Capital Investment 4

[Bobby-Nbg]

Witajcie na forum,

Być może ktoś może mi tu pomóc. Rozmowa z Allianz i pośrednikiem niestety nie była zbyt pomocna.

Oto sytuacja:

Budowa domu jednorodzinnego z mieszkaniem dla teściowej.
Mieszkanie główne 139 m2, a mieszkanie dla teściowej 48,5 m2.
Standard Kfw 55.

Całkowite koszty domu, działki, koszty budowlane, koszty dodatkowe związane z zakupem, kontrola budowy itp. wynoszą 530 000 [url]euro[/url].

Zapotrzebowanie finansowe 410 000 [url]euro[/url].

W umowie budowlanej wykonawca podał cenę mieszkania dla teściowej w wysokości 110 000 [url]euro[/url]. Pozostałe koszty obliczone proporcjonalnie wynoszą około 40 000 [url]euro[/url].
Koszty mieszkania dla teściowej wynoszą około 150 000 [url]euro[/url].
Koszty mieszkania głównego to 380 000 [url]euro[/url].

Doradca podatkowy mówi, aby finansować oddzielnie! Duże i szybkie finansowanie dla mieszkania głównego, niskie i powolne dla mieszkania dla teściowej...
Ale jak to podzielić???
Nasz komfortowy poziom wynosi ogólnie około 1600 [url]euro[/url]. Zawsze są też dodatkowe spłaty.
Jeśli chodzi o okres obowiązywania oprocentowania, mamy raczej wysokie poczucie bezpieczeństwa.

Teraz zastanawiam się tak:
Kredyt na mieszkanie dla teściowej 150 000 [url]euro[/url].
Kredyt na mieszkanie główne 260 000 [url]euro[/url].

Bez Kfw powiedziałbym na poczekaniu
Pełne finansowanie dla mieszkania głównego, spłata go tak szybko, jak to możliwe, i z takim samym okresem spłaty [url]kredyt[/url] dla mieszkania dla teściowej, jak to możliwe.
Gdy [url]kredyt[/url] na mieszkanie główne zostanie spłacony, [url]refinansowanie[/url] dla pozostałego zadłużenia mieszkania dla teściowej.

Jednak zdecydowaliśmy się na KfW 55 (jest nam jasne, że dodatkowe koszty nigdy się nie zwrócą - nie o to chodzi)
KfW oferuje niestety tylko 10 lat oprocentowania. Czy musimy więc zaciągnąć 4 [url]kredyty[/url]???
Mieszkanie główne: KfW i [url]kredyt bankowy[/url]
Mieszkanie dla teściowej: KfW i [url]kredyt bankowy[/url]

Jak zorganizować okres obowiązywania oprocentowania? Wszystko tylko na 10 lat sprawia mi ból, ale zaleca się różny okres oprocentowania tylko wtedy, gdy [url]kredyt[/url] można spłacić w ciągu okresu obowiązywania oprocentowania.

Dziękuję wszystkim, którzy wytrwali do końca czytając ? i mam nadzieję, że możecie mi trochę pomóc. Naprawdę jestem zdezorientowany...
Pozdrowienia
Bobby

[2tneub]

Poza finansowaniem, gdzie specjaliści ds. finansowania z pewnością będą mogli pomóc, wydaje mi się, że podział kosztów jest obecnie nieco niekonsekwentny.
Dlaczego ELW kosztuje o tyle więcej za metr kwadratowy? Podczas gdy ELW kosztuje 3100€ za m², główne mieszkanie kosztuje nieco ponad 2700€ za m².
Powinieneś móc uzasadnić to przynajmniej przed Urzędem Skarbowym.

[Bobby-Nbg]

Ponieważ ELW to jednopiętrowy dodatek, a główne mieszkanie składa się z 2 pełnych pięter.

[clubfan]

Hallo, dobry wieczór

W zasadzie zawsze preferuję proste (formalne) rozwiązania, nawet jeśli ostateczny zysk nie zawsze jest optymalny.

Zazwyczaj wygląda to następująco: Zakładam, że główny budynek i mieszkanie dla gości nie zostaną podzielone zgodnie z ustawą o wspólnotach mieszkaniowych (koszt zarządzania również byłby ponownie naliczany).
Jednakowoż formalnie byłoby to prostsze.

Mieszkanie dla gości stanowi 26% całkowitej powierzchni mieszkalnej

Zatem z kwoty pożyczki w wysokości 410 000 EUR, kwota pożyczki w wysokości 107 000 EUR przypada na mieszkanie dla gości

[url]doradca[/url] podatkowy sugeruje, że mieszkanie dla gości powinno być sfinansowane kwotą 150 000 EUR, zakładając odsetki w wysokości 1,75%. Oznacza to dodatkowe 752,50 EUR odsetek w stosunku do o 43 000 EUR wyższej kwoty pożyczki, co daje ulgę podatkową w wysokości 263 EUR przy stawce podatkowej 35%, co z pewnością jest istotną kwotą (dużo, mało - każdy musi decydować sam). W kolejnych latach, z regularną amortyzacją, kwoty zmieniają się nieznaczenie.

Teraz co do realizacji, zalecając to [url]doradca[/url] podatkowy, najlepiej niech od razu uzgodni to z bankiem, ponieważ tematy, moim zdaniem,

Jeśli bank zażąda podziału pożyczek (co oczywiście jest możliwe, łączna suma pożyczek na cały obiekt pozostaje ta sama), należy uważać, że niektóre banki pobierają również opłaty za udział.
Jak bank powinien nazwać pożyczki pod względem ich przeznaczenia, aby faktycznie pasowały to do urzędu skarbowego.
Czyli [url]pożyczka[/url] w wysokości 150 000 EUR (która następnie zostaje podzielona na zwykłą pożyczkę i KFW, bank może, chce, zastosuje to dodatkowo, nie mam pojęcia ??) pod względem przeznaczenia, bank określi w ten sposób: Na przykład [url]pożyczka[/url] w wysokości 150 000 EUR na sfinansowanie mieszkania gościnnego o powierzchni 48,5 m² w nieruchomości w Norymberdze ................ To wszystko to niecodzienność. Na koniec musi zatwierdzić to również urząd skarbowy (jako laik ufam oczywiście doradcy podatkowemu).
Pan(i) (Twój [url]doradca[/url] podatkowy) musisz prowadzić bank w tym przypadku (przeprowadzić), jak tego potrzebujesz, czy bank na to przystanie?

Miłego wykonania i pozdrowienia z pięknej Norymbergi

[clubfan]

Jeszcze raz dobry wieczór.

Zapomniałem wspomnieć o finansowaniu z jednego źródła i kwocie 26% przeznaczonej na ELW, czyli 107.000 €. Być może podczas składania deklaracji podatkowej będziesz mógł przekonać urząd skarbowy, że wyższe koszty budowy (z odpowiednim uzasadnieniem) są częściowo przypisane do EL-WE, co zbliży cię do kwoty 150.000 € pożyczki.

[Bobby-Nbg]

Dziękuję bardzo w pierwszej kolejności!

Jaka więc byłaby sensowna rozwiązanie?

Oddzielne finansowanie jest wręcz wymagane przez urząd skarbowy. Przynajmniej tak mi wytłumaczono

[Hanomag]

ELW odpowiada 26% całkowitej powierzchni mieszkalnej

Więc z kwoty pożyczki w wysokości € 410.000,-- przypada kwota pożyczki w wysokości € 107.000,-- na EL

[url]doradca[/url] podatkowy mówi teraz, że ELW powinno być jednak sfinansowane kwotą € 150.000,--, zakładając odsetki w wysokości 1,75% każde, czyli razem € 752,50 (więcej odsetek) w odniesieniu do wyższej kwoty pożyczki o € 43.000,-- przysługuje ulga podatkowa w wysokości 35 %, czyli € 263,--, co z pewnością również jest kwotą (dużo, mało każdy musi sam zdecydować). W kolejnych latach z bieżącą spłatą niewielkie zmiany kwotowe.

Ponieważ odsetki i tak muszą być opłacane, propozycja doradcy podatkowego jest optymalnym rozwiązaniem. Cały kapitał własny zainwestowany w własne mieszkanie daje maksymalne odliczenie odsetek od podatku za obiekt wynajmowany.






Cytat od Bobby-Nbg

Oddzielne finansowanie jest nawet wymagane przez Urząd Skarbowy. Przynajmniej tak mi to wyjaśniono

Wspólna [url]pożyczka[/url] zazwyczaj również się sprawdza. Musi zostać zaakceptowana przez Urząd Skarbowy, jeśli tak jest. Ale oddzielne finansowanie jest lepszą drogą, zwłaszcza że umożliwia różne stawki spłaty.

[Bobby-Nbg]

@hanomag: również dziękuję za odpowiedź

Rozumiem dlaczego finansowanie jest prowadzone oddzielnie. Jak to może wyglądać w praktyce, raz bank pokazał nam na przykładzie obliczeń. Jednak wtedy było to łatwiejsze, ponieważ nie wchodziła jeszcze w grę KfW. Oba [url]kredyty[/url] miały tę samą okresowość oprocentowania wynoszącą 20 lat

Ale jak to zrobić, gdy do tego dojdzie KfW? Tutaj możliwa jest tylko 10-letnia okresowość oprocentowania...
Czy wszystko (2 [url]kredyty[/url] KfW i 2 [url]kredyty[/url] bankowe) tylko na 10 lat okresowości oprocentowania?
Czy istnieją inne możliwości?

[NaTwoim13]

Przed udzieleniem pomocy warto zadać pytanie, co konkretnie zaproponował [url]doradca[/url] podatkowy, bądź na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę?

4 części pożyczki, z gruntu nie stanowi problemu, ale czy jest to konieczne i właściwe? Dłuższy okres wiązania oprocentowania może mieć sens, ale jaka jest Twoja tolerancja na ryzyko? KfW może mieć sens, ale czy proponowane przez KfW warunki na 10 lat są adekwatne do stanu rynku?

Zauważyłem, że finansowanie nieruchomości na terenie całego kraju nie podlega jednolitym przepisom podatkowym, dlatego warto zwrócić uwagę, w jaki sposób odpowiednie urząd skarbowy proceduje. Zasadniczo [url]doradca[/url] podatkowy powinien być tego świadomy, ale konieczne jest podział nieruchomości na dwa ceny zakupu w umowie kupna, bądź deklaracja takiego podziału w przypadku domu jednorodzinnego z kawalerką oraz równoczesne rozdzielenie pożyczek (co może mieć sens ze względu na różne stawki spłat z punktu widzenia podatkowego) - uważam to za warte rozważenia, ale raczej niekonieczne.

Pytanie brzmi, czego dokładnie [url]doradca[/url] podatkowy żąda bądź sugeruje, wtedy można również stworzyć piękny i sensowny plan finansowy.

[2tneub]

Uważam, że jest to warte zbadania, ale raczej niekonieczne.

Jeśli jak w tym przypadku ma być przerzucone więcej kosztów na ELW, niż wynikałoby to z podziału procentowego, to oczywiście ma to sens.

Jak postępować, aby być po stronie bezpiecznej, można przeczytać tutaj:
https://www.iww.de/zp/archiv/schuldz...baeuden-f36215
Aby być naprawdę pewnym, powinni Państwo raczej zignorować osobiste zdanie Noelmaxim i zwrócić się do swojego doradcy podatkowego.
Trybunał Federalny wydał tam dość jednoznaczne orzeczenie.

[NaTwoim13]

Jeśli jak w tym przypadku chcemy przeznaczyć na ELW więcej kosztów, niż wynikałoby to z podziału procentowego, to ma to oczywiście sens.

Jak postępować, aby być pewnym, można przeczytać tutaj:
https://www.iww.de/zp/archiv/schuldz...baeuden-f36215
Aby być naprawdę pewnym, powinni Państwo lepiej zignorować osobistą opinię Noelmaxima i zwrócić się do swojego doradcy podatkowego.
Bundesfinanzhof wydał tam dość jednoznaczne stanowisko.

Tneub, sądzę, że dla każdego jest jasne, że zalecam skontaktowanie się z doradcą podatkowym, zwłaszcza że zwracam uwagę na różnice w podejściu urzędów skarbowych (i tutaj twoje orzeczenie BGH na początek niewiele pomoże, bo i tak orzekają i działają inaczej)!

Możesz ostatecznie uzyskać rację, ale kto chce coś zaplanować, aby potem musieć walczyć o swoje przy BGH!

[2tneub]

Ach Noel opowiadasz bzdury i starałeś się to jakoś ładnie ująć, a nawet nie przeczytałeś mojego linka.

[url]doradca[/url] podatkowy zalecił mu podzielenie całości, sąd najwyższej instancji finansowej (BFH) oraz wiele innych sądów wydały już decyzje w tej sprawie. Dlaczego więc mały pośrednik finansowy radzi mu jeszcze raz to przeanalizować, zwłaszcza że, jak już wyjaśniłem, w przypadku podziału według metrażu nawet jeszcze gorzej wypadnie?

Tak, to może się udać, jeśli TE tego nie zrobi. Ale równie dobrze może się nie udać, a wtedy będzie już za późno, bo nie będzie mógł poprawić swojej decyzji. Wtedy może sobie odpuścić drogę sądową, bo BFH jasno zadecydował i każdy sąd rejonowy opiera swoją decyzję na tym orzeczeniu.

[NaTwoim13]

Tneub, piszę w ogóle, opowiadałbym ci coś innego!

Ucztujesz na wyjaśnieniach, od zawsze wartość dodana zerowa!!

Z odrobiną dobrego zachowania i woli pokoju wiedziałbyś, że zawsze kieruję do księgowego! Poza tym, chciałem jeszcze raz przeczytać podsumowanie zaleceń księgowego, co się stało? Wtrącasz się niekwalifikująco i tworzysz motywacje, które sprawiają, że zbaczałbym z tematu

Klasa!!!

[2tneub]

Z odrobiną dobrej woli i przeczytaniem mojego linku, napisałbyś, że twoje stwierdzenie może być jednak nieprawdziwe.
Ale tego nie zrobiłeś.

Tak, trzeba przyznać, że w innych przypadkach odsyłasz do doradcy podatkowego. Jednak w tym konkretnym przypadku TE już to zrobił. Wydaje się jednak, że zalecił dokładnie to, co jest zawarte w moim linku.

PS: Możesz teraz pisać jak najwięcej, nie będę w stanie tego przeczytać w najbliższych dniach, ponieważ spędzam weekend z rodziną.
Więc możesz równie dobrze oszczędzić sobie trudu na pisanie tekstów.


Wesołej Adwentu.

[NaTwoim13]

Zauważyłem, że jako inwestor na poziomie krajowym, nie ma jednolitego uregulowania dotyczącego urzędów skarbowych na terenie całego kraju, dlatego trzeba zwracać uwagę na to, jak dany urząd skarbowy postępuje w danej sprawie. W zasadzie [url]doradca[/url] podatkowy powinien to wiedzieć.

Pytanie brzmi, czego dokładnie wymaga [url]doradca[/url] podatkowy lub sugeruje, wtedy można opracować piękny i sensowny plan finansowania.

Myślę, że to mówi wszystko i nie trzeba było prosić o ignorowanie pewnych stwierdzeń.

Oczywiście życzę Tobie i wszystkim innym miłej drugiej niedzieli adwentu.

[Bobby-Nbg]

Cześć!
Tak, moim zrozumieniem [url]doradca[/url] podatkowy zaleca zgodnie z opisem w linku.

Zdecydowanie zaleca oddzielne finansowanie.
Kapitał własny przeznaczamy na główną nieruchomość i spłacamy ten [url]kredyt[/url] jak najwyżej, a lokal z osobnym wejściem finansujemy całkowicie z zewnątrz i spłacamy go w niższych ratach.
Dla głównej nieruchomości i lokalu osobne rachunki.

Wartość lokalu z osobnym wejściem można obliczyć według doradcy finansowego albo w oparciu o koszty ogólne, które wydają się być bardziej korzystne.

Obecnie rozumiem koszty rzeczywiste,
Firma budowlana oszacowała koszt lokalu z osobnym wejściem na 107 000 €. Wartość metra kwadratowego jest wyraźnie wyższa niż w głównej nieruchomości. W lokalu z osobnym wejściem więcej przypada metrów kwadratowych powierzchni dachu i płyt fundamentowych na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Lokal z osobną wentylacją kosztuje prawie tyle samo co w głównej nieruchomości. Na przykład osobne drzwi wejściowe kosztują tyle samo co w głównej nieruchomości, a w stosunku do tego więcej powierzchni wyłożonej płytkami i inne koszty ...
Wszelkie inne koszty, takie jak działka, koszty budowy itp., w proporcji wynoszą 40 000 €, łącznie 150 000 €.

Jak już wspomniałem, dwoma normalnymi kredytami bankowymi daję radę, ale przez KfW nie wiem, jak to się ma funkcjonować.
Mamy wysokie poczucie bezpieczeństwa i wolałbym długi okres spłaty z niskim oprocentowaniem.
Ale byłoby głupio zaciągnąć [url]kredyty[/url] bankowe na 20 lat, a potem po 10 latach spłaty [url]kredytu[/url] KfW bank pozostaje mi na łasce i niełasce.

Jak podzielić całkowitą ratę (planujemy 1600 €)?

[NaTwoim13]

W którym mieście ma zostać zrealizowany ten plan?

[NaTwoim13]

[url]Dom[/url] dla wynajmujących

50.000,00 € / Oprocentowanie na 20 lat / nominalne 2,26 / efektywne 2,30% / Raty w wysokości 177,50 € / Spłata 2% /
Sprecyzowana spłata w wysokości 5,00% / Okres bez odsetek wynoszący 12 miesięcy / Pozostały dług 24.743,98 €

100.000,00 € / Oprocentowanie na 10 lat / nominalne 1,00% / efektywne 1,02% / Rata w wysokości 331,15 € / Spłata 2,974% / Pozostały dług 66.535,98 €

Główny budynek

160.000,00 € / Oprocentowanie na 20 lat / nominalne 2,30% / efektywne 2,34% / Rata w wysokości 573,33 € / Spłata 2% /
Sprecyzowana spłata w wysokości 5,00% / Okres bez odsetek wynoszący 12 miesięcy / Pozostały dług 78.835,49 €

100.000,00 € / Oprocentowanie na 10 lat / nominalne 1,00% / efektywne 1,02% / Rata w wysokości 331,15 € / Spłata 2,974% / Pozostały dług 66.535,98 €

Pozostałe zobowiązania z [url]kredytów[/url] KfW w wysokości 133.000 € zostaną spłacone po 10 latach z przyznanego kontraktu budowlanego oszczędzającego 300 [url]euro[/url].

W ten sposób powstaje pewna w odniesieniu do oprocentowania, zrównoważona koncepcja finansowania dostosowana do potrzeb (rozdzielanie elementów ze względu na wynajem) z subwencyjnymi warunkami KfW.

Po 10 latach nie będzie problemów z rangą, ponieważ [url]kredyt budowlany[/url] przechodzi na drugorzędne miejsce i nie powoduje konfliktów rangowych z pożyczkami na 20 lat.

Całkowite obciążenia wyniosą 1.712 [url]euro[/url], ta rata może być zmniejszona o ewentualnie otrzymaną premię budowlaną (czy jest do niej prawo?).

[Bobby-Nbg]

Cześć!

Przede wszystkim dziękuję za odpowiedzi, przez świąteczny stres nie miałem czasu na odpisywanie...

Zabezpieczenie pozostałego długu u Kfw za pomocą umowy oszczędnościowej na budowę jest prawdopodobnie jedynym sensownym rozwiązaniem.

Czekam jeszcze na ostatnie uaktualnienie oferty naszego domu, a potem postaram się uzyskać odpowiednie oferty.

Wesołych Świąt!