Capital Investment 4

[Jojo_Bau]

Cześć,
może ktoś się na tym zna.
Nieruchomość jako inwestycja kapitałowa lub częściowa. Sami w niej mieszkamy i mamy jeszcze 3 wynajęte jednostki.
Część inwestycyjna została wtedy zbudowana na 100% pożyczki.
Część własna początkowo wynosiła 70%
Ze względu na zmianę obciążenie całkowite wynosi teraz około 85% - 87%.
Według mojej wiedzy nie mogę wziąć kolejnej pożyczki podrzędnej, ponieważ można to zrobić tylko do 80%.
Ale w sieci czyta się o reformie tej zasady i możliwym 100%.
Nie można także zapominać o wzroście wartości modernizacji.
Czy ktoś może rzucić trochę światła na tę sprawę?
Oczywiście mogę wprowadzić dodatkowy kapitał własny i znam możliwość blankietu.
Chciałbym jednak wprowadzić jak najmniejszą ilość kapitału własnego. Dotychczasowa stopa zwrotu kapitału własnego z części inwestycyjnej jest w porównaniu z rynkiem jak wieżowiec.
Pozdrowienia
Josef

[NaTwoim13]

Ile pożyczki potrzebujesz?

[6Bankkaufmann]

Cześć Jojo Bau, chodziło Ci zapewne o wartość zabezpieczenia kredytu. Może ona być ustalona nawet na 100%.

Jednak w przypadku pożyczek subordynowanych istotne jest, ile pożyczki potrzebujesz, jaka jest wartość obiektu (wartość oparta na dochodach) oraz jakie aktualnie istnieją długi? Czym się zajmujesz zawodowo?

[Jojo_Bau]

Cześć wszystkim,

dziękuję za informacje zwrotne.
Chciałbym zaciągnąć pożyczkę w wysokości 40 000 €.

Aktualnie obiekt obciążony jest kwotą 385 000 €.
Według obliczeń wartość obiektu wynosi około 481 000 €.

Podsumowując, obciążenie wynosi około 80%, a nie 85-87%.

Dane dotyczące obiektu:

Roczny przychód brutto: 24 293 €
Koszty zarządzania: 3 879 €
Czysty zysk: 20 414 €
Udział gruntu w czystym zysku: 4 864 €
Udział budynków w czystym zysku: 15 550 €
Wartość dochodów związanych z budynkami: 352 527 €
Wartość gruntu: 128 000 €
Wartość dochodów: około 481 000 €

Planowana modernizacja ostatecznie zwiększyłaby wartość.
Dlatego nie do końca to rozumiem.

Pozdrawiam
Josef

[6Bankkaufmann]

Cześć Józefie, jak doszedłeś do kwoty 24.293 EUR netto czynszu i 481.000 EUR wartości dochodowej?
Jaka jest podstawa twoich obliczeń?

[Jojo_Bau]

Cześć Vinzenz,
to po prostu podstawa obliczeń wartości dochodowej.
Oznacza to, że bierze się czysty dochód, mnoży go przez odpowiedni mnożnik.
Następnie odlicza się koszty zarządzania i oprocentowanie nieruchomości.
To daje wartość dochodu z nieruchomości. Dodaje się do tego wartość gruntu i otrzymuje się wartość dochodową wstępną.
Wyniosło to około 481 000 €.
Przy tej kalkulacji zakładałem, że samodzielna część jest wynajęta.
Czy warto podkreślić, że przyjąłem aktualny czynsz a nie czynsz rynkowy, który jest znacznie wyższy w naszej okolicy.
Pozdrawia,
Josef

[NaTwoim13]

Cześć Josefie, zastawienie do 100% zwykle może być dokonane tylko przez twojego obecnego finansującego banku (wierzyciela hipotecznego), ponieważ m.in. obciążenie pierwotne będzie zaksięgowane przy innym banku niż pierwszy wierzyciel, co spowoduje, że przekroczysz 100%.

Dla ciebie możliwe jest uzyskanie kredytu wtórnego (bez zapisu hipoteki) w Alten Leipziger, BKM, DSL Bank lub Ing.DiBa.

[brainy]

Czy w okolicy faktycznie płaci się 20-krotność wartości za MFH?

[Honey1979]

W naszym regionie często jest jeszcze więcej.

[Jojo_Bau]

Cześć Josefie, obciążenie do 100% zazwyczaj może być wykonane tylko przez twojego obecnie finansującego banku (kredytodawcę hipotecznego), ponieważ m.in. poprzednie obciążenie zostanie uwzględnione w kapitalizacji w przypadku innego banku niż pierwotny wierzyciel hipoteczny, co skutkowałoby przekroczeniem kwoty 100%.
Dla Ciebie w grę wchodzi ewentualnie pożyczka bliższa (bez wpisu hipoteki) od Alte Leipziger, BKM, DSL Bank lub Ing.DiBa.

Jednak takie postępowanie znam tylko z banków, nie z kas oszczędnościowo-budowlanych.
Czy to stwierdzenie dotyczy również kas oszczędnościowo-budowlanych i jak pewna jest ta informacja? W przypadku np. Wüstenrot wiem, że udzielany jest kredyt, jeśli oba kredyty mogą być zabezpieczone w ramach 80% limitu.
Nie źle zrozum mnie, to co napisano często brzmi inaczej niż pytanie lub oświadczenie, jakie chciało się złożyć.


Faktycznie w okolicy płaci się 20-krotność wartości MFH?

Płacenie 20-krotności jest jeszcze tanie. Tutaj bez mrugnięcia okiem można zapłacić 25 - 30-krotność. Musisz mieć co najmniej 20% własnych środków na inwestycję w nieruchomość przynajmniej u nas.
Pozdrawia
Josef

[NaTwoim13]

Instytucje oszczędności mieszkaniowych mogą teraz sięgać nawet do 100% zgodnie z ustawą o instytucjach oszczędności mieszkaniowych, ale trzeba wziąć pod uwagę i uwzględnić obciążenie obce. Na jakie kredyt zamierzają Państwo się zdecydować?

Ostatecznie należy to rozpatrzyć indywidualnie, nie ma ogólnego stwierdzenia na ten temat, wszystko zależy od ustalonej wartości instytucji finansującej i ich oceny obciążenia obcego.

Dlaczego nie zaciągną Państwo tego kredytu u obecnego wierzyciela hipotecznego?

[Jojo_Bau]

Ponieważ obecny wierzyciel księgowy uważa, że ​​jedynie poprzez podpisanie pewnych dziwnych konstrukcji jest w stanie zająć się zapytaniem. Na przykład kapitał zabezpieczony w bezpieczne strategie inwestycyjne może zostać ulokowany w bardziej ryzykowne inwestycje. Lub pożyczka może zostać udzielona tylko pod warunkiem zawarcia umowy oszczędnościowej.

Instytut odpowiada na moje pytanie dotyczące dopuszczalności takich struktur słowami: żaden instytut nie jest zobowiązany do zawarcia umowy pożyczkowej lub obecnie oprocentowanie jest tak niskie, że jako bank nie mamy nic z udzielenia Ci pożyczki.

Cała sytuacja jest bardziej niż nieprzyjemna. Ale nie udowodniona lub udowodniona. W związku z tym zostaje mi tylko wybór innego instytutu.

W czasie rozwiązania umowy zmienię firmę i prawdopodobnie, gdy przeanalizuję wszystkie opcje, zdecyduję się na kredyt gotówkowy.

Pozdrawiam
Josef

[NaTwoim13]

Kiedy kończy się czas ustalania oprocentowania obecnego pożyczki?
Dobra opcja pozyskania nowych środków kredytowych w innym banku to kombinacja kredytu perspektywicznego (do 5 lat z wyprzedzeniem) i pobranie potrzebnych środków. Wtedy obecne zadłużenie nie odgrywa roli.

[Jojo_Bau]

Zapis aktu notarialnego wygasa za około 8 lat.
Pomysł z pożyczką forwardową jest dobry, ale najprawdopodobniej do zrealizowania dopiero za 3 lata.
Postaram się nadal poszukać.
Pozdrowienia
Josef

[NaTwoim13]

Tak. Czy około 2 lata temu mieli Państwo zapisane na 10 lat stałe?

[Jojo_Bau]

Nie, to było ponad 7 lat temu.
Wtedy idea modernizacji jeszcze nie istniała.
Pozdrawia
Josef

[NaTwoim13]

Świetnie, w takim razie nie ma problemu. Transakcja terminowa na 40 miesięcy. Dodaj dodatkową kwotę kredytu. Po 10 latach, zgodnie z paragrafem 489 BGB (z półrocznym okresem wypowiedzenia), będą mogli wyjść ze swojego pozornie 15-letniego okresu ustalenia oprocentowania bez żadnych opłat za przedterminowe spłaty. Dzięki transakcji terminowej spłacą pozostałe zadłużenie. Ma to również tę zaletę, że nie będą musieli płacić dodatkowych opłat za niewielką kwotę 40 000 euro, ani negocjować obniżek dla większej kwoty w zależności od ofert poszczególnych banków.

[Jojo_Bau]

Czemu więc nie mam problemu?
Jeśli teraz podpiszę umowę o Forward Darlehn, to wypłata nastąpi dopiero w momencie nowej umowy, czyż nie?

[NaTwoim13]

Jasne, ale tylko z dużego kredytu, nie z małego.

Poprzez forward loan i wynikający z niego wiążący umowę bank ma pewność, że później zajmie pierwsze miejsce w hierarchii zabezpieczeń, dlatego kredyt w odniesieniu do małego kredytu w kombinacji jest traktowany jak suma kredytów. Oczywiście są to dwa odrębne kredyty z różnymi stopami procentowymi, ale podstawowa stopa procentowa jest taka sama, jeśli wybierze się taką samą amortyzację i czas zabezpieczenia stopy procentowej. Duży kredyt dostaje tylko dodatkową premię forwardową.

Może to być uzasadnione, gdy stawki procentowe wzrosną w przyszłości, tak samo można zaoszczędzić na odsetkach, ponieważ w innym przypadku stopa procentowa dla 40 000 euro byłaby znacznie wyższa, albo konstrukcja finansowania (uprzednio sfinansowana umowa kredytowa na cele mieszkaniowe) byłaby droższa. Ogólnie rzecz biorąc, to się opłaca, pytanie jest jak wysoka jest pozostała pożyczka i potrzeba finansowania do spłaty (można to obliczyć lub odczytać z harmonogramu spłat).

Myślę, że taki model ma sens, zwłaszcza że oczywiście mniejszy kredyt może zostać wypłacony natychmiast po właściwym zabezpieczeniu rangowym.

O jaką kwotę chodzi w przypadku dużego kredytu?