Capital Investment 4

[xhabit]

Cześć,

to jest mój pierwszy post tutaj.

Obaj mieszkamy w Berlinie i planujemy się jeszcze w tym roku pobrać. Chcemy mieć dziecko w ciągu najbliższych 1-3 lat.

Od pewnego czasu rozważamy inwestycję w własne mieszkanie i chcemy teraz przenieść te myśli w czyn. Nasza koncepcja nie jest jeszcze w pełni ukształtowana: zbudować Dom / kupić, mieszkanie do remontu lub od razu do zamieszkania, czy może strych...

On: 33 lata, około 4 000 netto, umowa na czas nieokreślony, wkrótce 4 600 na rok na czas określony (z powrotem do umowy na czas nieokreślony po jej zakończeniu). Przyrost wynagrodzenia zostanie odzwierciedlony, ponieważ może mieć wpływ na decyzję banku.
Ona: 30 lat, około 2 800 netto, umowa na czas nieokreślony.

Łącznie zarabiamy 6 840 zł miesięcznie, z przewidywanym wzrostem do 7 400 zł.

Dzięki opcji rozliczenia wspólnego możemy uzyskać około 250 euro ulgi podatkowej, oprócz tego do tej pory zawsze dostawaliśmy zwroty podatku.

Aktualnie miesięczne wydatki wynoszą około 1 600 zł, do tego należy doliczyć 1 100 zł czynszu, co daje łącznie 2 700 zł. W ostatnich latach wydaliśmy sporo pieniędzy na drogie wakacje, planujemy również pewne wydatki na ten rok (wesela..), ale zdajemy sobie sprawę, że możemy i powinniśmy więcej oszczędzać - do tej pory brakowało jasno określonego celu (dodatkowo nasza sytuacja finansowa bardzo się poprawiła w ciągu ostatnich 2 lat i chcieliśmy poczuć tę zmianę. Nasze prace są wyczerpujące, nie będziemy w stanie pracować do późnej starości i nie chcemy tego).

Z pewnością będziemy ubezpieczać się od utraty wynagrodzenia (ze względu na chorobę, niezdolność do pracy), ponieważ przekraczamy granice obliczeniowe. Nie mamy jeszcze ubezpieczenia na życie. Mamy ubezpieczenie zdrowotne obowiązkowe, ale to już inna sprawa..

Aktualnie mamy oszczędności w wysokości 85 000 zł, nie posiadamy dodatkowego kapitału. Według pesymistycznych prognoz na koniec roku powinniśmy mieć oszczędności w wysokości około 110 000 euro. Są one ulokowane na kontach oszczędnościowych (DKB).

Nie mamy żadnych długów.

Ceny nieruchomości w Berlinie skoczyły ostatnio w górę - ale mogę sobie również wyobrazić, że ewentualna korekta cenowa w mieście zostanie zrównoważona przez silny wzrost miasta. W porównaniu do Paryża, Amsterdamu czy Londynu to jeszcze nic. Nawet Monachium czy Hamburg są tu z pewnością bardziej ryzykowne. To oczywiście tylko spekulacje - dla nas trudne do oszacowania, ponieważ nie mamy w tej dziedzinie żadnego doświadczenia. Z uwzględnieniem godzin pracy długie dojazdy są naprawdę trudne do zniesienia i po prostu obawiam się, że wkrótce nie będziemy mieli sensownej opcji zakupu, która pozwoliłaby nam pogodzić nasze pragnienie posiadania dziecka i karierę.

A teraz do porad, których szukamy:

- Jakie mamy możliwości finansowania w ogóle

- Czy powinniśmy najpierw agresywnie kontynuować oszczędzanie (szczególnie bez planowania dodatkowych duży wydatków), aby zainwestować w przyszłym roku kwotę od 110 do 150 tysięcy euro? Czy warto czekać przy obecnych trendach cenowych?

- Jakie koncepcje finansowania są dostępne?
-- na przykład mogę sobie wyobrazić częściowe finansowanie zmienną stopą procentową, aby móc w ciągu 1-3 lat spłacić część kwoty dodatkowo gromadzoną wolnymi środkami finansowymi (2-3 tys. euro, ale nie każdego miesiąca).
-- spłacać długi w podobnej wysokości jak wynajem mieszkania, jednocześnie oszczędzając/inwestując 2-3 tys. euro miesięcznie, aby móc wypłacić zaległą kwotę
-- KFW / oszczędzanie budowlane / inne ulgi i dotacje, które mogą przynieść korzyści

- Jak powinniśmy się zabezpieczyć?

- Biorąc pod uwagę, że jesteśmy w stanie poradzić sobie z czasowym podwójnym obciążeniem, czy użytowanie przymusowe / zgłoszenie konieczności własnego zamieszkania byłoby możliwe?

- Co w przypadku, gdy w ciągu 5-10 lat chcielibyśmy się przenieść? Jakie mogą być konsekwencje wynajmu?

Bardzo bylibyśmy wdzięczni za opinie!

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,
tutaj myślałem, co teraz się wydarzy:


jednak mamy świadomość, że możemy i powinniśmy oszczędzać więcej

Ale musiałem się już trochę uśmiechnąć:


Obecnie oszczędziliśmy 85 000, jeszcze nie ma dodatkowego kapitału własnego

Myślę, że macie bardzo dobrą pozycję wyjściową, brak długów konsumenckich, ale zaoszczędzona suma jest dobra. Jeśli przyjmiecie, że 85 000 EUR to 20% wkładu własnego, możecie dojść do całkowitej kwoty 420 000 EUR, którą moglibyście sfinansować.
Jeśli nie macie na siebie żadnej presji (wygórowanej podwyżki czynszu, wypowiedzenia umowy najmu z powodu własnego użytkowania itp.), to możecie w spokoju szukać obiektu i wtedy zaatakować.


- Czy powinniśmy kontynuować agresywne oszczędzanie (szczególnie bez planowania dodatkowych dużych wydatków), aby w przyszłym roku wejść z kwotą 110-150k? Czy warto czekać przy obecnej dynamice cenowej?

Nie zaszkodzi, jeśli w okresie do podjęcia decyzji o zakupie mocno oszczędzacie, wtedy łatwiej będzie zaciągnąć finansowanie.


-- Na przykład, mogłabym sobie także wyobrazić, że pewną część należy płacić zmiennie, aby ewentualnie szybko ale elastycznie (2-3k, ale nie co miesiąc) spłacić część sumy w ciągu 1-3 lat z dostępnych dochodów.
-- Podobnie jak spłacanie kosztów najmu, równocześnie odkładać/inwestować 2-3k miesięcznie i w ten sposób spłacić pozostałą część długu

Moją pierwszą myślą byłoby tutaj ewentualne krótkoterminowe zabezpieczenie przed wzrostem stóp procentowych, aby uzyskać jak najniższą stopę procentową i jednocześnie dalej mocno oszczędzać. Potem po wygaśnięciu okresu zabezpieczenia przed wzrostem stóp procentowych zobaczyć, ile trzeba będzie ponownie sfinansować.


- Ponieważ jesteśmy w stanie znieść okresowe podwójne obciążenia, także możliwe są licytacje komornicze/zgłoszenia o własne potrzeby?

Było by to dla mnie ostateczną możliwością, ponieważ poza obciążeniem finansowym dochodzi również obciążenie psychiczne.

[Banker]

Cześć,
tutaj myślałem jeszcze, co teraz się wydarzy:


Ale musiałem się już trochę uśmiechnąć:

Wydaje mi się, że macie bardzo dobrą sytuację wyjściową, brak długów konsumpcyjnych, ale zaoszczędzona solidna kwota. Gdybyśmy teraz na chybił-trafił obliczyli 85 000 EUR jako 20% własnego kapitału, wychodzi z tego około 420 000 EUR, które moglibyście sfinansować.
Jeśli nie macie żadnej presji (ekstremalnie wysokiego czynszu, notyfikacji o potrzebie zwolnienia itp.), to możecie spokojnie szukać obiektu i wtedy zdecydować się na zakup.

Nie zaszkodzi, jeśli w tym czasie do momentu podjęcia decyzji o zakupie mocno oszczędzacie, to ułatwi później sfinansowanie.

Moim pierwszym pomysłem byłby ewentualnie krótki okres wiązania oprocentowania, aby uzyskać jak najniższą stopę procentową i jednocześnie dalej solidnie oszczędzać. Następnie po zakończeniu okresu wiązania oprocentowania sprawdzić, ile jeszcze trzeba sfinansować.

Dla mnie byłaby to ostateczność, ponieważ obok aspektu finansowego pojawia się także psychiczne obciążenie.

To ... to jest bzdura!
1. Czy wiesz, ile kosztuje nieruchomość w Berlinie? Za 400 tysięcy EUR może dostaniesz 70 mkw. mieszkanie, jeśli w ogóle. W zależności od lokalizacji.
2. Nie wiemy jeszcze, ile chcecie przeznaczyć na sfinansowanie. Jaka jest wasza oczekiwana rata. Również w kontekście ewentualnego potomstwa.
3. Myślę, że może się udać, ponieważ macie solidny własny kapitał i dobrze zarabiacie. Jednakże już wspomniałeś, że macie dość stresu i przy dzieciach jedno z dochodów odpada.
Trochę policzę i odezwę się jeszcze raz.

[Ex-Studentin]

Cześć xhabit,
z waszymi zarobkami i kapitałem własnym każdy bank otwiera wam drzwi i rozwija czerwony dywan. To, na co sobie pozwolicie, zależy też od waszego pragnienia posiadania dzieci. Ile dzieci planujecie? Czy twoja żona chce od razu wrócić do pracy i kto zajmie się opieką (Ile kosztuje przedszkole?). W banku nie odesłane was do domu nawet w przypadku 400 tysięcy kredytu, ponieważ macie sporo kapitału własnego i dobre dochody. Jednak ważne jest też zabezpieczenie: Kto spłaci kredyt, jeśli staniesz się niezdolny do pracy z powodu choroby? Osobiście jestem zwolenniczką niskiego obciążenia kredytowego. Nieruchomość planuję nabyć dopiero, gdy będę miała dzieci. Jeśli z dziećmi coś nie wypali lub jeśli wystąpi jakaś niepełnosprawność, wybiera się inne cztery ściany. Czy nie byłoby lepszym pomysłem najpierw zaoszczędzić maksymalną ilość pieniędzy (4 tysiące miesięcznie powinno być dla was łatwe) i skupić się na potomstwie?

Pozdrowienia
Była studentka

[Tikonteroga]

Hej xhabit,
z waszą pensją i kapitałem własnym każdy bank otworzy wam drzwi i rozwinie czerwony dywan. To, na co sobie pozwolicie, zależy również od waszego planu dotyczącego dzieci. Ile dzieci planujecie? Czy twoja żona planuje wrócić do pracy od razu, a kto zajmie się opieką (Ile kosztuje przedszkole?). W banku nie odmówią wam nawet 400k kredytu, ponieważ posiadacie duży kapitał własny i dobre dochody. Jednak ważne jest także zabezpieczenie: kto będzie spłacał kredyt, jeśli ty z powodu choroby nie będziesz zdolny do pracy? Osobiście jestem zwolenniczką niskiego obciążenia kredytowego. Nieruchomość chcę kupić dopiero, gdy będę miała dzieci. Jeśli nie uda się z dziećmi lub występuje niepełnosprawność, wybieram inne miejsce do życia.
Czy nie byłoby dobrym pomysłem najpierw maksymalnie oszczędzać (4k miesięcznie powinno być dla was wykonalne) i skoncentrować się na potomstwie?
Pozdrowienia
Była studentka

Zgadzam się z tym. Banki będą was ochoczo przyjmować i oferować bardzo wysokie pożyczki, a także chcieć wcisnąć wam dodatkowe ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia od niezdolności do pracy...
Pamiętajcie też, że przy obecnych cenach nieruchomości wasze 85 000 EUR nie są tak dużą kwotą. Dużą część z nich będziecie musieli przeznaczyć na koszty zakupu i kuchni. Na sfinansowanie samej nieruchomości nie zostanie wiele. Moim zdaniem warto się zastanowić, czy na razie nie warto poczekać i zgromadzić więcej kapitału własnego, aby zwiększyć wasz udział własny. W zależności od przewidywanej ceny nieruchomości, zalecane jest posiadanie 20-40% kapitału własnego.
Brakujący kapitał własny możecie próbować zrekompensować jedynie w ograniczonym stopniu poprzez wasze wysokie dochody i wyższe na pierwszy rzut oka możliwe raty kredytu, ponieważ obie przekroczyliście granicę składki i wasze prawo do zasiłku chorobowego i zasiłku dla bezrobotnych 1 zapewnia tylko odpowiednia granica składki...

[Alex [CryptoMod]]

No więc... to jest bzdura!

Wszystko w porządku z tobą??
Chodziło o to, że w pytaniu nie chodziło o to, co dostajesz za pieniądze, tylko o to, ile możesz w przybliżeniu otrzymać.
Nie twierdziłem, że za 400 000 EUR dostaniesz 120 m2 Dom wolnostojący.

[Malapascua]

Możesz dostać coś lepszego z większym wkładem własnym. Rodzice? Czy może mogliby coś dorzucić. Biorąc pod uwagę, że zarabiasz całkiem dobrze (średnio dla południowych Niemiec, ale w Berlinie to absolutna wyjątkowa sytuacja), przypuszczam, że rodzice też nie są biedni. W dłuższej perspektywie możecie to z powrotem spłacić.



Sugerowałbym okres na stałą stopę procentową około 15 lat. Minimalna spłata kapitału 2,5%.

[Banker]

Przecież nie wiadomo, czego chcą. Nikt nie kwestionuje, że mają dobre dochody, ale w Berlinie cena działki, w zależności od lokalizacji, już zbliża się do tego, co podajecie tutaj jako całą kwotę finansowania. Zakładam, że z 400 tysiącami euro w Berlinie nie zajdą zbyt daleko. Poza tym mogą otrzymać znacznie większą kwotę finansowania przy tych dochodach. I będą tego potrzebować. Wygląda na to, że działka nie jest dostępna. No dobrze... pytanie brzmiało, ile dostaną. I nie sposób to uogólnić. To zależy od tego, jaką ratę chcą. Powiedzmy, że dostaną 600 tysięcy euro. Ale co to teraz zmienia?

[NaTwoim13]

Wybierz rynek i wybierz nieruchomość, która przypadnie ci do gustu. Na podstawie kosztów tej nieruchomości uzyskaj od niezależnego i doświadczonego pośrednika finansowego koncepcję finansowania. Dzięki liczbom, kosztom odsetek i obciążeniom doskonale zapoznasz się z konsekwencjami ekonomicznymi i nauczysz się tematów związanych z matematyką finansową i logiką finansowania. @Tikonteroga W związku z czym - z zasady - powinno być więcej kapitału własnego, gdy znaleziona zostanie odpowiednia nieruchomość i dlaczego przyszły nabywca nie powinien jej teraz szukać?

[Tikonteroga]

[cytuj=noelmaxim">
@Tikonteroga
Dlaczego - z zasady - więcej własnego kapitału, kiedy znaleziona zostanie odpowiednia nieruchomość, i dlaczego TE nie powinien jej teraz poszukiwać?
[/cytuj]
No cóż, dostępne są 85 000 EUR. O ile dobrze zrozumiałem, cena zakupu wynosi co najmniej 400 000 EUR. To oznacza co najmniej 30 000 EUR na podatek od nabycia nieruchomości i notariusza, nie wliczając pośrednika. Prawdopodobnie będzie też chciał kupić nowe meble, na przykład kuchnię. Więc nie zostanie już zbyt wiele z kapitału własnego. Aby sfinansować nieruchomość za co najmniej 400 000 EUR???
Teraz zasada:
Oto kilka faktów:

Bank wymaga wyższego oprocentowania (premii za ryzyko) przy dłuższym związaniu z oprocentowaniem. Im nieruchomość jest bardziej obciążona, tym bank wymaga wyższego oprocentowania (premii za ryzyko). W przypadku banku Sparda jest to np. stopniowane od 60 -> 90 -> 100%.Rata kredytu jest limitowana przez dochód kredytobiorcy i składa się z części odsetkowej i kapitałowej. Część odsetkowa jest obliczana ze spłaty kapitału pozostałego oraz oprocentowania. Reszta, czyli rata kredytu pomniejszona o część odsetkową, może być użyta do spłaty kapitału. Im wyższa część kapitałowa w danym miesiącu, tym szybciej kapitał pozostaje i część odsetkowa jest mniejsza w następnym miesiącu. To nie zachowuje się liniowo, ale bardziej jak funkcja wykładnicza! Należy upewnić się, że będzie się w stanie spłacać ratę kredytu przez cały okres trwania (związanie z oprocentowaniem). Im dłuższe związanie z oprocentowaniem i im starszy wiek, tym większe jest ryzyko, że wystąpi niekorzystne zdarzenie, takie jak choroba, niezdolność do pracy, bezrobocie... Nie można więc zaplanować wszystkiego z netto na ratę kredytu, co zostaje na końcu miesiąca.
Oto teraz sensowne cele finansowania z perspektywy kredytobiorcy:

Niskie koszty/wysoki zwrotNiskie ryzyko
Jakie ryzyka istnieją?

Dochód może się zmieniać (zasiłek dla bezrobotnych, zasiłek chorobowy, renta z tytułu niezdolności do pracy, zasiłek dla pracobiorców na skróconym czasie pracy, zasiłek Hartz IV, ...)Wartość nieruchomości może się zmieniać. Czyli wartość zabezpieczenia, która jest wobec długu.Koszty mogą się zmieniać => nieprzewidziane koszty na remont nieruchomości, inflacja, ...
Jak można zmniejszyć ryzyko?

Inwestować dużo własnego kapitału w finansowanie nieruchomości. Bo gdy wyda się kapitał własny, ta część długu zostaje uregulowana i spłata leży w przeszłości, a nie w nieprzewidywalnej przyszłości.Zaciągać niższy kredyt. To prowadzi do niższych kosztów (premie za ryzyko, odsetki), krótszej okres spłaty, miesięcznych niższych zobowiązań spłatowych i dzięki temu miesięcznie więcej pieniędzy jest dostępne.

[NaTwoim13]

Czy zatem zależy Ci na kosztach odsetek?

Gdzie znajdują się odsetki za 1, 2, a może nawet 5 lat?

Jak w Berlinie obniżyć koszty odsetek z 86 000 euro kapitału własnego do poziomu 60-70% Tikonterogi?

Jestem specjalistą od fachowych zagadnień??? Nawiasem mówiąc, nie potrzebuję wyjaśnienia od specjalisty od fachu, raczej Tikonterogi. Skąd masz pewność, że nie znam definicji? Jak możesz ocenić, że nim jestem, skoro nawet nie jesteś w stanie ocenić, czy znam tę definicję??

Odpowiedz proszę na moje pytanie powyżej, dziękuję.

[Banker]

400TEUR nie zostały jednak wprowadzone przez TE. Wprowadził je Pan Müller. Co jeśli TE chce budować, a nie kupować istniejącą nieruchomość? Co jeśli TE zakłada koszty minimalne w wysokości co najmniej 800TEUR (ponieważ w Berlinie jest bardzo drogo)?

Zgadzam się z Tomaszem. Po pierwsze, potrzebna jest wstępna kalkulacja kosztów. Bez względu na to, czy chodzi o nową budowę czy istniejącą nieruchomość. W przeciwnym razie nic z tego nie będzie. Być może TE jest teraz rozczarowany, ponieważ według niektórych informacji otrzymuje tylko 400TEUR.

[NaTwoim13]

Tikonteroga może nadal mieć tę konserwatywną i pouczającą postawę wobec wkładu własnego i limitów kredytowych, ale niech oszczędzi sobie linki do definicji Fachidiot!

Tikonteroga, nie odpowiadasz na moje pytania, dobrze, więc jako specjalista chciałbym ci coś przekazać. Między innymi w Berlinie z Investitionsbank Berlin obniżam limit kredytowy do poziomu, na który zalegasz! Oto argumentacja dla preferowania 60% zamiast 85%, które jednak dostępne są dla pytającego dzięki podanemu wkładowi własnemu w połączeniu z niezależnymi od dochodów funduszami pomocowymi!

Jako ekspert zalecałbyś mu jednak dalsze oszczędzanie wkładu własnego, płacenie czynszu zamiast gromadzenia kapitału na spłatę kredytu na zakup obecnego mieszkania oraz czekanie, aż stopy procentowe wzrosną.

Wiele z tego, co piszesz, jest dla mnie zrozumiałe, ale jestem bardziej otwarty, bardziej odważny i - jeśli klient chce poprawić swoje warunki mieszkaniowe, zainwestować w aktywa niematerialne lub budować emerytalną przyszłość poprzez posiadanie nieruchomości - związane z ryzykiem w postaci wzrostu stóp procentowych.

Trzymaj swoje zdanie, wszystko w porządku, ale nie denerwuj mnie naprawdę prywatnymi wiadomościami, wysyłając mi linki i nazywając to konstruktywną opinią. Umieść słowo Fachidiot gdzieś tutaj albo wspomnij o nim, wtedy będę wiedział, o co chodzi.

[Alex [CryptoMod]]

[cytat=Banker">
Ale te 400 tys. euro nie zostały podane przez TE. To pan Müller je wyrzucił na stół.
[/cytat]
Przepraszam, ale pan Müller nie wyrzucił tego na stół, ale jak napisał:



Cytat od Herrmuellera
Uważam, że macie bardzo dobrą pozycję wyjściową, brak zadłużeń konsumpcyjnych, ale zaoszczędziliście dobrą sumę. Jeśli teraz przyjmiecie około 85 000 euro jako 20% własnych środków, otrzymacie około 420 000 euro w sumie, które moglibyście sfinansować.

[Banker]

A jeśli założymy 10% wkład własny, otrzymamy sumę budowy w wysokości 850 000 EUR, z czego 765 000 EUR będzie jako pożyczka.