Capital Investment 4

[Herbert123]

Cześć wszystkim,
Zamierzamy kupić Dom jednorodzinny w Dolnej Saksonii niedaleko Hamburga. Cena zakupu to 410 000 € niepodlegająca negocjacji. Ponieważ w domu trzeba jeszcze sporo zrobić, ustaliliśmy nasz limit na 360 000 €.
Aktualne miesięczne dochody wynoszą 5700 €. Brak kredytów lub wpisów w Schufa. Wkład własny: 80 tys. €, a dodatkowo byłoby dostępne 50 tys. € na modernizacje (kuchnia, łazienka, drzwi i okna). Czy można uwzględnić to przy obliczaniu udziału kredytowego?
Koszty ogółem: 400 tys. €, zapotrzebowanie kredytowe: 320 tys. €
Myślałem o następującym rozwiązaniu:
50 tys. € KFW124: 1,45%, 3 lata bez spłaty kapitału, okres kredytowania 25 lat. Rata: lata 1-3: 60,42 €, następnie lata 4-25: 221,32 € (okres Zinsbindung kończy się po 10 latach), spłacić pozostałe zadłużenie po 10 latach (~35 tys. €) z oszczędności, jeśli stopy procentowe będą zbyt wysokie.
270 tys. € kredytu ratalnego: 3% spłaty kapitału, 15 lat okres kredytowania z 10 (planowanymi) dodatkowymi spłatami kapitału po 10 tys. €
Wpisałem te dane do kalkulatora hipotecznego FMH i otrzymałem następujące wyniki (Czy te warunki są realistyczne czy tylko po to, aby przyciągnąć klientów?):
Hypovereinsbank: Obciążenie hipoteczne 89%, stopa procentowa 1,66%, 15 lat, rata: 1 050,44 €, pozostałe zadłużenie: 132 388,27 €, koszty odsetkowe: 50 967,47 € (bez dodatkowych spłat kapitału). Każda dodatkowa spłata kapitału zwiększa stopę oprocentowania o 0,03%. Koszty odsetkowe z dodatkową spłatą kapitału: 34 733,26 €
lub
różne inne (np. Dr. Klein): Obciążenie hipoteczne 89%, stopa procentowa 1,77%, 15 lat, rata: 1 075,24 €, pozostałe zadłużenie: 131 202,21 €, koszty odsetkowe: 54 245,41 € (bez dodatkowych spłat kapitału). Koszty odsetkowe z dodatkową spłatą kapitału: 35 271,02 €
Pomimo że każda dodatkowa spłata kapitału w Hypovereinsbank zwiększa stopę oprocentowania, na końcu wciąż mam oszczędność kosztów około 500 € i jest to bardziej opłacalne. Pozostały dług w obu kredytach z dodatkową spłatą kapitału wynosi około 12 tys. €.
Miesięczny nadwyżka po kosztach (finansowanie, opłaty dodatkowe, rezerwy na remonty, rezerwy na spłatę kredytu, utrzymanie) to około 1000 €.
Teraz pytanie - czy mogę uzyskać te warunki?

[Nordstern]

Cześć,
Uważam, że planowane przez Ciebie finansowanie na podstawie podanych danych (dochód, EK, okres kredytowania itp.) jest solidne.
Wydaje mi się, że warunki uzyskane dotychczas w kalkulatorach finansowych powinny być osiągalne z ewentualnymi niewielkimi różnicami.
Moim zdaniem planowana modernizacja - która z pewnością po przeprowadzeniu doprowadzi do wzrostu wartości - nie powinna być uwzględniana jako zwiększenie wartości zastawu podczas zakupu. Tutaj decydująca powinna być tylko aktualna wartość zabezpieczenia kredytowego, ponieważ planowana modernizacja może w ogóle nie zostać przeprowadzona.
Biorąc pod uwagę przedstawioną przez Ciebie sytuację dochodową i majątkową, planowane 10 dodatkowych spłat w wysokości 10 tys. EUR powinny być możliwe. Zastanawiam się jednak, czy w takim przypadku nie można byłoby od razu ustawić wyższej początkowej spłaty, aby zmniejszyć obciążenie odsetkami w długoterminowej perspektywie.
Pozdrowienia
Nordstern

[Herbert123]

Dziękuję za odpowiedź. Na razie chcemy pozostać przy spłacie w wysokości 3%, ponieważ do początku przyszłego roku prawdopodobnie będziemy obciążeni podwójnymi kosztami związanymi z obecnym czynszem (~1200€ z opłatami).
Pytanie teraz brzmi, czy cena zakupu zostanie w całości uwzględniona jako wartość zastawu, czy należy wziąć pod uwagę jakieś obniżki?
Czy ma sens wkładanie jeszcze więcej kapitału własnego niż 89% (obliczone bez kredytu KFW)?
Ponieważ planujemy zainwestować co najmniej 50 000€ na modernizacje, czy istnieje bank, który to uzna?
Czy te 50 000€ z kredytu KFW mogłyby ewentualnie zmniejszyć przekroczenie wartości zastawu?

[NaTwoim13]

Cześć Herbert123,
Czy dobrze rozumiem, że masz 130 000 euro własnego kapitału?
Oczywiście są banki, które uwzględniają modernizacje i remonty w 100%, również uważam, że plan finansowy nie jest jeszcze wystarczająco opracowany. Przy stałym oprocentowaniu na okres 15 lat i 3% spłacanych rat, nie powinno być ryzyka związanego z oprocentowaniem, nawet z uwzględnieniem nadpłat!!
Skąd wzięła się potrzeba finansowa w wysokości 320 000 euro? Ja obliczyłem tylko 305 000 euro na cenę zakupu 360 000, 50 000 euro na modernizacje i 25 000 euro na koszty nabycia przy 130 000 euro kapitale własnym.

[C. Andreas]

Cześć, zastanowiłbym się na twoim miejscu, czy nie ma sensu zrezygnować z 3% spłaty na rzecz 2% i przeznaczyć 1% na umowę oszczędnościową budowlaną, która po 15 latach częściowo spłaci resztę długu. kredyt budowlany jest opcjonalny po 15 latach. Ponieważ umowa jest przez ciebie dowolnie oszczędzana, zawsze masz tam rezerwę gotówkową oraz opcję kredytu przy podziale kwoty kredytu budowlanego. Sensowne są umowy oszczędnościowe budowlane, do których wpłacasz maksymalnie 30%, dzięki czemu masz co najmniej 70% prawa do kredytu jako dźwignię.

[Nordstern]

Witam,

w odpowiedzi na Państwa pytanie dotyczące możliwości uzyskania kredytu KfW i związanej z nim ewentualnej obniżki udziału obciążenia nieruchomości.

W zasadzie udział obciążenia nieruchomości może być obniżony poprzez kredyt KfW (program na rzecz własności mieszkalnej). kredyt KfW może zostać zarejestrowany jako drugorzędne prawo hipoteczne i wówczas byłby traktowany jako kapitał własny przy obliczaniu udziału obciążenia. Jednak to, czy kredyt ten będzie traktowany jako kredyt subordynowany, zależy z kolei od banku pośredniczącego.

Dodatkowo, bazując na Państwa wymienionej (ogólnej) potrzebie finansowej wynoszącej 320 tys. euro i maksymalnej cenie zakupu 360 tys. euro, można przybliżenie obniżyć udział obciążenia poprzez drugorzędny kredyt KfW w wysokości 50 tys. euro (w zależności od określonej przez bank wartości obciążenia nieruchomości) do 75%.

Pomysł C. Andreasa dotyczący umowy oszczędnościowo-budowlanej wydaje mi się przynajmniej warty rozważenia. Może to być również rozważane w kontekście zbliżających się za 10 - 15 lat kolejnych modernizacji (np. instalacji grzewczej...) i możliwości zabezpieczenia dzisiaj korzystnej stopy procentowej dla ewentualnego kredytu. Jednak planowaną spłatę kredytu budowlanego proponuję pozostawić na poziomie 3%. Przedstawiona przez Państwa sytuacja dochodowa powinna pozwolić na wyższą spłatę oraz oszczędności w ramach umowy oszczędnościowo-budowlanej. Każdy dodatkowy punkt procentowy spłaty znacząco zmniejsza obciążenie odsetkami przy całej sumie.

Pozdrawiam
Północna Gwiazda

[NaTwoim13]

@Nordstern
Czy moglibyście podać mi nazwy banków, które wciąż wykluczają KfW z wartości obciążenia? Obecnie znam tylko jeden bank.

[Nordstern]

Cześć noelmaxim,
Volksbanki i Sparkassen w naszym regionie nie wykazują przeciwności wobec tego tematu. Czy są one najlepszymi finansistami hipotecznymi pod względem oferowanej stopy procentowej, to już inna sprawa. Przynajmniej taka była moja ostatnia informacja - także opierając się na moim własnym finansowaniu.
Poza tym moja odpowiedź miała jedynie pokazać możliwości, jakie mogą wyniknąć z kredytu KfW.
Pozdrowienia
Północna Gwiazda

[NaTwoim13]

Okej, ale w praktyce takie perspektywy praktycznie nie występują, nawet już nie u banków oszczędnościowych i spółdzielczych.

Nawiasem mówiąc, gdyby można było wykluczyć KfW z obligacji, w szczególności banki oszczędnościowe i spółdzielcze mogłyby i chciałyby oferować finansowanie na poziomie 120%, ponieważ udział bez zabezpieczenia można by wtedy zabezpieczyć poprzez KfW. Może zdarzyć się pojedynczy przypadek, w którym banki akceptują taki udział bez zabezpieczenia, ale nie z powodu środków KfW, a raczej (coraz rzadziej) ze względu na wybitnie dobrą zdolność kredytową.

Ponieważ środki KfW nie stanowią już zabezpieczenia, ponieważ banki stoją za środkami KfW w obligacji, środki KfW nie są uwzględniane w wartości zabezpieczenia.

[jimmyone]

I która bank to jeszcze robi? To może być istotne i ważne do wiedzenia.
Zwłaszcza dlaczego ten bank to robi, skoro już nie ma to żadnego zabezpieczenia.

[NaTwoim13]

Brak bezpieczeństwa oznacza, że nie można wchodzić w ten obszar bez pokrycia, i jak już powiedziałem, jeśli bank chce, to chce i może. Po prostu - oprócz jednego banku - nie ogólnie i dla mas, ale indywidualnie.
Tak robi tylko jeden bank, a oczywiście zdają się na to doświadczeni pośrednicy finansowi.

[flore]

Cześć Herbert123,
To jest skomplikowany temat. Jeśli chcesz uzyskać kompetentną odpowiedź, najlepiej zapytaj specjalisty. Mam świetne doświadczenia z finansowaniem budowy od Feelix (znalazłem taką dobrą finansowanie dla naszego domu). Ekspert od finansowania budowlanego w Feelix jest naprawdę przyjazny i zawsze ma gotowe rozwiązanie. Oto link do tego: www.myfeelix.de
Powodzenia

[NaTwoim13]

Flore, to denerwujące, nikt nie potrzebuje twojej reklamy. Aktywnie uczestnicz w dyskusjach, udzielaj pomocy i rad, wtedy zakwalifikujesz się jako ekspert albo jako konsument, który faktycznie może nazwać swoim własnym domem i jego finansowaniem.

[Herbert123]

Dziękuję za obszerne informacje.
Całkowite koszty składają się z 365k (Dom) + podatki/notariusz/pośrednik ~ 41k = 406k, plus potrzebne modernizacje o wartości co najmniej 50k. W sumie mamy 456k. Nasza obecna gotówka wynosi 130k.
Więc ostateczna kwota potrzebna do sfinansowania to około 320k.