Capital Investment 4

[allyxx]

Witajcie,
Muszę przeprowadzić prezentację na temat kredytu ratalnego i kredytu budowlanego. Aby móc przeanalizować to na przykładzie (rodzina chce teraz kupić Dom) i porównać je, mam następujące przykłady:
Oferta kredytu ratalnego: Kwota kredytu (100%): 150.000€ Okres obowiązywania oprocentowania: 10 lat Początkowy stopień spłaty: 3% Oprocentowanie: 2,5% w skali roku Roczna stopa oprocentowania: 2,53% w skali roku (przez 10-lat okres obowiązywania oprocentowania)
W tym zakresie uwzględniam 2 przykładowe możliwości po okresie obowiązywania oprocentowania, czyli dla finansowania nabytku: Przy nowej stopie oprocentowania w wysokości 5% w skali roku, całkowita roczna stopa oprocentowania kredytu ratalnego wynosi 3,26% (łączny okres finansowania: 22,5 lat), a przy stopie oprocentowania w wysokości 4%, stopa roczna wynosi 2,98%.
Oferta natychmiastowego finansowania z budżetu oszczędnościowego:
Suma budżetu oszczędnościowego: 150.000 €. Stopa procentowa roczna dla kredytu budowlanego ostatecznie płatnego po 10 latach (okres obowiązywania oprocentowania): 2,5% miesięcznie. Roczna stopa procentowa dla kredytu z umowy oszczędnościowo-kredytowej: 3,0%. Oprocentowanie salda na koncie z umowy oszczędnościowo-kredytowej rocznie: 0,25%. Koszty otwarcia umowy oszczędnościowo-kredytowej: 1.500€. Opłata za prowadzenie konta z umowy oszczędnościowo-kredytowej rocznie: 10€. Okres trwania natychmiastowego finansowania z budżetu oszczędnościowego: 26 lat i 7 miesięcy. Całkowita roczna stopa procentowa 3,05%
Następnie chciałbym porównać korzyści z obu ofert na podstawie rocznej stopy efektywnej oraz zwrócić uwagę, że w zależności od zmian stóp procentowych kredyt ratalny może być korzyścią lub niekorzyścią w porównaniu z natychmiastowym finansowaniem z budżetu oszczędnościowego.
Moje pytania w tej sprawie: 1.) Czy można to uznać za reprezentatywny przykład? 2.) Czy można porównać korzyści z obu form finansowania na podstawie rocznej stopy efektywnej? 3.) Czy ktoś inny przedstawiłby przykład porównania form finansowania w inny sposób?
Dziękuję z góry

[2tneub]

Stawki procentowe nie są na pewno aktualne, ale mogą działać jako przykład. W forum powinieneś jednak znaleźć wystarczającą liczbę przykładów z bardziej aktualnymi stawkami procentowymi. To, co mnie trochę dziwi, to okres 22,5 lat przy oprocentowaniu rzeczywistym 3,26% oraz okres kredytowania budowlanego 26 lat przy oprocentowaniu 3,05%. Wskazuje to na różne raty, o których niestety nie wspomniałeś. Jeśli chcesz podnieść poziom, możesz w drugim przykładzie dodać większą nadwyżkę i pokazać, że średnie oprocentowanie rzeczywiste w twoim przykładzie maleje bardziej intensywnie w przypadku kredytu ratalnego niż w przypadku kredytu budowlanego.

[allyxx]

Wielkie dzięki z góry
Tak, stawki procentowe naprawdę nie są szczególnie aktualne. Moim problemem jest fakt, że jako przykład Bausparsofortfinanzierung znalazłem tylko jeden przykład z podaną stopą efektywną, a mianowicie ten. Sama nie wiem, jak obliczyć stopę efektywną przy finansowaniu natychmiastowym za pomocą budżetu budowlanego, a kalkulatory internetowe jakoś mi w tym nie pomagają. Rata w przypadku kredytu ratalnego wynosi 687,5 € w okresie wiążącym stawkę procentową i 893,62 € w przypadku finansowania kolejnego z 5% do końca okresu kredytowania, według kalkulatora.
W przypadku finansowania natychmiastowego za pomocą budżetu budowlanego w przykładzie nie podano raty, ale po samodzielnym kombinowaniu doszedłem do kwoty 832,5 € (520 € na składkę oszczędnościową + 312,5 € odsetki) w fazie gromadzenia środków i 565,5 € jako rata kredytu budżetowego. Niemniej jednak, z tych rat kalkulatory internetowe znów podają stopę efektywną w wysokości 3,19%, co mnie znowu dezorientuje. Jeśli ktoś zna dobry kalkulator do obliczania stóp efektywnych, proszę o kontakt.

[NaTwoim13]

Porównanie dokonuje się poprzez określenie stopy procentowej granicznej po 10 latach, która pozwoli na opłacalność kredytu ratalnego.

W Twoim przykładu zakładasz, że po 10 latach stopa procentowa dla pozostałej kwoty kredytu ratalnego wynosi raz 4%, raz 5% przez cały pozostały okres? Jeśli tego nie zrobisz, wkroczy trzecia stopa procentowa!

Jednak kluczowe jest, ile kapitału będziesz spłacał po 10 latach na jaką pożyczkę? Na pewno nie są to pierwotne 3% od początkowej kwoty (!!!), ponieważ wtedy całość wyniosłaby nie 22,5 roku, lecz 19,51 roku jako okres kredytu. Jeśli wybierzesz spłatę w wysokości 3% z pozostałego długu po 10 latach (98,935 euro) plus 5% odsetki, wyniesie to 29,66 roku i całkowita stopa efektywna 3,49%! Twoje 22,5 roku z całkowitą stopą efektywną 3,26% w ogóle mnie nie przekonuje, ponieważ nie mogę zauważyć metody spłaty, a jeśli ustalasz ten wskaźnik arbitralnie (nie wiem dlaczego), musisz również uwzględnić tę ratę w przypadku kredytu mieszkaniowego. Podejrzewam, że liczyłeś z początkową ratą równą 687,50 euro również po 10 latach przy 5% odsetkach na pozostały dług w wysokości 98,935 euro. Musi to być jednak stała rata w ramach modelu kredytu mieszkaniowego przez cały okres, w przeciwnym wypadku nie ma tu porównania.

Decydujące jest, jaki sposób wybieram. Klient chce zawsze tę samą ratę, wtedy najpierw należy wybrać najlepszą ofertę kredytu mieszkaniowego, aby następnie określić stopy procentowe i spłaty po alokacji. Tę ratę stosuję jako stopy procentowej i spłaty w ramach kredytu ratalnego lub ustawiam tę ratę w modelu kredytu mieszkaniowego jako ustaloną i dostosowuję spłatę po 10 latach odpowiednio. W ten sposób oba modele stają się porównywalne w tym scenariuszu początkowym. Jednak co pokazują takie podejścia? Tylko to, który model jest lepszą alternatywą przy 5% odsetkach, a zdecydowanie w dzisiejszych warunkach (szczególnie przy najlepszej ofercie F60 od Signal) będzie to wariant kredytu mieszkaniowego.

Lepiej jest, jeśli można pokazać konsumentowi, gdzie (przy tych samych płatnościach, określonych stopach spłaty) po 10 latach stopa odniesienia w kredycie ratalnym powinna wynosić, aby ta wersja była opłacalna.

[NaTwoim13]

No cóż, powinieneś już mieć odpowiednie kalkulatory. W związku z tym te, które podałem, opierają się na twoich założeniach.

Sprawdź kalkulatory na tej stronie:

https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

Znajdziesz tam także inne kalkulatory dotyczące kredytów i finansowania.

[allyxx]

Dziękuję za odpowiedź,

jak można obliczyć stopę procentową graniczną? Czy wystarcza efektywna stopa procentowa?

Jeśli podam dane do tego kalkulatora z refinansowaniem w wysokości 5%, otrzymam czas trwania 28,34 lat i efektywną stopę procentową 3,45%, przy stałej raty w wysokości 687,5€ przez cały okres kredytowania. Dlaczego otrzymałeś inne liczby, nawet jeśli były trochę inne? Niestety kalkulator nie informuje mnie o stopie spłaty kapitału po 10 latach na pozostały dług, tylko że w pierwszym roku wynosi 3379,98€. Według moich obliczeń z kalkulatora, przy początkowej spłacie kredytu refinansowego w wysokości 3379,98€ i pozostałym długu w wysokości 98.935,52€, spłata wynosi około 3,416%.

Czy warto zatem, aby rata pozostała taka sama po okresie obowiązywania oprocentowania?

[NaTwoim13]

Stopa efektywna i tak nie ma sensu, potrzebujemy co najmniej dwóch do porównania.

Ten sam model przypadku, te same odsetki, raty i okresy spłaty. Po 10 latach raty kredytu równej wysokości muszą mieć odpowiadającą stopę procentową, aby prześcignąć model oszczędnościowy.

[allyxx]

Ale jak można uwzględnić okres bezzwrotnej spłaty zaliczki w porównaniu do pożyczki budowlanej? Czy miesięczna opłata oszczędnościowa i odsetki muszą razem wynosić 687,50€, jak w przypadku pożyczki ratalnej, aby można je było porównać? Czy rata z odsetek i spłaty po zatwierdzeniu [url]kredytu[/url] budowlanego musi również wynosić 687,50€? Jestem trochę zakłopotany, ponieważ nie wiem, jak teraz podchodzić do tego porównania. Jak najlepiej porównać [url]kredyt[/url] ratalny z pożyczką budowlaną na finansowanie natychmiastowe?

[NaTwoim13]

Tak, dokładnie, chodzi o efektywną stopę obu modeli, ale przy tych samych warunkach odsetkowych i spłat z uwzględnieniem okresów kredytów. Można obliczyć, ile mnie kosztuje ten model, ile mnie kosztuje ten model. Jeśli okres ustalenia oprocentowania jest równy okresowi kredytu, można po prostu porównać efektywną stopę roczną. Jeśli oprocentowanie się zmienia, musisz jednak przy równych spłatach kapitału i odsetek obliczyć, do jakiego poziomu może wzrosnąć oprocentowanie po okresie ustalenia oprocentowania, aby model równych rat nadal się opłacał. W przypadku modelu kredytu hipotecznego mogę obliczyć wszystko od początku do końca, a zatem otrzymać obliczoną efektywną stopę roczną. W przypadku kredytu ratalnego, gdzie okres ustalania oprocentowania nie jest równy okresowi kredytu do spłaty kapitału do zera, istnieje nieznana wartość, którą mogę obliczyć, lub muszę obliczyć, aby określić, który model w końcu jest/ był lepszy.

[allyxx]

Znalazłem kalkulator porównawczy:
Moje dane
Kwota pożyczki: 150.000€
Początkowa amortyzacja: 3%
Okres wiązania oprocentowania: 10 lat
Czy te wartości są prawidłowe?

I powiedz mi jaki jest próg procentowy, do którego musiałby wzrosnąć oprocentowanie, aby kredyt stał się nieopłacalny?

[NaTwoim13]

Tak, gdzie mój podstawowy oprocentowanie graniczne będzie znacznie wyższe, ponieważ będę/miałbym zastosować znak F60 zdecydowanie lepszymi warunkami, a nie taryfą FX BHW.

[allyxx]

Wszystko jasne, dziękuję!
W Signal nie mogłem znaleźć żadnej oferty.
Jestem jednak zainteresowany/-a dlaczego stopa procentowa dla kredytu ratalnego jest wyższa, skoro oczekiwałbym/-łabym tego raczej od oszczędzania na budowę, gdzie płatności odsetkowe trwają przez okres bez spłaty kapitału. I dlaczego bank oferuje niższą stopę procentową dla kredytu kombinowanego z oszczędzaniem na budowę?
Jeśli chodzi o refinansowanie, czy w przypadku kredytu ratalnego zakłada się, że stopa procentowa pozostanie taka sama?