Capital Investment 4

[kanightlife]

Witam wszystkich,

W zeszłym roku latem kupiłem mieszkanie składające się z 4 oddzielnych apartamentów.
Każdy z nich jest w pełni umeblowany, aż po telewizor, i ma własną łazienkę z prysznicem.
Wszystkie 4 apartamenty są wynajęte. Od tego czasu miałem już 3 zmiany najemców, ale żaden miesiąc nie został stracony (zmiana pracodawcy, ukończenie studiów, zamieszkanie z partnerem).
Szybko udaje się je ponownie wynająć.
Teraz zleciłem rzeczoznawcy wycenę nieruchomości u maklera, a obecna wartość przewyższa moją cenę zakupu znacząco.
Teraz siedzę trochę między młotem a kowadłem.
Czy wykorzystać krótkoterminowy zysk (oczywiście, najpierw musi zostać sprzedane) (podatek, itp. byłby znaczący),
czy też zatrzymać na 10 lat lub nawet dłużej z wszystkim, co za tym idzie?
Cena zakupu: 153.000 euro
Obecna wartość/możliwa cena sprzedaży 230-240.000 euro
Czysty czynsz roczny około 12.000 euro (i zapewne możliwy do zwiększenia, więc nie na granicy)
Jestem tutaj całkowicie niepewny. Zysk, na który miałem nadzieję w ciągu najbliższych lat, byłby możliwy do uzyskania już teraz w przypadku sprzedaży.
Czy macie jakieś rady, lub sugestie co byście zrobili?
Na dodatkowe informacje, pytajcie śmiało.
Z góry dziękuję
Kanightlife

[xlarge]

Czy to jest na kredyt? Ile trzeba byłoby zapłacić odszkodowania z tytułu wcześniejszej spłaty?
Osobiście wolałbym dostać dodatkowe 12000€ rocznie (co daje już 120.000€ w ciągu 10 lat) i wtedy miałbym możliwość sprzedać to za ewentualnie wyższą cenę (może być nawet wyższa niż obecnie?) zwolnioną od podatku.
Co byś zrobił z tą kasą teraz?

[kanightlife]

Ja, częściowo bieżęcy za pomocą kredytu. Mam go w dwóch częściach. 1,1% na 5 lat 1,4% na 10 lat Dłuższy musiałbym wtedy skundzić. Krótszy mogę po prostu zostawić na kolejne 4 lata i przeznaczyć pieniądze na spłatę mojego kredytu hipotecznego. Tam oprocentowanie jest wyższe i wkrótce kończy się okres wiążący odsetki. To jest całkowite za i przeciw. To wymaga też sporo pracy. W przyszłym tygodniu zamieniamy jeszcze 2 okna. Co jest już pokryte rezerwą finansową, ale ciągle to wymaga pracy. Budowa rusztowania, itp. Jestem wewnętrznie podzielony.

[Malapascua]

Praca związana z nimi jest naprawdę spora.

W niewielkich apartamentach nie wolno Ci unikać pracy, ponieważ mają one duży ruch turystyczny.

[Stefanos]

Puh, jak już zauważasz - w tym przypadku nie ma chyba jednej poprawnej odpowiedzi. Generalnie zawsze jestem raczej za tym, aby zachować nieruchomość i cieszyć się dochodami z najmu. Ale z uwagi na bardzo wysoki nakład pracy (który pewnie nie będzie się zmniejszał) i fakt, że prawdopodobnie masz jeszcze inny duży kredyt (na swoje mieszkanie?), sprzedaż może być naprawdę najlepszą opcją dla Ciebie. Małe mieszkania rzadko są na zawsze, zawsze będziesz mieć wielu zmian najemców i związany z nimi nakład pracy. Ponadto zwiększa to oczywiście szansę, że czasem trafi Ci się zgniłe jajo, z którym będziesz miał więcej kłopotów niż zwykle. Czas życia i energia, które w to wkładasz, nie zwrócą się. Więc naprawdę nie mogę doradzić Ci jednoznacznie w jedną lub drugą stronę - ale w Twoim przypadku rozumiałbym sprzedaż.

[Hanomag]

Tak, częściowo finansowane jest kredytem.
Mam go w dwóch częściach.
1,1% i 5 lat
1,4% i 10 lat
Dłuższy musiałbym wtedy zerwać.

Należna prowizja za wcześniejsze wykupienie kredytu obniża zysk (zarówno rzeczywisty, jak i podlegający opodatkowaniu).


Krótszy kredyt mogę po prostu zostawić na 4 lata i wpłacić pieniądze na spłatę kredytu hipotecznego.
Jeśli bank to zaakceptuje przy braku zabezpieczenia hipotecznego, to w porządku?



Cytat autorstwa kanightlife
To pełne zalet i wad.
To naprawdę sporo pracy.
W przyszłym tygodniu wymieniamy jeszcze 2 okna.
Co zostało jednak już pokryte rezerwami, ale zawsze jest to praca. Budowanie rusztowania itp.
Jestem w rozterce

Rozumiem, ale miałbyś pracę nawet, gdyby ceny się nie rozwinęły tak dobrze i nie odnotowałbyś wzrostu wartości. Dlaczego więc teraz uzyskać szybki, ale wątpliwy zysk?
Kolejna sprawa, przy sprzedaży wielu nieruchomości wchodzi się w zupełnie inne, podatkowe wymiary. Mój doradca podatkowy pisze na ten temat:

Cytat z porad podatkowych Akademickiego Stowarzyszenia Pracujących
Sprzedajesz tylko kilka nieruchomości, jest to zakres prywatnej administracji majątkiem. Jednakowoż, Finanse Publiczne patrzą inaczej, gdy sprzedajesz więcej niż trzy nieruchomości w ciągu pięciu lat. Wtedy nie jest już zakładane, że zajmujesz się prywatną administracją majątkiem. Uważa się Cię wówczas za handlarza nieruchomościami prowadzącego działalność gospodarczą. Dochody z działalności handlu nieruchomościami nie podlegają już opodatkowaniu jako dochody z prywatnych transakcji urzędowych zgodnie z § 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (EStG), lecz jako dochody z działalności gospodarczej zgodnie z § 15 EStG. Dochody z handlu nieruchomościami podlegają zatem nie tylko podatkowi dochodowemu, ale również podatkowi od działalności gospodarczej.

[kanightlife]

kredyt hipoteczny na mój Dom jest teraz niższy w stosunku do jego bieżącej wartości.
Pozostało tylko niecałe 35%. Pozostały okres kredytowania to 10 lat, jest to kredyt spłacany w całości. W sumie skończę spłacać po 16 latach. Cena budowy wynosiła nieco ponad pół miliona.
Spłata hipoteki nie stanowiłaby problemu. Ogólnie nie miałbym z tym problemów z bankiem.
Moja żona również tam pracuje...
Moja zdolność kredytowa jest doskonała.
4 apartamenty byłyby sprzedane jako jedno mieszkanie własnościowe. Czyli liczone byłoby to tylko jako jedna transakcja nieruchomościowa.
Dotychczas nigdy nie sprzedałem działki ani nieruchomości. Tylko kupowałem.
W zasadzie jest to rozważenie nakładu pracy/stresu wobec krótkoterminowego zysku.
Jeśli się zdarzy, że jeden apartament lub nawet 2 będą puste, nie stanowi to problemu.
Finansowanie nadal trwa z wynajętymi 2 z 4 apartamentów. Reszta to zysk.
Trudne.
Ale dziękuję dotychczas za rady i informacje.

[2tneub]

Czy w przypadku 4 apartamentów zarządzanie nieruchomościami nie byłoby opcją, aby zredukować własny nakład pracy? To może zmniejszyć zwrot z inwestycji, ale tak, jak to opisujesz, powinno to być nadal opłacalne.