Capital Investment 4

[Annuitaetonomus]

Hej Forum Finansowe,

w związku z finansowaniem własnego domu stoję przed podjęciem decyzji zasadniczej i chciałbym uzyskać profesjonalne opinie z forum. Z góry dziękuję za pomocne odpowiedzi!

Postaram się mówić jak najkrócej...

Moje dane:

- Cena zakupu obiektu wraz z kosztami dodatkowymi (nowe budownictwo): 550 000 €
- Wspólne dochody netto (Ty i ja na czas nieokreślony): 4 500 €, tendencja wzrostowa
- Kapitał własny: 300 000 €
- pożyczka potrzebna: 250 000 €
- Cel: Pełna spłata w ciągu 20 lat związana związaniem na cały okres kredytowania

Oferta 1 (pożyczka ratalna):

- Kwota kredytu: 250 000 €
- Stopa oprocentowania nominalna: 1,68%
- Roczna stopa oprocentowania efektywna: 1,70%
- Możliwość dodatkowej spłaty raz w roku w wysokości 5%, czyli 12 500 €
- Pełna spłata po 20 latach (miesięczna rata ok. 1300 €)
- Wpłacone odsetki po 20 latach ok. 47 000 €

Oferta 2 (kredyt kombinowany z umową oszczędnościową Bausparvertrag):

- kredyt mieszkaniowy: 250 000 € (przy 1,4%, czyli 291 € odsetek w ciągu pierwszych 10 lat)
- Oszczędności w umowie oszczędnościowej po 10 latach: 102 600 € przy miesięcznej wpłacie 880 € (+ 0,1% odsetek od oszczędności (bardzo niskie))
- kredyt z umowy oszczędnościowej po przydziale: 147 400 € przy 1,99% i 2,25% efektywnej stopie oprocentowania
- Dodatkowe spłaty w dowolnym momencie!
- Opłata manipulacyjna 1% (2 500 €) + różne opłaty
- Pełna spłata po 20 latach
- Wpłacone odsetki po 20 latach ok. 51 000 €

Pytania:

Aktualnie słyszę wiele opinii, że umowy kombinowane już nie mają sensu, a nawet mogą być niebezpieczne, ponieważ odsetki od oszczędności stały się skrajnie niskie, a także ze względu na wiele ukrytych opłat. Czy jest w tym jakaś prawda? W bezpośrednim porównaniu oferta 1 wydaje mi się atrakcyjniejsza, ale oferta 2 lepsza, ze względu na elastyczność? Jak wiarygodne są umowy i stopy oprocentowania na przyszłość? niedawno słyszałem, że kasy oszczędnościowe naciskają na starszych klientów, aby wypowiedzieli im umowy, aby zaoferować im nowe umowy z bardzo niskimi stopami procentowymi.

Serdecznie dziękuję za opinie i pozdrawiam

nagłówkowy dekret

[NaTwoim13]

Cześć,

Oferta 2 można znacznie poprawić, ponieważ po pierwsze oprocentowanie na 10 lat jest znacznie za niskie, a po drugie tarif nie jest najbardziej odpowiedni. Zamiast 0,1% oprocentowania na saldo, wybierz 1%, zamiast 2500 euro opłaty za otwarcie, wybierz 2000 euro, dodatkowe opłaty za umowę oszczędnościową nie powinny występować. Oprocentowanie kredytu Bausparkassen jest ok. Dzięki lepszym parametrom można spłacić kwotę 250 000 euro szybciej niż w ciągu 20 lat.

Oprocentowanie umowy oszczędnościowej jest gwarantowane. To nie klienci są wypychani, ale wyższe oprocentowane stawki sprzed 2010 roku, gdzie posiadacz umowy oszczędnościowej zrezygnował z kredytu i posiadał wysoką opcję premii.

Model hybrydowy jest lepszy, ponieważ jest bardziej elastyczny i tańszy, jeśli wybierze się odpowiedni bank i odpowiednią taryfę z Bausparkassen.

[fragesteller12]

Cześć Panie Buhmann,

właśnie dla zainteresowania przeliczyłem i u mnie, przy 1.300 € raty i uwzględnieniu opłaty manipulacyjnej, wariant 2 w minimalnym stopniu jest droższy. Czy nie powinien także zmienić się (zmniejszyć) odsetek w wariancie 1 przy wyższej racie i ewentualnej dostosowaniu do lepszych warunków rynkowych?

Znajduję to interesujące, że istnieje pewnego rodzaju arbitraż między niższym oprocentowaniem kredytu w wariancie 2 a odsetkami na oszczędności. To równoważy wyższe oprocentowanie przy mniejszym saldzie zadłużenia w kredycie hipotecznym.

Dziękuję!

[NaTwoim13]

Kto oferuje stałą stopę kredytu w wysokości 1,4% na 10 lat?

W przypadku kombinacji F60 ze stałym kredytem anuitetowym na 10 lub 15 lat, obecnie ten model kombinacyjny jest bardziej opłacalny niż kredyt pełnotygodniowy.

Dla 10-letniego okresu stałego oprocentowania, stopa oszczędnościowa F60 na tym etapie jest na poziomie stopy nominalnej. Zysk na odsetkach dzięki znacznie niższym oprocentowaniem w pierwszych 10 latach od kredytu anuitetowego w porównaniu z oprocentowaniem pełnotygodniowym, we współpracy z oprocentowaniem kredytu hipotecznego, tworzy bardziej korzystne oprocentowanie mieszane przez 20 lat.

[Annuitaetonomus]

Cześć wszystkim,
Dzięki za szybkie oceny. Tymczasem byłem ponownie u swojego doradcy i dostałem nową ofertę dla wariantu 2, czyli pożyczki kombinowanej. Chętnie podam ją tutaj jeszcze raz, aby móc porozmawiać o niej dokładniej.
Mam obecnie wrażenie, że skłaniam się ku pożyczce kombinowanej, aby móc elastycznie wpłacać podczas fazy oszczędzania, nawet jeśli odsetki od salda są bardzo niskie.

[NaTwoim13]

Czego dokładnie poprawił, albo co zmienia w koncepcji po ich interwencji?

[NaTwoim13]

1) 250 000 euro 10 lat stała stopa nominalna 1,11%, rzeczywista 1,14% przy amortyzacji 2%. Pozostały dług 197 000 euro. Rata 648 euro
2) Oszczędności Bausparvertrag F60 z kwotą wypłaty w ciągu 10 lat wynoszącą 197 000 euro. Rata 529 euro
Łącznie 1-10 rok 1177 euro
3) Po przydzieleniu: Bausparguthaben 65 460 euro, kredyt budowlany kupiony 131 540 euro. Kwota wypłaty 197 000 euro na spłatę pozostałego salda. Wsparcie odsetek i amortyzacja 1 315 euro.
Koniec kredytu po 19 latach i 9 miesiącach. Jeśli teraz zacznę również wydawać 1 300 euro w pierwszych 10 latach i zwiększę ratę oszczędnościową z 529 euro do 652 euro (co w efekcie da również 1 300 euro), będzie oczywiste, jak złe są twoje dwie oferty. Całkowity okres trwania musiałbym obliczyć.
Na pewno można jeszcze znaleźć zupełnie inne konstrukcje - na przykład 8 lat z fixzins i spłata pozostałego długu po 8 latach poniżej 1% oprocentowania kredytu - gdzie kolejne raty nie miałoby sensu, ponieważ stopa zwrotu na F60 byłaby wyższa.
Elastyczność włączona, ponieważ BSV nie jest zastawione, można je oszczędzać w dowolny sposób i w fazie kredytowej można spłacić go do ustalonej kwoty odsetek i amortyzacji, aż do całkowitej kwoty, według uznania. Saldo Bausparguthaben zawsze jest dostępne, podobnie jak w przypadku wzrostu stóp procentowych w ciągu lat można zmniejszyć udział amortyzacji początkowo 2% na 1%, aby móc zainwestować to jeden procent z oprocentowaniem na rynku i dalej pomniejszyć pozostały dług.

[Annuitaetonomus]

Dziękuję za szczegóły!
Oto obiecana zoptymalizowana oferta z oszczędzaniem budowlanym:
kredyt 1 (pierwsze 10 lat)
- Kwota kredytu: 250.000€
- Okres sztywny oprocentowania: 10 lat z oprocentowaniem 1%
- Dodatkowe spłaty do 5% rocznie (12.500€)
- Pozostała kwota do spłaty: 228.056€
- Spłacona kwota: 21.934€
- Wpłacone odsetki: 24.098€
Faza oszczędzania budowlanego (pierwsze 10 lat)
- Kwota oszczędzania: 227.000€
- Opłata za otwarcie: 1%, czyli 2270€
- Oprocentowanie zysków: 0,1%
- Miesięczna rata: 828€
- Stan oszczędności na koniec: 88.425€
Faza spłaty od roku 10 przy pozostałym zadłużeniu 228.056€
- Kwota kredytu = 228.056 - 88.425 = 139.631€
- Oprocentowanie: 2,35%
- Miesięczna rata: 1200€
- Wpłacone odsetki: 18.675€

Moim zdaniem to brzmi trochę lepiej. Co o tym sądzicie?
Dziękuję za krótkie opinie.

[NaTwoim13]

1) Dlaczego tylko 1% spłaty w raty równe?
2) Dlaczego wybrać plan oszczędnościowy budowlany z oprocentowaniem 0,1% zamiast 1%?
3) Dlaczego opłata za rozpoczęcie w wysokości 2.250 euro, skoro może wynosić 1.576 euro przy kwocie wypłaty 197.000 euro (ale również nie 1970 euro, czyli 1% opłaty za rozpoczęcie)?
4) Dlaczego 2,35%, skoro oprocentowanie kredytu budowlanego może wynosić nominalnie 2%?
Niemniej jednak, chwalebne jest, gdy doradca poprawia swoje działania po dokładnej lekturze i zebraniu informacji, ale jak długo będzie trwała ta poprawa, zanim dostosuje się do parametrów F60? Poza tym, doradca już kilka razy przeliczał i prawdopodobnie zna całą sytuację na podstawie dokumentów. Wcześniej zasygnalizowałem, że okres 10 lat z nieruchomym oprocentowaniem nie jest w ogóle konieczny z F60. Jeśli przeanalizuje się calmo dokumenty, wiedzę o lokalizacji inwestycji (ze względu na wybór miejscowych banków), dochód i inne szczegóły, można dojść do zupełnie innych wyników przy tak dobrej sytuacji wyjściowej. Może 1% przez 10 lat jest oczywiście możliwe, ale nie można od razu wyłożyc najlepszego rozwiązania bez dokumentów i zlecenia, zwłaszcza, że chcemy tylko pomóc i otworzyć oczy.