Capital Investment 4

[kanightlife]

Cześć,

następująca sytuacja:

Obecnie mamy sfinansowane 4 apartamenty, które wszystkie są stale wynajmowane. Finansowanie dzieli się na 2 kredyty.
- 100 tys. euro na 10 lat z oprocentowaniem 1,4% (rata 300 euro przy 2% spłacie początkowej)
- 60 tys. euro na 5 lat z oprocentowaniem 1,0% (rata 170 euro przy 2% spłacie początkowej)

Zakup i zaciągnięcie kredytu miało miejsce 1.7.2016.

Teraz pytanie dotyczące refinansowania 5-letniego kredytu. Czy skorzystać z kredytu typu Forward, poczekać aż kredyt wygaśnie, czy też skorzystać z umowy oszczędnościowej?

Jeśli chodzi o kredyt Forward, oprocentowanie przy 10-letnim okresie spłaty wzrośnie o około 2% przy 42 miesiącach okresu wstępnego.

Co byście polecili lub czy istnieje inna możliwość?

Przewiduję wzrost stóp procentowych w najbliższym czasie i chciałbym to zabezpieczyć jak najszybciej.

Z góry dziękuję.

Chętnie odpowiem na kolejne pytania.

Pozdrawiam,
Kanightlife

[Batman_BU]

W najbliższym czasie spodziewam się wzrostu stóp procentowych i chciałbym to zabezpieczyć jak najszybciej.

Jeśli masz swoje powody do podzielenia tej opinii, powinieneś zabezpieczyć finansowanie na kolejny okres. Alternatywą byłoby zaoszczędzenie wymaganej kwoty, jeśli to możliwe.

[Fly]

Czy nie warto dla Ciebie móc odliczać od podatku wyższych odsetek? Dla inwestycji w zyskowny obiekt zdecydowanie bym się zrelaksował.

[NaTwoim13]

Dlaczego opłaca się wybrać wyższą stopę procentową w analizie odliczenia podatku VAT ze względów podatkowych???
Przy zakładanym oprocentowaniu 2%, stopa procentowa bez premii za forward wynosiłaby około 1,3%, co przy kwocie kredytu ok. 55 000 euro (najmniejsza hipoteka) na wynajmowanym apartamencie.
Jak wysokie jest obciążenie kredytem na obiekcie pod zastaw, a co to jest/ile jest warte to obciążone?

[6Bankkaufmann]

@Fly, masz rację odnośnie odsetek od zadłużenia przy wynajmie i dzierżawie. Im wyższe, tym więcej można odliczyć.

[kanightlife]

Cztery apartamenty są warte około 220 000 €.
Aktualny czynsz: 1510 €
Opłaty dodatkowe: 300 € + 60 € za prąd + podatek gruntowy
Wynajmowane są w formie all-inclusive. 1 stała opłata dla najemcy, koniec.
Nie ma zapisanej hipoteki.
Na własnym domu było wystarczająco dużo miejsca.

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann
Niemniej jednak zapłaciłem więcej przed opodatkowaniem!! Nie dostrzegam sensu zwiększonych płatności odsetek przed opodatkowaniem - nawet w przypadku wynajmu.
@kanightlife
Myśl przewodnia: Po upływie 4 lat z pozostałego zadłużenia w wysokości 60 000 euro, najpierw spłacone zostaną pozostałe długi w wysokości 100 000 euro. Czy inne hipoteki są warte mniej niż 160 000 euro?
Obecny wierzyciel nie stanowiłby tego największego problemu, ale czy oferują tanie kredyty przyszłościowe? Jeśli chcieliby wybrać najlepszy kredyt przyszłościowy na rynku, uzyskanie atrakcyjnych warunków ze 55 000 euro w zaległościach byłoby już trudniejsze.
Sporządzanie oszczędności budowlanych: Czy ma sens spłacenie 60 000 euro w ciągu 4 lat przy kontynuacji wynajmu i szybkie spłacenie poprzez umowę oszczędnościowo-budowlaną? Szybka spłata, ponieważ - jeśli wybierają opcję oszczędnościowo-budowlaną - chcą także szybkiego przydziału po 4 latach. Spowoduje to również szybką spłatę.
Czy istnieją środki pieniężne, które umożliwią oszczędzanie w ramach BSV? Przy założonym pozostałym zadłużeniu w wysokości 55 000 euro będą potrzebowali raty oszczędnościowej na poziomie około 450 euro, aby móc przydzielić 55 000 euro w ciągu 4 lat.

[kanightlife]

Cześć,
nadal istnieją zastawy hipoteczne na kwotę 160 000 €.
Związane z domem. Obecnie kwota 160 000 € została już zaciągnięta na Dom, ponieważ zostało spłacone więcej.
Są dostępne środki płynne, ale wszystkie nadwyżki co pół roku wpłacam na kredyt hipoteczny.
Ponieważ oprocentowanie wtedy było gorsze niż obecnie, również nadwyżki z czterech apartamentów.
Naprawdę trudne.
Najrozsądniej będzie poczekać i ewentualnie za rok zrobić forward.
Być może do tego czasu pojawi się coś jeszcze....
Dziękuję

[Martin79HN]

Cześć Kanightlife,
osobiście zrobiłbym następujące kroki.
Za rok zabezpieczyłbym się przedziałem z kapitalem z góry z wiązaniem oprocentowania na 5 lat, za 1,XX%.
Następnie spłaciłbym połączone pożyczki 1 i 2 większą sumą. Termin wygaśnięcia pożyczki 1 (60tys.) i pożyczki 2 (100tys.) byłby taki sam.
Do tego czasu oszczędzać, oszczędzać, oszczędzać i po około 9 latach spłacić ładną sumę.
Pozdrowienia
Martin

[NaTwoim13]

Kiedy wygasają główne obciążenia, które są brane pod uwagę przy finansowaniu domu?

[kanightlife]

Umowa zostanie przedłużona do 2020 roku (wtedy miną pierwsze 10 lat). To oznacza, że jeszcze przez około 7-8 lat będzie trwać. To zależy od tego, ile do tego czasu dodatkowo spłacę. Planuję zrobić to naprawdę w ten sposób. Poczekać rok, a potem zawrzeć umowę terminową na 10 lat i po prostu ją zostawić. Zwrot z apartamentów wynosi około 8%. Dziękuję

[NaTwoim13]

Dlaczego martwisz się o wybór przyszłej umowy na 60 000 euro, podczas gdy pozostały dług z pierwszej pozycji 2020 również podlega ryzyku zmiany stóp procentowych?

Nie trzeba rozważać umowy forwardowej, jeśli sądzisz, że stopy procentowe pozostaną niskie, dlaczego jednak wybrać ją dla 60 000 euro, ale nie dla pozostałego długu w kwocie 160 000 euro za 2 lata?

Jeśli nowy bank proponuje umowę forwardową jako pierwszą, można również jednocześnie zabezpieczyć korzystnie pozostały dług w wysokości 60 000 euro.

[kanightlife]

Tutaj źle się wyraziłem.
refinansowanie od 2020 roku było już podpisane jako Forward.
1,75% odsetek do końca.
Chodziło tylko o 160 000 €, a właściwie na początek o 60 000 €

[NaTwoim13]

Na ile lat ustalony?

[NaTwoim13]

Czy 1,75% jako pełnopłatny pierwszej rangi??
Czy podpisałeś już tę transakcję terminową 3 lata temu?

[kanightlife]

To będzie trwać 10 lat. Jednak, ponieważ teraz planuję dodatkowe spłaty, czas trwania kredytu
będzie jeszcze krótszy.
Okres wiązania oprocentowania kończy się 20.09.2020 r.
W kwietniu podpisałem umowę na kredyt forward.
Być może w innym banku mógłbym dostać lepsze warunki o 0,1 lub nawet 0,2 punktu procentowego,
ale zdecydowałem się pozostać w moim obecnym banku.
Jednak, to zależy od konkretnych warunków oferowanych przez inne instytucje finansowe.

[Batman_BU]

Do uspokojenia:
W podobnym, nieco lepszym terminie zawarłem transakcję na kontrakt terminowy. (nieco wcześniejszy koniec ZB, dlatego prawdopodobnie niższa stopa procentowa)
Teraz może być lepiej, ale wtedy były to na pewno rozsądne warunki. A jak wielki byłby żal, gdyby stopy procentowe wzrosły?
Przy okazji, ja załatwiałem to przez pośrednika, więc sądzę, że nie mogłeś tego zbyt wiele polepszyć.
Najważniejsze: Musi to pasować do Ciebie, wtedy wszystko jest idealne. Przewidywalność powinna być ważniejsza niż spekulacje.