Capital Investment 4

[Immofrage]

Cześć wszystkim,
od wielu lat regularnie śledzę forum, ale zawsze jako czytelnik.
Aktualnie znajduję się w sytuacji, gdzie wydaje się, że mam za dużo czasu i znowu patrzę na nowe możliwości inwestycyjne/spekulacyjne.
Oto moje wyjściowe warunki:
Małżeństwo netto (oboje po 31 latach) + 1 dziecko (4 lata)
On: 3350 € (- 260 € Firma samochodowa)
Ona (część etatu) 980 €
Premie (2017 = 3 T€) oraz dodatkowe wynagrodzenia wakacyjne i świąteczne (po jednym wynagrodzeniu) odstawię na razie na bok, chociaż dodam, że wynagrodzenie świąteczne/wakacyjne jest uregulowane umownie.
Stałe koszty: 1590 € miesięcznie za nasze mieszkanie, 300 € opłaty dodatkowe, 70 € dopłata do przedszkola i 270 € na kredyt ratalny. Na jedzenie wydajemy miesięcznie około 450-500 €. Nie mamy drugiego samochodu!
Kapitał własny: 50 tys. €
No więc, doszedłem do wniosku, że chciałbym kupić mikroapartament za 130 tys. € (chciałbym uniknąć dyskusji o sensie/bezsensu tej inwestycji). Czynsz wynajmu wynosiłby 450 €.
Na razie nie kontaktowałem się z nikim, bo dopiero dzisiaj otrzymałem dokumentację dotyczącą potencjalnego zakupu mieszkania.
Co myślicie, czy zakup jest możliwy, kapitał własny powinien być maksymalnie wykorzystany na kredyt, oczywiście byłoby idealne, gdyby wszystko było sfinansowane, ale nie chciałbym przesadzić z tym finansowaniem
Dziękuję za opinię/ocenę tylko odnośnie możliwości/finansowania

[6Bankkaufmann]

Cześć Immofrage, jak duża jest powierzchnia mieszkalna nieruchomości?
Powyżej czy poniżej 40 metrów kwadratowych?
Poniżej 40 metrów kwadratowych finansowanie ze strony banku będzie trudne do zrealizowania.

[Immofrage]

24 mkw to jest...

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann
Na czym opierasz swoje stwierdzenie, że trudno byłoby sfinansować, bądź zrealizować coś poniżej 40 metrów kwadratowych?
@Immofrage
Z dochodów w wysokości 4 530 [url]euro[/url] - bez premii, świadczeń świątecznych itp., które wspaniale stanowią rezerwę - po odjęciu oszacowanych kosztów w wysokości 2 730 [url]euro[/url], wynika wspaniały nadwyżka w wysokości 1 800 [url]euro[/url].
Pozostałe 50 000 [url]euro[/url] oszczędności pokazują także, że są bardzo dobrze przygotowani, tak że inwestycja uwzględniająca dodatkowe dochody w wysokości 450 [url]euro[/url] czynszu z nieruchomości do kupienia, zasadniczo i pod warunkiem nieruchomości do kupienia oraz ich wartości obrazują stanowić mogłaby.
Czy kwota 1 590 [url]euro[/url] i 300 [url]euro[/url] kosztów dodatkowych pochodzi z nieruchomości własnościowej, czy wynajmowanej?

[Immofrage]

To są przeznaczone do użytku własnego.

[NaTwoim13]

Wtedy wszystko pasuje, wszystko w porządku. Finansowanie jest - pod warunkiem zabezpieczenia - znakomicie przedstawiane przez banki, ze względu na zdolność kredytową (wybór ograniczony ze względu na wielkość nabywanego obiektu).

[hausbauwest]

Uważam wypowiedź Buhmanna za absolutnie niekompetentną.
Gdzie znajduje się to pomieszczenie?
Mówimy tu o cenie zakupu za metr kwadratowy wynoszącej ponad 5400,00 [url]euro[/url].
A Banka ma to sfinansować w stu procentach... Nigdy w życiu tego nie zrobi.
Najpierw musisz opisać lokalizację, inaczej nie da się na to odpowiedzieć.

[NaTwoim13]

Podwójny post

[NaTwoim13]

Dzień dobry wszystkim,
od lat regularnie śledzę forum, ale zawsze tylko jako czytelnik.
Obecnie znalazłem się w sytuacji, w której wygląda na to, że mam za dużo czasu i znowu szukam nowych możliwości inwestycyjnych / spekulacyjnych.
Oto moje wyjściowe warunki:
Małżeństwo netto (oboje 31 lat) + 1 dziecko (4 lata)
On: 3350 € (- 260 € na samochód służbowy)
Ona (niepełny etat) 980 €
Premie (2017 = 3 tys. €) oraz dodatki urlopowe i świąteczne (po jednej pensji) pomijam, chociaż dodatki te są gwarantowane umownie.
Stałe wydatki: 1590 € miesięcznie na naszą własność, 300 € na czynsz, 70 € dodatek na przedszkole oraz 270 € na kredyt ratalny. Na jedzenie wydajemy miesięcznie około 450-500 €. Nie posiadamy drugiego auta!
Kapitał własny: 50 tys. €
Więc nasunęła mi się myśl, aby zakupić mikroapartament za 130 tys. € (chciałbym uniknąć dyskusji o sensowności tego zakupu). Czynsz wynosiłby 450 €.
Jak dotąd nie kontaktowałem się z nikim, ponieważ dostałem dzisiaj dokumentację dotyczącą możliwego zakupu mieszkania.
Czy sądzicie, że zakup byłby możliwy, a kapitał własny powinien być maksymalną kwotą na koszty nabycia? Oczywiście, wskazane byłoby sfinansowanie wszystkiego, ale nie wolno przesadzać
Dziękuję za opinię / ocenę dotyczącą możliwości finansowania

Twórca wątku wyraźnie nie chciał prowadzić tej dyskusji, a moja wypowiedź dotyczyła z zastrzeżeniem wartości nieruchomości. Odpowiednio, możliwość finansowania w oparciu o jego zdolność kredytową - o to chodziło twórcy wątku - została przeze mnie określona jako doskonała. Wyjątkowo doskonała.
I wiesz co? Twórca nie musi niczego, absolutnie nic! Ale z pewnością niedługo ci to wyjaśni.

[hausbauwest]

Teraz przeczytaj bzdury, które napisałeś.
Chodzi o wykonalność.
24 m² za 130 tys. i to w 100% finansowane.
Odpowiedź: Nie da się!
Tutaj nie ma znaczenia pensja.
W przypadku finansowania budowy musi istnieć odpowiednia wartość zabezpieczenia w stosunku do sumy długu.
I w przypadku 24 m² na kwotę 130 tys. nie ma takiego zabezpieczenia
Koniec odpowiedzi.
Istnieją alternatywy, w których duży udział długu przenoszony jest na jego mieszkanie.
Że ma on mieszkanie, nie wiedziałeś w #4.
I dlatego odpowiedź bankiera w tym miejscu jest w 100% poprawna!

[NaTwoim13]

Bankier nie zestawił powierzchni 24 m² z ceną zakupu i nie zakwestionował jej wartości, ale wypowiedział się ogólnie na temat metrażu! W przeciwnym razie nie pytałby czy powyżej czy poniżej 40 m², czy chcesz powiedzieć, że 39 m² jest odpowiednie?

Ale bankier ma 100% racji, prawda? Nie rozumiesz, czego chce TE, nie szanujesz jego życzenia i nie potrafisz przewidzieć odpowiedzi, świetnie.

Ale moja wypowiedź jest niekwalifikowana, czysta

[NaTwoim13]

Mozliwość przedstawienia z zastrzeżeniem wartosci nieruchomości, której nie znamy, jak również jak napisałem wcześniej, i o której nie chce mówić TE, bądź nie chce, aby była omawiana!

[hausbauwest]

Myślę, że bankier jest znacznie mądrzejszy, niż myślisz.
130 tys. za 40 m² = 3250,00 / m²
Na przykład w Monachium byłoby to już realistyczne do sfinansowania, poniżej tego nie....
Nie zdajesz sobie sprawy, jak niewiedza przesącza się w twoje posty tutaj.

[NaTwoim13]

Powiedz coś!!!! Czy chcesz teraz twierdzić, że bankowiec jest na tyle głupi, żeby pytać o wielkość w metrach kwadratowych w kontekście wartości nieruchomości? Czyli Twoim zdaniem, czy 39 mkw to już pasuje???

Ten bankowiec zakładał, że wielkość poniżej 40 mkw nie będzie finansowana, ponieważ faktycznie wiele banków ma swoje minimalne wymiary!

Na szczęście nie muszę już z Tobą walczyć, tutaj zapanuje spokój, to jest nie do wytrzymania. Dlaczego znowu wciągasz mnie do tego, byłoby to nieprofesjonalne, skoro nie potrafisz się dostosować do życzeń autora pytania i znowu mnie pomijasz?

Czy nie rozumiesz, co oznacza kwestia wartości nieruchomości, zwłaszcza gdy nic nam nie jest wiadome o tej nieruchomości, a autor prosił, aby nie prowadzić dyskusji na ten temat? Dlaczego mam być nieprofesjonalny, wykonując ocenę kredytową zgodnie z życzeniem i odpowiadając w ten sposób, oznaczając to?

Jak obiecałem, zostawię Cię w tym innym wątku w spokoju, a ty zaczynasz znowu tutaj, gdzie odpowiadam profesjonalnie?

[Immofrage]

Dziękuję najpierw za Wasze odpowiedzi, trwało to nawet niezbyt długo, a dyskusja na temat ceny / metra kwadratowego została rozpoczęta
@noelmaxim
Dziękuję, więcej grobego nie chciałem się dowiedzieć
@hausbauwest
Dziękuję także Tobie, chociaż temat nie był poddany debacie. Dla mnie interesujące było jedynie stwierdzenie dotyczące możliwości finansowania na podstawie ogólnych danych, czy i jak bardzo bank ocenia bezpieczeństwo, myślę, że nie musimy tego tutaj omawiać, czyż nie? Ostatecznie nie jest to decyzja żadnego użytkownika tutaj, ale banku, do którego się zgłasza. Chętnie potraktuję jednak krótko Twoją wypowiedź, po czym moja strona zakończy się w tej kwestii, ponieważ nie była to treść/pytanie moje. Przypadkowo byłem w ten weekend w Monachium, w dobrych lokalizacjach nie dostaniesz tam nawet za metr kwadratowy tyle, co na MA! Ceny są tam oznaczone liczbą 2-3 na początku. Moja siostra właśnie przeprowadziła się do Monachium do takiego MA, ma 22 metry kwadratowe i płaci prawie 800 € zimno.
Obiekt, który mnie interesuje, znajduje się w HH, choć pewnie już o tym wiesz, ale tutaj także ceny metrów kwadratowych są na bardzo wysokim poziomie (Patrząc tylko na rozwój cen z ostatnich lat, nie ogółem, bo tu nie znajduję tego). Cena metra kwadratowego dzielnicy, w której jest budowany, wynosi od 5400 do 6500 €. Jak wiadomo, ceny metrów kwadratowych w MA są nieco wyższe.
Raz jeszcze dziękuję i życzę udanego rozpoczęcia dnia

[hausbauwest]

Dzień dobry.
Jaki jest obecnie Twój wolny limit zastawu hipotecznego na Twoim zamieszkałym samodzielnym mieszkaniu?

[Immofrage]

Dzień dobry.
Ile wolnej hipoteki masz obecnie na swoim zamieszkałym mieszkaniu?

Miłego poranka, czy ta informacja z mojej strony zmieniłaby cokolwiek w tej sprawie? Wyłącznie z ciekawości, ponieważ jeśli bank widzi inny cenę lub uważa ofertę za zbyt wysoką, akceptuję to bez problemu, w końcu chcę o coś zapytać od Ciebie i bezpieczeństwo musi być dla Ciebie w porządku...

[hausbauwest]

Pytanie to ma swoje uzasadnienie. Jeśli chcesz kupić za 130 tys. [url]euro[/url], a bank widzi tylko 80 tys. [url]euro[/url] jako zabezpieczenie, to przy 80 tys. [url]euro[/url] mamy już do czynienia z finansowaniem na poziomie 100%. Aby w ogóle to możliwe było, musisz jakoś zabezpieczyć pozostałe 50 tys. [url]euro[/url]. Można to zrobić poprzez ustanowienie wolnej hipoteki, którą dotychczasowy bank mógłby przenieść na nowy bank. W jakiś sposób musisz zabezpieczyć resztę kwoty. Stąd pytanie.

[hausbauwest]

Alternatywnie, możesz oddać 50 tysięcy, które posiadasz na koncie, jako zabezpieczenie.
Zostaną one zdeponowane na koncie banku.
Następnie możesz negocjować, aby pod koniec roku kalendarzowego spłacona kwota z twojego konta zabezpieczeń została zwolniona.
W ten sposób będziesz stopniowo odzyskiwać swoje pieniądze.
Ten proces nazywa się Rolowanie kapitału własnego.

[Immofrage]

Pytanie wynika z następującego.
Jeśli chcesz kupić za 130 K, ale bank widzi tylko 80 K jako zabezpieczenie, to już przy 80 K mamy do czynienia z 100% finansowaniem.
Aby w ogóle to możliwe było, musisz jakoś zabezpieczyć pozostałe 50 K.
I to można zrobić poprzez wolną hipotekę, którą twoje dotychczasowe bank przekazać nowemu bankowi.
Musisz jakoś zabezpieczyć resztę kwoty. Dlatego pytanie.

Cześć Hausbauwest,
dzięki za odpowiedź. Jestem świadom tego postępowania (kilka terminów zostało mi jeszcze z mojego szkolenia bankowego, ponieważ to nie jest moje pierwsze zakup, już kilkakrotnie się tym zajmowano =), moje pytanie miało raczej na celu wskazać, że nie jest to decydujące dla mojego pytania/konstelacji i to zostanie ustalone przez innych. Czy oceniasz bezpieczeństwo na poziomie krajowym dla wszystkich banków?
Nie zamierzam nikogo urazić, ale kwestie związane z ceną/bezpieczeństwem są decyzją rynku i banku finansującego. Nie mam na to wpływu, tak samo jak nikt inny tutaj.
Moim celem było w pierwszej kolejności zbadanie możliwości finansowania na podstawie danych ramowych (i tylko na podstawie podanych danych, bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń itp.). Mogłem już dokonać przybliżonej oceny, ale kilka innych opinii na temat tego, czy jest to wykonalne, czy nie, nie zaszkodzi, zanim zajmę się tym głębiej.
Inwestycja dla mnie stanowi jedynie możliwość, która może być zrealizowana, ale nie musi. Oczywiście należy wziąć pod uwagę ryzyko, które przy relatywnie mniejszej sumie inwestycji i niskiej miesięcznej raty uważam za niewielkie.

[NaTwoim13]

Uważam wypowiedź Buhmanna za całkowicie niekompetentną.
Gdzie znajduje się to pomieszczenie?
Mówimy tu o cenie za metr kwadratowy wynoszącej ponad 5400,00 [url]euro[/url]
A to właśnie ma być przez bank w pełni zabezpieczone..... Nigdy w życiu tego nie zrobi.

Cześć Immofrage, a to - Twoje konkretne i precyzyjne pytanie - banki odpowiadają zgodnie z oceną zdolności kredytowej, że finansowanie jest możliwe bez żadnych zastrzeżeń i prezentacji.





To nie powinno Cię martwić, jeśli chodzi o wartość, masz całkowitą rację, nawet jeśli chciałby tego doświadczyć i robić tak z daleka, pozostaw to odpowiednim bankom do indywidualnej oceny i wyceny.

[Immofrage]

Witaj Immofrage, Twoje konkretne i precyzyjne pytanie zostanie udzielone odpowiedzi ze strony banków odnośnie wiarygodności, które bezsprzecznie potwierdzą, że jest to możliwe do sfinansowania i przedstawienia, bez żadnych zastrzeżeń.
Nie martw się, masz całkowitą rację co do oceny, nawet jeśli jest nim przekonany i tak robi z daleka. Pozwól bankom ocenić to indywidualnie i wycenić.

Dziękuję, postaram się to zrobić

[hausbauwest]

OK,
powiedz później, co z tego wynikło.