Capital Investment 4

[RheinPirat]

Cześć wszystkim, moja lokalna Sparkasse przedstawiła mi kilka ofert dotyczących kredytu z terminem zapłaty w przyszłości. Interesuje mnie wasze fachowe zdanie na temat tych ofert w kontekście naszej ekonomicznej sytuacji oraz jak je oceniacie. Nie chodzi mi tutaj o sens czy nonsens takiego kredytu z terminem zapłaty w przyszłości. Wierzę mocno, że odsetki będą wyższe niż obecnie, gdy będziemy refinansować za 4,5 roku. Moim celem jest uzyskanie finansowania o oprocentowaniu niższym niż to, które mieliśmy w 2013 roku (3,2%). Kolejnym celem jest spłacenie domu przed przejściem na emeryturę (emerytura planowana na 2048 rok). W marcu 2023 roku musiałbym refinansować kwotę około 213 000,00 euro. Wartość domu wynosi 270 000 euro, a według ich programu wartość rynkowa to obecnie 360 000 euro. Poniższe oferty obejmują dodatkowe oprocentowanie terminowe w wysokości 0,77%: a) 2,47% przy 15-letnim okresie wiązania oprocentowania, miesięczna rata 1150 euro, pozostała kwota około 67 700 euro b) 2,77% przy 20-letnim okresie wiązania oprocentowania, miesięczna rata 1150 euro, pozostała kwota około 12 000 euro c) 2,47% przy 20-letnim okresie wiązania oprocentowania, miesięczna rata 1162 euro, spłata w całości, brak pozostałej kwoty d) 2,47% przy 15-letnim okresie wiązania oprocentowania, dodatkowa umowa o oszczędności mieszkaniowe od 2023 roku, miesięczna rata wraz z oszczędnościami mieszkaniowymi 1261 euro, pozostała kwota 67 700 euro, gdzie około 20 000 euro można spłacić z oszczędności mieszkaniowych po 15 latach, a pozostałą kwotę około 47 000 euro można sfinansować oprocentowaniem 0,96%. Ogółem spłata kredytu zająłaby 18,2 lat. Zaletą w ofertach a), b) oraz c) jest możliwość dokonywania dodatkowych wpłat oraz trzykrotna zmiana wysokości dopłaty. Niestety, ta opcja nie jest dostępna w ofercie pełnej spłaty. Obecnie nie robimy dodatkowych wpłat. Sądzę, że za około 10 lat zaczniemy/możemy/chcemy z nimi zacząć. Oboje pracujemy w sektorze publicznym (nie jako urzędnicy). Istnieją określone skoki płacowe. Roczne wzrosty wynagrodzeń są przewidywalne (średnio 60 euro netto więcej na miesiąc). Obecne miesięczne dochody gospodarstwa domowego wynoszą około 4300 euro (ja na pełny etat, moja żona niepełny etat). Maksymalne gwarantowane dochody gospodarstwa domowego za 13 lat bez awansu wynoszą 5600,00 euro z dodatkowymi rocznymi podwyżkami, co oznacza, że za 13 lat możemy spodziewać się około 6500 euro netto. Jeśli moja żona wróci do pracy na pełen etat, zarobimy jeszcze więcej. W ofercie c) podoba mi się długi okres bezpieczeństwa bez żadnych zmian oraz niskie oprocentowanie. Jednak z możliwością dodatkowych wpłat moglibyśmy lepiej poszczęścić łącznie z ofertą b). A co wy myślicie? Zazwyczaj unikam oszczędnosci mieszkaniowych (a także Riester). Jednak oferta d) ma w sobie coś atrakcyjnego, jeśli moglibyśmy sfinansować resztę czasu oprocentowaniem 0,96%. Obecnie zniechęca mnie jednak poczucie, że miesięczne obciążenie byłoby o 100 euro wyższe niż moje pożądane 1150 euro miesięcznie na spłatę (obecnie płacimy łącznie 1050 euro miesięcznie do 2023 roku) oraz że pozostałaby kwota 67 000 euro (ok, tylko 47 000 euro dzięki równoczesnemu oszczędzaniu przez oszczędności mieszkaniowe). Jak widzicie, jestem trochę niepewny. Jednak moja tendencja bardziej skłania się ku ofercie b) ze względu na możliwość dodatkowych wpłat i trzykrotną zmianę wysokości dopłaty oraz brak konieczności związania się z oszczędnościami mieszkaniowymi. Jak oceniacie fachowo i osobiscie sytuację? Bardzo dziękuję za wasze opinie.

[BenniG]

Cześć, najpierw powinno być dla was jasne, czy jesteście w stanie zapłacić 1 150 lub 1 261 € miesięcznie. Jeśli wybierzesz opcję a) i zapłacisz ratę w wysokości 1 261 €, to np. znajdziesz się w sytuacji, gdzie pozostanie ci zobowiązanie w wysokości 33 330 €, co jest dość niewielką kwotą dla miesięcznego dochodu netto w wysokości około 6 500 €. Ponownie kilka obliczeń przy wysokości raty 1 150 €: Przy stopie oprocentowania 2,47% (RRS) po 15 latach pozostałby dług w wysokości 57 432 €. Więc być może warto jeszcze raz zastanowić się, skąd się biorą te 67 700 €. Przy stopie oprocentowania 2,77% (RRS) po 15 latach pozostałby dług w wysokości 65 334 €. Po 20 latach dług wyniósłby 1 047 €. Skąd się biorą te 12 000 €? Zakładając 10-letni okres o stałym oprocentowaniu na poziomie 2,17%, pozostałyby 110 211 €. Natomiast po 10 latach z 20-letnim okresem oprocentowania, pozostałby 121 412 €. Zauważ, że stabilność oprocentowania pozwala zaoszczędzić na przeglądane dobre samochody. Czy faktycznie planujecie dokonywać dodatkowych spłat? Czy nie sprowadza się to do sytuacji: Jutro zaczniemy ze spłacaniem dodatkowym. Jednak jutro zawsze oznacza kolejne jutro. Zakładając, że przewidujesz wzrost stóp procentowych, możesz ulokować swoje ewentualne dodatkowe spłaty po 10 latach w produkt o wyraźnie atrakcyjniejszej stopie zwrotu na przyszłą emeryturę lub na inne życiowe cele. Więc jeśli zawarłbym umowę o warunkach przyszłej pożyczki na 5 lat przed końcem okresu o stałym oprocentowaniu, to po dotychczasowych informacjach z twojej strony wybrałbym wariant c). Będziesz miał wszystko uregulowane na 5 lat przed emeryturą lub będziesz miał możliwość wyboru innego, bardziej opłacalnego rozwiązania po 10 latach.

[Batman_BU]

Moje pytanie brzmi: Jak obecnie radzicie sobie z kwotą 1050? Czy możecie odkładać środki na przyszłość? Jak szacujesz potencjał SoTi za 10 lat? Czy udałoby Wam się spłacić całe zadłużenie w ciągu 5 lat? W takim przypadku zdecydowanie sugerowałbym pozyskanie ofert porównawczych. Osobiście wybrałbym wariant a) lub wariant z 10-letnim okresem obowiązywania oprocentowania. Na jak długo jeszcze obowiązuje okres związania oprocentowania w Waszym aktualnym kredycie?

[NaTwoim13]

Okres wiązania oprocentowania do marca 2023 r.

[NaTwoim13]

Cześć RheinPirat, istnieją również warianty pełnej spłaty z opcją dodatkowej spłaty, ponadto w modelu c) choć nie ma możliwości dodatkowych spłat, zgodnie z § 489 BGB możesz spłacać także części kredytu poprzez rozwiązania umowy po 10 latach od całkowitej spłaty z półrocznym okresem wypowiedzenia, dlatego model C) jest bardziej preferowany od modelu B) ze względu na rabat pełnej spłaty w wysokości 0,3%. Oprocentowanie 0,96% z kredytu hipotecznego jest drogie, ponieważ ten rodzaj tarifu wymaga wysokiej oszczędności i/lub długiego okresu oszczędzania, a każdy grosz ulokowany w tego rodzaju oszczędności powoduje zwiększenie kosztów konstrukcji, ponieważ ma on niskie oprocentowanie, podczas gdy w przypadku spłaty bezpośredniej miałbyś efekt spłaty na odsetki. Ta strata odsetków ma negatywny wpływ na porównanie między kredytem ratalnym (pełny spłacacz) a oszczędzającym w budowę kapitału.

[Batman_BU]

Ograniczenie terminu obowiązywania od marca 2023 roku Czy to było finansowanie na 10 lat, czy uwzględniono wypowiedzenie zgodnie z BGB?

[NaTwoim13]

W marcu 2023 konieczne będzie dodatkowe finansowanie w wysokości około 213 000,00 euro

Myślę, że będzie to standardowy termin uregulowania.

[RheinPirat]

Czy to było finansowanie na 10 lat, czy uwzględnia to możliwość wypowiedzenia umowy zgodnie z BGB?

Trochę bardziej skomplikowane. Chodzi o trzy oddzielne kredyty, które powinny zostać połączone w 2023 roku. Dwa z nich kończą się regularnie (marzec i maj 2023), a jeden zostanie wypowiedziany zgodnie z BGB z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia po 10 latach i zakończy się w październiku. Doradczyni zaleciła nam podzielenie refinansowania na dwa kredyty, ponieważ w przeciwnym razie musielibyśmy płacić od marca 2023 r., gdy potrzebna byłaby pierwsza suma, do października tylko odsetki, nie spłacając nic, ponieważ pełna suma zostanie pobrana dopiero wtedy. Byłem wdzięczny za tę uwagę, ale mimo straty w spłacie przez pół roku, moje poczucie mówiło mi, że lepiej mieć tylko jeden kredyt. istnieją także warianty całkowitej spłaty z opcjami dodatkowej spłaty, co do których w modelu c) nie ma opcji dodatkowej spłaty, ale zgodnie z BGB §489 po 10 latach od wypłaty całości z kredytu z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia zawsze można spłacać części kredytu poprzez wypowiedzenia (także częściowe), dlatego C) jest przed modelem B) ze względu na rabat związany z całkowitą spłatą w wysokości 0,3%. Ale jeśli wypowiem umowę po 10 latach, będę podlegał rynkowi odsetkowemu. Ponieważ odsetki do tego czasu na pewno nie będą nadal tak niskie, istnieje większe ryzyko, że nie będzie opłacalne wypowiedzenie umowy, ale wtedy będę zobowiązany do spłaty całej kwoty bez możliwości dodatkowej spłaty. Czy popełniam tu jakiś błąd myślowy? Moje pytanie brzmi: Jak sobie radzicie obecnie z tymi 1050? Czy możecie odkładać oszczędności? Jak oceniasz potencjał dodatkowej spłaty w ciągu 10 lat? Czy w ciągu 5 lat sprowadzilibyście kwotę do zera? Tak, obecnie możemy odkładać oszczędności. Za 10 lat oceniam potencjał jako dobry do wysokiego. Ze względu na poziomy doświadczenia i przewidywane wzrosty taryfy będziemy mieli znacznie więcej. Ponadto wtedy oboje spłacimy nasze długi BAföG, co dodatkowo oznacza miesięcznie kolejne 200 euro. Więc jak dotąd wynika, że modele b) i c) są preferowane? Co sądzicie ogólnie o stopach procentowych? Czy są dobre czy raczej przeciętne?

[NaTwoim13]

Kodeks cywilny (BGB)
§ 489 Zwyczajne prawo wypowiedzenia umowy kredytu przez kredytobiorcę

(1) Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytu z oprocentowaniem stałym w całości lub części,

1. gdy okres wiązania oprocentowania kończy się przed czasem przeznaczonym na spłatę i nie zostanie zawarta nowa umowa w sprawie oprocentowania, z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego jeden miesiąc, nie wcześniej niż na dzień zakończenia okresu wiązania oprocentowania; jeśli ustalono dostosowanie oprocentowania w określonych okresach do jednego roku, kredytobiorca może wypowiedzieć umowę tylko na dzień zakończenia okresu wiązania oprocentowania;

2. w każdym przypadku po upływie dziesięciu lat od dnia pełnej kwoty odbioru, z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego sześć miesięcy; jeśli po przyjęciu kredytu zostanie zawarta nowa umowa dotycząca czasu spłaty lub oprocentowania, to moment zawarcia tej umowy zastępuje moment przyjęcia.

[NaTwoim13]

Ale jeśli zdecyduję się zrezygnować po 10 latach, podlegam rynkowi odsetkowemu. Ponieważ odsetki do tego czasu z pewnością nie będą nadal tak niskie, istnieje większe ryzyko, że rezygnacja nie będzie opłacalna, a ja będę zobowiązany do spłaty do końca bez możliwości dodatkowych wpłat. Czy mam tutaj błąd myślowy?

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 489 Zwyczajne prawo do wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę (1) Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową związanej stopą procentową w całości lub częściowo, 1. jeżeli okres, na jaki jest związana stopa procentowa, kończy się przed czasem przeznaczonym na spłatę i nie zawarto nowej umowy dotyczącej stopy procentowej, przy zachowaniu okresu wypowiedzenia wynoszącego jednego miesiąca, nie wcześniej niż na koniec dnia, w którym kończy się związanie z stopą procentową; jeżeli przewidziano dostosowanie stopy procentowej w określonych okresach do jednego roku, kredytobiorca może wypowiedzieć umowę tylko na koniec dnia, w którym kończy się związanie z stopą procentową; 2. w każdym przypadku po upływie dziesięciu lat od całkowitego otrzymania kredytu, z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego sześć miesięcy; jeżeli po otrzymaniu kredytu zawarta zostaje nowa umowa dotycząca terminu spłaty lub stopy procentowej, to moment zawarcia tej umowy zastępuje moment otrzymania kredytu.

[RheinPirat]

Nie do końca rozumiem logiki tego podejścia. W jaki sposób korzystam z tego, jeśli po 10 latach zerwę tylko część umowy? Oznaczałoby to, że musiałbym oszczędzać całą kwotę, którą w przeciwnym razie przeznaczyłbym na dodatkową spłatę. Jeśli do tego czasu zaoszczędzę 20 tysięcy, mogę wypowiedzieć umowę z pozostałą kwotą po 10 latach, spłacając to, na co wystarczą mi te 20 tysięcy, i kontynuując spłatę reszty po uzgodnionej stawce procentowej. Nie miałbym jednak możliwości dodatkowej spłaty w kolejnych latach. Czy dobrze zrozumiałem?

[NaTwoim13]

Nie, pół roku przed odpowiednią spłatą dodatkową dokonuje się częściowej spłaty w wysokości planowanej spłaty dodatkowej. Dotyczy to tylko kredytów Fully Amortizing, gdzie opcja dodatkowej spłaty nie jest możliwa. Sposób na uniknięcie tego problemu to wybór odpowiedniego kredytu Fully Amortizing, czyli takiego, gdzie dodatkowe spłaty są możliwe, pod warunkiem spełnienia 10 lat ze względu na dalszy przebieg spłaty.

[RheinPirat]

Dziękuję za wasze odpowiedzi. A co sądzicie o stopie procentowej 2,47 przy pełnym spłaceniu kredytu - czy jest to dobre czy raczej średnie? Czy ktoś z was mógłby obliczyć, ile musiałbym rocznie dodatkowo spłacać, zaczynając od 10 lat, w przypadku oferty b) z oprocentowaniem 2,74%, aby odzyskać oszczędność 0,3% przy pełnym spłaceniu kredytu? Czy to porównanie jest właściwe?

[NaTwoim13]

Cześć RheinPirat, przed rozpoczęciem chciałbym cię zapytać, dlaczego w ogóle rozważasz płacenie nominalnie 2,77% od 20-letniego kredytu „forward”, a w przypadku kredytu „Volltilger” 2,47%? Te stopy procentowe są o co najmniej 0,2% zbyt wysokie. Oczywiście można przeprowadzić te obliczenia, które chcesz, ale uważam, że oprocentowanie jest niepotrzebne i za wysokie.