Capital Investment 4

[Eisenfaust]

Cześć,
co się stanie, jeśli zdecyduję się na uzyskanie finansowania budowy na 15 lat z oprocentowaniem 1,5% i sprzedam nieruchomość po 7 latach po korzystnych warunkach?
Zakładając, że stopa procentowa wtedy wynosi znowu 2,8%, bank nie ponosi strat, ale raczej czerpie korzyść z wcześniejszej spłaty.
Czy tak myślenie jest poprawne, czy nie będę musiał płacić żadnych dodatkowych opłat? (Nie martw się, nie zakładam, że bank będzie chciał mi wypłacić cokolwiek )
Pozdrowienia
Eisenfaust

[NaTwoim13]

Cześć Eisenfaust, istnieją 2 metody obliczeń.
W metodzie aktywno-pasywnej można bardzo szybko przeliczyć i bardzo dobrze zrozumieć. Najpierw oblicza się zwrot z kredytu, który zostałby wygenerowany w przypadku regularnego kontynuowania umowy kredytowej. Następnie zakłada się, że kwota pieniężna, która stała się wolna dzięki wcześniejszemu spłaceniu kredytu, zostanie zainwestowana w listy zastawne lub inne instrumenty finansowe. Ten fragment obliczeń jest najbardziej niepewny, ponieważ aktualne ceny listów zastawnych ostatecznie wpływają na wysokość odszkodowania za wcześniejsze spłacenie. Im niższe są ceny listów zastawnych lub papierów wartościowych i im dłuższy był faktyczny okres trwania umowy kredytowej, tym większa będzie strata dla udzielającego kredyt.
W metodzie aktywno-aktywnej obliczenia są wykonywane bez uwzględniania papierów wartościowych. W tej metodzie bank zakłada, że zwróconą kwotę natychmiast udzieli kolejnemu kredytobiorcy. Zakłada się znacznie niższe oprocentowanie kredytu. Podobnie jak w metodzie aktywno-pasywnej obliczane są zwroty z kredytów, które zostałyby zapłacone kredytodawcy w przypadku kontynuowania kredytu. Różnica między zwrotem z kredytu a dochodami teoretycznie uzyskiwanymi z nowego udzielenia kredytu natychmiast po jego przyznaniu kolejnemu kredytobiorcy, stanowi wysokość odszkodowania za wcześniejsze spłacenie. Przy obliczaniu według metody aktywno-aktywnej odszkodowanie zwiększa się o dodanie marży kredytodawcy. Jeśli dochodzi do refinansowania, a kredytobiorca zaciąga nowy kredyt o dłuższym terminie spłaty, niższej stopie procentowej lub nowych warunkach specjalnych w tym samym banku, to często marża jest ponownie wliczana do obliczenia odszkodowania za wcześniejsze spłacenie. Jest to niezgodne z prawem, ponieważ w takim przypadku kredytodawca może obliczyć marżę tylko raz. Ponieważ nie można rozpoznać i poprawnie obsłużyć wszystkich poprawnych przypadków, szczególnie w przypadkach refinansowania i ponoszenia odszkodowania za wcześniejsze spłacenie, warto skorzystać z pomocy specjalisty prawa inwestycyjnego lub centrum konsumenckiego. Przy wyborze profesjonalnej pomocy należy zwrócić uwagę na odpowiednie kompetencje, aby nie wpaść z deszczu pod rynnę.
Dowiedz się, jaka jest stosowana metoda obliczeń: metoda aktywno-pasywna czy metoda aktywno-aktywna.

[Eisenfaust]

Cześć,
dzięki za szybką odpowiedź. Niestety nie odpowiedziałeś na moje pytanie. Chcę wiedzieć, czy w moim przypadku będzie wymagana opłata za wcześniejszą spłatę.

Pozdrowienia
Eisenfaust

[NaTwoim13]

Nie mogę tego też oszacować, ponieważ nie wiem, w jaki sposób Twoje bank oblicza opłatę za wcześniejszą spłatę.

[Eisenfaust]

Cześć,
umowy kredytowej jeszcze nie ma. Może więc po prostu przyjmijmy metodę aktywów i pasywów. Mogę sobie wyobrazić, że ta metoda jest stosowana przez poważne banki.
Pozdrowienia
Eisenfaust

[Eisenfaust]

Cześć,
czy nikt inny nie ma pojęcia na ten temat?
Pozdrowienia
Eisenfaust

[NaTwoim13]

Z jakiej okazji masz pojęcie bez znajomości swojego banku? Przecież opisałem Ci to poważnie, istnieją 2 możliwości, zależnie od metody, którą bank stosuje do obliczeń.

[Eisenfaust]

ok.
Również Sparkasse Düsseldorf, pożyczka: 185 000€, Wartość nieruchomości: 450 000 € Okres wiązania 15 lat 1,5%
Oprocentowanie 2017: 1,5 %
Oprocentowanie 2024: 2,8 %
Metoda aktywów i pasywów
Wypowiedzenie w 2024, mimo że umowa regularnie obowiązuje do 2032 roku.
Jak wysoka jest opłata za wcześniejszą spłatę?

[Banker]

Nie wiem, do czego takie coś jest potrzebne, skoro po 10 latach można bezpłatnie zrezygnować z kredytu zgodnie z § 489 BGB, ale wprowadziłem to do ogólnego kalkulatora (bez wyprzedzenia):
Więc bez spłaty (ponieważ nie podano) około 26 tys. euro.
Pamiętaj jednak, że bank nie jest zobowiązany do przyjęcia wypowiedzenia!
Zachowaj w pamięci, że odszkodowanie za wcześniejszą spłatę to raczej ugodowa propozycja banku.

[wbs]

Pamiętaj jednak, że bank nie jest zobowiązany do przyjęcia wypowiedzenia!
Kwestia odszkodowania za wcześniejszą spłatę to bardziej gest dobrej woli ze strony banku.

To nieprawda. Jak już wspomniano powyżej, chodzi tutaj o sprzedaż nieruchomości.
W tym przypadku bank oczywiście musi zgodzić się na wypowiedzenie, o ile nowy właściciel nie chce przejąć umów.
Pozdrowienia
Heidi

[Banker]

To nie jest prawda. Jak opisano wyżej, chodzi o sprzedaż nieruchomości.
W tym przypadku bank musi oczywiście zgodzić się na wypowiedzenie, chyba że nowy właściciel nie chce przejąć umów.
Pozdrowienia
Heidi

Przepraszam... szybko przeczytałem!

[Batman_BU]

Tak samo jak fakt pominięcia, że prawo do wypowiedzenia umowy nie będzie obowiązywać do 2024 roku, ponieważ umowa została podpisana dopiero w 2017 roku...

[Hanomag]

Tak samo jak fakt zostałby pominięty, że prawo do wypowiedzenia umowy nie będzie obowiązywać do 2024 roku, ponieważ umowa została zawarta dopiero w 2017 roku...

Banki muszą uwzględnić ustalone raty nadpłaty podczas obliczania opłaty za wczesne spłaty. Dlatego też należało je sprawdzić.
Niestety, wcześniejsza spłata w związku z prawem do wypowiedzenia umowy zgodnie z § 489 BGB po wcześniejszej wypowiedzi nie będzie uwzględniana przy opłacie za wczesne spłaty, ponieważ prawo to jest możliwe tylko w określonych okolicznościach.

[NaTwoim13]

Pod jakimi warunkami i dlaczego BGB § 489 nie powinno odgrywać roli przy obliczaniu opłaty za wczesne spłacenie?
Opcje zmiany wskaźnika spłaty muszą być również uwzględnione, jeśli już zgłaszasz swoje słuszne zastrzeżenia.

[Batman_BU]

Znaczenie dla mojego wpisu?

[NaTwoim13]

Nie odnosiłem się do niego, ale do Hanomaga.

[Hanomag]

???? Pod jakimi warunkami

No, pod jakimi warunkami można wypowiedzieć umowę wcześniej zgodnie z § 489?


Cytat od noelmaxim
... i dlaczego § 489 BGB nie powinien odgrywać roli przy obliczaniu VFE??

Ponieważ w chwili wypowiedzenia umowy wcześniej np. termin sprzedaży nie jest jeszcze ustalony. Gdyby termin wypowiedzenia po 10 latach był ustalony, musiałby być na pewno uwzględniony przy obliczaniu VFB.

[NaTwoim13]

???? Du meinst wohl eher §490!!!
489 mówi o tym, że 10 lat po pełnej wypłacie z półrocznym okresem wypowiedzenia. Bez podania przyczyny i bez sprzedaży domu!
490, gdy warunki osobiste tego wymagają lub wskazane jest inne wykorzystanie zastawu. To byłby sprzedaż.

[Hanomag]

???? Masz rację, chyba raczej chodziło ci o §490!!!

Masz rację? Przypisałem tę opcję do 489.


Cytat od noelmaxim
489 mówi, że po 10 latach od pełnego spłacenia z możliwością wypowiedzenia połową okresu wypowiedzenia. Bez podawania powodów i bez sprzedaży domu!

Czy jednak należy uwzględnić §489 przy obliczaniu opłaty za wczesne spłacenie kredytu?

[NaTwoim13]

Oczywiście, prawo do wypowiedzenia umowy wynikające z przepisów musi zostać wzięte pod uwagę, dlatego szkoda (jeśli w ogóle istnieje, co jest tutaj ważne zarówno przy stawkach stałych, jak i zmieniających się) zawsze powstaje tylko do tego daty i odpowiednio jest obliczana tylko do tego momentu.

[Eisenfaust]

Cześć,

nadali nie znalazłem odpowiedzi na moje pierwotne pytanie. Być może je źle sformułowałem.

Zatem spróbujmy jeszcze raz:

Przypadek A:
Dom został zakupiony w 2010 roku za 500 000 €, zaciągnięto kredyt w wysokości 200 000 € na 15 lat pod 3,5% oprocentowania. W 2017 roku Dom musi zostać sprzedany, oprocentowanie wynosi 1,5%. Kredytobiorca musi zapłacić bankowi rekompensatę za wcześniejszą spłatą, ponieważ bank nie może już pożyczać pieniędzy po 3,5%.

Przypadek B:
Dom został zakupiony w 2017 roku za 500 000 €, zaciągnięto kredyt w wysokości 200 000 € na 15 lat pod 1,5% oprocentowania. W 2024 roku Dom musi zostać sprzedany, oprocentowanie wynosi 2,8%.

Co w takiej sytuacji? W 2024 roku w mojej ocenie bank nie ponosi żadnych strat, a wręcz przeciwnie, ma zysk ze sprzedaży przedterminowej, ponieważ oprocentowanie wzrosło. Czyli brak rekompensaty za wcześniejszą spłatę, bo brak szkody? Czy tak?

Pozdrowienia
Eisenfaust

[Honey1979]

Admin: Tutaj udostępniono Ci wystarczającą i obszerną informację.
Nikt nie jest w stanie Ci dokładnie powiedzieć, ponieważ warunki nie są nawet w jakikolwiek sposób jasne, obliczenia dodatkowej spłaty itp...
Może warto mieć na 5 lat stałą stopę procentową przy niskiej wartości obciążenia i się potem zorientować...
Albo na 10 lat, nie ma sensu płacić za 15 lat stałości i sprzedać po 7 latach...
Gdy sprzedajesz po 7 latach, tu także duże znaczenie mają podatki itp...
Jeśli kupisz obiekt bez pośrednika za 500 tys. euro, to w zależności od landu (bez pośrednika) masz około 40 000,00 euro kosztów nabycia plus opłaty przedterminowe...
Musisz doliczyć do tego wszystkiego i w najlepszym przypadku otrzymasz cenę sprzedaży, którą musisz osiągnąć, aby to był interes z zerowym zyskiem...
Mam wrażenie, że uważasz, że sprzedaż i kupno nieruchomości to takie samo działanie jak kupno pary skarpetek do tenisa

[Banker]

Teraz nie będzie tutaj pomocy. Ponieważ to jest bez sensu i nawet gdyby miało to sens, nikt nie może ci powiedzieć kwoty.
W 2024 roku bank moim zdaniem nie ponosi żadnej straty, a wręcz przeciwnie, ma zysk, jeśli Dom zostanie sprzedany przed terminem, ponieważ odsetki wzrosły.
Więc brak odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ponieważ brak szkody? Prawda?
Mogę jednoznacznie potwierdzić, że tak nie jest. Bank zawsze żąda odszkodowania za wcześniejszą spłatę, nawet jeśli twoim zdaniem nie ponosi strat.

[Eisenfaust]

Tutaj nie będziesz otrzymywać pomocy. Ponieważ to jest bezsensowne i nawet gdyby miało sens, nikt nie jest w stanie podać Ci kwoty. - W sumie nie chciałem znać kwoty...
Mogę Ci zdecydowanie potwierdzić, że tak nie jest. Bank zawsze wymaga VFE, nawet jeśli nie wyrządził szkody w Twoich oczach. - O to chodziło!
Dziękuję!
Pozdrowienia Eisenfaust