Capital Investment 4

[HausJa]

Cześć, naszym planem, mojej żony i moim, jest zakup własnej nieruchomości w ciągu najbliższych 2-5 lat. Aktualnie istnieje kilka możliwości: wczesniejsze dziedziczenie (lub zakup na rząd na życie w rodzinie), zakup istniejącego domu lub nabycie działki i budowa nowego domu. Wszystko to jest jeszcze bardzo niepewne. Jedyne pewne jest, że chcemy się tu osiedlić. I że wszystkie te warianty z pewnością będą kosztować 300 000 € lub więcej. Aktualnie dysponujemy kapitałem własnym w wysokości 50k+, który czeka na swoje wykorzystanie na rachunku oszczędnościowym. Obecnie zastanawiamy się, czy w tej niepewnej sytuacji sensowne jest dla nas zawarcie umowy oszczędnościowej celem późniejszego spłacenia nią ewentualnego krótkoterminowego kredytu (np. kredytu kfW?). Czy moglibyście udzielić nam w tej sprawie jakiś porad? Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć HausjA, jeśli zakładasz, że w najbliższym czasie stopy procentowe wzrosną - obecnie tak się dzieje i nie wiadomo, dokąd to wszystko zmierza (z tendencją do wzrostu stóp procentowych, ponieważ EBC musi/ma zmienić swoją politykę odnośnie stóp procentowych, a FED w Stanach Zjednoczonych już to zrobił) - wtedy umowa oszczędnościowa może być dobrym zabezpieczeniem przed wzrostem odsetek. Bez względu na to, i dodatkowy plus polega na tym, że bezgotówkowa pożyczka w wysokości 30 000 euro z umowy oszczędnościowej (ewentualnie może z sensem rozłożyć to na 2 kasy lub 2 umowy) dodatkowo obniża Limit Obciążenia Wartością wpisaną/wartością wpisową obciążenia, ponieważ ta pożyczka oszczędnościowo-budowlana jest ujęta w oszczędnościach budowlanych i w razie potrzeby dodatkowe środki mogą być traktowane jako dodatkowy kapitał własny, czyli obcy kapitał własny. Wtedy nie ma sensu kontynuować tej umowy, aby w przyszłości spłacić inne pożyczki, takie jak KfW, raczej ten kapitał gwarantowany oszczędności pożyczki z zakupioną pożyczką oszczędnościowo-budowlaną powinien być wykorzystany jako kapitał własny w Waszym przedsięwzięciu w celu obniżenia limitu obciążenia wartością wpisaną i zwiększenia szans na approbation/opinię. Wybierając teraz umiarkowaną kwotę umowy oszczędnościowej, obliczoną ewentualnie na kwotę pożyczki w wysokości 30 000 euro lub nawet 2 razy 30 000 euro i wybierając taryfę, która pozwoli w ciągu 2-3 lat na udzielenie pożyczki oprocentowanej na około 1,5%, ta jednorazowa wpłata na umowę oszczędnościową może być sensownym inwestycją, zwłaszcza gdy obniżasz limit obciążenia wartością wpisywaną innych pożyczek i możesz osiągnąć wysoki zysk z odsetek. Jeśli stopy procentowe wzrosną, zysk z twoich oszczędności również wzrośnie, ale uważam, że koncepcja oszczędności budowlanych może być opłacalna i przynieść korzyści. Choć opłaty związane z podpisaniem umowy mogą być nieco kosztowne, a oprocentowanie inwestycji (co dostaniesz z lokaty terminowej) gorsze, można opracować konstrukcje, w których bezgotówkowa pożyczka - dodatkowo ta może być tańsza od rynku - jest warta więcej niż tylko zabezpieczenie odsetek na zakupioną pożyczkę oszczędnościowo-budowlaną. Uważam, że pomysł i myślenie są słuszne i warte rozważenia.

[Martin79HN]

Dzień dobry, Chciałbym poprosić o przykład z ubezpieczenia Alte Leipziger Versicherung Al Bau 1,50%. Suma budżetu budowlanego: 40.000 € Oszczędności 50%: 20.000 € Przydział dodatkowy 50% = 30.000 € kredyt hipoteczny Oprocentowanie oszczędności: 0,25% Oprocentowanie kredytu 1,50% rocznie Przez dodatkowy przydział skraca się okres spłaty. Problemem będzie jednak to, że jeśli teraz wpłacisz pieniądze, dostaniesz kredyt dopiero za około 5 lat (moja szacunkowa wartość). (do tego czasu kredyt będzie droższy z powodu finansowania pośredniego) Zalety: suma budżetu budowlanego wynosi tylko 40.000 €, co oznacza niższe opłaty za otwarcie (400 € = 1%) Pozostałe 30.000 € zdecydowanie zostawiłbym jako rezerwę lub na dodatkowe koszty na koncie oszczędnościowym. (ewentualnie lokata na 1-2 lata) 1 umowa oszczędnościowo-kredytowa (kredyt 30.000 €) ma sens, ale nie zdecydowałbym się na 2. (rezerwa byłaby zbyt mała) Pozdrowienia, Martin

[NaTwoim13]

Dlaczego więc kredyt 40 000 BSV? Jeśli dążysz tylko do kredytu odnawialnego w wysokości 30 000 euro, nie musisz zawierać kredytu 40 000 BSV. Dlaczego 30 000 euro zabezpieczenia? Po co?

[Martin79HN]

Bufor chciałbym zachować, aby zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami budowy. (50 000 € - 20 000 € = 30 000 € bufor) Gdy nadejdzie ten czas, zawsze zatrzymuję małą część jako bufor w wysokości 15 000 € - 20 000 €. Do tego czasu można jeszcze zaoszczędzić! Jednak teraz uważam, że wpłacanie większych kwot do umowy oszczędnościowo-budowlanej jest zbyt ryzykowne. 40 tys. suma oszczędnościowo-budowlana, dodatkowe przydziały 25% = 50 tys. i wpłata 20 tys. = 30 tys. pożyczki Zaleta: opłata za zamknięcie tylko 400 € zamiast 500 € i szybsza spłata z powodu dodatkowego przydziału. Może istnieją lepsze oferty niż stawka 1,5% w starej Leipziger Al Bau, ale uważam ją za dość dobrą dla mojego projektu. 1 pożyczka bankowa w wysokości 30 tys. również zabezpieczyłbym za pomocą umowy oszczędnościowo-budowlanej! Kuchnia za 15 tys. i już poszła reszta - 15 tys. :-) (bank tego nie widzi jako zwiększenie wartości)

[HausJa]

Dotyczące kredytów dokonywanych na czysto jeszcze nie do końca rozumiem. Poprzez umowę oszczędnościową można uzyskać do 30000 bez zabezpieczenia hipotecznego, czy zawsze tak jest? Jednakże trzeba być płynnym, aby móc obsłużyć kredyt hipoteczny i oszczędności jednocześnie, dlatego prawdopodobnie ma sens zwiększenie spłaty kredytu hipotecznego dopiero po spłacie oszczędności. Jak mogę pokryć ewentualny okres czasu między inwestycją a uzyskaniem przydziału? Czy to nie pochłonie wszystkich korzyści? 5 lat do przypisania to całkiem długi czas. Własny kapitał wynosi około ~60000 i można przy rozsądnych założeniach założyć, że co roku będzie przybywać 12000-15000 więcej. Teoretycznie nawet przy 2 umowach mógłbym mieć rezerwę finansową w wysokości ~20-30000. Jeśli mógłbym pewnie planować, że inwestycja nastąpi dopiero po uzyskaniu przydziału, rozumiem ideę z kredytem czystym. Dlaczego tak naprawdę nie ma sensu zabezpieczyć z tyłu kredytu KfW (10 lat 0,75%) za pomocą oszczędności?

[NaTwoim13]

Martin79HN, zdecydowanie zgadzam się z taryfą, do której jeszcze dodane zostanie oferty od Deutscher Ring i BHW, i wtedy będzie pasowało. Mehrzuteilung bei der AL oznacza, że w przypadku AL-Bau Finanz1,5 można otrzymać kredyt hipoteczny do 75% sumy kredytu budowlanego. Jednak ostrożnie, ze względu na Mehrzuteilung i wynikający z niej wyższy kredyt budowlany, trzeba płacić wyższe raty odsetkowe i spłaty, około dwukrotnie więcej niż standardowe raty odsetkowe i spłaty. Czy nie mógłby zachować tego bufora? Dlaczego nie miałby zabezpieczyć sobie dwóch kredytów hipotecznych w wysokości 30 000 euro każdy? Jeśli w chwili rozpoczęcia finansowania zostanie wypłacona kwota 100 000 euro, to teoretycznie (lub przedstawione graficznie) z tej kwoty można użyć tylko 80 000 euro jako wkładu własnego? W szczególności ze względu na bufor, który nie jest brany pod uwagę w aspekcie zwiększenia wartości i nie stanowi obniżenia stopnia obciążenia lombardowego, ważne jest zabezpieczenie jak największej liczby kredytów hipotecznych, które można w miarę możliwości spłacić?

[Martin79HN]

Cześć HausJa, wiele banków udziela kredytów gotówkowych do 30 tys. euro. (bez zabezpieczenia hipotecznego) Oznacza to, że zabezpieczenie dla głównego banku, który figuruje w księdze wieczystej, wynosi nie np. 80%, a tylko 70% obciążenia. (czyli mniejsze ryzyko przy egzekucji, a więc lepsze oprocentowanie) 2 dostawców, dzięki którym można uzyskać 2 razy po 30 tys. kredytów gotówkowych z np. wpłatą 15-20 tys. Pod takimi warunkami warto ustalić, czy mogę od razu zawrzeć 1 lub 2 umowy w całości, aby automatycznie przejść do przyznania. (bez odkładania) Pytanie: Po wpłacie 20 tys. natychmiast, kiedy otrzymam kredyt w wysokości 30 tys. bez zabezpieczenia. (stopa oprocentowania powinna wynosić od 1,25 do 1,75%, oprocentowanie odsetek o dodatnich saldach od 0,10 do 0,50%) W Twoim przypadku wybierz umowę, w której będziesz musiał czekać 7-8-9 lat do przyznania.

[NaTwoim13]

Z powodu niskiego oprocentowania kapitału (0,1-0,25%) trzymanego w BSV, podczas gdy płacisz wyższą stopę procentową (obecnie 1,4%) za dodatkowe zaciągnięte środki (bo środków z budżetu budowlanego nie użyto). Na początku finansowania powinno się wziąć jak najmniej, a tyle ile jest konieczne. Nieużytkowane kapitały własne powinny być od razu wykorzystane, aby zmniejszyć zapotrzebowanie na finansowanie i obniżyć wskaźnik obciążenia hipoteczą. Byłoby sensowne założyć nowe BSV w ramach nowego finansowania budowlanego, aby zabezpieczyć pozostały dług w KfW po kolejnych 10 latach, ale niezaszczycane środki własne powinny zostać od razu wykorzystane, chyba że są potrzebne jako zapas, rezerwa lub ze względu na płynność finansową. Jeśli trzymasz swoje pieniądze w BSV, to nie jesteś zobowiązany do określonego terminu (oprócz terminu przydziału), co oznacza, że od tego momentu możesz zdecydować, kiedy chcesz skorzystać z tych środków. Jeśli termin przydziału pasuje do twojego harmonogramu, nie robisz niczego złego. kredyt bez zabezpieczenia zostanie udzielony przez niemal każdą kasę budowlaną do 30 000 euro bez wpisu hipotecznego, co oczywiście wiąże się z oprocentowaniem i spłatą, która jest proporcjonalnie wyższa niż ustalona stopa spłaty pozostałego zapotrzebowania finansowego, ale można to obliczyć lub symulować, aby mieć pewność, że mieści się w akceptowalnych ramach. Wszystko można obliczyć i zasymulować, na przykład w przypadku trzech najlepszych ofert trzech różnych kas budowlanych, aby wykluczyć inne (szczudła).

[NaTwoim13]

W tej chwili nie wyobrażam sobie bardziej sensownej inwestycji dla już posiadanych środków własnych niż umowa oszczędnościowa z dwoma lub dwoma pożyczkami bez zabezpieczenia dla nabycia nieruchomości w nadchodzących latach. Zabezpieczenie kwoty 30 000 euro lub 60 000 euro odsetkami nie jest głównym argumentem (ale również dobrym argumentem), Twoje oprocentowanie kształtuje się na początku finansowania, gdy dzięki wyższym środkom własnym obniżasz wskaźnik obciążenia i na przykład z 300 000 euro w miejsce 1,8% możesz osiągnąć 1,65%.

[HausJa]

Właśnie podałem informacje do wszystkich 3 (BHW, Leipziger i Ring) kalkulatorów i otrzymałem czas oszczędzania wynoszący od 5 do 8 lat, w zależności od sytuacji. Nie jest dla mnie jasne, jak mogę to wpłynąć na te wyniki, ponieważ jeśli dobrze zrozumiałem, te rozważania mają sens tylko wtedy, gdy umowa oszczędnościowa staje się zdatna do przydziału przed możliwym terminem inwestycji.

[NaTwoim13]

Oczywiście, musisz obliczyć i narysować BSV tak, aby były gotowe do przydzielenia w określonym terminie. Gdzie widzisz tutaj problem? Dlaczego nie skorzystasz z profesjonalnej porady od maklera ds. kredytów hipotecznych?