Capital Investment 4

[PeterP]

Cześć, drogie forum,
Chcę ustalić moje podejście do jednego projektu i mam nadzieję znaleźć tutaj kilka dobrych rad.
Chodzi o sfinansowanie dwurodzinnego domu z dwiema rodzinami jako kredytobiorcami.

Dane dotyczące domu:
Rok budowy 1948
Budynek dwurodzinny z dwiema jednostkami mieszkalnymi po 4 pokoje, kuchnia, łazienka
Cena zakupu od osoby prywatnej: 250 000 euro
Obecnie wynajmowane z rocznym dochodem z czynszu netto w wysokości 11 000 euro, najemcy są gotowi wyprowadzić się w krótkim terminie.

Dom wymaga poważnego remontu i znajduje się w bardzo pożądanej okolicy w Ludwigshafen, 67063.

Finansowanie ma obejmować cenę zakupu, podatek od nabywania nieruchomości oraz 180 000 euro kosztów głównych renowacji (nowy dach, instalacja grzewcza, kompleksowa wymiana instalacji wodno-elektrycznych, nowe okna, tynki zewnętrzne i wewnętrzne, urządzenia sanitarne, itp.).

Wartość po zakończeniu prac wynosiłaby około 320 000 euro za jednostkę mieszkalną. Jest to realistyczna wartość, ponieważ obok znajdujące się domy zostały sprzedane po podobnych remontach w tej samej cenie.

Podsumowując:
Cena zakupu: 250 000 euro
Koszty renowacji: 180 000 euro
Koszty dodatkowe związane z zakupem: 20 000 euro
Razem: 450 000 euro potrzebne do sfinansowania

Kredytobiorca 1 – rodzina:
40 lat, małżonek 38 lat
Dochód netto 3200 euro wraz z małżonkiem (długoletnie zatrudnienie)
Obecna rata kredytu hipotecznego na własny Dom z wynosząca 970 euro (wartość rynkowa 310 000 euro, pozostały dług 210 000 euro)
4 dzieci poniżej 18 roku życia
Aktualna rata kredytu ratalnego w wysokości 560 euro od 6 miesięcy, pozostały dług 33 000 euro (częściowo na modernizacje i auto)
Rata kredytu budżetowego w wysokości 300 euro (wykorzystana na modernizacje w domu) od 2015 roku, pozostały dług 25 000 euro

Kredytobiorca 2 – rodzina:
44 lata, małżonek 41 lat
Dochód netto 2250 euro (zatrudnienie od 4 lat w instytucji publicznej)
Mieszkają wynajmowane, czynsz 850 euro
5 dzieci, 3 poniżej 18 roku życia, 2 powyżej 18 w szkole, zasiłek rodzinny dla 4 dzieci
Aktualna rata kredytu ratalnego w wysokości 150 euro, pozostały dług 3200 euro

Chcemy, aby dwie rodziny zrealizowały ten projekt i każda dołożyła się w połowie do wszystkich kosztów i finansowania. Rodzina 1 po zakończeniu projektu (planowany czas: około 8 miesięcy) wynajmie jednostkę 1, osiągając realistyczny dochód z czynszu netto w wysokości 1000 euro miesięcznie, lub sprzeda Dom za około 320 000 euro, jak już wspomniano, i spłaci pozostały kredyt z odszkodowaniem za przedterminową spłatę.
Rodzina 2 zamieszka jednostkę 2.

Chcemy złożyć wniosek o finansowanie w najbliższych tygodniach, jednak nie wiemy, jak banki zareagują na taką konstelację. Czy powinniśmy realizować cały projekt wspólnie, czy każda rodzina powinna działać osobno?

Czy ktoś już otrzymał podobne finansowanie? Które banki powinniśmy zapytać?
Jesteśmy bardzo wdzięczni za porady dotyczące naszego przedsięwzięcia. Może są tu doradcy finansowi, którzy chcieliby nas poprowadzić w tej sprawie.

[Honey1979]

Nie rozumiem tego....

Podsumowując:
250 000 zakup
180 000 odnowienie
20 000 koszty poboczne związane z zakupem
= 450 000 euro potrzebne do sfinansowania

A ile powinny być warte oba lokale po zakończeniu prac remontowych? 640 tysięcy???

[PeterP]

Dokładnie, każda połowa bliźniaka kosztuje około 320 000 euro

[Honey1979]

Nie źle tego nie zrozum. Powiem krótko i zwięźle = Nie wierzę ci.
Jeśli tak by było, to gdzieś wynieś pośrednie finansowanie na 1,5 roku.... Oprocentowanie w ogóle nieistotne.... Kupuj, remontuj i sprzedawaj.
Wtedy zarobicie 190 000 euro. Po odliczeniu podatku to tak dużo pieniędzy na 1,5 roku, że prawie nikt inny nie zarabia netto.

[6Bankkaufmann]

Cześć PeterP, Kredytobiorca 1 ma długi z rat kredytowych w wysokości 57 000 EUR, Kredytobiorca 2 ma długi z rat kredytowych w wysokości 3 200 EUR.
W takim razie można rozważyć finansowanie nieruchomości dla Kredytobiorcy 2 zdecydowanie mniejszym wolumenem kredytu.
W opisanym scenariuszu sam nie widzę żadnej perspektywy.

[PeterP]

Kredytobiorca 1 byłby gotowy wcześniej sprzedać swój Dom i spłacić swoje pozostałe długi oraz kredyty ratalne z uzyskanego zysku. Nawet pozostałby nadal pewien kapitał własny. Byłby to jednak rozważany tylko wtedy, gdy kolejne przedsięwzięcie byłoby naprawdę finansowalne.

[PeterP]

Znajomy w ten sposób sprzedał już trzeci Dom. Wymaga to pracy i czasu. Jeśli dodatkowo ma się szczęście i uda się zdobyć nieruchomość do remontu tanio, nie widzę powodu, dlaczego miałoby się to nie spełnić marzeniem.

[Hanomag]

Pożyczkobiorca 1 byłby skłonny sprzedać swój Dom z góry i spłacić swoje zadłużenie i kredyty ratalne z uzyskanego dochodu. Wtedy pozostałoby nawet kapitału własnego.
Jednak byłoby to rozważane jedynie wtedy, gdy następny projekt byłby naprawdę finansowalny.

Z twoimi prywatnymi pożyczkami na pewno nie masz dobrej prognozy. Przypuszczam, że chcesz się w ten sposób pozbyć bardziej oprocentowanych pożyczek prywatnych. Nadal jednak istnieje ryzyko, ponieważ cena sprzedaży jest niepewna, a zwłaszcza przy nowym obiekcie mogą pojawić się dodatkowe koszty.

[Freeliner]

Przyjaciel sprzedał w ten sposób już trzeci Dom.

....z takimi samymi finansowymi warunkami??!!
Rozumiem, że chcesz zarabiać PIENIĄDZE, a pokusa szybkiego i dużego zysku jest oczywiście duża....ale myślę, że to jest zbyt duże ryzyko dla was.
Jeśli to się nie uda, nie będziecie w stanie sobie z tym poradzić.