Capital Investment 4

[HorstWeimershei]

Cześć wszystkim,

chciałem sprzedać Dom wielorodzinny z 3 mieszkaniami. Jeden z nich chciał kupujący zamieszkać osobiście. Ponieważ mówimy o dość wysokiej wartości, potwierdzonej przez rzeczoznawcę, kupujący powiedział mi, że nie jest w stanie dźwignąć finansowania, ponieważ koszty dodatkowe związane z zakupem go zadziwiają. Ma pieniądze na miękkie koszty, ale musiałby sfinansować resztę w 100%, co byłoby dla niego zbyt dużym obciążeniem przy oczekiwanej przez bank spłacie kapitału w wysokości 3%. Banki twierdzą, że winna jest dyrektywa kredytowa dotycząca nieruchomości mieszkaniowych, o których usłyszałem już 7 razy.

Po drugim nieudanym sprzedaży, zleciłem rzeczoznawcy oszacowanie mojej nieruchomości wraz z domem. Powiedział, że moja cena jest uzasadniona i nawet trochę poniżej wartości, około 10%. Czyli problem nie leży ani w domu, ani w działce, ale raczej w kupującym. Poprosiłem swoją bank o znalezienie kupującego. Ale nawet oni nie znaleźli, pomimo tego, że jesteśmy tu miejscem numer 1 pod względem napływu ludności. Tutaj buduje się jak szalony. To może być jedno z wyjaśnień, ale nie musi.

Obiekt generuje wystarczającą stopę zwrotu ponad 6%. Więc to też nie może być problemem. Moim zdaniem kryteria przyznawania kredytów są zbyt rygorystyczne. Kupujący mówią, że oprócz kosztów dodatkowych potrzebne są dodatkowo co najmniej 20%. Więc nic dziwnego, że to nie wychodzi.

Mam teraz dwie pomysły, jak w końcu udałoby się sprzedać obiekt.

1. Udzielę kupującemu prawo wieczystego użytku z wszystkimi prawami, również z pierwszeństwem dla banku w księdze wieczystej. Działkę mógłby nabyć po 10 latach, a czynsz przeliczymy na cenę zakupu. W umowie o użytkowanie wieczyste wartość dzisiejszej wartości nieruchomości zostałaby określona jako wartość. Okres użytkowania zostałby ustalony na 50 lat, ponieważ wiele banków wymaga minimalnego okresu obowiązywania. Czy to jest możliwe? Nie potrzebuję żadnych dodatkowych praw do działki.

2. Oferuję kupującemu odroczenie płatności i wpisuję drugorzędne hipoteki. Wartość tej hipoteki oszacowałbym na jedną szóstą wartości. Tę pożyczkę zwróciłbym po 20 latach, z możliwością wcześniejszej spłaty w każdej chwili. Odsetki i spłatę należności zapłaciłbym jednorazowo za 20 lat jako pełną kwotę. Podstawowym pomysłem jest to, że obciążenie kupującego nie wzrośnie, stanie się natychmiast właścicielem, a ja miałbym hipotekę jako zabezpieczenie oraz otrzymałbym pięć szóstych kwoty z tytułu tej transakcji, co umożliwiłoby mi komfortowe życie. Po 20 latach zostanie spłacona taka kwota, że kupujący na pewno będzie mógł spłacić pozostałe części długu z tytułu wolnych części hipoteki.

Mógłbym z tym żyć, a w zasadzie wszyscy byliby szczęśliwi. Jeśli kupujący będzie miał trochę dodatkowych pieniędzy, to zawsze może wcześnie spłacić zobowiązanie, a po 20 latach obciążenie lub odkupienie będzie niższe.

Ogólnie rzecz biorąc, moim zdaniem to obniżyłoby wskaźnik stabilności finansowej, ponieważ drugorzędna hipoteka działa jak kapitał własny. Ale również tutaj są banki, które nie akceptują drugorzędnych zabezpieczeń hipotecznych dla finansowania. Zastanawiam się dlaczego? Co jeszcze trzeba zrobić?

Co byłoby zatem lepsze w zasadzie? I czy obie wersje byłyby możliwe?

Z najlepszymi życzeniami i z góry dziękuję, Horst Weimersheim

[6Bankkaufmann]

Panie Weimersheim, generalnie nie powinno to zależeć od Pana i obiektu. Mimo że banki same oceniają obiekt i mogą dojść do innych wartości obiektów. Natomiast możliwe jest, że planowani nabywcy nie spełniają kryteriów inwestora kapitałowego. Błąd polega na myśleniu, że jeśli istnieją koszty zakupu obok ceny, to planowany nabywca otrzyma kredyt bez problemów. Do finansowania jako inwestor kapitałowy należy spełnić jeszcze kilka innych kryteriów. Z mojego doświadczenia wynika, że głównym powodem kolejnej nieudanej próby jest brak aktywów poza kosztami dodatkowymi przy zakupie od samego początku. Przykład, traktuj to tylko jako wytyczną. Klient kupuje obiekt o wartości 100.000 euro, koszty dodatkowe przy zakupie wynoszą 10.000 euro. Klient powinien posiadać wolne aktywa o wartości co najmniej 20.000 euro = 20% ceny zakupu. Wymagana jest także dobra zdolność kredytowa. To jednak zazwyczaj kończy się na tych 20% od ceny zakupu, a nie od Pana czy obiektu. Panie Weimersheim, jak mają się majątek dotychczasowych nabywców, którym finansowanie się nie powiodło? Być może Pan też nie wie, bo nabywca nic nie mówi. Jednak inwestowanie kapitału różni się od finansowania dla własnego użytku.

[Tikonteroga]

Czy dla Ciebie sprzedaż poszczególnych mieszkań nie wchodzi w grę?

[HorstWeimershei]

Tak naprawdę nie. Chciałbym to oddać w całości.

[HorstWeimershei]

Panie Weimersheim, generalnie nie powinno to zależeć od Pana i obiektu.
Nawiasem mówiąc, banki wyceniają sam obiekt i mogą dojść do innych wartości obiektu.
Niemniej jednak możliwe jest, że planowani kupcy nie spełniają kryteriów inwestora kapitałowego.
Błędne jest myślenie, że jeśli istnieją dodatkowe koszty zakupu, to kupujący planowany otrzyma kredyt bez problemu.
Do finansowania jako inwestor kapitałowy konieczne są jeszcze kilka innych kryteriów.
Moim doświadczeniem jest, że głównym powodem kolejnej porażki jest brak aktywów poza kosztami dodatkowymi zakupu od samego początku.
Przykład, proszę traktować jako wytyczną.
Klient kupuje obiekt za 100 000 EUR, koszty dodatkowe zakupu wynoszą 10 000 EUR.
Klient powinien mieć wolne aktywa o wartości co najmniej 20 000 EUR = 20% ceny zakupu.
Ponadto dobre zdolności kredytowe.
Ale najczęściej problem polega na tych 20% ceny zakupu, a nie na Pana ręku czy obiekcie.
Panie Weimersheim, jaki jest majątek dotychczasowych kupujących, jeśli finansowanie nie zostało zrealizowane?
Może Pan również nie wiedzieć, ponieważ kupujący nic nie mówi.
Jednak inwestowanie kapitału różni się od finansowania na własność.

Witaj Panie Hillermann,
Dziękuję za zapytanie zwrotne. Szczerze mówiąc, sytuacja finansowa planowanych kupców nie jest mi znana i jest mi obojętna.
Sprawa zasady 20% powinna być faktycznie rozwiązana poprzez zamieszkanie w jednostce nabywcy, czyż nie?
Oczywiście nie znam wszystkich nowych przepisów, ale przynajmniej u mnie kiedyś tak było. Dawniej. Gdy byłem młody i atrakcyjny. Teraz jestem już tylko i.
Przepraszam.
W tej chwili często można się tylko śmiać z tej sytuacji. Ma się Dom, a nie można go sprzedać.
Nawet bank próbował, ale nie znalazł nabywcy.
Byłbym także skłonny podnieść hipotekę wtórnorzędnie do 25%, aby nabywca musiał sfinansować tylko 75%.
Ale to byłoby ostateczne ograniczenie. Jeśli podniosę to wyżej, moja żona wyjmie zamek z drzwi wejściowych.
Interesują mnie głównie moje dwie pomysły. Czy coś przyniosą?
Z poważaniem
Horst Weimersheim

[NaTwoim13]

Witam,

Pomysł dotyczący resztkowej hipoteki jest dobry, praktyczny i może prowadzić do celu. Jeśli klient ma odpowiednią zdolność kredytową, bank widzi tę rozwiązanie jako korzyść. Niemniej jednak, jeśli klient ma dobrą zdolność kredytową, można by przypuszczać, że bank akceptuje również wyższy udział kredytu hipotecznego. Trzeba to indywidualnie rozważyć, a sama możliwość wyboru spośród wielu banków może być już skuteczna.

W każdym razie, oczekiwania co do ceny sprzedaży i wartościowania ekspertów nie muszą pokrywać się z ocenami banków. Tutaj również można dostrzec rozwiązanie, banki/nie bank. Ze względu na dużą liczbę banków oferujących kredyty hipoteczne mówimy szczególnie o kryteriach wyboru nie o jednym, a o wielu bankach i nikt nie wie, gdzie potencjalny nabywca składa wniosek o finansowanie i czy w ogóle w innych bankach niż tylko w swoim banku domowym.

Nie zgadzam się z wypowiedziami bankowca, jeśli zdolność kredytowa jest odpowiednia, nie musi być wolnych środków. Chociaż dla konsumenta byłoby to lepsze, to nie jest to minimalne kryterium banku do pozytywnej opinii kredytowej. Ponadto, jak słusznie zauważasz, jest pozytywne, jeśli klient sam zamieszkuje jednostkę nieruchomości. To łagodzi u banków charakter inwestora.

Ale uważam, że potencjalny klient nie zdoła dogadać się z bankami, które wyceniają według wartości ekonomicznej, i w przypadku trójrodzinnych domów nie musi być to konieczne i standardowe, nawet jeśli dwie mieszkania są wynajmowane, a jedno jest własne. Co więcej, klient może użytkować dwa mieszkania i wynająć tylko jedno. Przynajmniej na początku, tj. po uzyskaniu zgody banku, której warunki uległy zmianie.

Jednakże, jeśli zależy mu na dwóch czynszach, aby spełnić zdolność obsługi kapitałowej banków i nie może zrezygnować z wyceny wynajmu mieszkania, nie jest w stanie...

[6Bankkaufmann]

Cześć Panie Weimersheim, Faustregel 20% des Kaufpreises als freies Vermögen zu haben ist nicht ohne Grund. Im Falle eines Mietausfalles muss man den Mietausfall eben auch kompensieren können. Ist die Bonität grenzenlos super ist schon möglich dass man keine 20% Vermögen vom Kaufpreis als Nachweis benötigt. Doch dann stellt sich gleich die Frage was hat der Darlehensnehmer bislang mit seinem Geld gemacht? Es ist ein Trugschluss zu argumentieren das Objekt trägt sich selbst dann wird auch finanziert. Dem ist leider nicht so. Bei Finanzierung Kapitalanlage kommt es letztendlich wirklich auf jeden Einzelfall darauf an ob ein potentieller Käufer finanzierbar ist. Und wieviel EK er hat und Vermögen usw.

[HorstWeimershei]

Czy jednak potrzebuje dwóch czynszów, aby spełnić zdolność obsługi kapitałowej banków i dlatego nie może zrezygnować z wynajmu mieszkania dla wyceny, powiedzmy im, że powinni być zadowoleni, że nie sprzedali z resttrukturyzacją kredytu długoterminowego, bo to mogłoby im później zaszkodzić i dużo kosztować.
Moja rada, po prostu prześlij następnemu zainteresowanemu moje podpisanie, wtedy coś wyjdzie, a jeśli od doświadczonego i niezależnego specjalisty od finansowania i pośrednika jak ja dowiedzą się tylko, dlaczego w tym przypadku potencjalnemu nabywcy nie udzielić kredytu

Dochód z najmu jest przecież uwzględniany tylko w 75%, więc zależność od dwóch czynszów nie jest moim zdaniem aż tak odległa.
Nie potrafię odpowiedzieć, czy nabywca dałby sobie radę z jednym czynszem.
Jak zamierzają się Państwo bronić przed bankiem, jeśli nabywca zamieszkuje obie mieszkania, mimo że są wynajęte? Taka argumentacja miałaby rację bytu najprawdopodobniej tylko wtedy, gdy budynek byłby pusty.
Nabywcy zawsze byli bardzo uczciwi i mówili, że nie spełniają wymagań banku.
Jeden opis był dość szczegółowy. To była młoda kobieta, która chciała mieć ten Dom jako zabezpieczenie na starość.
Doświadczona kobieta w życiu zawodowym. Myślę, że miała około 30 lat. Ja sam jestem nieco starszy, niestety wpadło mi to teraz na myśl.
Wniosłałaby 40% swoich dochodów netto do finansowania i chciała wykorzystać 75% czynszu. Tak mówiła, że bank też jej to wytłumaczył. W ten sposób według jej własnych słów wyszła na kwotę ponad 1600 €. Pozostałe 25% chciała przeznaczyć na zarządzanie wynajmem i 3 € za m2 na własne potrzeby. Po odliczeniu wszystkich kosztów zostałoby jej nadal 130,150 €, a po sfinansowaniu miała dodatkowo 10.000 € w zapasie. Jednak ta finansowanie zostało odrzucone.
Kiedy pani mi to opowiedziała, to się prawie przewróciłem. Dla mnie taka sytuacja nie byłaby powodem do odrzucenia finansowania.
Ale niczego nie mogłem na to poradzić.
Dlatego wpadłam na pomysł z prawem użytkowania wieczystego lub z ustępstwem rangi.
@Pan Hillermann: 20% ceny kupna przed czy po finansowaniu? Przed finansowaniem mogę sobie wyobrazić, że wielu ma taką możliwość. Po sfinansowaniu jednak, moim zdaniem, niewiele osób ma tę dostępność. To oznaczałoby bowiem, że przed finansowaniem musi być dostępne co najmniej 30%. Chciałbym zobaczyć te osoby. Nie zrozum mnie źle, to nie jest ostrą krytyką. Ale to też moim zdaniem nie jest rzeczywistość społeczna.
@Pan Buhmann: Mój pomysł polegałby na tym, aby udzielić nabywcy kredytu źródłowego. Dzięki temu w ciągu 20 lat nabywca nie miałby dodatkowych kosztów, ponieważ musiałby spłacić je dopiero po 20 latach, wraz z odsetkami. Idea opiera się na tym, że dokonano wystarczającej amortyzacji, aby ten fragment, jeśli go nie ma, mógł zostać ponownie wzięty jako kredyt poprzez rewaluację zastawu hipotecznego. Mam wystarczająco dużo czasu i nie jestem natychmiastowo uzależniony od tego.
To dałoby bankowi pewność, że nabywca przez 20 lat nie ponosiłby większego obciążenia ze strony mnie. Moim zdaniem, to jest już dobra oferta z mojej strony. Chociaż samochwała śmierdzi.
Z poważaniem
Horst Weimersheim

[schunckt]

Właściwie nie. Chciałbym to przekazać jako jedną całość.

Dlaczego?
Podział WEG, sprzedaż pojedynczych części byłaby dla TRZECH zamiast JEDNEGO inwestora z pewnością łatwiejsza. Być może byłby również możliwy wyższa cena sprzedaży.
T.

[HorstWeimershei]

Osobista decyzja, która jest stanowcza. Po prostu nie chcemy.
Rozważyliśmy to i odrzuciliśmy. W najgorszym przypadku zatrzymamy Dom.

[NaTwoim13]

Gdzie ta chałupa jest?

[HorstWeimershei]

W Nadrenii Północnej-Westfalii, w naszym dawnym mieście stołecznym, pięknym Bonn.

[HorstWeimershei]

Pan Buhmann (zresztą interesujące nazwisko), znamy się trochę.
Jeśli zaoferuję młodej kobiecie rozłożenie 1/6 sumy zakupu, czy uważasz, że finansowanie byłoby możliwe?
Zrobiłbym to w formie jednorazowej płatności, aby jej obciążenie nie wzrosło.
Z poważaniem
Horst Weimersheim

[NaTwoim13]

Dlaczego nie zalecają Pani młodej kobiecie BUHMANNA? Chętnie to sprawdzę i sądzę, że można znaleźć rozwiązania, jeśli są sensowne i możliwe do przedstawienia.

Ponadto rozwiązania, które również znajduję samodzielnie, jeśli tylko są dostępne i przede wszystkim wydają się sensowne.

[HorstWeimershei]

To mogę zrobić z przyjemnością. Ale czy ona to zrobi, oczywiście nie wiem.
Chodziło mi tylko o pierwszą ocenę. Dziękuję bardzo.
Pozdrowienia
Horst Weimersheim

[NaTwoim13]

Po pierwszej ocenie mamy już pewne pojęcie, więcej niestety nie jest możliwe ze względu na brak informacji dotyczących zdolności kredytowej klientki. Zaangażowanie konsumenta konsekwentnie odzwierciedla zrównoważone zamiary zakupowe.

[NaTwoim13]

Potencjalny nabywca (albo może oni sami???) wydaje się dyskutować o możliwościach finansowania ich nieruchomości na innym pseudoforum finansowym.

Forum, gdzie ekspertów nie chcący się dowiedzieć i rzekomo podobni ludzie rozmawiają, dyskutują i sprawiają zamieszanie.

Ciekawe, będę obserwować, co tam jest pisane i dyskutowane.

[HorstWeimershei]

To teraz również mnie interesuje. Ponieważ nie ja to zrobiłem.
Gdzie to można znaleźć?
Z poważaniem
Horst Weimersheim

[NaTwoim13]

https://www.hausbau-forum.de/threads/...6/#post-201599

[HorstWeimershei]

Dziękujemy, Panie Buhmann. Wydaje mi się, że zapytanie dotyczy nieruchomości nie należącej do mnie. Ale mogę sobie wyobrazić, o jaką nieruchomość chodzi. W sąsiedztwie ktoś sprzedaje podobną nieruchomość, ale za niższą cenę, ponieważ działka jest znacznie mniejsza. Ten sam człowiek ma ten sam problem, i już omówiłem z nim te możliwości, o które tutaj pytam i które przemyślałem. Ten facet naprawdę kradnie moje pomysły. Pasowałoby również to, że pytający jest najwyraźniej członkiem rodziny, ponieważ sprzedawca chce przekazać swoją nieruchomość tylko w rodzinie.

Jestem ciekawy co teraz się wydarzy. Wygląda na to, że pytający był już w banku i zdają się chcieć to zrobić. Być może jestem po prostu za drogi. Obserwuję rozwój sytuacji z zainteresowaniem. Dziękuję, Panie Buhmann.

Z poważaniem
Horst Weimersheim

[2tneub]

Forum, w którym opinie ekspertów nie są mile widziane.

Nieprawda.
To forum przyjazne dla ekspertów. Jednakże, nie zastosowałeś się do zasad forum, które jasno zabraniają szorstkiej reklamy.
Zespół moderatorów obserwował cię przez długi czas i przeprowadził dokładną ocenę między twoją wiedzą fachową a naruszeniami regulaminu.
Dlatego otrzymałeś ostrzeżenia wielokrotnie, częściej niż ktokolwiek inny, i ponieważ nie byłeś w stanie się powstrzymać, zostałeś usunięty.

[NaTwoim13]

Jak definiujesz reklamę? Poprzez moją wiedzę i dostępność dla poszukujących pomocy?
Dlaczego funkcjonuje to w tym forum od 6 lat - pomimo od czasu do czasu zamieszania i zamieszania - wspaniale?
Nie podoba mi się, jak to oceniasz. To było cenzura, absolutna i czysta cenzura, a ten, kto to akceptuje, może pozostać na forum. Pożegnałem się z nim, po kolejnej próbie pod innym kontem postanowiłem zrezygnować.
Uważam, że jakość odpowiedzi, nawet spory (czasami osobiste wrogości, które akceptuję), które ostatecznie zawsze kończą się i stają się coraz rzadsze, ale także różnorodność akceptowanych punktów widzenia pozwala zauważyć różnicę jakości forum.
Przyjąłem do wiadomości, że inne forum jest finansowane przez płatną reklamę, tam nie mam nic do roboty, ale to także zaakceptowałem. Moja kompetencja tam nie była potrzebna, w pewnym stopniu chyba tak samo jest tu dla kilku użytkowników, po prostu dlatego, że uczyniam ją dostępną dla konsumentów i w ten sposób również otrzymuję wynagrodzenie. Ale tego nie dostaje się za darmo, ale mam nadzieję, że ta dyskusja jest już za nami i jedno jest pewne, jestem również bardzo kłótliwy, chociaż wiele rzeczy jest przeze mnie podkreślanych poprzez precyzyjny sarkazm.
Na koniec, zostałem ostrzeżony tylko raz, jeden raz i to bardzo wcześnie. Myślę, że moje doświadczenia i kompetencje nie zaszkodziłyby temu forum, chociaż moje punkty widzenia pozostaną zawsze dyskusyjne i podważalne, ponieważ występuję publicznie i zależy mi na tym, aby konsumenci wiedzieli, z kim mają do czynienia. Anonimowo i potem atak za pomocą PW, uważałbym to za bardziej wątpliwe, jeśli chodzi o intencje przynoszenia zysków.

[6Bankkaufmann]

Pan Horst Weimersheim, zastanawiasz się, czy jesteś zbyt drogi.
Na podstawie braku szczegółowych danych dotyczących inwestycji kapitałowej nie można tego zweryfikować.

Jednak chciałbym jeszcze raz wyrazić opinię na temat Pańskiego powyższego posta, w którym stwierdził Pan, że prawie nikt nie ma 20% majątku po opłaceniu nieruchomości. Na obecną chwilę uważam, że prawdopodobnie zadawał Pan pytanie niewłaściwym osobom dotyczącym nieruchomości. Jak już wspomniałem, 20% to reguła kciuka, aby móc zrekompensować utratę najmu.

Możliwe, że jest Pan za drogi. Ale nie rozważałbym historii typu odroczenie płatności. Tylko pełna sprzedaż albo wcale.

[2tneub]

Chciałbym nie niszczyć dyskusji i dlatego nie chcę tego dalej omawiać. Tylko chciałem wyjaśnić, że Twoja kompetencja zdecydowanie pasowała do forum budowlanego. Tylko Twoje reklamowe zachowanie nie zgadzało się z zasadami forum, których operator HBF świadomie stosuje znacznie bardziej rygorystycznie niż operator tutaj, a Twoje wyniosłe wypowiedzi na temat HBF tutaj w forum również nie były zbyt pomocne. W razie dalszych dyskusji możesz śmiało napisać do mnie prywatną wiadomość.

[HorstWeimershei]

Może być, że są za drodzy.
Ale historie takie jak odroczenie płatności bym nie brał pod uwagę.
Tylko pełna sprzedaż albo w ogóle nie.

Miałem to tylko jako sugestię w głowie. Wolę pełną cenę zakupu.
Chciałbym zapytać ekspertów w tej grupie, jeśli ci dwaj zainteresowani, którzy zgłosili się dzisiaj przed godziną, mieliby ten sam problem, jaką bank powinienem polecić kupującym?
Moje doświadczenie mówi, że koszty dodatkowe prawie zawsze się pojawiały. Można się o tym dowiedzieć w rozmowach. Tylko nie tak szczegółowo.
Które banki w ogóle mogą sfinansować cenę zakupu? Może to także pomoże. Chętnie przekażę ofertę Pana Buhmanna.
Z poważaniem
Horst Weimersheim

[6Bankkaufmann]

Panie Weimersheim, byłoby niezgodne z zasadami, gdyby Pan powiedział potencjalnemu kupującemu, że powinien pójść do banku XY, oni to załatwią. Przy inwestycji kapitałowej wiele innych kryteriów wpływa na decyzję kredytową. W szczególności mają znaczenie majątek i zdolność kredytowa. Sam kapitał własny na koszty dodatkowe zakupu nie wystarczy.

[wbs]

Cześć wszystkim, ojej, co to za gadanie znowu. Panie Hillermann, bardzo mi przykro, ale albo faktycznie nie masz pojęcia o finansowaniu inwestycji kapitałowych, albo dotychczas współpracowałeś z niewłaściwymi instytucjami. Wydaje się, że z opisu pana Weimersheima wynika, że rzekomi nabywcy nie są inwestorami kapitałowymi. Dlaczego? Już same opisy np. młodej damy czy dostępne środki na koszty dodatkowe sprawiają, że doświadczeni inwestorzy kapitałowi słyszą alarm. Od bankowca, który twierdzi, że był przez lata decydentem kredytowym, oczekuję jednak tej kompetencji. Nie chcę atakować pana osobiście, ale to jest mój wrażenie. Podchodzenie do TE jakimiś zatartymi sentencjami o regule 20% które wielu instytucjach nie jest brane pod uwagę, uważam za zupełnie nietrafione i mało skuteczne. Dlatego uważam, że bardziej sensowne byłoby zwrócenie uwagi TE na znaczenie sprzedaży swojej nieruchomości. TE musi zrozumieć, jakie grono klientów powinien zaadresować. Odpowiednio taka nieruchomość będzie promowana i z pewnością zainteresuje inwestorów. Panie Weimersheim, musi Pan zrozumieć, że nieruchomość generująca dochody, jak Pańska, jest oceniana inaczej niż nieruchomość tylko dla własnego użytku. W przypadku trzypiętrowego budynku z mieszkaniami, cena zakupu jest drugorzędna. To naprawdę tak jest. W centrum uwagi są dochody z nieruchomości. Być może generowane dochody nie są wystarczające, aby uzasadnić Pana oczekiwany cenowy. Czy Pana ocena uwzględnia wartość dochodu czy tylko wartość rzeczową? W opisanym życzeniu mieszkaniowym częściowej wynajmowalności dwie sfery są mieszane. Użytkowanie własne i wynajem. Dla części wynajmowanej nieruchomość musi generować wystarczające dochody na spłatę odsetek kredytowych oraz kosztów zarządzania. Dla użytku własnego ważna jest przede wszystkim zdolność kredytowa klienta. Oznacza to koszty utrzymania, spłatę odsetek kredytowych oraz koszty zarządzania, które szacuję na co najmniej 3 € za m2 dla użytku własnego, muszą być zapewnione. Dodatkowo należy mieć oszczędności. Finansowanie, które jest na skraju możliwości, bo po wykorzystaniu własnych środków nie ma już żadnych oszczędności, zazwyczaj nie jest akceptowane, ponieważ nie można być pewnym, czy najemca nie wystąpi nagle z roszczeniem. Być może jednak pojawi się nagła pustka, której nie można będzie zrekompensować. Jeśli jednak na koncie leżą około 8 miesięcy całkowitego dochodu z najmu, to kapitał jest wystarczający. Dodatkowo jest on uzupełniany przez oszczędności. I wtedy bardzo ważne jest, jak postrzegany jest kupujący. Czy daje bankowi poczucie, że rozumie o czym mówi, czy jest po prostu kimś, kto chce wykorzystać obecną niską stopę procentową za wszelką cenę, aby nabyć taką nieruchomość. Nie jest wcale nieuczciwe zadawanie kupującemu pytań dotyczących jego wiarygodności i ewentualnie zwrócenie mu uwagi, że jego pozycja może nie wystarczyć do sfinansowania. Ja zdecydowanie wybrałbym takie podejście do klienteli. Jeśli w ogłoszeniu napisałbym Świetny trzypiętrowy Dom z mieszkaniami szuka nowego właściciela, docierałbym do innego grona osób niż gdybym napisał Urokliwa nieruchomość inwestycyjna z wielokrotnością dochodów szuka nowego inwestora. Marketing jest priorytetem w przypadku takiej nieruchomości. Powodzenia w sprzedaży. Trzymam kciuki. Heidi Kotronius

[NaTwoim13]

Oprócz faktu, że obiekt nie musi być wyceniany na podstawie wartości rynkowej, Heidi nie ma nic do dodania do swojej wypowiedzi.