Capital Investment 4

[PaMa]

Cześć drodzy forumowicze!

Zwróciłem uwagę na to miłe forum i chciałbym przedstawić nasz problem.
W naszym przypadku:
My, ona 26 lat, on 28 lat, właśnie znaleźliśmy naszą marzoną nieruchomość. Jednak obecnie jesteśmy bardzo zdezorientowani, czy nie jesteśmy może zbyt zdecydowani na jej zakup, albo czy w ogóle stać nas na jej zakup.
Chodzi o nieruchomość jednorodzinną z mieszkaniem dla lokatora za 400 tys. € cena zakupu + 30 tys. € koszty dodatkowe + 30 tys. € na rzeczy, które trzeba zmienić i odnowić (załóżmy na bezpiecznie, że można się wprowadzić od razu bez konieczności remontu, poza być może tapetowaniem).
Mieszkanie dla lokatora ma powierzchnię 80 mkw i w najgorszym przypadku może być wynajmowane za co najmniej 7 €/mkw. Z ceną za metr kwadratowy już widzicie, że chodzi o przedmieście niewielkiego miasta (miasto liczące nieco ponad 200 000 mieszkańców).

Teraz kilka informacji na temat finansów:
Zarobki netto: on 2900 € jako pracownik z umową na czas nieokreślony, ona urzędniczka 2300 €. Kapitał własny wynosi 80 tys. €. Dodatkowo moglibyśmy pożyczyć od ojca do 100 tys. €, który nie określił konkretnych warunków zwrotu ani terminów. Do tego dochodzą około 400 €/miesiąc dochodów z wynajmu (przy 7 € za 80 mkw = 560 € pomniejszone o rezerwy itp.) mieszkania dla lokatora.
Nie mamy żadnych kredytów ani innych zobowiązań.
Na początku cena domu wydaje się nieco wysoka, ale ze względu na wyposażenie i mieszkanie dla lokatora jest to dokładnie taki Dom, jaki byśmy chcieli.
Zastanawiamy się teraz, czy ten Dom nie jest jednak za drogi, albo czy nie zwiążemy się zbyt dużym obciążeniem. Jesteśmy jeszcze młodzi i w ciągu najbliższych lat nasze zarobki mogą wzrosnąć, jednakże zakres i tempo tego wzrostu nie są oczywiste.
Możliwe, że powinniśmy poczekać w ogóle, bo może to jest dla nas zbyt wcześnie. Jednak Dom ten można nazwać naprawdę unikatowym, a jeśli nie kupimy, stracimy tę szansę. Dla niego mogłaby być kwestia zmiany miejsca pracy kiedyś, ale tego nigdy nie można wykluczyć, więc nie widzę sensu w oczekiwaniu na to. Natomiast jeśli nie kupimy tej nieruchomości, planujemy zakupić mieszkanie na wynajem. Tak właściwie, to była Plan A, jednak od jakiegoś czasu szukaliśmy nieruchomości (również dla siebie) i znaleźliśmy właśnie opisywany Dom. Dlatego wolelibyśmy zakupić częściowo wynajmowane własne cztery kąty, zamiast zakupu wynajętego mieszkania.
Nie wiem również, jak powinniśmy rozliczyć się z pożyczonymi pieniędzmi od ojca. Jak to się opłaca, jak spłacać? Czy ktoś z was to już zrobił albo aktualnie to robi?
Przeanalizowałem to scenariuszowo za pomocą kalkulatorów finansowych:
Potrzebna kwota finansowania 280 tys. €
Okres kredytowania 15 lat
2% stopa procentowa (mam nadzieję, że to najgorszy przypadek)
3,5% spłata (około 1290 € miesięcznej raty -> za dużo, za mało? -> z uwzględnieniem dochodów z wynajmu)
--> zajęło by to prawie 23 lata, aby spłacić sam kredyt, nie licząc długów u ojca.
Co sądzicie o tym planie? Czy jest to realistyczne czy przesadzone? Dzięki za Waszą ocenę. Jeśli potrzebujecie dodatkowych informacji, pytajcie śmiało!
Dobranoc!

[wise]

Czy istnieje planowanie rodziny?

[PaMa]

Czy istnieje planowanie rodziny?

Cześć wise,
Tak, chcemy zacząć myśleć o dziecku w ciągu najbliższych 2-3 lat, ale nie teraz natychmiast, i być może po pewnym czasie pomyślimy o drugim dziecku. Jeśli chodzi o aktualną nieruchomość, nie ma zbyt wiele nieużytkowej przestrzeni, która pozostałaby nieużyta do czasu narodzin dzieci, jeśli o to ci chodzi. Dom ma około 200 metrów kwadratowych, z czego 110 metrów kwadratowych to oddzielne mieszkanie plus pomieszczenie hobby i kilka innych udogodnień.
Wydaje się jednak, że bardziej interesują cię koszty związane z dziećmi...

[NaTwoim13]

Cześć PaMa, uważam, że sytuacja wyjściowa doskonale nadaje się do zrealizowania tego przedsięwzięcia, jeśli chodzi o nieruchomość, która odpowiada waszym życiowym potrzebom i wyobrażeniom o przytulnym domu. Na co jeszcze czekacie?

Natomiast pojawiają się następujące pytania:

- najważniejsze jest ustalenie, w jaki sposób powinna/musi zostać zorganizowana spłata 100 000 euro
- w jakim mieście - z uwagi na dostępność funduszy krajowych - powinno być nabyte obiekt?
- czy zakończyliście planowanie rodziny, a może nadal pragniecie mieć dzieci?

15 lat stałej stopy procentowej z 3% bezpośredniej spłaty kapitału na pewno można lepiej lub bardziej sensownie zaplanować, zwłaszcza jeśli ewentualnie 100 000 euro również muszą zostać spłacone. Chodzi tu mniej o planowane obciążenia z tytułu odsetek i spłat, a bardziej o koncepcję odnośnie do wyznaczenia stałej stopy procentowej oraz wykorzystania spłaty kapitału.

[xlarge]

Zapytaj ojca, jak sobie wyobraża spłatę - niech nie ma konkretnych oczekiwań, które nie zostały wyrażone. Dochody z mieszkania wynajmowanego muszą być opodatkowane (w zależności od możliwości odliczenia odsetek od kredytu/amortyzacji itp.). Co planujesz po zakończeniu okresu wiązania spłat według oprocentowania nominalnego? Czy z punktu widzenia opłacalności sens ma pracować przez 10 lat z oprocentowaniem nominalnym i atrakcyjnymi oprocentowaniem i umową oszczędnościową jako zabezpieczeniem, czy raczej planować stałe wpłaty dodatkowe? Jak wysoka jest obecnie czynsz? Jakie są wydatki? Ile kosztuje miejsce w przedszkolu w gminie miesięcznie?

[PaMa]

Cześć wszystkim, przepraszam za późną odpowiedź.

Wspomniana nieruchomość nadal jest przedmiotem dyskusji. Jednakże pojawiły się jeszcze dwie inne nieruchomości, z których jedną odwiedziliśmy nawet z rzeczoznawcą. Były to raczej obiekty do wynajęcia. Ponieważ nie widać na razie możliwości uzgodnienia ceny w przypadku żadnej z nich, z powrotem stają się one drugorzędne.

Ale wracając do pierwotnej nieruchomości, dla której założyłem wątek:

@noelmaxim

- Co do zwrotu 100 000 €. Chcielibyśmy oszczędzać początkowo miesięcznie około 800 € (do narodzin pierwszego dziecka) i w zależności od tego, ile uda się rzeczywiście zaoszczędzić na koniec roku, zwrócić ten kwotę ojcu. Zwrot jest naprawdę całkowicie elastyczny. Ojciec powinien przejść na emeryturę za około 8-10 lat i nawet do tego momentu nie musi odzyskiwać całej kwoty.

- Miejsce to gmina tuż przed bramami miasta Kassel.

- Co do planowania rodziny, już odpowiedziałem na post xlargea.

Aktualnie trudno jest zdefiniować dokładnie czego szukamy. W zasadzie chciałbym zachować otwartą możliwość wyjazdu za granicę z powodów zawodowych, dlatego zainteresowanie wzbudziły dla mnie dwie wyżej wymienione nieruchomości, w których możliwy jest większy wynajem, a nawet całkowite wynajęcie. Rozważana tutaj nieruchomość nie oferuje tej opcji (tylko można wynająć ELW). Czy normalne jest to, że para poszukująca nieruchomości rozważa tak wiele nieruchomości i jest rozdarta? Już nie wiem ile nieruchomości przeliczyłem z bankiem... powinni uznawać mnie za szalonego...?!

Czego jeszcze potrzebujecie informacji?
Dziękuję i miłej niedzieli!

[NaTwoim13]

PaMa, przede wszystkim ważne jest zrozumienie, jakiego rodzaju nieruchomość - czy do wynajęcia, czy do własnego użytku - jest dla was najważniejsza i najbardziej sensowna. To decyzję możecie podjąć tylko wy sami, a oba te plany są naprawdę różne.
Pobyt za granicą - zwłaszcza jeśli nie jest on określony czasowo i niepewny - nie musi stanowić przeszkody w zakupie nieruchomości, którą na początku nazwaliście swoją wymarzoną nieruchomością przeznaczoną do własnego użytku, ponieważ planując tę nieruchomość można ją tymczasowo wynająć.
Więc przede wszystkim musicie dla siebie ustalić, czego właściwie chcecie.