Capital Investment 4

[Handwerker123]

Cześć....
Cena zakupu 220.000 + koszty zakupu = ok. 247.000€
Kapitał własny 150.000€
Dochód netto co najmniej 2200 €
Wynajem zimny: ok. 900€
Parter jest użytkowany własnoręcznie i remontowany samodzielnie, finansowany z kapitału własnego.
Podobnie koszty zakupu. Piętro pozostaje nadal wynajęte.
Pożądana rata 800-1000€ + dodatkowa spłata
Pożądane związanie odsetek na 15 lat.
Teoretycznie możliwe jest spłacenie wszystkiego w ciągu 15 lat.
Zostało mi sugerowane, że prawdopodobnie 10-letnie zabezpieczenie odsetek+pożyczka KFW w połączeniu z umową oszczędnościową budowlaną byłoby dla mnie najlepsze, zamiast 15-letniego związania odsetek z dodatkową spłatą, jak początkowo planowałem.
Pytanie do ekspertów:
Jakie obecnie byłyby realistyczne i bardzo dobre stopy procentowe/oprocentowanie w tych warunkach ?
Co waszym zdaniem byłoby obecnie idealne i sensowne ?
Wiem, że teraz wszystko zostało w zarysie przedstawione i potrzeba więcej szczegółów.... byłbym jednak wdzięczny za ogólną ocenę, którą moglibyście udzielić.

[Handwerker123]

- Propozycja finansowania przez Bank Miejski - 10-letni okres kredytowania z oprocentowaniem 1,65%
- Propozycja finansowania przez Allianz Finanse Budowlane - 15-letni okres kredytowania z oprocentowaniem 1,95%
Oto moja odpowiedź.
Co myślicie? Czy gdzie indziej jest lepsza oferta? Dziwne, że to duże banki wygrywają, a nie jakiś mały bank...

[NaTwoim13]

Cześć rzemieślniku, o co chodzi z tym wyścigiem? To są złe warunki. Czy ktoś w ogóle zajął się tym? Czy kiedykolwiek podzielili się swoimi celami, pragnieniami i własnymi wymaganiami dotyczącymi finansowania nieruchomości? Co chcą osiągnąć po 10 latach? Dlaczego - jeśli 10 lat - brak warunków KfW? Nawet jeśli są one nadal za drogie, ale przynajmniej nie te 1,65%, które ktoś tam podaje!

Przez 10 czy 15 lat, oszczędzanie budowlane jako instrument zabezpieczający stopy procentowej jest ok, ale co tam oferują? Muszą być raczej dwa elementy, biorąc pod uwagę udział wynajmowany.

To nic, opisują w miarę swoje plany, a potem wychodzi taka propozycja. To nie jest propozycja, to jest bezczelność!

[Handwerker123]

Dziękuję najpierw za odzew.
Mam tutaj doradcę finansowego, który zajmuje się tym dopiero od 4 lat. Jestem jednak sceptyczny, ponieważ oczekiwałem znacznie lepszych warunków i staram się jak najlepiej informować.
Wydaje mi się, że powinienem udać się do innych (Dr. Klein, Interhyp, itp.).
Co by mi Pan/Pani teraz zalecił/a?
Zapomniałem/am wspomnieć, że chciałbym zminimalizować wykorzystanie własnego kapitału. Chcę go przeznaczyć tylko na koszty dodatkowe związane z zakupem i remontem. Kwotę zakupu chciałem sfinansować.
Podstawowym założeniem jest to, że moim zdaniem mój kapitał własny jest dobrze ulokowany... albo przynajmniej inwestowany w fundusze z oprocentowaniem powyżej 2 lub 3%.
Oto szczegóły ofert. Finansowanie ze Sparkasse miałoby również obejmować umowę oszczędnościową mieszkaniową, która przejmie rolę po 10 latach, ale nie zrozumiałem jeszcze dokładnie, jak to ma działać.
Stadtsparkasse
kredyt ratalny 1,72% / 1,76%
Nominalna / Rzeczywista roczna stopa oprocentowania*
Kwota kredytu: 170 000 €
Okres trwania: 10 lat
Okres obowiązywania oprocentowania*
Miesięczna rata: 668,67 €
KfW
kredyt KfW 1,40% / 1,43%
Nominalna / Rzeczywista roczna stopa oprocentowania*
Kwota kredytu: 50 000 €
Okres trwania: 10 lat
Okres obowiązywania oprocentowania*
Miesięczna rata: 204,51 € / 58,33 €***
Mieszana stopa oprocentowania**: 1,65% / 1,68%
Miesięczna rata: 873,18 €

Allianz
kredyt ratalny 2,11% / 2,15%
Nominalna / Rzeczywista roczna stopa oprocentowania*
Kwota kredytu: 170 000 €
Okres trwania: 15 lat
Okres obowiązywania oprocentowania*
Miesięczna rata: 723,92 €
KfW
kredyt KfW 1,40% / 1,44%
Nominalna / Rzeczywista roczna stopa oprocentowania*
Kwota kredytu: 50 000 €
Okres trwania: 10 lat
Okres obowiązywania oprocentowania*
Miesięczna rata: 204,51 € / 58,33 €***
Mieszana stopa oprocentowania**: 1,95% / 1,99%
Miesięczna rata: 928,43 €

[wbs]

Dzień dobry,

Thomas już trochę na ten temat powiedział. Jednak z tego co czytam, mowa tylko o domu dwurodzinnym. W związku z tym nie mieszczą się one w kategorii Dom wielorodzinny.

Co do Sparkasse, nie mogę wiele powiedzieć, ponieważ nie znam ich kryteriów finansowania. Jednak kryteria Allianz są mi dobrze znane. Mam nadzieję, że również doradca jest z nimi zaznajomiony. Należy wiedzieć, że Allianz, na przykład, przy oprocentowaniu powyżej 80%, tak jak w tym przypadku, uwzględnia w budżecie domowym comiesięczną ratę w wysokości 6%. Nawet jeśli jest to założone fikcyjnie, Allianz zakłada, że klient musi sobie na to pozwolić. Ponadto, zwiększają się również kwoty na koszty utrzymania.

Czy to zostało uwzględnione podczas generowania oferty?

Pozdrowienia,
Heidi

[NaTwoim13]

Teraz już nie rozumiem sytuacji wyjściowej! Podajesz kwotę 247 000 euro KP plus ENK oraz 150 000 euro EK, a następnie pojawiają się dwie oferty, gdzie 220 000 euro ma zostać sfinansowanych? Ile kosztuje remont parteru? Jakie są rzeczywiste koszty całkowite obejmujące parter?

W jakim mieście ma mieć miejsce zakup?

[Handwerker123]

Wygląda to następująco. Teraz dodałam kilka rzeczy, których zapomniałam:
Cena zakupu 220 000 € + ok. 27 000 € koszty dodatkowe zakupu = ok. 247 000 € + 50 000 € koszty remontu (zaprojektowane. Jednak w ciągu lat przekroczymy tę kwotę)
Kapitał własny 150 000 € (powinien być przeznaczony tylko na koszty poboczne zakupu, a 50 000 € zostało uwzględnione jako koszty remontu, które również są odjęte od kapitału własnego).
Oznacza to, że nie chcę sięgać po pozostałe około 70 000 € kapitału własnego. Te środki są dobrze ulokowane i służą mi tylko jako zabezpieczenie i do pokazania bankowi.
Moją intencją jest to, że uzyskam znacznie lepsze oprocentowanie niż to, które zostanie mi przy finansowaniu nieruchomości. Ponadto, jak już wspomniałem, służy mi jako zabezpieczenie na wypadek ewentualnych problemów.
Dlatego też 220 000 €... cena zakupu ma być sfinansowana. Być może zdecydowałbym się obniżyć kwotę do 200 000 € (jeśli w ogóle ma to sens) i wykorzystać dodatkowo 20 000 € kapitału własnego, ale to już koniec.
Zarobki netto minimum 2200 €
Przychody z najmu czynszu: ok. 900 € (4 apartamenty na 1 piętrze.... dlatego kamienica z wieloma mieszkaniami)
Parter będzie wykorzystywany dla siebie i remontowany własnym nakładem pracy oraz finansowany z kapitału własnego.
Tak samo jak koszty dodatkowe zakupu. Piętro pozostaje nadal wynajęte.
Działka 800-1000 € + spłata dodatkowa
Preferowany okres wiązania oprocentowania 15 lat.
Teoretycznie możliwe jest spłacenie wszystkiego w ciągu 15 lat.
Mam nadzieję, że teraz jesteście w stanie lepiej zrozumieć te liczby?
Dom znajduje się w powiecie Rhein-Kreis Neuss.

EDYT: Według doradcy finansowego banki o niskich oprocentowaniach (Degussa, Liga Bank...itp.) nie wchodzą w grę z powodu tego, że chcę sfinansować np. całą kwotę zakupu lub dlatego, że do domu na parterze przynależy powierzchnia handlowa zajmująca więcej niż 20/30% całkowitej powierzchni domu... itp.
Jego zdaniem najlepiej postąpię, jeśli wezmę 10-letnie wiązanie oprocentowania + pożyczkę KFW + ewentualnie umowę oszczędnościową na pozostałą kwotę po 10 latach, od Sparkasse powiatu.
(W przypadku 15-letniego wiązania oprocentowania Allianz i Sparkasse miejska są równoznaczne. Poprzez pożyczkę KFW jesteśmy poniżej 80% u Allianz, co otwiera możliwość korzystania z ich usług... przełożone amatorsko tłumaczenie)

[wbs]

Tak więc... Ja bym to zorganizował tak, że podzieliłbym koszty w umowie kupna.
I to według rodzaju użytkowania. W tym przypadku oddzielnie wskazać parter i oddzielnie piętro. Musi być jasne już wcześniej (przy wnioskowaniu), jak składają się koszty zakupu w wysokości 220 000 €. Następnie sfinansowałbym część wynajmu w 100% z zewnątrz. Dla części własnego użytkowania, co oznacza udział własny w kredycie, ustaliłbym, że wpłacasz tam te 20 000 €, które sobie wyobrażasz. Tłem jest proste faktem, że odsetki od zadłużenia związane z wynajmem mogą być odliczone od podatku. Doradzi w tej sprawie doradca podatkowy.
Chciałbym jeszcze zwrócić uwagę na jedno:


Dzięki kredytowi KfW jesteśmy w Allianz poniżej 80%, co sprawia, że w ogóle wchodzimy w rachubę.


kredyty KfW nie są odliczane od kapitałów na wylocie w Allianz.
Allianz twierdzi, że w przypadku przekroczenia 80%, nawet jeśli kredyty subordynowane są zaangażowane (KfW, inne instytucje, prywatne kredyty, kredyty sprzedawcy, kredyty budowlane itp.), musi zostać zapewniona fikcyjna obsługa kapitału w wysokości 6% sumy finansowania. Tak naprawdę nie będzie to miało miejsca, jednak Allianz podaje to w obliczeniach budżetowych. Twój doradca powinien zapoznać się z kryteriami wycofywania środków Allianz w tej kwestii.
Nawiasem mówiąc, praktycznie żadne banki nie wycofują już kredytów KfW w odniesieniu do wycofania środków. Moim zdaniem istnieją tylko 2 instytuty regionalne i jeden ogólnokrajowy, które odliczają KfW od wycofania. Bank wprowadza całkowitą hipotekę i odpowiada także za kredyt KfW, ponieważ KfW udziela kredytów tylko instytutom, a nie osobom fizycznym.
Życzę miłej niedzieli.
Pozdrowienia
Heidi

[NaTwoim13]

Lamentacyjne tłumaczenie? Nic takiego osoba świecka nawet by nie wymyśliła. Ten absurd doradca wypaplał to, co nie ma pojęcia.

A) Liga Bank nie wchodzi w grę, ponieważ nikt z was nie należy do instytucji katolickich ani nie pracuje w takiej.

B) Allianz - jak słusznie zauważono przez WBS - zupełnie nie redukuje KfW.

C) Sparkasse ze swoim katastrofalnym oszczędnościowym produktem mieszkaniowym LBS jest zbędna jak szelest liści!

D) Oczywiście muszą wspomnieć o komercyjnej części EG, jeśli chcą uzyskać tutaj pomoc.

Poza tym WBS ma właściwe podejście do umowy kupna. Można przynajmniej zmniejszyć stopień obciążenia przynajmniej jednym wskaźnikiem do 90%, a nawet do 80% z kosztów inwestycji dla jednostki EG - pokrytych ze środków własnych. Dla mnie klasyczne finansowanie przez DSL Bank z F60 Signal. Jeśli doradca finansowy nie dochodzi do tego wniosku, zwłaszcza gdy ma więcej informacji - być może nawet już dokumenty - w żaden sposób nie pasuje do Waszej inwestycji życia!

Pytania, które się rodzą:

1) Jak dzielą się metry kwadratowe jednostek EG i OG?
2) Co będzie w przyszłości na parterze? Mieszkanie? Piszą o własnym użytkowaniu, a zaraz mówią o jednostce komercyjnej!?!

[Handwerker123]

Dziękuję jeszcze raz za opinie i wskazówki wbs i noelmaxim.
Zatem sytuacja wygląda mniej więcej tak:
1. Pietro = około 150 metrów kwadratowych podzielonych na 4 apartamenty, które są wynajęte.
Parter = około 90 metrów kwadratowych powierzchni handlowej.... którą chcę przeznaczyć na własne mieszkanie. Jednak na razie nie chciałem oficjalnie zamieniać powierzchni handlowej na mieszkalną, ponieważ chciałem zachować otwartą możliwość wynajęcia lub wykorzystania jej później ponownie jako powierzchni handlowej. Powrót do powierzchni handlowej jest dość trudny, dlatego ta refleksja. Nadal nie jestem pewien, co mam zrobić....
Parter = około 50 metrów kwadratowych mieszkalnych... które są oddzielone, ale również będą używane przez mnie lub mają być zamieszkane przez mojego ojca.
Oficjalnie 50 metrów kwadratowych są przeznaczone do użytku własnego, a powierzchnię handlową musiałoby się uznać za pustą. Jak to wygląda z prawnego punktu widzenia ? Czy mogę to zrobić ? Jeśli nie, jakie mogą być konsekwencje ? Czy lepiej zrezygnować z tego pomysłu i oficjalnie zamienić powierzchnię handlową na mieszkalną ? (ile to w ogóle kosztuje ?)
Czy zatem Waszą rekomendacją jest odseparowanie parteru i 1. piętra w umowie sprzedaży.
Obciążyć 1. piętro w 100%. Parter w 80 lub 90%.
Całość przez bank DSL we współpracy z F60 Signal Iduna ?
...ale jakie warunki oferuje bank DSL przy 10 lub 15 latach ograniczenia oprocentowania ?
Czy niezależni doradcy finansowi są naprawdę niezależni i otrzymują taką samą prowizję od wszystkich, czy banki płacą różnie ? W takim przypadku doradcy nie byliby naprawdę niezależni i skłanialiby się do zalecania banków, które oferują wyższą prowizję.
EDYTOWANO: Mając na uwadze teraz znane okoliczności, informacje ode mnie i przy 100% finansowaniu jak wyżej wspomniano... czy Kreissparkasse w tym jednym dość specjalnym przypadku byłaby najlepszym wyborem ?
Muszę przyznać, że powiedziałem doradcy finansowemu, że chcę jak najmniej, a więc w ogóle nie chcę wkładać kapitału własnego.
Podsumowując:
Cena zakupu 220 000€ .... finansowana w 100%
Koszty uzyskania własności około 27 000€ .... opłacone z kapitału własnego
Koszty remontu około 50 000€ .... opłacone z kapitału własnego
Finansowanie: 220 000€ ... czyli 100%
Kapitał własny 150 000€
Dochód netto: 2200€
Przychody z najmu: 900€ netto
Pożądana rata: 800-1000€ + dodatkowa spłata
Pożądane ograniczenie oprocentowania 15 lat
Powierzchnia mieszkalna 1. piętro 150m^2
Powierzchnia mieszkalna parteru 90m^2 powierzchni handlowej (ewentualnie może być przekształcona w mieszkalną lub używana przez siebie.... na razie nie będzie wynajmowana)
Powierzchnia mieszkalna parteru około 50m^2 mieszkalnej (będzie używana przez siebie)

[NaTwoim13]

Co teraz? Czy to kiedyś zostanie przebudowane i czy te 50 000 euro zostanie kiedyś wydane? Czy te 50 metrów kwadratowych mieszkania zostanie wykorzystane na kwotę 50 000 euro, czyli czy zostanie one stworzone lub udoskonalone do zamieszkania?

Jestem rzemieślnikiem i chętnie pomogę, ale już się w tym nie połapię. Po co tak naprawdę dążysz?

Niepodległość nie wpływa na klientoorientowany projekt finansowania, nawet jeśli koncepcja nie przekona, gdy wybierze się strukturę, która przynosi największe zyski.

Uważam również, że problemem obecnie nie są pośrednicy finansowi, ale ty i twoje wyobrażenia, albo niesolidne przemyślenia. Inwestujesz i kupujesz potem to, co jest możliwe z obiektem, czy wiesz, czego chcesz i szukasz odpowiedniego banku do tego? Innymi słowy, chcesz dostosować inwestycję do banku, czy bank do inwestycji.

Jeśli twój doradca rozmawia z tobą osobiście na miejscu i ma pojęcie, twoje wnioski - nie zamierzam nikogo obrażać - nie wyglądałyby tak zamieszanie i nie docierałyby w ten sposób. To wszystko można omówić, skonsultować i zaprojektować. Nie mogę zostawić konsumenta i klienta w taki chaosie. To nie może wyglądać tak zamieszanie.

[Handwerker123]

W celu uniknięcia nieporozumień, proszę zapomnieć o wszystkim, co zostało napisane. Proszę podać tylko następujące informacje:
Cena zakupu 220.000€ .... 100% finansowana
Koszty dodatkowe zakupu około 27.000€ .... opłacone z kapitału własnego
Koszty remontu parteru około 50.000€ .... opłacone z kapitału własnego
Finansowanie: 220.000€ ... czyli 100%
Kapitał własny 150.000€
Dochód netto: 2200€
Przychody z najmu: 900€ miesięcznie
Pożądana rata: 800-1000€ + dodatkowa spłata
Pożądany okres związania oprocentowania 15 lat
Powierzchnia mieszkalna 1. piętra 150 mkw (wynajęta, na razie brak planowanych remontów)
Powierzchnia mieszkalna parteru 90 mkw powierzchni handlowej (wykorzystywana przez mnie jako mieszkalna i natychmiast poddawana remontowi)
Powierzchnia mieszkalna parteru około 50 mkw (wykorzystywana przeze mnie i natychmiast remontowana)