Capital Investment 4

[DerMarkus]

Witajcie,
niedawno razem z moją żoną zakupiliśmy działkę przy użyciu zmiennej pożyczki (aby nie być później związani z bankiem podczas budowy domu). Sama budowa ma nastąpić dopiero za około trzy lata, ponieważ w obecnej sytuacji rodzinnej (bardzo dobre przedszkole w obecnym miejscu zamieszkania i niedawno przeprowadzka) nie mamy pilnych planów i wolałibyśmy do tego czasu trochę zwiększyć kapitał własny.

Teraz pojawia się pytanie, jak najlepiej poprawić mój / nasz wynik w Schufie (niemiecki biuro informacji kredytowej) w ciągu najbliższych dwóch lat, aby móc otrzymać jak najlepsze warunki kredytowe.

Sytuacja wyjściowa jest taka: Od początku 2017 roku mieliśmy kilka większych wydatków - musiał pojawić się samochód rodzinny, musiała być większa mieszkanie z wyposażeniem - więc zdecydowaliśmy nie wykorzystać całego naszego oszczędnościowego zapasu i częściowo pokryć wydatki poprzez dwa małe kredyty (raz 1500€ i raz 3000€).

Dodatkowo doszła teraz pożyczka na działkę w wysokości około 100.000€, która jak wspomniałem, zostanie później przeniesiona na zwykłe finansowanie budowy. Koszty notarialne i nabycia nieruchomości zostały pokryte z własnych środków.

Poza tym w moich danych Schufy nie ma żadnych szczególnych informacji. Dwa umowy telefoniczne to najbardziej ekscytujące, co mogę tam znaleźć oprócz kredytów Negatywne wpisy nie istnieją i nigdy nie istniały.

Drogi Schufy są jak wiadomo nieprzeniknione, ale w ciągu ostatnich 2,5 roku, z powodu kombinacji przeprowadzki, założenia rodziny (?) i zaciągnięcia kredytów, mój wynik spadł z 98,x do obecnych 92,6...

Byłbym wdzięczny za kilka konkretnych wskazówek:
1) Czy warto wcześniej spłacić bieżące kredyty? Finansowo byłoby to możliwe wkrótce, ale słyszałem, że wcześniejsza spłata może (na razie) dalej obniżyć wynik?
2) Słyszałem również, że pozytywnie wpływa to, gdy się otrzymuje jak najwyższy debet w banku domowym, jako znak zaufania. Inne źródła twierdzą jednak, że Schufa nie wie o przyznanym debecie... czy są tu fakty, na które można się powołać?
3) Czy są inne sugestie, które można by polecić?

Dziękuję za wskazówki i sugestie!

Markus

[Flolito]

Według mnie wysokość punktacji w Schufie nie ma wpływu na warunki kredytowe [url]kredytu[/url] hipotecznego. Dopóki osiągnięta zostanie zielona ocena, nie powinno być przeszkód w realizacji planu. (ważniejszy jest tutaj stopień obciążenia hipotecznego)
Nie daj się zwariować przez swój wynik w Schufie w kontekście finansowania nieruchomości.

Nie znam skutków różnych zachowań, ponieważ nie są one transparentne.

[BenniG]

1) Jak długo jeszcze będą trwać te [url]kredyty[/url]? Jeśli pozostały okres spłaty nie przekracza 2 lat, zdecydowanie zalecam terminową spłatę [url]kredytów[/url].
2) Czy masz obecnie debet i czy jest on zgłoszony w Biurze Informacji Kredytowej (Schufa)? Jeśli tak, to zostanie zgłoszony; jeśli nie, to nie. Czy lepszy jest wysoki czy niski debet, to kwestia dyskusyjna. Może się okazać, że zawsze korzystasz z maksymalnej kwoty. Postarałbym się obyć bez debetu zarówno realnie, jak i w kontekście historii kredytowej.
3) Po prostu nie wprowadzaj nic wartego odnotowania. Wówczas twoja ocena kredytowa wzrośnie do ponad 97 w ciągu najbliższych 3 lat.

[DerMarkus]

Cześć i dzięki wam obu za informacje!
@BenniG:
1) Mały kredyt jest ważny do 03.2020, a kredyt w wysokości 3000 euro do 05.2022. Być może taktycznie sensowne byłoby spłacić duży kredyt przedterminowo i po prostu pozwolić małemu wygasnąć zgodnie z harmonogramem?
2) W moim samoopisie na meineschufa.de nie ma informacji o limicie debetowym. Muszę sprawdzić, czy był on wymieniony w moim ostatnim samospisie zgodnie z RODO.
3) Doskonale

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

w zasadzie to jest dość proste... Jeśli robisz rzeczy, które robią pewne grupy ludności, które często nie spłacają [url]kredytów[/url], Twój wynik spada.

Na przykład, małe pożyczki są oznaką tego, że nie jesteś w stanie zapłacić gotówką za pralkę, lub że często zmieniający miejsce zamieszkania robią to ewentualnie z powodu długów związanych z najmem, itp.

To nie ma nic wspólnego z tym, czy naprawdę nie masz wystarczającej ilości pieniędzy, to czysta statystyka!

Co do debetu:
Mój [url]doradca bankowy[/url] kiedyś omówił ze mną moje informacje z biura kredytowego i zauważył, że z powodu:
- Barclaycard 9.500 EUR limit dostępny
- Karta kredytowa Commerzbanku 5.000 EUR limit dostępny
- Debet 6.000 EUR limit dostępny
- Karta kredytowa firmowa 5.000 EUR limit dostępny

mam zły wynik, ponieważ mógłbym zadłużyć się praktycznie z dnia na dzień na kwotę 26.500 EUR (Nie było zadłużenia i nie było obciążeń na kartach).

[DerMarkus]

Cześć wszystkim,
tylko krótka aktualizacja: Od czasu wyniku 92,6% zdecydowałem się zamknąć nieużywane [url]konto[/url] osobiste oraz anulować kartę Visa Gold (której specjalnych usług i tak praktycznie nie używałem).
Żadne inne istotne zmiany nie zaszły w tym czasie, według myschufa.de.

Rezultat: Wynik dalej spadł, teraz wynosi 91,38.

Dla mnie teraz jest jasne: Zakończę temat wpływu na wynik swojej oceny kredytowej, ponieważ wydaje się, że faktycznie jestem poddana całkowicie nieprzejrzystej logice. Wkrótce zostanie ostatecznie przygotowana umowa budowy domu, więc zaczniemy zbierać oferty [url]kredytów[/url]... jestem ciekawy, czy wynik będzie tematem. Oczywiście irytujące byłoby, gdyby [url]doradca bankowy[/url] wyjaśnił mi, że z powodu wyniku będę musiał zapłacić o x % wyższe odsetki... ale cóż. Przy ogólnie korzystnych stopach procentowych postanowiłem nie dawać się tym za bardzo zaniepokoić.

Markus


P.S.: Jeśli przeanalizuję chronologiczny przebieg mojej oceny kredytowej, mam wrażenie, że najbardziej znaczącym zdarzeniem było nasze przeprowadzka w lutym. Wyprowadziliśmy się z centralnego miasta (mieszkanie wynajmowane) na obrzeża miasta (teraz [url]Dom[/url] do wynajęcia)... prawdopodobnie jest to negatywne dla Schufy (nie może już sobie pozwolić na centralne położenie mieszkania).

Ale to wszystko spekulacje...

[NaTwoim13]

Punktacja Schufy wynosząca 98% nie odzwierciedla lepszych warunków niż ta wynosząca 92,9%. Doświadczenia w tej kwestii można znaleźć w sąsiednim wątku w dziale Finansowanie/[url]kredyty[/url] ogólne.

[BenniG]

Między budowa ma się rozpocząć dopiero za trzy lata (październik 2021) a wkrótce finalizowany będzie kontrakt na budowę domu jest jednak pewna różnica.
Czy teraz planujesz budowę?
Na podstawie Twojego wyniku widać wyraźnie, że wypowiedzenie jednego konta bankowego i jednej karty kredytowej może wpłynąć na wynik o ponad jeden punkt.
Czy nie podjęłaś jeszcze działania w sprawie swoich dwóch małych [url]kredytów[/url]? W takim razie nie zaszkodziłoby spłacić tego większego [url]kredytu[/url], aby uniknąć dalszego pogorszenia oceny.
Jak już wcześniej wspomniał noelmaxim, warunki zazwyczaj się nie pogarszają, raczej bank może odrzucić wniosek.
Która sytuacja byłaby dla Ciebie gorsza, możesz sobie obliczyć.
Ile już udało Wam się zaoszczędzić na lokatach terminowych? Jak dużą część [url]kredytu[/url] hipotecznego już spłaciliście? Jakie są Wasze dochody? Co konkretnie mówi istniejący kontrakt na budowę domu odnośnie kosztów budowy?

[DerMarkus]

Cześć BenniG,

Przepraszam za zamieszanie, zapomniałem, że w pierwotnym poście podałem planowany termin budowy. Jest trochę przestarzały.

Budowa domu idzie teraz szybciej niż pierwotnie planowano, o ile oferty firm budowlanych i banków pasują, jak powiedzieliśmy. Jest to z jednej strony spowodowane tym, że my sami - wtedy jeszcze bez konsultacji z firmami budowlanymi - byliśmy raczej pesymistycznie nastawieni do czasu budowy. W międzyczasie dowiedzieliśmy się od kilku dostawców, że od uzyskania pozwolenia na budowę należy się spodziewać około 8 miesięcy (mówimy tutaj o dostawcach domów prefabrykowanych). Potwierdziliśmy to na podstawie rozmów z przyszłymi sąsiadami, którzy już otrzymali terminy rozpoczęcia budowy.

Ponadto po kolejnej konsultacji u naszego doradcy finansowego uświadomiliśmy sobie ponownie, że nie ma sensu oszczędzać na siłę większej ilości kapitału własnego, ponieważ samotnie jest to niwelowane przez coroczne podwyżki cen firm budowlanych.

Dlatego teraz planujemy podpisanie umowy najpóźniej w pierwszym kwartale.

Sytuacja wygląda następująco:
- Działka jest w pełni finansowana (około 100 000€, chociaż koszty nabycia w wysokości około 6000 euro pokryliśmy z kapitału własnego). Ponieważ finansowanie działa od września, większość kwoty jest jeszcze do spłaty.
- Kapitał własny to około 30 000€, a na prace własne można zapewne doliczyć kolejne około 12 000€ (ściany, podłogi, drzwi)
- Sytuacja dochodowa: Jestem zatrudniony w sektorze publicznym jako pracownik (zaleta?). Pełny etat, na czas nieokreślony, od 2003 roku, netto około 3200 przy 12,8 pensji rocznej.
- Moja żona po urodzeniu naszego dziecka wróciła do pracy dopiero w zeszłym roku, na etat dla pracowników nisko opłacanych. Teraz to zostanie na razie odłożone (wizja drugiego potomka się zbliża . Do tej pory zarabiała netto około 300€.
- Otrzymujemy także 200€ zasiłku rodzinnego (wkrótce x2), ale chciałbym to uwzględnić w ograniczonym stopniu. Jak banki to traktują?
- Dodatkowo być może będzie można uwzględnić pomoc na zakup domu, ale nie mam pojęcia, czy możliwość otrzymania tej pomocy jest pozytywnie oceniana przez banki czy też jest obojętna.
- Obecna szacunkowa cena budowy (z płytą fundamentową, bez podłóg, prac malarskich, drzwi) to około 270 000€. Dodatkowo wspomniane 100 000€ za działkę plus (szacunkowo pesymistycznie) 40 000€ kosztów dodatkowych związanych z budową.

Myślę, że pod względem samej kalkulacji finansowej jesteśmy w porządku (obecnie płacimy czynsz + kredyt hipoteczny za działkę około 1350€ i nadal mamy oszczędności).

[Alex [CryptoMod]]

Poza tym po kolejnej konsultacji u naszego doradcy finansowego znowu uświadomiliśmy sobie, że nie ma sensu desperacko oszczędzać więcej kapitału własnego, ponieważ zostaje on pochłaniany przez coroczne podwyżki cen u wykonawców budowlanych.

Cześć Markus,
myślę, że wszystko macie bardzo dobrze zaplanowane, ale chciałbym jeszcze raz nawiązać do tego i celowo przesadzić swoim komentarzem!!!

Co z tego ma pośrednik finansowy, jeśli będziesz budować później? -> Dokładnie !! Nic.......

Z czasem nie tylko rosną ceny, ale także dochody -> co zawsze chętnie podkreślają pośrednicy finansowi, gdy chodzi o ciasne finansowanie, ale nie gdy argumentem byłoby budowanie później.

Gdy szał budowlany nieco opadnie, na pewno spadną ceny budowy, ten, kto teraz buduje/kupuje, płaci cenę boomu....

Ten, kto budował na siłę w 2017 roku, bo oszczędzanie kapitału własnego się nie opłaca, teraz może żałować, że nie może otrzymać już dodatku budowlanego dla dzieci.... Tak, nie można wszystkiego przewidzieć, ale dziwnym trafem doradcy finansowi zawsze wiedzą, dlaczego najbardziej opłaca się zrobić to teraz natychmiast.

Co do finansowania:

Potrzebujecie około 370 000 EUR kapitału obcego ?
270 000 [url]Dom[/url] + 100 000 Działka + 40 000 EUR Koszty dodatkowe = 410 000 EUR - 30 000 EUR KW -12 000 EUR Praca własna = 368 000 EUR

Przy stopie oprocentowania 2% i spłacie 2,5% (1380 EUR/miesiąc) na pewno wykonalne......

Życzę powodzenia i byłbym wdzięczny, gdybyście napisali po zakończeniu budowy, czy udało Wam się osiągnąć zakładane liczby.

[DerMarkus]

Cześć,
muszę uczciwie powiedzieć, że nasz doradca finansowy nie sprawia wrażenia nakłaniania nas do podejmowania decyzji. Kiedy zaczęliśmy zbierać pierwsze informacje i okazało się, że pod względem organizacyjnym wszystko mogłoby pójść znacznie szybciej, zwróciłem się do niego i poprosiłem o ponowne przeanalizowanie aktualnej sytuacji. Tak więc plan budowy wcześniej powstał raczej na moim i pomyłce mojej żony.

Co do dalszego rozwoju cen i dochodów, nigdy nie wiadomo dokładnie. Oczywiście, w moim przypadku z układem zbiorowym dla służb publicznych, doświadczenie mówi, że można zakładać, iż pod kreską jest to 2,x% rocznie. Według tabeli wynagrodzeń w 2021 roku czeka mnie jeszcze ostatni stopień doświadczenia, więc mam szczęście móc lepiej oszacować przyszły rozwój wynagrodzenia niż inni.... Z kolei ceny u preferowanych dostawców domów w ciągu ostatnich lat wzrosły o około 4% rocznie. Czy dla nas będzie korzystniejsze maksymalnie wykorzystać obowiązek budowlany (w 2023 roku musi być gotowy szkielet budynku)? Nie mam pojęcia! Bez względu na to, jak się planuje: Czy decyzja była właściwa czy nie, dowiemy się dopiero po zakończeniu

W każdym razie będę się odzywał z postępami i po zakończeniu budowy przedstawię podsumowanie (zakończenie budowy oznacza, że Dom jest gotowy do zamieszkania, a zagospodarowanie terenu zewnętrznego pozostawiam na zewnątrz)!

[Alex [CryptoMod]]

Na pewno będę podawał informacje pośrednie, a po zakończeniu budowy opublikuję podsumowanie (zakończenie budowy = [url]Dom[/url] gotowy do zamieszkania, tereny zewnętrzne na razie pomijam)!

Dzieci lubią bawić się w błocie....