Capital Investment 4

[Delara]

Witajcie Kochani, po długim poszukiwaniu mój mąż i ja znaleźliśmy świetny domek. Cena zakupu 500 000 [url]euro[/url]. Jestem samozatrudniona, a mój mąż pracuje ze mną w firmie. Banki sprawiają nam trochę trudności i niestety otrzymaliśmy już jedno odrzucenie. Powód: Dane z 2017 roku. W dwóch bankach trwają jeszcze analizy. Posiadam 2 firmy. Mój mąż jest u mnie zatrudniony od 2009 roku i zarabia 2800 [url]euro[/url] netto. Moje roczne przychody z firm w ostatnich 3 latach w przybliżeniu to: 2015 - 53 000 [url]euro[/url], 2016 - 57 000 [url]euro[/url], 2017 - z powodu dużej renowacji 29 000 [url]euro[/url]. Ponieważ sprawozdanie finansowe za 2018 rok nie jest jeszcze gotowe, zostaną przedstawione odpowiednie dokumenty księgowe. Prognozowane przychody za 2018 rok przekroczą 80 000 [url]euro[/url], z tendencją wzrostową. Wynagrodzenie mojego męża nie zostało uwzględnione. Zaproponowałam hipotekę, oferując nasze obciążone wolne od długu mieszkanie o wartości rynkowej 320 000 [url]euro[/url]. Dodatkowe dochody to: - 380 [url]euro[/url] zasiłku rodzinny, - 545 [url]euro[/url] zasiłku pielęgnacyjnego dla dziecka niepełnosprawnego (ewentualnie nieuwzględnionego), - 950 [url]euro[/url] miesięcznego przychodu z wynajmu mieszkania (najemca jest gotowy). Moje dane w biurze informacji kredytowej są czyste. Bank nie uznał za konieczne posiadania kapitału własnego, ponieważ jest tam hipoteka. Niemniej jednak, dodatkowo zaoferowałem 50 000 [url]euro[/url] kapitału własnego. Mój [url]doradca[/url] finansowy zasugerował teraz, aby dodać mojego ojca jako współkredytobiorcę, aby zwiększyć szanse. Mój ojciec jest zatrudniony na stałe od 15 lat i zarabia 3000 [url]euro[/url] netto, bez długów, mieszkający na własność. Moim ojciec zgodził się pomóc i teraz dokonuje się ponowna analiza. Chciałabym tak bardzo mieć nadzieję. Czekam na wasze opinie. Delara

[NaTwoim13]

Cześć Delara,

na podstawie opisanego punktu wyjściowego w ogóle nie mogę zrozumieć, dlaczego Twoja bonność nie wystarcza do uzyskania potwierdzenia finansowania w zakładanej skali. Nie rozumiem również, dlaczego dochód netto - koszty zostały odliczone, co zmniejszyło Twój zysk, a z kolei zysk pokazuje, że możesz wypłacić wynagrodzenie - nie jest brany pod uwagę!

Twoja nadzieja nie powinna zanikać, zasadniczo bonność to:
1) Zysk i dochód netto
2) zabezpieczenie majątkowe bez obciążeń
3) 50 000 [url]euro[/url] kapitału własnego, który nie musiałby być użyty w całości
4) przyszłe przychody z wynajmu

jest w pełni wystarczająca.

a) Który bank odmówił i w których bankach się starałaś?
b) Jakie zobowiązania kredytowe prywatne posiadasz?
c) Jak wysokie są koszty ubezpieczenia zdrowotnego?
d) W jakiej branży jesteś samozatrudniony i jaką formę prawna ma Twoja firma?

Nie znam powodu, aby ojciec został uwzględniony jako współodpowiedzialny - jest to całkowicie niepotrzebne.

[Delara]

Dokładnie, również dla nas niezrozumiałe.
Firma 1 to duża renomowana lokalizacja eventowa. Zarezerwowana do 2020 roku.
Firma 2 Złomowanie i Recykling (tam pracuje mój mąż)
Mieszkanie własnościowe finansowaliśmy wówczas przez DSL Bank bez zwłoki. Zawsze płaciliśmy na czas i spłacaliśmy raty. Dlatego zwróciliśmy się tam. Odmowa!
Odmowa od Westfalenbank!
Aktualnie w trakcie rozpatrywania w Volksbank Oberberg i Bausparkasse Mainz.
Brak innych [url]kredytów[/url] w toku.
Ja i dzieci prywatnie ubezpieczone, 950 [url]euro[/url] miesięcznie.
1. Firma jednoosobowa, ale planowana do przekształcenia w spółkę z o.o.
2. Osoby fizyczne

Jesteśmy zależni od domu przez naszego syna. Ma dostać psa terapeutycznego. Po prostu to się nie udaje.

[NaTwoim13]

Nie mogę zrozumieć decyzji negatywnej ze strony banku DSL. Prawdopodobnie brakuje im informacji, które uzasadniałyby tę decyzję. Z podstawowych danych Bank DSL w Berlinie zdecydowanie spełnia kryteria, także pod względem zdolności kredytowej.

Słaby rok nie jest dla Banku DSL poważnym problemem, nie liczy się tam najgorszy rok jako uznanalny wynik/dochód! Ponadto, gdyby chodziło o dochód, można by było dodać ojca jako współzobowiązanego, co nadal byłoby możliwe, ponieważ mają oni inną strategię biznesową!

[Delara]

Więc moim doradcą finansowym jest prawdopodobnie niekompetentny. A sprzedawca także wywiera już presję. Musi to teraz naprawdę szybko pójść.

[2tneub]

Jeśli przedsiębiorca nie potrafi rozróżnić między przychodami a zyskiem, może to być spowodowane nie tylko przez doradcę finansowego.
Jeśli wynagrodzenie pracownika nie jest uwzględnione w zyskach, nie sprzyja to zaufaniu do danych zawartych w rachunku zysków i strat.

[NaTwoim13]

Tneub, ale która firma nie uwzględnia płatności wynagrodzenia i świadczeń pracowniczych w swoim bilansie lub rachunku zysków i strat?

Zysk to wynik przychodów, kosztów i amortyzacji. Jeśli te liczby uzasadniają wynagrodzenie, należy je traktować jako zrównoważone i odjąć je, jeśli ja albo współwnioskodawca je otrzymujemy.

Myślę, że [url]doradca[/url] finansowy nie uwzględnił przychodów, a obliczył zysk i odjął od niego podatki do zapłacenia! Niemniej jednak to nie ma znaczenia, a to nie będzie powodem odrzucenia.

[2utopus]

Moje roczne dochody z działalności w ciągu ostatnich 3 lat, zaokrąglone:
2015 - 53 000 [url]euro[/url]
2016 - 57 000 [url]euro[/url]
2017 - z powodu dużego remontu 29 000 [url]euro[/url]


Czy dochody oznaczają tutaj przychód/zysk (przed/po kosztach/podatkach?) - dla banku ważne jest całościowe podejście - wiek (czas kredytowania)/co pozostaje na miesiąc do dyspozycji/wartości zabezpieczeń.
Być może prościej będzie prowadzić finansowanie poprzez mężczyznę z stałym dochodem? (Choć oczywiście praktycznie pochodzi to z tego samego źródła.)

[Delara]

W rozmowie telefonicznej z bankiem Westerwaldbank wczoraj zostało mi powiedziane, że finansowanie EFH, które zostało wniesione, nie zostanie poparte przez bank. Jako uzasadnienie podano „słaby” wynik za rok 2017, który, po analizie dokumentów dochodowych, nie przyniósł optymalnego rezultatu. Niestety nie udało mi się złagodzić regulacji banku w celu ewentualnego uzyskania pozytywnego wyniku.

Mail od doradcy finansowego. Podobnie było w przypadku DSL. Bank Spółdzielczy również nie chciał, ale zgodził się, aby ojciec się zaangażował i ponownie to zrewidował.

@tneub
Skąd wzięłaś tę informację? Te liczby są zyskiem, nie dochodem

[Ingenieur007]

@tneub: bardzo prowokacyjnie to ująłeś!

Po wygranej pytano już o to wcześniej! Może to być powodem.

@Delara:
W kwestii kapitału własnego wszystko wygląda dobrze, ale nadal nie do końca zrozumiałem sytuację dochodową!

Zrozumiałem to tak, że
te
53.000
57.000
29.000
Są to łączne dochody z obu firm, pomniejszone o wypłatę wynagrodzenia dla pracującego męża! Czy to tak jest? Jakie koszty w takim razie dochodzą, a jaki jest zysk tych dwóch przedsiębiorstw po odliczeniu wszystkich kosztów?

Czy te liczby są już Państwa zyskami (po odliczeniu wszystkich potrąceń)?

[NaTwoim13]

Wszystko inne nie ma sensu.

Zysk jest wynikiem bilansu lub ustalenia zysku. Dla banku nie jest to uznawane, dostępne, trwałe dochody, minimalna kwota podatków musi być jeszcze pomniejszona, aby określić podlegające dochody, i należy założyć, że zysk został ustalony po uwzględnieniu kosztów wynagrodzeń, albo koszty zostały uwzględnione i pomniejszone o nie.

[Delara]

@tneub: napisałeś to bardzo prowokacyjnie!

Po zysku już było zadane pytanie! To może być przyczyną.

@Delara:
Jeśli chodzi o kapitał własny, wszystko wygląda dobrze, ale sytuacja dochodowa nie jest jeszcze dla mnie w pełni jasna!

Zrozumiałem to tak, że
53.000
57.000
29.000
Są to całkowite dochody obu przedsiębiorstw, pomniejszone o wypłatę dla zatrudnionego męża! Czy to jest poprawne? Jakie dodatkowe wydatki wchodzą w grę, a jaki jest zysk obu przedsięwzięć po uwzględnieniu wszystkich wydatków?

Czy te kwoty to już zyski (po wszystkich potrąceniach)?

Poprawne kwoty z raportu rocznego dotyczą tylko dwóch przedsiębiorstw. To jest mój czysty zysk.

Jak już wspomniałem, mój mąż ma dodatkowo 2800 netto.

[2utopus]

OK - jeśli obliczymy średnią z tych 3 lat, otrzymamy zysk netto w wysokości 3861€ miesięcznie -
ale prawdopodobnie nie zostały jeszcze odjęte składki zdrowotne w wysokości 950€ oraz oszczędności na emeryturę/[url]ubezpieczenie[/url] na wypadek niezdolności do pracy?

[NaTwoim13]

Jak już wspomniałem, na podstawie dostępnych informacji (które oczywiście są niewystarczające) nie mogę zrozumieć odmowy, ponadto DSL Bank nie odmawia mi tak po prostu i co najmniej współkredytobiorstwo ojca (które uważam za zbędne) w zasadzie musiało skutkować pozytywną decyzją, o ile wspomniana Boita pasuje, zwłaszcza że nie była to kwestia wartości nieruchomości ani - skoro zastępcze zabezpieczenie istniało - nie powinno być to przyczyną, o ile nie zamierzają kupić znacznie przewartościowanej nieruchomości.

[2tneub]

Skąd masz takie informacje? Te liczby dotyczą zysku, a nie dochodu

Czy sam napisałeś:





Cytat od Delara


Moje roczne dochody z firm w ciągu ostatnich 3 lat, lekko zaokrąglone:

[Delara]

Czy napisałeś to sam?

Potem źle to ująłem. Napisałem jednak, że kwoty pochodzą z bilansu rocznego, czyli z ustalania zysku.
Ponieważ bilans roczny za 2018 rok nie jest jeszcze gotowy, odpowiednie zestawienia finansowe, takie jak raporty SUS, zostaną przedstawione. Zysk za 2018 rok będzie przekraczał 80 000. Tendencja wzrostowa.
Z tego wynika, że chodziło o zysk.
Ale sama nie wiem, dlaczego teraz odbiegasz od tematu. Jestem bardzo zadowolony z moich umiejętności przedsiębiorczych.

[Delara]

OK - jeśli ze średniej z tych 3 lat wyliczamy, to dochodowy miesięczny wynik wynosi 3861€ -
ale prawdopodobnie nie zostały jeszcze odjęte 950€ za [url]ubezpieczenie[/url] zdrowotne i oszczędności emerytalne / [url]ubezpieczenie[/url] na wypadek niezdolności do pracy?

[url]ubezpieczenie[/url] zdrowotne zostało jednak odjęte w obliczeniach zysku. Prawdopodobnie nie zostały jeszcze odjęte oszczędności emerytalne. Wynoszą one 250 [url]euro[/url] miesięcznie.

Skontaktowałem się jednak ponownie z firmą DSL i przedstawiłem propozycję ojcu.

[NaTwoim13]

W rozliczeniu koszty prywatne [url]ubezpieczenie[/url] zdrowotne nie są uwzględnione, ponieważ nie są one kosztami operacyjnymi. [url]ubezpieczenie[/url] zdrowotne są wydatkami, które należy uwzględnić w pozycji V Wydatki na zabezpieczenie społeczne.

[NaTwoim13]

Skontaktowałem się jeszcze raz z dostawcą usług DSL i przedstawiłem propozycję ojcu.

Nic z tego, muszą złożyć nowe wniosek, w przeciwnym razie nie można tego w ogóle sprawdzić. Zastanawiam się w ogóle dlaczego zostało to odrzucone i dlaczego nie rozważono lub nie omówiono innych możliwych alternatyw przed odrzuceniem.

[StGe1973]

Delara,

mogę ci jedynie doradzić, abyś zajęła się swoimi liczbami, co zresztą nie ma nic wspólnego z twoimi umiejętnościami przedsiębiorczymi. W rzeczywistości praktycznie wszystko jest niejasne lub źle sformułowane. Na początek założę, że obie firmy prowadzisz jako jednoosobową działalność gospodarczą, bo w przypadku GmbH itp. normalnie sambyś pobierał wynagrodzenie.

Następnie mamy różne liczby:
Całkowite przychody
Twój zysk netto z rachunku zysków i strat (przychody - koszty)
Twój dochód podatkowy z rachunku zysków i strat zawierający wartość odpisów amortyzacyjnych, rezerw itp.
Twój dochód podlegający opodatkowaniu, z którego odjęte zostały składki na [url]ubezpieczenie[/url] zdrowotne, emerytalne (publiczne lub prywatne), twój kwota wolna od podatku itp.
Dochód netto po opodatkowaniu

Jaki dokładnie są twoje liczby?

Także w kwestii remontu pozostajesz zupełnie niejasna. To zależy od tego, czy te koszty zostały w całości uznane za koszty utrzymania czy też zostały zaksięgowane na bilansie aktywów w formie aktywów trwałych.

Twoje liczby mogą być absolutnie w porządku lub naprawdę być krytyczne dla finansowania. Jeśli koszty remontu zostały zaksięgowane w bilansie i to jest twój zysk netto, to poważna kwestia. Jeśli jest to twój dochód podatkowy (co podejrzewam) lub jeszcze lepiej twój dochód netto i koszty zostały w pełni uznane jako koszty utrzymania, twoje liczby są w porządku pod względem finansowania.

[Hilfe]

Cześć, co mówi wasz bank domowy? Powinien on najlepiej znać wasze finanse