Capital Investment 4

[Batman_BU]

Cześć wszystkim,

zastanawiam się, jak najlepiej postąpić w tej sytuacji:

1. Istniejąca [url]pożyczka[/url] ([url]kredyt[/url] annuitetowy oraz 2 pożyczki zwrotne na budowę poprzez oszczędności budowlane), termin płatności 05/2020, hipoteka na kwotę 235 tys. EUR. Aktualna pozostała kwota zadłużenia trochę mniej niż 150 tys. EUR.
2. Umowa terminowa na pozostałą kwotę została zawarta, na 10 lat, z zerem od 05/2020 do 05/2030, hipoteka zostaje całkowicie przeniesiona. Jednak kwota pozostałego [url]kredytu[/url] terminowego wynosi tylko 120 tys. EUR.

Plan:
- Rozbudowa w 2019 roku.
- Koszty wynoszą maksymalnie 150 tys. EUR w najgorszym scenariuszu. Maksymalnie 50 tys. EUR powinno być wniesione jako wkład własny. Rozwiązanie finansowania na kwotę 100 tys. EUR powinno więc zostać znalezione. Jeśli koszty byłyby wyższe, dostępne byłoby dodatkowe wkład własny, który jest jednak zwykle zastawem lub rezerwą ryzyka (np. na awarię auta).
Problem:
- Partner finansowy dla umowy terminowej byłby skłonny do finansowania, ale nie chce wejść jako drugi kredytodawca.
- Obecny kredytodawca mógłby finansować zmienną stopą do 2020 roku, w nadziei na uzyskanie pełnego refinansowania od 2020 roku (co jednak już nie jest możliwe). Ponieważ mam tu również powiązania zawodowe, nie chciałbym wywołać niezadowolenia.
Czy istnieją jakieś alternatywy, których obecnie nie wzięliśmy pod uwagę? Rozbudowa zostanie prawdopodobnie zakończona pod koniec 2019 roku. Nie chcielibyśmy czekać do 2020 roku. Czy istnieją kredytodawcy, którzy zgodzą się na zajęcie drugiego miejsca i zaoferują rozsądne warunki?

Przy okazji, drugi kredytodawca przewidział bardzo konserwatywną wartość nieruchomości w wysokości 350 tys. EUR. Realistyczna cena sprzedaży byłaby co najmniej o 100 tys. EUR wyższa. Niezależnie od tego, nie chcemy sprzedawać.

[Hilfe]

Cześć, nie rozumiem banku w kontekście transakcji forward, dlaczego myśli, że powinien przejść na pozycję późniejszą? Przecież również podjął ryzyko związane z forwardem.
Myślę, że powinniśmy ponownie porozmawiać na ten temat.
W przeciwnym razie:
1. Rozbudować później (od 2020 r.), gdy będą jasne stosunki w księdze wieczystej
2. Znaleźć bank, który wejdzie na pozycję późniejszą
3. Zdecydować się na zmienną finansowanie, a następnie spłacić. Niemniej jednak masz tu problem z finansowaniem późniejszym i/lub z tym, że nie dostaniesz forwardu ze względu na duże obciążenie ogólne

[Batman_BU]

Bank 2 (Forward) będzie w pierwszej grupie od 2020 roku, ale w przypadku finansowania od 2019 roku, dodatkowa kwota (100 tys. EUR) zostanie umieszczona w drugiej grupie. Zostało to odrzucone podczas wstępnej konsultacji. Wypłata Forwarda następuje tylko wtedy, gdy pierwszy bank uwolni zastaw [url]hipoteczny[/url].



1. Właściwie nie chcielibyśmy postępować tak, jak napisano.

2. Już pytałam wcześniej, czy ktoś ma nazwisko?

3. Suma finansowania [url]kredytu[/url] zmiennokondycyjnego oraz wyższego Forwarda nie stanowi problemu na 2020 rok, tutaj nie istnieje zastaw drugorzędny, ponieważ nasz bank po prostu znowu uzupełnia istniejący zastaw [url]hipoteczny[/url], dodatkowa kwota rzekomo nie stanowi problemu. Ale naprawdę nie podoba mi się ta rozwiązanie ze względu na konflikt interesów z bankiem.

[NaTwoim13]

Nie jest zrozumiałym argument związany z priorytetem, ponieważ jeśli zaciągnę pożyczkę Forward na tę pożyczkę obciążeniową, to banki zazwyczaj przechodzą tymczasowo na drugi plan w przypadku dalszej potrzeby kapitału. To powszechnie stosowana i chętnie wybierana opcja w przypadku natychmiastowej potrzeby kapitału.

Oczywiście są także banki, które przechodzą na drugi plan po sfinansowaniu obciążenia. Który bank jest obecnie wierzycielem pierwszeństwa, a który udzielił pożyczki Forward?

[Batman_BU]

Ponadto byłoby to maksymalnie rok, a nieruchomość ma wystarczającą rezerwę w przypadku przymusowej likwidacji, nawet przy pełnym wykorzystaniu istniejącego zastawu.
Aktualnie w księdze wieczystej widnieje lokalna [url]kasa oszczędnościowa[/url], a za przyszłe zobowiązanie odpowiedzialna jest firma AXA.

[NaTwoim13]

Widzę, że przy wartości 350 000 [url]euro[/url] (która jeszcze wzrośnie poprzez rozbudowę/remont??) i wartości 150 000 [url]euro[/url] nie ma problemu z uzyskaniem finansowania dodatkowych 100 000 [url]euro[/url] jako długu wtórnego w związku z 150 000 [url]euro[/url] kosztów inwestycyjnych.

[Batman_BU]

Zajmujemy się tym, więc wartość powinna wzrosnąć.
Dobra, lepiej jeszcze raz sprawdzę i zapytam o powody odrzucenia.
Dziękuję za pomoc!

[NaTwoim13]

Problem widzę tak, jak opisano wcześniej, nie widzę go w przypadku tego dostawcy, ale muszę przyznać, że AXA jest tam twardym orzechem do zgryzienia. Na podstawie dostępnych mi i znanych mi wartości, w tamtym czasie nie wybrałbym AXA, jedynie w przypadku przekroczenia 80% mogłaby ona być miarą wszystkiego na rynku.
No cóż, tak to już się potoczyło, wszyscy inni dostawcy teraz wreszcie dostarczyliby nowe środki.
Moje stwierdzenie z postu #6 odnosiło się jednak do trzeciej strony, również trzeciego banku - o ile zostałby właściwie wybrany - nie miałby on problemów z nowymi środkami finansowymi.

[Batman_BU]

Warunki były wtedy bardzo dobre, ale przy pozostałym kredycie w wysokości 120 tysięcy [url]euro[/url] ostatnia dziesiąta część nie była już tak ważna, ważniejsza była zaproponowana elastyczność. Warunki innego pośrednika finansowego były nieco gorsze, trzeciego nie zapytałem. Inwestycje bankowe czy KFW są raczej mało interesujące dla rozszerzeń, prawda?

[NaTwoim13]

AXA przez 3-4 lata miała najlepsze warunki forwardowe - 0,02% miesięcznie z dodatkowymi 6 miesiącami darmowego okresu, obowiązywało również ogólne prawo do dodatkowej spłaty 10 000 [url]euro[/url] i opcja zmiany oprocentowania rocznej amortyzacji (co było unikalne w tamtych czasach). Jednakże warunki były korzystne tylko wtedy, gdy poziom obciążenia [url]kredytu[/url] wynosił 80%. Jeśli LTV było poniżej 60%, co najwyraźniej było w twoim przypadku, to opłata mogła wynosić tylko 0,3% w porównaniu do innych dostawców, co sprawiało, że warunki końcowe były znacznie korzystniejsze pomimo wyższych opłat forwardowych.

Sprawa elastyczności jest zawsze kwestią sporną, ponieważ okazuje się, że AXA nie ma najlepszej elastyczności ze względu na swoje kryteria wykluczenia, co jest jednak znane ekspertom od finansowania ze względu na ich restrykcyjną politykę rekrutacji.

Nie mniej jednak, istnieją rozwiązania dla twojego projektu oferowane przez innych dostawców, jak już wcześniej wspomniałem.

[Batman_BU]

może być, nie mogę tego ocenić, ponieważ mam tylko oferty porównawcze innego pośrednika. A te oferty nie miały lepszego oprocentowania. Wtedy było coś porównywalnego Santander, ale także Allianz i jakieś inne banki były w czołówce. Sparkasse i dwie banki, do których bezpośrednio się zwróciłem, nie mogły się równać. Znacznie tańsze ciężko mi sobie wyobrazić, ale na pewno jest to możliwe w jakiś sposób dzięki promocjom specjalnym. Ale w rezultacie różnica ta nie jest tak strasznie duża, nawet 0,3% (co uważam za mało prawdopodobne) stanowiłoby tylko różnicę 360 EUR w pierwszym roku i w trakcie trwania [url]kredytu[/url] przy wykorzystaniu SoTi może to być 1500 EUR. Myślę, że różnica mogła wynosić raczej około +-0,1%. Ostatecznie jednak wszystko to spekulacje, a te kilka groszy na przestrzeni czasu nie są dla mnie powodem do zmartwień. 10% SoTi i regularna spłata w wysokości 1-5% były dla mnie ważne, aby po maksymalnie 10 latach spłacić całość. Oczywiście elastyczność ma swoje granice. Gdybym wtedy wiedział to, co wiem teraz, może zdecydowałbym się inaczej.

[NaTwoim13]

Pozostaje teraz pytanie, jak teraz zakończysz!Wydawało mi się, że AXA był potencjalnym i wtedy słusznie wybranym partnerem, broniłem AXA jako partnera Forward - zwłaszcza w przypadku osób, które chciały złożyć odwołanie mając już zobowiązanie kredytowe - zawsze go chwaliłem i wybierałem, wszystko było w porządku. Tutaj AXA była jednym z najbardziej elastycznych partnerów na rynku dzięki możliwości wcześniejszej wypłaty forward.0,3% to dla mnie już nie mało, doświadczenie pokazuje, że nawet 0,1% mogą być istotne, ale tutaj, każdy konsument decyduje indywidualnie, każdy ma swoje podejście i punkt widzenia, więc w pełni zgadzam się z Tobą. Szkoda tylko, że teraz, kiedy jeszcze nie wypłacili, nie chcą poszerzyć swojego zaangażowania w ten okres.Aktualny bank pierwszego rzędu także może być potencjalnym partnerem, ale być może będzie to trudne, gdy dowiedzą się, że podpisałeś umowę forward gdzie indziej.Teraz pozostaje ustalić, kto stanie się wierzycielem na kwotę 150 000 [url]euro[/url] w przypadku wypłaty w kolejności pozostałej, co jednak, jak już wspomniano, w ogóle nie powinno stanowić problemu.

[marinapecunia]

Tak, wszystkie istotne pytania i aspekty. Ale moje doświadczenie mówi, że finansowanie jest traktowane indywidualnie przez każdy bank i partnera finansowego, a decyzje są podejmowane na tej podstawie. Ważne jest również osobiste preferencje. Fachowiec wie o tym najlepiej i warto omówić to osobiście. Dlatego też europejscy i niemieccy ustawodawcy, pod presją organizacji konsumenckich, wprowadzili surowe prawa i przepisy. Tylko pośrednicy posiadający odpowiednie zezwolenie zgodnie z § 34 i Ustawy o przepisach gospodarczych mogą doradzać i pośredniczyć (vermittlerregister.de). Skorzystaj z wiedzy tych specjalistów, pośredników w kredytach hipotecznych, najlepiej z pośrednictwem Maklera, który zazwyczaj ma dostęp do ofert od 300+ partnerów finansowych. Eksperci dla ekspertów!

[Batman_BU]

Wszystkie ważne pytania i aspekty zostały ujęte. Jednak moje doświadczenie mówi, że finansowania są traktowane indywidualnie przez każdy bank i partnera finansowego, a decyzja jest podejmowana na tej podstawie. Bardzo ważne są także preferencje osobiste. To właśnie specjaliści najlepiej potrafią to ocenić i powinno to być omówione indywidualnie i osobiście. Dlatego też, europejscy i niemieccy ustawodawcy, również pod naciskiem organizacji konsumenckich, ustanowili surowe przepisy i prawa. Jedynie pośrednicy posiadający stosowne uprawnienia zgodnie z §34i Ustawa o handlu podlegają certyfikacji i mogą doradzać i pośredniczyć (vermittlerregister.de). Skorzystaj z wiedzy tych profesjonalistów, pośredników w zakresie pożyczek hipotecznych, idealnie z maklera, który zazwyczaj ma dostęp do ofert 300+ partnerów finansowych. Specjaliści dla specjalistów!

Czasem zastanawiam się, czy przed skomentowaniem zostało w ogóle przeczytane to, co zostało już napisane...