Capital Investment 4

[Lukas1]

Cześć, mam nadzieję, że możecie mi pomóc. Chodzi o budynek z 3 mieszkaniami (4 pokoje po 99 m2 z balkonem, stary budynek z podłogami z desek, ostatnio odnowiony w latach 80.) z małym ogrodem i garażem. Zbudowany w 1900 roku, w bardzo dobrej dzielnicy w jednym z miast w Hesji o dużej podaży. Nieruchomość będzie licytowana z wyceną 570 tys. euro, w orzeczeniu wyceny mówi się o około 85 tys. euro zaległościach inwestycyjnych. Zakładam, że cena licytacyjna wyniesie 700 tys. euro. Wszystkie mieszkania są obecnie wynajęte i generują miesięcznie około 2500 euro, co odpowiada około 9 euro/m2, jednak w dobrym odnowionym stanie zakładałbym stawkę około 12-13 euro/m2. Wkład własny, który chcę zainwestować, to około 50 tys. euro, resztę powinno pokryć kredyt na 25 lat z 20-letnim okresem wiązania oprocentowania, obecnie zakładam stopę oprocentowania na poziomie około 2,5%. Moim osobistym celem jest osiągnięcie budowy kapitału z tą nieruchomością bez znacznego obciążenia własnego (>1000 euro miesięcznie). Pytanie brzmi, czy uważacie, że to może być sensowna inwestycja? Jakie byłoby Wasze maksymalne ustalone przy licytacji? W moich obliczeniach obecnie występuje ujemny przepływ gotówki miesięcznie i negatywna stopa zwrotu przez cały okres. Czy to możliwe czy popełniam błąd myślowy? Dziękuję za Waszą pomoc

[BenniG]

O ile nie ujawniasz zbyt wielu informacji o sobie, przełączę dane twojej nieruchomości na swoje. Więc chcesz kupić Dom za 700 000 € i masz roczny czynsz w wysokości 30 000 €. To daje wskaźnik 23,3. To nie jest najlepszy wskaźnik. Czy jesteś pewien, że od wyceny nie pojawiły się dodatkowe zaległości inwestycyjne? Jeśli mieszkania są wynajęte, bardzo trudno jest je odnowić. Dlatego radziłbym poczekać, aż przynajmniej jeden lokator się wyprowadzi. Czy pozostali lokatorzy zaakceptują przebudowę i podwyżkę czynszu, czy też najpierw musisz znaleźć porządnych lokatorów, to już inna sprawa. A może chcesz remontować, gdy tylko lokatorzy przypadkowo się wyprowadzą? Musisz sobie jasno uświadomić, że na początku każdego miesiąca będziesz musiał zapłacić około 1 500 € odsetek. Każda strata najmu boli szczególnie. Jeśli mogłbym odkładać 1 000 € na emeryturę każdego miesiąca, nie podjąłbym tego ryzyka.

[Lukas1]

Cześć, Dziękuję za odpowiedź. Jestem żonaty, mam 32 lata, a nasze miesięczne dochody netto wynoszą około 70 tysięcy, z dodatkowym bonusem 10 tysięcy. Nie mamy żadnych długów. Moim pomysłem jest wprowadzenie się do jednego z mieszkań i przeprowadzenie remontu elewacji, dachu i klatki schodowej, a następnie remont pozostałych dwóch mieszkań, gdy staną się one wolne. Chciałbym przerzucić koszty inwestycji na najemców, o ile to możliwe. Moim celem jest posiadanie po 20 latach nieruchomości o wartości 1 miliona, która generuje dochód. Gdybym oszczędzał tylko 1000 zł miesięcznie, to po prostu bez odsetek byłoby to 250 tysięcy. Dlatego myślałem, czy ta nieruchomość może być sensowną inwestycją?

[StefanS]

Cześć Łukaszu, czy już odbyła się aukcja? Czy coś kupiłeś? Pozdrawiam