Capital Investment 4

[Ferdinand85]

Cześć wszystkim,
w zeszłym roku podjąłem decyzję o rewitalizacji zabytkowego domu wielorodzinnego (kilka jednostek mieszkalnych) w centrum miasta. Po 8 miesiącach projekt został pomyślnie zakończony, a od miesiąca mieszkańcy są szczęśliwie zakwaterowani.
Co mnie teraz trochę zaniepokoiło, to fakt, że bank potrzebuje jeszcze czasu na wycenę nieruchomości (według banku oczekuje się na pierwszy sprawozdanie roczne i opinię od urzędu skarbowego). Czy to możliwe??
Krótkie dane:
Cena zakupu: 180 000€
Koszty rewitalizacji: 245 000€ (310 000€ - 65 000€ dotacje)
Dochód netto z czynszu: 30 500€ / rok
320 m2 powierzchni mieszkalnej
WK: 45 000€
Mogę pełen zapis kosztów rewitalizacji w wysokości 245 000€ na następne 10 lat (z wyłączeniem 65 000€ z powodu podwójnego dofinansowania) poprzez odliczenie podatkowe na zabytkach.
To, co naprawdę mnie interesuje, to wartość domu, ponieważ teraz trochę w tym plączę. Jest to dość frustrujące, gdy się w tej sprawie ciągnie. Wartość rzeczowa wyniknie z czynszu za metr kwadratowy w regionie (1600€-1800€), ale wartość dochodowa przewyższa wartość rzeczową ze względu na wysokie dochody z czynszu (luksusowe mieszkania!). A jako klient nie jest się informowanym o nieprzejrzystych, wewnętrznych bankowych obliczeniach.
Jestem zadowolony z mojej kalkulacji, proporcje dochodów z czynszu do obciążenia odsetkami i spłatą długu są nawet lepsze niż przewidywałem.
Nie mam zamiaru sprzedawać domu w najbliższych 10 latach, chodzi mi o to, aby wiedzieć, gdzie się stoi i przyspieszyć lub odrzucić proces podejmowania decyzji o nadchodzących projektach.
Różne kalkulatory wartości dochodowej podają często fantastyczne wartości lub wahają się bardzo! Czy w wycenie rzeczywiście przyjmowany jest niższy z dwóch wartości, w moim przypadku wartość rzeczowa?
Oczywiście mógłbym zamówić opinię wartości, ale kosztuje to między 1000€ a 2000€. Chciałbym tego uniknąć, ponieważ chcę zapłacić rzeczoznawcy wartości tylko w przypadku sprzedaży, najwcześniej za 10 lat.
Pytania nad pytaniami, ale cieszyłbym się trochę przejrzystością... dziękuję

[slowrookie]

Wartość dochodowa wynika z przychodów z najmu, a nie, jak piszesz, z wartości rzeczowej. Dla wartości rzeczowej możesz przyjąć średnią cenę za metr kwadratowy w Twoim regionie.

Jeśli nie czujesz się pewnie, możesz zrobić kalkulację mieszanej wartości rzeczowej i dochodowej (np. 35/65) - wtedy znajdziesz dla siebie dość trafną wartość.

[Kasi76]

dokonaj wszelkich obliczeń mieszanych, uwzględniając zarówno wartość rzeczową, jak i dochodową

Nie! Nie dokonuj obliczeń mieszanych. Różne metody wyceny wartości są przeznaczone dla różnych rodzajów obiektów. Zawsze należy wybierać metodę, która najlepiej pasuje do konkretnego obiektu. Budynek wielorodzinny służy zazwyczaj osiąganiu dochodów. W tym przypadku decydujące jest zastosowanie metody wyceny dochodowej. Metoda wyceny wartości rzeczowej jest zwykle stosowana w przypadku obiektów przeznaczonych do użytku własnego.