Capital Investment 4

[blacksea]

Cześć wszystkim,

jestem tutaj nowy i mam nadzieję, że trafiłem na właściwe forum. Zajmuję się tematem wymiany zastawu, ponieważ znaleźliśmy nowy obiekt, a nasz bank zaproponował wczoraj wymianę zastawu. Zrozumiałem, że w przypadku wymiany zastawu hipoteka związana z dotychczasowym obiektem zostaje przeniesiona na nowy obiekt przy zachowaniu istniejących warunków. Ogólnie nasuwa mi się pytanie: czy samą księgową zmianą księgowa nie zakończy się sprawy? Jak więc sprzedający otrzymuje swoje pieniądze?

Konkretne sytuacja i propozycja banku:

Cena sprzedaży obecnego obiektu: 385 T€ (235 T€ obecnej sumy [url]kredytu[/url] i 150,0 T€ dochód ze sprzedaży)

Koszty ogólne nowego zakupu: 605 T€
- obecne [url]kredyty[/url]: 235 T€
= Do uregulowania 370 T€

Dlatego od ceny sprzedaży (czyli 385 T€) trzeba użyć tylko 370 T€. W zasadzie trzeba jedynie zaciągnąć [url]kredyt[/url] do czasu sprzedaży istniejącej nieruchomości, aż pieniądze z tytułu sprzedaży zostaną zaksięgowane.

Ta kalkulacja została przesłana przez bank e-mailem. Mój problem polega na tym, że nie rozumiem, jak sprzedający dostaje swoje pieniądze w tej kalkulacji?!? Ponieważ w przypadku wymiany zastawu nie płyną dodatkowe środki, czyli czy czegoś nie rozumiem. Czy ta kalkulacja się sprawdzi?

Dziękuję za ewentualne odpowiedzi i jestem ciekawy, co na nie usłyszę.

Pozdrowienia z Nadrenii!
Beißer

[NaTwoim13]

Przewiduje się udostępnienie finansowania pośredniego. Ta suma oraz nowe wymagane [url]kredyt[/url] odzwierciedla ich cenę zakupu (605.000 [url]euro[/url], w tym koszty dodatkowe zakupu). Gdy cena zakupu (385.000 [url]euro[/url]) zostanie uregulowana, finansowanie pośrednie w wysokości 385.000 [url]euro[/url] zostanie spłacone z tych funduszy.

Nowe zadłużenie (220.000 [url]euro[/url]) wynika z kosztów ogólnych (605.000 [url]euro[/url]) minus starego [url]kredytu[/url] (235.000 [url]euro[/url]) oraz dochodu (150.000 [url]euro[/url]) z ceny zakupu (385.000 [url]euro[/url]) do starego [url]kredytu[/url] (235.000 [url]euro[/url]).

Finansowanie pośrednie będzie musiało obejmować stary [url]kredyt[/url] (235.000 [url]euro[/url]) oraz dochód (150.000 [url]euro[/url]), razem 385.000 [url]euro[/url]. W ten sposób obowiązują (i muszą być obsługiwane) tymczasowo 3 [url]kredyty[/url], stary [url]kredyt[/url] (235.000 [url]euro[/url]), nowy [url]kredyt[/url] (220.000 [url]euro[/url]) i finansowanie pośrednie (385.000 [url]euro[/url]).

Nowy [url]kredyt[/url] (220.000 [url]euro[/url]) może oczywiście być wyższy lub niższy, w zależności od tego, czy chcesz użyć dodatkowych funduszy (dodatkowego kapitału własnego) - wtedy niższy - lub nie chcesz w pełni wykorzystać dochodu - wtedy wyższy.

1) Jak długo będzie jeszcze obowiązywać stary [url]kredyt[/url] (235.000 [url]euro[/url]) oraz jakie są warunki odnośnie oprocentowania?
2) Jakie są warunki odnośnie oprocentowania nowego [url]kredytu[/url] (220.000 [url]euro[/url])? Czy kwota jest poprawna?
3) Jakie jest proponowane oprocentowanie dla finansowania pośredniego?
4) Czy kiedykolwiek obliczyli lub poprosili o obliczenie odsetek od wcześniejszej spłaty i zestawili je z obecnymi oprocentowaniami oraz oczekiwanymi odsetkami do wygenerowania?

[blacksea]

Cześc,
dziękuję za opinię.
1. Stara [url]pożyczka[/url] kończy się 28.02.2026 (okres kredytowania 15 lat zaciągnięty w 2011) oprocentowana stawką 4,01 + KFW 3,65.
2. Kwota 220k oferowana jest mi na okres kredytowania 15 lat w wysokości 2,56%.
3. Pośrednie finansowanie (150K) jest oferowane mi oprocentowane w wysokości 3%.
4. Opłaty za VFE i wymianę zastawu zostaną mi dopłacone.
Najtańsza i najbardziej elastyczna oferta z trzeciego banku została mi zaoferowana w wysokości 2,26% od kwoty [url]kredytu[/url] 455K na okres 20 lat.
Raczej skłaniam się w stronę zerwania obecnego [url]kredytu[/url] i zaciągnięcia [url]kredytu[/url] w jednym z wymienionych banków trzecich. Czy mogłem przeoczyć coś w moich rozważaniach?
B, Beißer

[NaTwoim13]

Warto rozważyć spłatę [url]kredytu[/url] poprzez zapłatę odszkodowania za wcześniejszą spłatę. Należy zauważyć, że bank spłacający wypłacenie odszkodowania za wcześniejszą spłatę albo pokrywa je z własnych środków.

Warunki kredytowe na 15 lat mogą zostać spłacone zgodnie z § 489 BGB po upływie 10 lat od pełnej wypłaty z półrocznym okresem wypowiedzenia. W związku z tym należy obliczyć odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Opcje dodatkowej spłaty i zmiany stopy spłaty muszą być tak ustalone, jakby zostały dokonane w nadchodzącym czasie.

Dodatkowo, nie zawsze opłaca się utrzymywać lub zaciągać dwa [url]kredyty[/url] o różnych okresach obowiązywania oprocentowania.

Ponadto trzeba pamiętać, że bank spłacający finansuje odszkodowanie za wcześniejszą spłatę (co nie zawsze jest możliwe). Jestem również zdania, że na rynku można uzyskać lepsze oprocentowanie niż 2,26%.

[Hanomag]

Zajmuję się tematem gwarantowanego obrotu, ponieważ znaleźliśmy nowy obiekt, a nasz bank wczoraj zaproponował wymianę zastawu. Teraz rozumiem, że w przypadku wymiany zastawu, zastaw na starym obiekcie zostaje przeniesiony na nowy obiekt na istniejących warunkach. Ogólnie rzecz biorąc, moje pytanie brzmi: Czy samą księgową zmianą nie jest zrobione?

W rzeczywistości zastaw nie jest przenoszony, jest związany z danym obiektem i pozostaje tam, gdzie jest zarejestrowany. Na starym obiekcie zostaje on skasowany lub przeniesiony na nabywcę (jeśli finansuje się go w tej samej banku, byłoby to korzystniejsze rozwiązanie), na nowym obiekcie musi zostać zarejestrowany nowy zastaw, jeśli przeniesienie istniejącego zastawu od poprzedniego właściciela nie jest możliwe. W rezultacie [url]pożyczka[/url] w wysokości 235 000 € i zabezpieczenie (zastaw) przechodzi z starego obiektu na nowy.


Cytat od blacksea
Jak więc sprzedający otrzymuje swoje pieniądze?

W idealnej sytuacji sprzedajesz swoją stary obiekt wcześniej. Nabywca tego obiektu płaci 385 000 € do Twojego banku lub 235 000 € do Twojego banku i 150 000 € do Ciebie. Musisz skasować stary zastaw lub przenieść go na nabywcę. Następnie kupujesz nowy obiekt. Aby to zrobić, używasz ceny sprzedaży (pożyczki i kapitał własny) powyżej 385 000 € oraz dodatkowej pożyczki w wysokości 220 000 €. Bank potrzebuje nowego zastawu w wysokości 455 000 € dla nowego całkowitego zadłużenia (235 000 € + 220 000 €).
Dzięki tej opcji możesz dokonać wymiany zastawu w stosunkowo niedrogiej sposób (bez pośredniej finansowania i kary za wcześniejszą spłatę).


Cytat od blacksea
Cena sprzedaży obecnego obiektu: 385 T€ (235 T€ bieżąca suma pożyczki i 150,0 T€ dochód ze sprzedaży)
Ogólne koszty nowego zakupu: 605 T€
- bieżąca suma pożyczki: 235 T€
= Pozostało 370 T€
Zatem z ceny sprzedaży (czyli 385 T) musiałbyś użyć tylko 370 T€.

Poprawne przedstawienie:
Ogólne koszty nowego zakupu: 605 T€
- uzyskany kapitał własny: 150 T€
= Pozostało 455 T€
Jeśli sprzedaż starej nieruchomości nie zostanie dokonana wcześniej, konieczne będzie zaciągnięcie pożyczki pośredniej w wysokości 385 000 € oraz nowej pożyczki w wysokości 220 000 €, Pośrednia [url]pożyczka[/url] zostanie spłacona z dochodu ze sprzedaży w wysokości 385 000 €.
Mam nadzieję, że teraz jest dla Ciebie jasne, że w przypadku wymiany zastawu zabezpieczenie pozostałej pożyczki przechodzi z jednego obiektu zastawowego na drugi.

[Hanomag]

Nowe pożyczki (220 000 [url]euro[/url]) wynikają z kosztów ogólnych (605 000 [url]euro[/url]) minus [url]pożyczka[/url] starego długu (235 000 [url]euro[/url]) i dochody (150 000 [url]euro[/url]) z ceny sprzedaży (385 000 [url]euro[/url]) do starej pożyczki (235 000 [url]euro[/url]).

???



Cytat noelmaxim
Konieczne będzie przejściowe sfinansowanie starej pożyczki (235 000 [url]euro[/url]) i dochodów (150 000 [url]euro[/url]), więc łącznie 385 000 [url]euro[/url]. Wsparcie obejmuje trzy pożyczki: stary dług (235 000 [url]euro[/url]), nowy dług (220 000 [url]euro[/url]) i sfinansowanie przejściowe (385 000 [url]euro[/url]), które będą tymczasowo obsługiwane.
W tym przypadku nowa [url]pożyczka[/url] nie jest tymczasowa.



Cytat noelmaxim
Nowa [url]pożyczka[/url] (220 000 [url]euro[/url]) może być oczywiście wyższa lub niższa, w zależności od tego, czy chcą Państwo zainwestować dodatkowe środki (kapitał własny) - wtedy niższa - lub nie wykorzystać w pełni dochodu - wtedy wyższa.
1) Jak długo trwa okres stałego oprocentowania [url]kredytu[/url] (235 000 [url]euro[/url]) i jakie warunki procentowe nadal obowiązują?
2) Jakie są oferowane warunki procentowe dla nowej pożyczki (220 000 [url]euro[/url]?? Czy kwota jest poprawna??)?
3) Jakie jest proponowane oprocentowanie dla sfinansowania przejściowego?
4) Czy obliczyli Państwo opłaty za wcześniejszą spłatę lub zostali już one dla Państwa obliczone i zestawione z obecnymi odsetkami oraz odsetkami do zarobienia?

Doskonałe pytania od fachowca.


Cytat od blacksea
Najtańsza i najbardziej elastyczna oferta z zewnętrznego banku została zaoferowana mi pod stopą oprocentowania 2,26% na kwotę [url]kredytu[/url] 455 tysięcy na 20 lat.
Brzmi całkiem nieźle. Oczywiście musisz również uwzględnić dodatkowe koszty.


Cytat od blacksea
W moim przypadku bardziej idzie w kierunku zerwania obecnie trwającej pożyczki i zaciągnięcia [url]kredytu[/url] w jednym z wyżej wymienionych banków. Czy coś przeoczyłem w moich rozważaniach?
Powinieneś obliczyć, w jakim stopniu dodatkowe koszty zostaną pokryte poprzez lepsze oprocentowanie. Myślę, że to byłby korzystny ruch, zwłaszcza z dłuższym okresem oprocentowania.

edycja: Po przemyśleniu dodano zapomniane zakończenie cytatu w pierwszym cytacie

[NaTwoim13]

Myślę, że przepływ pieniędzy nie został zrozumiany.
Dlatego, drogi Hanomag, byłby to na pewno najlepszy sposób, ale niestety nie będzie to możliwe, ewentualnie nabywca nieruchomości do sprzedaży ma te same interesy, ewentualnie jednak także sprzedawca.

[Hanomag]

Również nie jest korzystne trzymanie lub zaciąganie dwóch pożyczek z różnymi terminami wygaśnięcia oprocentowania.

Czy aby w momencie wygaśnięcia można łatwo przenieść się do innego banku? Zawsze chciałem pracować z różnymi terminami wygaśnięcia, aby uniknąć sytuacji, gdzie cała [url]pożyczka[/url] wygasa w czasie wysokich stóp procentowych.


Cytat od blacksea
..., uważam również, że można uzyskać lepsze oprocentowanie niż 2,26% dostępne na rynku

Zaproponuj mu zatem uczciwą ofertę.

[NaTwoim13]

Hanomag, tak, mogą istnieć pewne korzyści, ale po pierwsze, będziesz w przyszłości zależny od banku, a po drugie, moim zdaniem ryzyko zmiany stóp procentowych można rozwiązać inaczej.

[Hanomag]

Myślę, że przepływ pieniędzy nie został zrozumiany.

Myślę, że tutaj niezrozumiałe jest ponowne sformułowanie stanowiska TS:


Cytat od blacksea
Rozumiem teraz, że poprzez wymianę zastawu obciążenie hipoteką ze starego obiektu jest przenoszone na nowy obiekt przy istniejących warunkach. Ogólnie rzecz biorąc, rodzi się pytanie: Czy zwykła księgowa zmiana nie wystarcza? Jak więc sprzedawca otrzymuje swoje pieniądze?

Hipoteka nigdy się nie zmienia, jest związana z obiektem.


Cytat od noelmaxim
Hanomag, tak, to może być korzystne, ale po pierwsze, będziesz w przyszłości zależny od banku, a po drugie, ryzyko zmiany oprocentowania, moim zdaniem, można rozwiązać inaczej.

Jeśli wybierzesz dobrą bank za pierwszym razem, otrzymasz też najlepsze warunki dla refinansowania.

[NaTwoim13]

Drogi Hanomag, znów masz rację w zasadzie, tylko kto by pomyślał, że Commerzbank (moje własnościowe bank) albo Deutsche Bank na rynku finansowania budowlanego od prawie 10 lat (niezależnie od kłopotów finansowych) nie odgrywają już żadnej roli. Kto by pomyślał 10 lat temu, że DSL Bank albo Ing.DiBa, obok banków PSD i Sparda, staną się gigantami na rynku [url]kredytów[/url] hipotecznych? Przepraszam Hanomag, ale ten argument mnie niestety w ogóle nie przekonuje, to byłoby tak, jak gdybyśmy wiedzieli, że za 10 lat poziom oprocentowania będzie taki sam jak dzisiaj.

[Hanomag]

[cytat=noelmaxim">
Drogi Hanomag, znów masz rację, ale kto by pomyślał, że Commerzbank (mój [url]Dom[/url]) czy Deutsche Bank na rynku finansowania budowlanego przestaną odgrywać jakąkolwiek rolę przez prawie 10 lat (pomimo trudności finansowych). Kto by się 10 lat temu spodziewał, że DSL Bank czy Ing.DiBa, obok banków PSD i Sparda, staną się globalnymi graczami na rynku hipotekowym?
[/cytat]
No cóż, od kilkudziesięciu lat jestem już klientem jednego z nowych globalnych graczy. Ci nowi gracze byli lepsi od CB i DB już 10 lat temu. Zawsze zdziwiły mnie stosunkowo wysokie stopy procentowe (nawet w IngDiBa) wspomniane w wątku dotyczącym odstąpienia od umowy, które zostały ustalone w tym samym czasie, co moje [url]kredyty[/url] mieszkaniowe.
Moim zdaniem nie ma lepszych banków niż te zrzeszone w Sparda i PSD. Pochodzą one z organizacji samopomocy dla transportu kolejowego i Poczty, miały początkowo niemal wyłącznie solidnych kredytobiorców, prowadzą wydajne zarządzanie i nie są tak bardzo nastawione na zysk jak CB i DB. Na początku otrzymywałem tam nawet o jeden punkt procentowy więcej odsetek od lokat oraz w niektórych przypadkach płaciłem o jeden punkt procentowy mniej za [url]kredyty[/url] mieszkaniowe.



Cytat od noelmaxim
Przepraszam Hanomag, to argument nie przekonuje mnie kompletnie, równoznaczne z tym, że wiadomo, że za 10 lat poziom stóp procentowych będzie taki sam jak obecnie.

A argument dotyczący stóp procentowych nie jest zbyt przekonujący, ponieważ zmienił się on dla wszystkich dostawców równocześnie.

[NaTwoim13]

Znowu w wielu kwestiach się zgadzamy, tylko oprocentowanie, które jest dla wszystkich obowiązujące, można obecnie na zawsze zabezpieczyć. Nie muszę prowadzić dyskusji, gdzie wprowadzam zabezpieczenie na część sumy, dzieląc sumy pod względem wygaśnięcia oprocentowania.

Ustalenie dzisiaj oznacza znać dzisiejszą sytuację i nikt nie może przewidzieć, co przyniesie przyszłość ani ustalić, że to co jest, pozostanie takie na zawsze!!!

[Hanomag]

Konieczne jest finansowanie pośrednie starego [url]kredytu[/url] (235.000 [url]euro[/url]) oraz dochód (150.000 [url]euro[/url]), w sumie 385.000 [url]euro[/url]. W rezultacie tymczasowo (i muszą być obsługiwane) działają 3 [url]kredyty[/url], stary [url]kredyt[/url] (235.000 [url]euro[/url]), nowy [url]kredyt[/url] (220.000 [url]euro[/url]) oraz Zwifi (385.000 [url]euro[/url]).

Jak wysoki jest wtedy zastaw na nowym obiekcie? W końcu w tym przypadku mężczyzna ma tymczasowo długi w wysokości 840.000 €, z których tylko 235.000 € są zabezpieczone na starym obiekcie, co oznacza, że na nowym obiekcie pełna cena 605.000 € musiałaby być zabezpieczona przynajmniej krótkoterminowo.


Cytat od noelmaxim
Nie muszę prowadzić dyskusji, gdzie wprowadzam zabezpieczenie na części kwoty, dzieląc sumy pod względem wygaśnięcia zobowiązania odsetkowego.

I oczywiście to ma swoją cenę.

[NaTwoim13]

Czy możesz mi krótko wyjaśnić, o co chodzi w podziale pożyczki na 2 różne okresy oprocentowania w odniesieniu do Twojej wypowiedzi, aby ograniczyć ryzyko?

Co powinienem podzielić, jeśli dzisiaj mogę wziąć pożyczkę na 2,0% na 20 lat lub 2,25% na 25 lat? Czy pełny spłacający jest jeszcze tańszy?

Pomijając fakt, że podział pożyczki tworzy zależność, gdzie mogę zaoszczędzić na kosztach?

[blacksea]

Cześć, serdecznie dziękuję za wasze odpowiedzi.
Wszystko, co piszecie, wydaje mi się zrozumiałe.
To, co mnie całkowicie zdezorientowało, to e-mail banku, który dostałam następnego dnia od osoby zajmującej się moją sprawą. Skopiuję ten e-mail tutaj:
Początek maila:
właśnie jeszcze raz przeliczyłam i zauważyłam, że popełniłam błąd myślowy.
Jeśli pozostawisz zobowiązania kredytowe, nie musisz już refinansować 220,0 tys. €.
Cena sprzedaży: 385,0 tys. € (235 tys. € istniejąca suma [url]kredytu[/url] i 150,0 tys. € cena sprzedaży)
Całkowite koszty zakupu nowego mieszkania: 605 tys. €
- istniejące zobowiązania kredytowe: 235 tys. €
= Pozostaje 370 tys. €
Dlatego musisz użyć tylko 370 tys. € ze sprzedaży i nie zaciągać kolejnego [url]kredytu[/url]. Konieczne byłoby jedynie zaciągnięcie [url]kredytu[/url] na czas sprzedaży obecnej nieruchomości, dopóki środki ze sprzedaży nie zostaną zaksięgowane.
KONIEC MAILA.
Dlaczego nie muszę już refinansować? Czy nadal nie ma luki, którą trzeba zamknąć? Czy ona się teraz pomyliła?
Oczywiście zadzwonię w poniedziałek do banku.
Pozdrawiam

[Hanomag]

?? Czy możesz krótko wyjaśnić, jak dzielisz pożyczki w odniesieniu do swojej wypowiedzi, aby ograniczyć ryzyko na 2 różne okresy oprocentowania?

Nie jestem zwolennikiem długich okresów oprocentowania. Zawsze wybierałem okresy 10 i 5 lat. W przeszłości to nie był błąd. W ten sposób uzyskałem niższe stawki procentowe i po wygaśnięciu okresu oprocentowania zwykle mogłem wysokość [url]kredytów[/url] ustalać na niższym poziomie. Około dwa lata temu ustaliłem kwotę nieco ponad 500 000 € z oprocentowaniem 0,9% i spłatą 5% na 10 lat. Dziś nie przejmuję się tym, co będzie za osiem lat. Do tego czasu mój [url]Dom[/url] własnościowy będzie spłacony, a za wynajmowane będę być może płacił wyższe odsetki, ale od niższej kwoty, ponieważ korzystam ze zmniejszenia opłat oprocentowania z krótszej okresowej ustalenia na dodatkową spłatę.


Cytat od noelmaxim
Co powinienem podzielić, jeśli DZIŚ mogę podpisać 2,0% na 20 lat lub 2,25% na 25 lat? Nawet dla pełnych spłatników jest jeszcze korzystniej?
Masz tu rację, jako młody człowiek, który nie może lub nie musi płacić tak wysokich rat spłaty, ma sens zabezpieczyć się na długo na super niskim oprocentowaniu. Pod koniec tego okresu pozostały [url]kredyt[/url] nie będzie już obciążający, nawet przy ewentualnie wysokim oprocentowaniu.


Cytat od noelmaxim
Pomijając fakt, że dzielenie pożyczek tworzy zależność, jak mogę zaoszczędzić koszty?
Na przykład przy wpisaniu hipoteki. Ponadto na końcu nie byłbym zależny, ponieważ mam kilka nieruchomości i różne okresy oprocentowania ustalałbym tylko dla wszystkich (nie dla pojedynczego obiektu). Ponieważ każdy obiekt posiada własną hipotekę, mogę przenieść się z danym kredytem hipotecznym pod tę najtańszą bankowość.

[Hanomag]

Mail Anfang: Przeglądałem właśnie jeszcze raz obliczenia i zauważam, że miałem tutaj błąd myślowy.
Jeśli pozostawisz [url]kredyty[/url], nie musisz już 220,0T€ refinansować.
Cena sprzedaży: 385,0T€ (235 T€ istniejąca suma [url]kredytu[/url] i 150,0T€ cena sprzedaży)
Całkowity koszt nowego zakupu: 605T€
- istniejące [url]kredyty[/url]: 235T€
= Otwarte 370T€
Dlatego musiałbyś wykorzystać tylko 370T€ z ceny sprzedaży i nie zaciągać żadnych dodatkowych [url]kredytów[/url].
Konieczne byłoby jedynie zaciągnięcie [url]kredytu[/url] na sprzedaż nieruchomości do czasu uznania ceny sprzedaży.
KONIEC MAILOWANIA.
Dlaczego nie muszę już refinansować?

Musisz w każdym razie refinansować, ponieważ z otwartych 370.000 € odejmuje się wkład własny w wysokości 150.000 €, pozostaje więc potrzeba finansowania w wysokości 220.000 €.
Ponadto zauważam, że pani z Twojego banku często popełnia błąd myślowy.

[NaTwoim13]

Bardzo nietypowe, jeśli ta wiadomość została wysłana przez pracownika Twojego banku.
Coś jest nie tak.

[blacksea]

Wszystko najlepsze, dzięki.
Jeszcze jedno ostatnie pytanie. Podczas rozmowy na miejscu, kiedy wszystko było jeszcze stosunkowo łatwe , pojawiła się propozycja przedstawienia tych 220 tys. jako natychmiastowego pożyczki na budowę. Stopa procentowa 2,29%, okres kredytowania 15 lat w porównaniu z roczną stopą 2,56%. Jaka jest konkretna zaleta tej opcji? Co się dzieje po 15 latach?
Dziękuję bardzo,
Beißer

[Hanomag]

Wszystko najlepszego, dzięki.

Poprzez przycisk "Dziękuję" byłoby to bardziej zrównoważone.


Cytat od blacksea
Jeszcze jedno pytanie. W dyskusji na miejscu, kiedy wszystko było relatywnie łatwiejsze:-), pojawiła się propozycja zrealizowania 220 k poprzez [url]kredyt budowlany[/url] na kwotę natychmiastową. Stopa procentowa, 2,29%. Okres kredytowania 15 lat w stosunku do 2,56% rocznej raty.

Prawdopodobnie masz zawrzeć umowę o [url]kredyt budowlany[/url] na kwotę 220.000 €, która zostanie sfinansowana na 15 lat w wysokości 2,29% i jednocześnie oszczędzana na 2.56%.


Cytat od blacksea
W czym konkretnie leży rzekoma zaleta tej wersji? Co się stanie po 15 latach?

Miałbyś pewność co do wysokości odsetek do końca. Umowa o [url]kredyt budowlany[/url] zostanie przyznana po około 15 latach. Jeśli została uzgodniona znacznie niższa stopa odsetkowa niż obowiązujące w tym momencie stawki, to rzeczywiście opłaca się to. Jednak musiałbyś wcześniej zapłacić opłatę za zawarcie umowy o [url]kredyt budowlany[/url] i odsetki pozostają na stałym, wysokim poziomie do chwili przyznania [url]kredytu[/url] hipotecznego.

[blacksea]

Rozumiem.

Jeśli spojrzę na miesięczną składkę [url]kredytu[/url] na życzenie dla [url]kredytu[/url] budowlanego, powinno być w niej zawarte 2,29% odsetek i 1,5% udziału oszczędnościowego. Oznacza to jednak w rezultacie, że przez te 15 lat nie spłacasz niczego, tylko oszczędzasz. Przy gotowości do alokacji udziału oszczędnościowego zostanie zrównoważony z otwartą kwotą finansowania (220 tys.) i reszta kwoty będzie finansowana klasycznie jako rata kapitałowo-odsetkowa. Czy stopa procentowa, według której po 15 latach będzie finansowane, również wynosi 2,29%, czy jest zwykle inna?

Pozdrawiam, Beißer

[6Bankkaufmann]

@blacksea, więc mniej więcej dobrze.
W przypadku natychmiastowego [url]kredytu[/url] budowlanego płacisz tylko odsetki od [url]kredytu[/url] pośredniego i wpłacasz na [url]konto[/url] oszczędnościowe.
Faktycznie nie spłacasz nic.
A jeśli masz 15-letni okres oprocentowania dla [url]kredytu[/url] pośredniego I po 15 latach umowa oszczędnościowa na budowę nie spełnia jeszcze warunków, otrzymasz na przedłużenie [url]kredytu[/url] pośredniego aktualne stopy procentowej rynkowej.
Która nie będzie wynosić 2,29%, za 15 lat może wynosić 5% lub 3% lub 2% lub 1%. Dziś nikt tego nie wie.

[blacksea]

@blacksea, tak około poprawne.
jeśli jeszcze nie dojrzała do przydzielenia, otrzymasz aktualną stopę procentową na przedłużenie pożyczki tymczasowej.
Nie będzie to jednak 2,29%, może wynosić 5%, 3%, 2% lub 1% w ciągu 15 lat. Nikt dzisiaj tego nie wie.

Cześć Bankkaufmann - tak zrozumiałem. Finansowanie tymczasowe może być obsługiwane z wyższą stopą procentową, jeśli jeszcze nie jest gotowe do przydzielenia. Ale jak to się ma do rzeczywistej pożyczki w wysokości 220K, gdy ta stanie się gotowa do przydzielenia? Czy odsetki są ustalone w umowie oszczędnościowej?
Pozdrowienia, Beißer
PS: Pracownica banku nadal uważa, że twoje obliczenia są poprawne i nie trzeba brać kolejnego [url]kredytu[/url]. Chce teraz to wszystko spisać na piśmie:-)

[NaTwoim13]

Stopa procentowa po 15 latach musi być Ci znana, jest ustalona, to stopa procentowa pożyczki budowlanej, która została Ci podana.
Byłoby nierozsądne teraz płacić przedterminowo, aby potem obsługiwać zwiększoną kwotę pożyczki (lub wyższe koszty niż kapitał pożyczki) tylko poprzez płatności odsetek, spalić kapitał amortyzujący w BSV i w ciągu 15 lat kupić stopę procentową (którą do tej pory nie podałeś), która w mieszanym oprocentowaniu łącznie z 2,29% na cały okres [url]kredytu[/url] generuje łączny odsetek w okolicach 3%.
Uważam, że proponowanie czegoś takiego jest już niemal chamstwem, zwłaszcza że sama stopa 2,29% jako stopa finansowania wstępnego jest już chamstwem!

[Hanomag]

Przezczasowe finansowanie może być rozliczone z wyższym oprocentowaniem, jeśli jeszcze nie jest gotowe do przydzielenia.

tak, według obecnej stopy procentowej w tym momencie.


Cytat blacksea
Ale jak będzie się miało do tego właściwą pożyczkę w wysokości 220 tys. [url]euro[/url], gdy już będzie gotowa do przydzielenia.

Przezczasowe finansowanie zostanie spłacone kwotą 220 000 € pochodzącą z kapitału budowlanego. Różnica między oszczędzonym do tej pory kapitałem własnym a sumą budowlaną stanowi nową pożyczkę budowlaną.


Cytat blacksea
Czy odsetki są zapisane w umowie o oszczędzanie budowlane?
Poprawne.



Cytat blacksea
PS: Pracownica banku nadal jest zdania, że Twoje obliczenia są poprawne i nie trzeba brać kolejnej pożyczki. Teraz chce mi to wszystko przedstawić na piśmie:-)

[Hanomag]

Uważam, że oferowanie takich rzeczy jest wręcz bezczelne, zwłaszcza że oprocentowanie przedpłacone w wysokości 2,29% to już sama w sobie bezczelność!

W przeszłości właśnie Ty preferowałeś programy, które pozwalają uzyskać stabilność oprocentowania [url]kredytu[/url] hipotecznego. Czy przeszkadza Ci tutaj tylko potencjalnie wysokie oprocentowanie [url]kredytu[/url] mieszkaniowego po przyznaniu [url]kredytu[/url]?

[NaTwoim13]

Gdzie jest określona stopa oprocentowania [url]kredytu[/url] budowlanego?

Wszystko tutaj mnie drażni. Mimo rozmów z bankiem, OP nie jest poinformowany, interpretacje lub przedstawione przez przedstawicielkę banku wypowiedzi nie pasują, stopa oprocentowania [url]kredytu[/url] przedfinansowania jest zbyt niska, model przedfinansowania jest zły itd.

Hanomag, nie oferowałem jeszcze modeli przedfinansowania. Zazwyczaj preferuję wersję pełnej spłaty [url]kredytu[/url] przy zapewnionej stałej stopie procentowej w przeciwieństwie do [url]kredytu[/url] ratalnego z równoczesnym oszczędzaniem w Bausparvertrag w celu zakupu stopy procentowej po 10, 12 lub 15 latach.

Przedstawione przez Sparkassen wersje przedfinansowania mają często bardzo korzystną stopę procentową. Chociaż zazwyczaj rekompensuje je taryfa katastrofalna LBS, przynajmniej stopa procentowa przedfinansowania stawia pewien akcent. W przypadku 2,26% na 15 lat to w ogóle nie jest atrakcyjna stopa procentowa, to słaba stopa procentowa w złym modelu!

[Hanomag]

Gdzie jest wymieniona stopa oprocentowania [url]kredytu[/url] hipotecznego?

Nigdzie, ale skoro jesteś tak negatywnie nastawiony, wydaje się, że znasz ją.


Z cytatu noelmaxim
..., model jako forma prefinansowania jest zły itp.

Ten model nie jest niczym innym niż przedstawiona przez Ciebie późniejsza alternatywa

[url]kredytu[/url] ratalnego z równoczesnym oszczędzaniem na Bauspar do zakupu wyższej stopy procentowej po 10, 12 lub 15 latach.



Cytat noelmaxim
Hanomag, nie, nigdy nie oferowałem modeli prefinansowania. Przy zapewnionej pewności oprocentowania zazwyczaj proponuję wariant [url]kredytu[/url] z pełną spłatą w przeciwieństwie do [url]kredytu[/url] ratalnego z równoczesnym oszczędzaniem na Bauspar do zakupu wyższej stopy procentowej po 10, 12 lub 15 latach.

Czy ta różnica nie stanowi oferty? Przypominam tylko o wersji z Bausparerem F60 od Signal, którą zawsze preferowałeś.


Cytat noelmaxim
Warianty prefinansowania oferowane przez Sparkassen często mają bardzo atrakcyjne stawki procentowe. Choć zazwyczaj są one niwelowane przez katastrofalne stawki LBS, to przynajmniej stopa prefinansowania stawia pewien akcent. Nie mogę tego zauważyć przy stałej stopie 2,26% na 15 lat, to jest słaba stopa procentowa w złym modelu!

To może zaproponuj lepszy model.

[NaTwoim13]

Hanomag, niestety teraz mówisz nonsens.

Przedfinansowane BSV to zupełnie coś innego niż [url]kredyt[/url] ratalny z zabezpieczeniem w postaci umowy oszczędnościowej na zakup mieszkania. Istnieją istotne różnice między tymi dwoma modelami.

Zupełnie niezależnie od tego, że F60 był nie do pobicia, stanowił dla ciebie pewną ligę. Niestety, ta taryfa nie jest już dostępna dla nowych umów.

[Hanomag]

Z góry finansowany BSV to zupełnie co innego niż [url]kredyt[/url] ratalny z zabezpieczeniem w postaci umowy oszczędnościowej. Te dwa modele różnią się znacząco.

Co w tym takiego istotnie różne? Dla mnie istotne jest jedynie to, że przy kredycie ratalnym trzeba jeszcze trochę spłacać, co sprawia, że obciążenie DN jest większe, ale równocześnie nie musi się zawierać tak dużego sumy w umowie oszczędnościowej.

[blacksea]

Przyznaję, że obecnie przedstawione mi warianty przez ten bank nie do końca zrozumiałam. Dlatego powstał ten wątek i natrętne pytania:-) Bank finansuje obecnie mój obecny [url]Dom[/url] i dlatego mam interes, aby zrozumieć ich ofertę. Czy to teraz zależy ode mnie, czy od pracownika (prawdopodobnie prawda jest gdzieś pośrodku), niech będzie na razie otwartym pytaniem. Chciałabym to zrozumieć, bo jestem bardzo pewna, że istnieje pewna elastyczność. Jak już ktoś napisał w innym miejscu na tym forum: ktoś, kto dotychczas terminowo spłaca swoje raty, ma dobrą pensję i bardzo dobry wynik w rejestrze dłużników, jest obecnie dobrym klientem. Nie, nie znam pojęcia dotyczącego [url]kredytu[/url] budowlano-oszczędnościowego - ponieważ nigdy nie interesowałam się tą tematyką i nie miałam punktu zaczepienia w rozmowie. To będzie kolejna rzecz, którą chcę teraz ustalić.

[NaTwoim13]

Ach Hanomag...
1) BSV niepodległy, co daje większą elastyczność
2) Bezpośrednia spłata, co oznacza mniejsze straty odsetkowe Stopy odsetkowe do oprocentowania oszczędności, które są zbalansowane względem stopy oszczędności i wybierane
3) niższa suma budowlana wymagana
4) Możliwość dodatkowych spłat i zmiany stóp spłaty w hipotece, co daje większą elastyczność
5) Bank i Kasa Oszczędności i [url]kredytu[/url] / Plan oszczędnościowy mogą być wybierani niezależnie na rynku, dzięki czemu można uzyskać najlepsze warunki wraz z najlepszym planem
6) W przypadku przedwczesnej spłaty [url]kredytu[/url] (klient ma to nawet teraz przed oczami) niższe odsetki za wcześniejszą spłatę
itd., itd., itd.
Hanomag, czy to wystarcza, żeby zobaczyć, jak bardzo różnią się te dwa modele?

[Hanomag]

O, Hanomag...

Brzmi nieco wyniośle.
Do Twoich punktów chciałbym dodać kilka uwag:
1) BSV nie został zrezygnowany, co daje większą elastyczność Jaką elastyczność? Czy chodzi o to, że można anulować lub zmniejszyć już zakończoną umowę oszczędnościowo-budowlaną w celu generowania prowizji?
2) Bezpośrednie spłaty, co prowadzi do mniejszej straty odsetkowej Stopa oprocentowania do stopy oszczędzania jest ustalana i wybierana w sposób zrównoważony
przy obecnych stopach procentowych znikome, ponadto wcześniejsze nadpłaty nie mogą być wiarygodnie uwzględnione z góry,
3) mniejsza wymagana suma oszczędności budowlanych w związku z późniejszym przydziałem i mniejszą elastycznością ze względu na wyższe miesięczne obciążenie
4) Dostępne nadpłaty i opcje zmiany oprocentowania w kredycie hipotecznym, co daje więcej elastyczności można to z pewnością również uzgodnić w innej wersji
5) Bank i [url]kasa oszczędnościowa[/url]/bauspartarif mogą być wybierane niezależnie od siebie na rynku, co pozwala uzyskać najlepsze warunki przy najlepszej stawce to zdecydowany atut, zdaje się jednak, że jest to możliwe nawet wtedy, gdy posiadamy już oszczędnościową kasę od innej frakcji
6) W przypadku wcześniejszej spłaty [url]kredytu[/url] (TE właśnie o tym myśli) niższe odsetki od przedpłat ok, ponieważ uwzględniają one spłaty
itd. itd. itd. Masz skłonność do przesady!
Hanomag, czy to wystarczy, aby zobaczyć, jak znacząco różnią się te dwa modele?

[NaTwoim13]

To brzmi trochę wyniośle.
Chciałbym dodać kilka uwag do Twoich punktów: Może krótko zanim zaczniemy, rozmawiamy o wynajmowanym obiekcie, moja cała wypowiedź nie dotyczy tego, i nie chodziło tutaj o nieruchomość do wynajęcia.
1) BSV nieprzekazany, dlatego większa elastyczność Jaką elastyczność? Czy chodzi o to, że można anulować lub zmniejszyć BSV zawarty w celu generowania prowizji? Oczywiście, np. gdy konsumenci z różnych powodów mają trudności (bezrobotność, rozstanie z otrzymaniem domu przez dłużnika, choroba), obniżenie rat poprzez nieoszczędzanie środków na BSV może być krótkoterminowym rozwiązaniem. Może również zdarzyć się konieczność wypłacenia zgromadzonego kapitału kosztem bezpieczeństwa, aby pokonać trudności. Nie jest to główny argument, ale elastyczność w razie nagłych wypadków na pewno, można w lepszych czasach ponownie zaoszczędzić pobrane pieniądze lub mieć nadzieję, że stopa procentowa po zakończeniu okresu stałej stopy procentowej nie będzie zbyt wysoka. Przynajmniej w razie problemów w złych czasach można je ewentualnie rozwiązać i przesunąć na przyszłość.
2) Bezzałogowe spłacanie, przez to mniejsza strata odsetek od liczby odsetek do liczby oszczędzania, jest ona zrównoważona z szybkością oszczędzania i wyborem
przy obecnych stopach procentowych jest znikoma, ponadto dodatkowe spłaty nie można wiarygodnie uwzględnić z wyprzedzeniem, nie, ale można je wykonać - czy to z zamierzeniem, czy nie - na skutek pozytywnego rozwoju dochodów, spadku lub nieprzewidywalnego napływu gotówki, co umożliwia przyspieszenie czasu przydziału i spłatę [url]kredytu[/url] hipotecznego po 15 latach już po 10 latach lub też częściową spłatę i resztę na rynku po 10 latach na nowo, jeśli poziom odsetek pozostanie niski. W przypadku [url]kredytu[/url] z wyprzedzeniem to nie jest tak łatwe.
3) mniejsza potrzebna suma oszczędności w Bauspar Dlatego późniejszy przydział i mniejsza elastyczność wynikająca z wyższych Obciążeń miesięcznych nie, zupełnie nie, ponieważ wybierając odpowiednią taryfę, wymagane jest oszczędzanie może jedynie 26%. Na przykład LBS nie jest nawet w stanie zbliżyć się do tego, a ponadto opracowuje się indywidualny plan przy tych samych miesięcznych stopach odsetek i spłat, tak aby można było zestawić podobne elementy.
4) dostępne są dodatkowe spłaty i opcje zmiany stopy spłaty w hipotece, co zwiększa elastyczność to w innej wersji można również uzgodnić Nie, w większości modeli przedemerytalnych Bauspar nie jest to możliwe, dlatego oprocentowanie przedfinansowania powinno być znacznie niższe od oprocentowania równej kwoty, co w tym przypadku wynosi 2,26%, ale w ogóle tego nie zapewnia! Żaden zysk, co nie stanie się nawet przy najlepszych oprocentowaniach przedemerytalnych, ponieważ obecnie oferują je tylko Sparkassen z katastrofalną taryfą LBS, która niszczy wszystkie zalety.
5) Bank i Bausparkasse/Bauspartarif mogą być wybierane niezależnie od siebie na rynku, dzięki czemu można uzyskać najlepszą cenę z najlepszą taryfą to zdecydowany atut, ale jak mi się wydaje, można to zrobić również wówczas, gdy już mam Bausparer z innej frakcji. Nie, oczywiście nie, modele przedemerytalne Bauspar są oferowane wyłącznie z nowym BSV. Nowe BSV subwencjonuje warunki przedfinansowania, bez nowego osobistego BSV, dla kas (bank i Bausparkasse) nie ma porozumienia.
6) W przypadku wcześniejszej spłaty [url]kredytu[/url] (ktoś właśnie o niej myśli) niższe opłaty przedterminowe dobrze, ponieważ spłaty są uwzględniane
itp.itp.itp. Masz skłonności do przesady! Nie, to istotna korzyść w wysokości kilku tysięcy [url]euro[/url]. Decydująca jest waluta przy obliczaniu opłat przedterminowych, myślę, że samo wyjaśni się wszystko.
Hanomag, czy to wystarczy, aby zauważyć, jak znacząco różnią się te dwa modele?
Muszę przyznać, że dotychczas nie zastanawiałem się nad tym. Jednak wymieniłeś tylko zalety, czy może wady wszystkie podlegają trzem itd.? Tak, niestety przy użytkowaniu własnym są tylko zalety!
Spontanicznie przychodzą mi na myśl następujące wady,
1. Wyższe obciążenie miesięczne, co prowadzi do mniejszej elastyczności Nie, w ogóle nie, dodatkowo zawsze zakładam takie same obciążenia odsetkami i spłatami. Jeśli na przykład taryfa LBS wymaga 40% stopnia oszczędzania w porównaniu do potrzebnego 26%, to na ogół [prowizję w wysokości] 1% oszczędzania bezpośredniego w hipotece zostanie już skasowane.
2. Późniejszy przydział Bausparera, ponieważ stawki oszczędzania muszą być mniejsze, Nie, wcale nie, patrz niższy stopień zaoszczędzania przy wyborze prawidłowej taryfy.
3. w wyniku późniejszego przydziału ewentualnie znacznie wyższe odsetki po wygaśnięciu okresu [url]kredytu[/url] ratalnego Nie, wcale nie, patrz na sytuację w sektorze taryfowym, którą można elastycznie wykorzystać, ponieważ możliwe jest dowolne wybranie BSV.
3. W przypadku obiektów wynajmowanych większe podatki dochodowe w wyniku niższych opłat odsetkowych Nie ważne, w przypadku wynajęcia wszystko jest inne, więc nie robisz takich oświadczeń.
4. Jeśli umowa oszczędzająca Bauspar działa niezależnie, to nie ma umorzenia opłaty za otwarcie dla obiektów wynajmowanych. Nie ważne, zobacz3

Jak już powiedziałem, mówimy o finansowaniu nieruchomości własnej, a dokładniej, założyłem to w mojej wypowiedzi/postanowieniu.

[2tneub]

3. W przypadku obiektów wynajmowanych więcej podatków dochodowych ze względu na niższe płatności odsetek
4. Jeśli umowa oszczędnościowa jest niezależna, to nie można odliczyć opłaty za jej zakończenie dla wynajmowanych obiektów

Resztę punktów nie chcę oceniać.

Może jednak konstrukcja Noela przyniesie korzyści w przypadku obiektu V+V w porównaniu do czystej kombinacji oszczędnościowej z pożyczką TA.
Ponieważ oszczędnościowiec nie jest powiązany z pożyczką, opłata za zakończenie może nie być brana pod uwagę jako wydatek w przypadku V+V.
Z drugiej strony odsetki od oszczędności nie mogą zostać zaliczone do V+V. W związku z tym korzysta tam z ulgi oszczędnościowej lub w przypadku wysokich stawek podatkowych niższej stawki podatkowej wynoszącej 25%.

W porównaniu do zwykłej pożyczki annuitetowej mniejsza początkowa spłata kapitału i związane z tym wyższe obciążenie podatkowe może działać oszczędzająco podatkowo.

[Hanomag]

...zu dem unterstelle ich immer gleiche Zins-, und Tilgungsbelastungen. Wenn z.B. der LBS Tarif 40% Anspargrad gegenüber 26% benötigt, wird dadurch die z.B. 1% Direkttilgung in der Hypothek in der Regel schon kassiert.

Nikt nie może mi wmówić, że umowa oszczędności budowlanych z niższym stopniem oszczędności zostanie przyznana w tym samym czasie co ta z wyższym stopniem oszczędności. Jeden wniosek wyciągnąłem z czasów, kiedy korzystałem z umów oszczędności budowlanych jako instrumentu finansowania: dla przydzielenia istotne są suma oszczędności i okres trwania. Dotyczy to nie tylko przydziału, ale całego finansowania budowy, ponieważ porównanie jest realistyczne tylko wtedy, gdy miesięczna łączna obciążenie (odsetki, spłata, opłaty) do pełnej spłaty będzie takie samo. Wtedy okazuje się, że oferta jest lepsza, której okres jest najkrótszy. Niestety kredytodawcy często tego zaniedbują.


Cytat od tneub
Być może jednak konstrukcja Noela ma pewne zalety w przypadku obiektu V+V w porównaniu z czystym kombinatem oszczędności budowlanych z kredytem TA.
Ponieważ oszczędzający budowlani nie są związani z kredytem, opłata za zakończenie może być potencjalnie pominięta jako wydatek przy V+V.

Dla mnie ten model nie jest niczym szczególnym, ponieważ nie muszę koniecznie zawierać umowy oszczędności budowlanych. Każdy, kto ma [url]kredyt[/url] ratalny, może, jeśli na to pozwala, dodatkowo zawrzeć umowę oszczędnościową, a jako że zazwyczaj inwestorzy budowlani także chcą żyć, nie wystawiają sobie na zbyt duży luksus wpłacania dodatkowych środków w umowę budowlaną.
Być może specjalista od oszczędności budowlanych, Spiagei, mógłby się wypowiedzieć na ten temat.

[NaTwoim13]

Nikt nie udowodni mi, że umowa oszczędnościowa na budowę z niższym stopniem oszczędnościowym zostanie przyznana w tym samym czasie co ta z wyższym stopniem oszczędnościowym. W czasie, gdy korzystałem z umów oszczędnościowych na budowę jako instrumentu finansowego, nauczyłem się jednej rzeczy: decydującymi czynnikami dla alokacji są suma oszczędności i czas trwania umowy.

Hanomag, istnieją taryfy oszczędnościowe na budowę, które wymagają tylko 26% stopnia oszczędności (minimalnej wpłaty) i mają takie same warunki jak inne, które wymagają 40%. Ten sam czas przydziału, tylko jeden wymaga na przykład 26 000 [url]euro[/url] oszczędności na budowę w ciągu 10 lat, a drugi 38 000 [url]euro[/url]. Ponadto, jeśli w LBS zostanie zaproponowana mi taryfa na przykład z oprocentowaniem [url]kredytu[/url] oszczędnościowego na budowę w wysokości 1,5%, to jestem nieelastyczny, ponieważ oszczędzanie na budowę opłaca się tylko wtedy, gdy można jak najwięcej [url]kredytu[/url] odliczyć za mało własnych pieniędzy (oszczędności na budowę). Każdą nadpłaconą wymaganą wpłatę przeznaczam na spłatę hipoteki, im mniejszy dług, tym krótszy czas na przydział, tym krócej na przykład mogę wybrać czas na ustalenie oprocentowania.
To zdrowe połączenie musi być znalezione, biorąc pod uwagę wszystkie taryfy na rynku, wszystkie banki oraz pożądane oprocentowanie i spłatę [url]kredytu[/url].
Jaki jest twój problem?? Różnice są znaczące, to są czasami światy różnych.
Skoro pytasz o specjalistę od oszczędności na budowę, przez 11 lat kierowałem sprzedażą Wüstenrot Bausparkasse po okresie Commerzbank. Obecnie jestem maklerem i mam C.Andreasa jako maklera oszczędności na budowę u swojego boku, to już pasuje.

[Hanomag]

Hanomag, es gibt Bauspartarife die benötigen nur 26% Anspargrad (Mindestansparung) und haben die gleichen Bedingungen wie andere, die 40% benötigen. Gleiche Zuteilungszeit, nur der eine benötigt z.B. in 10 Jahren 26.000 [url]euro[/url] Bausparguthaben und der andere 38.000 [url]euro[/url].

Czy są one naprawdę takie same, czy może mają różne stopy procentowe, jak sugeruje Twój następny fragment zdania:

Zu dem, wenn mir dann bei der LBS z.B. ein Tarif z.B. mit einem Bauspardarlehenszins von 1,5% angeboten wird, ...

Po Twoim drugim fragmencie zdania

...to jestem niewydolny, ponieważ oszczędzanie w budownictwie mieszkaniowym ma sens tylko wtedy, gdy można odłożyć jak najmniej własnych pieniędzy ([url]kredyt budowlany[/url]) i maksymalnie zaciągnąć pożyczki.

nie powinieneś więc zawierzyć umowy oszczędzania na budowę, bo


Cytat noelmaxim
Każdą nadmierną opłaconą wpłatę przeznaczam na spłatę [url]kredytu[/url] hipotecznego, aby zminimalizować pozostały dług,

a co mi da szybkie przydział, jeśli za to płacę wyższe odsetki.


To jest zdrowa mieszanka, która musi być znaleziona, przy uwzględnieniu wszystkich ofert na rynku, wszystkich banków oraz oczekiwanych stóp procentowych i spłat.

Przede wszystkim, biorąc pod uwagę możliwości finansowe DN, przewidywany rozwój stóp procentowych itp.

Jaka jest więc twoja kwestia?? Różnice są znaczące, to częściowo inne światy.

Różnice nie są moim problemem, można je ujawnić, obliczając różne okresy spłaty poszczególnych modeli przy takim samym miesięcznym obciążeniu. I oczywiście model z krótszym okresem spłaty jest lepszy, ponieważ liczba miesięcy pomnożona przez ratę daje sumę, o którą późniejszy model jest droższy. Mój problem to tzw. specjaliści, którzy porównują jabłka do gruszek.


Cytat noelmaxim
Ponieważ pytasz o specjalistę ds. oszczędzania budowlanego, przez 11 lat prowadziłem sprzedaż Wüstenrot Bausparkasse po czasach Commerzbank. Jestem teraz pośrednikiem i mam C. Andreasa jako pośrednika w dziedzinie oszczędzania budowlanego obok siebie, to pasuje

Widziałem już wiele rzeczy, a pośrednik w oszczędzaniu budowlanym obok Ciebie nie zawsze prezentował się dobrze.

[NaTwoim13]

Hanomag, przestańmy.
Porównałem jabłko z gruszką, a konkretniej zwiędłą śliwkę z pysznym jabłkiem. Dokładniej, porównałem przedwczesnie spłacony [url]kredyt[/url] oszczędnościowy z klasycznym kredytem ratalnym, zabezpieczony kredytem oszczędnościowym. Wypisałem zalety, znam niewiele wad i próbowałem obalić te, które przedstawiłeś.
Przy przydziale decydują
- okres oszczędzania
- stopa procentowa
- minimalna kwota oszczędności
- rata odsetkowa i kapitałowa
Co mi da np. to, że LBS oferuje 1,5% przy stopniu oszczędności 40% po 15 latach, skoro inny pakiet po 10 lub 12 latach również przedstawia niższe saldo z 2,5%? Tym bardziej [url]kredyt[/url] ratalny, który samemu wybierasz, ma spłatę kapitału i dzięki krótszemu okresowi wiązania oprocentowania generuje lepszą stopę procentową?
Zazwyczaj 2,5% zapewnia korzystniejszą stopę mieszanej przez cały okres kredytowania.
Innymi słowy, co jeśli LBS wymaga 15% wyższego stopnia oszczędności po 10 lub 12 latach przy takiej samej stopie procentowej?
Decydujące jest wybranie niezależnie na rynku najtańszej hipoteki i najlepszego niezależnego pakietu, a doświadczenie jasno pokazuje, że wcześnie spłacone [url]kredyty[/url] banków oszczędnościowych z LBS lub zrzeszeń banków z pakietem Schwäbisch Hall są droższe.
Dodatkowo, tutaj proponuje się 2,26% na 15 lat stałego [url]kredytu[/url] oszczędnościowego, powiedzmy, co za? Na 25 lat dostaje się go bez [url]kredytu[/url] oszczędnościowego.
Ale wracając do porównania jabłka i gruszki. Gdy wymagana jest 100% pewność co do oprocentowania, zawsze porównuję [url]kredyt[/url] pełniący funkcję spłacania kapitału wraz z dłuższym okresem oprocentowania z kredytem ratalnym z 1% lub 2% spłaty kapitału z zabezpieczeniem kredytem oszczędnościowym i krótszym okresem oprocentowania przy takiej samej pewności co do oprocentowania. Robię to, ponieważ nie muszę już (nie tylko z uwagi na stopę mieszana, lecz także m.in. ze względu na elastyczność i korzystną stopę hipoteczną w pierwszym okresie oprocentowania) tego więcej obliczać.
Jeśli ktoś nie potrzebuje takiej pewności co do oprocentowania, to po prostu nie ma sensu zadawać tego pytania. Jednak gdy zaproponowany model miałby sens finansowy, klienci mogą być skłonni do takiej zmiany. Ale nie ze względu na sztywne i oferowane z powodu słabego [url]kredytu[/url] oszczędnościowego przedterminowe spłaty [url]kredytów[/url].
Tak na mnie to kompletnie nie wpływa, ale moi klienci mogą spodziewać się ode mnie, oczywiście bezpłatnie, wykonania takich obliczeń i przedstawienia alternatyw. W ten sposób zawsze będą mogli powiedzieć, że zajmowaliśmy się, nawet jeśli może nie chcieli, wszystkimi wariantami.
C. Andreas to absolutnie fairowy, niezależny pośrednik w zakresie [url]kredytów[/url] oszczędnościowych, profesjonalista w branży, przede wszystkim zawsze działający w interesie konsumentów, i poszukuję kogoś takiego na rynku.

[Hanomag]

Hanomag, zatrzymajmy się tutaj.

Dlaczego zawsze ograniczam się do profesjonalnych aspektów i pozostaję przy faktach. Ty ciągle czujesz się atakowany i marnujesz ogromną ilość czasu na usprawiedliwianie siebie.
Twoje wkłady są bardzo cenne, gdy skupiasz się na aspektach zawodowych, zwłaszcza że prawie nikt inny nie jest chętny i zdolny do reagowania na liczne zapytania.


Porównałem jabłka do gruszek, a raczej uschłą śliwkę do pysznego jabłka. Dokładniej chodziło o prefinansowane [url]kredyty[/url] budowlane ze spłatą ratalną, zabezpieczone kredytem budowlanym. Wymieniłem zalety, znam niewiele wad i starałem się obalić te, które przywołałeś.

Jak już wspominałem, porównanie jest realne tylko wtedy, gdy mimo różnych warunków (przydział, oprocentowanie, spłata itp.) ma być zapłacona ta sama rata, idealnie miesięcznie, ale przynajmniej rocznie. Lepsza opcja rozpoznawana jest po ogólnie krótszym okresie.


Dla przydziału istotne są następujące czynniki:
- Okres trzymania
- Stopa procentowa
- Minimalne wymagane oszczędności
- Stopa oprocentowania i spłaty

Nie wspomniałeś tutaj o stopie procentowej i uzgodnionych stawkach ratalnych:


Cytat od noelmaxim
Hanomag, istnieją taryfy kredytowe budowlanych, które wymagają tylko 26% stopy oszczędności (minimalne oszczędności) i mają te same warunki co inne, które wymagają 40%. Ten sam czas przydziału, tylko jeden potrzebuje np. 26 000 [url]euro[/url] oszczędności kredytowych budowlanych po 10 latach, a drugi 38 000 [url]euro[/url].



Cytat od noelmaxim
Jakie to ma znaczenie dla mnie, na przykład, jeśli LBS oferuje 1,5% po 15 latach z 40% stopą oszczędności i [url]kredyt[/url] z przedpłatą jest zaprojektowany w ten sposób, gdy inna taryfa dystrybuuje z 2,5% po 10 lub 12 latach nawet przy mniejszym kredycie?

W końcu płacę niższą stopę oszczędności z dużo wyższą stopą procentową po przydziale (2,5 zamiast 1,5%).


Cytat od noelmaxim
Zwłaszcza gdy wybrany [url]kredyt[/url] ratalny ma spłatę i, ze względu na krótszy okres stałej stopy procentowej, pozwala na lepszą stopę procentową?

Tutaj również piszesz, że umowy [url]kredytów[/url] budowlanych z przedpłatą są lepiej zadłużane:

Nowy [url]kredyt budowlany[/url] subwencjonuje warunki prefinansowania, bez nowej umowy to się nie udaje kasom (bankowi i kredytodawcy budowlanemu).



Cytat od noelmaxim
Oprocentowanie na poziomie 2,5% zwykle przekłada się na bardziej korzystną stopę mieszaną przez cały okres.

Dokładnie o to chodzi: stopa mieszaną przez cały okres. To trzeba ustalić. Dlatego wielokrotnie odwoływałem się do równej stopy ratalnej, która w różnych okresach demonstruje różną stopę mieszaną.


Inaczej mówiąc, co jeśli LBS wymaga o 15% więcej stopy oszczędności po 10 lub 12 latach przy takiej samej stopie procentowej?

Jak wspomniałem wcześniej, decydująca jest stopa mieszaną. W przypadku banku prefinansowanie było subwencjonowane.


Cytat od noelmaxim
Moim zdaniem kluczowe jest samodzielne wybranie najkorzystniejszego [url]kredytu[/url] hipotecznego i najlepszej niezależnej taryfy na rynku, a doświadczenie pokazuje, że [url]kredyty[/url] z przedpłatą oszczędnościowych banków z LBS lub tych z banków spółdzielczych ze stawką Schwäbisch Hall są droższe.

Wierzę, że się zgadzamy, kiedy mówię, że w obecnej sytuacji rynkowej najlepiej postawić na długoterminowy [url]kredyt[/url] ratalny z jak najniższą stopą procentową i jak najwyższą stopą spłaty. W ten sposób mam długoterminowe zabezpieczenie przed zmianami stóp procentowych przy stałym obciążeniu i na końcu bardzo niski pozostały dług. Dodatkowo pozwala to porównać oferty różnych instytucji.


Cytat od noelmaxim
Ponadto tutaj oferowany jest stały 2,26% na 15 lat dla [url]kredytu[/url] z przedpłatą, naprawdę? On dostaje 25-letnią stawkę stałą bez [url]kredytu[/url] budowlanego.

Dokładnie tak!


Cytat od noelmaxim
Ale wróćmy do jabłka i gruszki. Kiedy - jeśli jest pożądana 100% pewność odsetek - zawsze porównuję pełny [url]kredyt[/url] spłatny z dłuższym okresem stałej stopy procentowej do [url]kredytu[/url] ratalnego ze 1% lub 2% spłatą i ubezpieczeniem kredytowym oraz krótszym okresem stałej stopy procentowej przy równym zabezpieczeniu. Jest to dlatego, że nie muszę już obliczać innych (nie tylko ze względu na stopę mieszaną, ale także ze względu na elastyczność i korzystną stopę procentową w pierwszej fazie odsetkowej).

To w porządku, krytykowałem tylko twoje bagatelizowanie [url]kredytów[/url] z przedpłatą.


Cytat od noelmaxim
Jednak nie z tych sztywnych [url]kredytów[/url] z przedpłatą, które są oferowane ze względu na słabe umowy [url]kredytów[/url] budowlanych bez bezpośredniej spłaty.

Być może ich stopa mieszaną nie jest taka zła.

[NaTwoim13]

Drogi Hanomag,
oczywiście zakładam zawsze taką samą stopę procentową i równą kwotę spłaty zarówno odsetek, jak i kapitału przy wszystkich obliczeniach, bo inaczej to byłoby nonsensowne.
Nie, 1,5% oprocentowanie [url]kredytu[/url] w programie oszczędnościowym na budowę w porównaniu z 2,25% nie zawsze powoduje lepszy mieszaną stopę procentową przy tych samych warunkach co do oprocentowania i spłaty kapitału, i o to chodzi - jak słusznie zauważasz - ostatecznie.
W przypadku czynników alokacji (o których było początkowo mowa) wskazałem jasno stopę procentową oraz kwoty spłaty odsetek i kapitału, czyli kwotę spłaty kapitału, a z uwagi na te parametry alokacji istotne jest uwzględnienie we wszystkich obliczeniach wszystkich oferowanych na rynku stawek. Jeśli to uwzględnię, szybko uda się znaleźć konstrukcję, która będzie tańsza i bardziej elastyczna, niż sztywne [url]kredyty[/url] z kwotą przeznaczoną na spłatę kapitału. Warto tutaj zaznaczyć, że oszczędzanie na budowę opłaca się tylko wówczas, gdy przy niewielkich własnych środkach można pozyskać znaczną kwotę [url]kredytu[/url], aby również spłata [url]kredytu[/url] ratalnego mogła być właściwie uwzględniona.
Jeśli wariant z pełną spłatą będzie tańszy - co obecnie, zwłaszcza ze względu na rosnące stopy procentowe, coraz rzadziej się zdarza, zwłaszcza jeśli instytucje oszczędnościowo-kredytowe będą utrzymywać swoje stopy procentowe i stopniowo je dostosowywać do stóp rynkowych - to konsument zazwyczaj decyduje się na ten wariant. Ale jeśli poprzez podział krótszego okresu wiązania odsetek z umożliwieniem spłaty kapitału w ramach oszczędności budowlanych można znaleźć korzystniejszą strukturę kosztów, łącząc ją z większą elastycznością niż w przypadku wariantu pełnej spłaty, to model ten okaże się tańszy.
Za pomocą tych dwóch modeli kredytowych zdołałem do tej pory utrzymywać w szachu drogie i mało elastyczne warianty [url]kredytów[/url] z kwotą przeznaczoną na spłatę kapitału (tu chciałbym podkreślić modele banków spółdzielczych oraz spółdzielni oszczędnościowo-kredytowych).

[Hanomag]

Oczywiście, przy wszystkich obliczeniach zawsze zakładam tę samą stopę procentową i spłatę kapitału, wszystko inne byłoby bez sensu.

Przepraszam, ale nikt tego praktycznie nie robi, a Ty również nie. Konstrukcje są zbyt zróżnicowane i aby je porównać, trzeba dostosować je do siebie, wykonując dodatkowe spłaty lub zwiększając wpłaty do uwzględnionych w nich umów oszczędnościowych, co zmniejsza obciążenie. Obciążenie powinno pozostać przynajmniej na poziomie rocznym w różnych modelach. Tylko wtedy laik mógłby łatwo zrozumieć, który model jest lepszy, ponieważ na przykład większe inwestycje kapitału we wczesnych latach przyniosłyby o wiele więcej niż w późniejszych latach. Dlatego istnieje rzeczywista stopa procentowa, która, jeśli jest prawidłowo obliczona, prowadzi do porównywalności. Niestety, ta stopa jest często manipulowana, tak że rzeczywista stopa procentowa nie jest prawdziwa, przynajmniej w odniesieniu do całego okresu kredytowania.
Ale dosyć filozofowania, będę odpowiadał tylko na konkretne pytania.

[NaTwoim13]

Przepraszam Hanomag, nie wiem skąd masz takie podejrzenia. Oczywiście, że to robię! Nie może być tak, że konsument podaje 1 000 [url]euro[/url], a ja liczę 1 220 [url]euro[/url], lub przedstawiam mu model, gdzie raz liczę 1 000 [url]euro[/url], a raz, wbrew jego życzeniom, 1 200 [url]euro[/url].

Przecież przeważnie to działa zupełnie inaczej. Konsument ma [url]kredyt[/url] z góry z obciążeniem na 15 lat, np. w wysokości 1 200 [url]euro[/url] na spłatę odsetek [url]kredytu[/url] z góry i ratę oszczędnościową w bps, a po jego przyznaniu i spłacie pozostałego długu ma miesięczną ratę w wysokości 1 230 [url]euro[/url], i to dokładnie z tymi danymi obliczam [url]kredyt[/url] spłacany w całości i [url]kredyt[/url] ratalny z spłatą reszty długu przez bps.
Gdzie tu więc jest problem? Czego tam nie ma do obliczenia, albo co tam nie da się obliczyć dokładnie? Nie mogę w żaden sposób zrozumieć twojej wypowiedzi/podejrzeń.