Capital Investment 4

[anschlussfinanz]

Witajcie drodzy użytkownicy forum, wczoraj wieczorem poświęciłem trochę czasu na przeanalizowanie mojej sytuacji finansowej i miałem dość absurdalny pomysł. Może ktoś ma ochotę go przemyśleć i skomentować? Następująca sytuacja: Nowa budowa w 2013 r. za 343 tys. € (bliźniak) Finansowanie 293 tys. €: 193 tys. € Bank DSL, 3,25%, 20 lat, spłata: 2%, 5% możliwość dodatkowej spłaty rocznie od 50 tys. € KfW Energieeffizient Bauen, 1%, 10 lat, spłata: 4,78% 50 tys. € KfW Wohneigentum, 2,25%, 10 lat, spłata: 4,22% Obecny saldo: 149,4 tys. € Bank DSL 34,3 tys. € KfW Energieeffizient Bauen 38 tys. € KfW Wohneigentum Miesięczna rata: 1.354 € Zastanawiałem się teraz nad najkorzystniejszym refinansowaniem, chociaż może wydawać się to jeszcze zbyt wcześnie. Dla kompletności informacji: Sprawdziłem umowę z Bankiem DSL już rok temu (skarga) i otrzymałem zalecenie, aby nie wycofywać się, ponieważ ryzyko kosztów procesu jest zbyt duże. Podczas dokładnego przeglądu umowy zauważyłem, że kredyt KfW Energieeffizient Bauen może być w każdej chwili spłacony bez dodatkowych kosztów. I właśnie tutaj pojawił się mój - nieco szalony - pomysł: Załóżmy, że próbuję uzyskać nowy kredyt w wysokości ~52 tys. €, który chcę wypłacić w listopadzie 2019 r. Ten kredyt, z okresem wiązania oprocentowania na 10 lat, powinien mieć akceptowalną stopę procentową. Wykorzystam ten kredyt w następujący sposób: - Całkowita spłata kredytu KfW Energieeffizient Bauen --> 33 tys. € - Dodatkowa spłata kredytu DSL w wysokości 5% (na rok 2019) = 9.650 € w grudniu 2019 r. --> 9.650 € - Dodatkowa spłata kredytu DSL w wysokości 5% (na rok 2020) = 9.650 € w styczniu 2020 r. --> 9.650 € Moim zdaniem, efektem tego byłoby rodzaj cichej refinansacji drogiego kredytu DSL, poprzez maksymalne wykorzystanie możliwości dodatkowej spłaty. Dodatkowo skonwertowałbym kredyt KfW, którego okres wiązania oprocentowania wygasa za około 3,5 roku, na nową umowę z nowym okresem wiązania (i prawdopodobnie podobnymi stopami procentowymi). W ten sposób minimalizuję ryzyko związane z refinansowaniem. Czy to w ogóle jest możliwe? Czy to zupełnie szalony pomysł? Jeśli tak, to być może mogę pożyczyć sobie większą sumę, na przykład 100 tys. €, którą wykorzystałbym zgodnie z powyższym planem, a resztę trzymałbym na koncie, wykorzystując w ciągu najbliższych lat (powiedzmy do momentu osiągnięcia możliwości wcześniejszej spłaty po 10 latach) w następujący sposób: - Zwiększenie spłaty do 5% (mogę dostosować wysokość spłaty dwukrotnie w ciągu okresu obowiązywania umowy) - powstałe z tego wyższe miesięczne raty spłacane byłyby z nowego kredytu - Konsekwentne wykorzystanie możliwości dodatkowej spłaty w wysokości 5% Jeśli jest to możliwe, stopniowo przekwalifikowałbym kredyty, co pozwoliłoby mi stopniowo (wykorzystując dostępne możliwości) zakończyć umowę z Bankiem DSL w sposób cichy i powolny. Po 10 latach (kiedy mogę skorzystać z możliwości wcześniejszej spłaty) miałbym wtedy nową umowę z okresem wiązania oprocentowania trwającym 3,5 roku (o dzisiejszej stopie procentowej) oraz umowę z Bankiem DSL, która ma znacznie mniejszy pozostały dług - czyli mniejsze ryzyko związane z finansowaniem. Jeśli to obliczę w Excelu, to dodatkowo miałbym około 3 tys. € niższy pozostały dług. Więc: Czy to całkowicie szalone, czy ogólnie możliwe? Jeśli tak: przypuszczam, że trzeba by uwzględnić zabezpieczenie nowego kredytu (koszty ??) i pewnie istnieje maksymalna kwota, do której coś takiego może sensownie funkcjonować (w zależności od aktualnej wartości nieruchomości - ze względu na limit obciążenia?). Nie mogę się doczekać Waszych opinii / pomysłów. Pozdrawiam

[2utopus]

W jakim banku chciałbyś otrzymać nowy kredyt? (Zabezpieczenie hipoteczne?) Dlaczego kredyt ma być spłacany z oprocentowaniem 1%? Jak wysoka jest dodatkowa rata i spłata dla nowego kredytu? Wydaje mi się, że ryzyko odsetek dla kredytów KfW nie jest tak istotne - a duża suma jest na 30 lat ustalona. Jeśli bierzesz 100k (z jakim oprocentowaniem? 2,99%) aby mieć go jako zabezpieczenie na koncie, to prawdopodobnie szybko przekroczy to oszczędzone 3000 € - zwłaszcza jeśli prowadzone jest przez drugi bank w drugiej kolejności lub bez zabezpieczenia hipotecznego. Dlaczego nie przeznaczyć tej dodatkowej kwoty rocznie na dodatkową spłatę drogiego kredytu?

[NaTwoim13]

Nie będzie kredytu podporządkowanego, jaki cel pozyskania kapitału chcą wskazać (obciążony wcześniejszym zadłużeniem)? W końcu wydanie środków ma na celu pozyskanie kapitału, jeśli ma być one wydane swobodnie. kredyt konsumenta na program KfW 124, kredyt banku DSL oraz natychmiastowa spłata kredytu KfW 153, ewentualnie dodatkowa spłata przy użyciu trunków, i koniec.

[anschlussfinanz]

Cześć wszystkim, dzięki za odpowiedzi jak dotąd. Wygląda na to, że podążałem w złym kierunku. Zakładałem, że będę w stanie wziąć nowy kredyt, którego warunki będą co najmniej tak dobre jak oryginalnego KfW153 (50 tys. euro) i że będzie on mógł zastąpić ten kredyt, prowadząc do pełnej spłaty KfW153 i będąc równoważny z innymi kredytami. Ponieważ pozostała kwota do spłaty KfW153 wynosi około 33 tys. euro na koniec roku, myślałem, że mogę wykorzystać wolne środki z nowego kredytu, aby spłacić KfW153 i zainwestować resztę w dwie jednorazowe nadpłaty po 9,650 euro (grudzień 2019 i styczeń 2020). Zakładając, że nowy kredyt (tak zakładałem) ma oprocentowanie około 1% na 10 lat, mogę w ten sposób osiągnąć dwa cele naraz: praktycznie przedłużyć termin spłaty KfW153 i dodatkowo przenieść zadłużenie równoważne kwocie nadpłaty na korzyść nowego kredytu. To był mój główny zamysł. Rozszerzona wersja została przedstawiona powyżej. Wygląda na to, że to nie będzie możliwe, więc cały pomysł staje się bezcelowy. Dziękuję za pomoc!

[2tneub]

Jeśli przesuniesz to wszystko o rok do tyłu, znajdę się w podobnej sytuacji jak ty. W początkach 2013 roku również zawarłem umowę na kredyt KFW 153 oraz dodatkowy kredyt na 15 lat. Około 2 lata temu miałem podobne rozważania co do spłaty kredytu KFW. Rozumiem więc Twoje rozumowanie bardzo dobrze. Problem polega na tym, że nowy bank musi wejść na 2. miejsce, a ze względu na początkową spłatę w wysokości 2% w głównym kredycie prawdopodobnie nie jesteś jeszcze na tyle daleko, aby 2. miejsce oferowało atrakcyjne warunki. Alternatywnie można rozważyć uzyskanie nowego kredytu zabezpieczonego hipoteką u banku DSL z wykorzystaniem zwolnionego obciążenia hipotecznego. Jednakże bank nie zaoferuje Ci atrakcyjnych warunków, jeśli wie, że istniejące kredyty mają zostać spłacone. Około 2 lata temu, gdy stopy procentowe były bardzo korzystne, zapytałem w naszym banku, czy nie mogę po prostu zastąpić kredytu KFW 153 nowym. Wtedy kredyt KFW byłby zakończony, a bank mógłby zatrzymać oprocentowanie. Jednakże bank również nie chciał tego podejść. Jeśli chodzi o Forward, ważne pytanie dotyczy momentu pełnej spłaty kredytów. Dopiero 10 lat po pełnej spłacie można je wypowiedzieć z półrocznym terminem. U nas będzie to dopiero na początku 2025 roku, mimo że umowy kredytowe podpisaliśmy w styczniu 2013 roku. Do tego czasu będziemy nadal spłacać dodatkowo dużo. W Twoim przypadku, spłata głównego kredytu nie nastąpi prawdopodobnie wcześniej niż koniec 2023/2024 roku, co oznacza 4 lata dodatkowych opłat odsetkowych. Najpierw zaakceptowałem tę sytuację i pocieszałem się, że jestem bardzo elastyczny dzięki kredytowi KFW i w przypadku wygranej w loterii mogę całkowicie spłacić KFW 153. PS: Właśnie znalazłem swój stary wpis na forum finansowym:

[anschlussfinanz]

Ekscytujące. Właśnie przeczytałem Twój post, naprawdę masz bardzo podobne myśli Miałem nadzieję, że przy pełnej spłacie KfW 153 powstałą lukę można ponownie wypełnić nowym kredytem o pierwotnej wysokości. Wygląda na to, że (na razie) nie ma możliwości optymalizacji finansowania. Szkoda, wygląda na to, że pozostaje tylko czekać. Dane ramek są mniej więcej następujące: Wartość nieruchomości 350T€ / pierwotny kredyt 293T€ / aktualne saldo 240T€.

[NaTwoim13]

Finansowanie uzupełniające, Państwa sytuacja nie do końca odpowiada sytuacji tneub, ponieważ znajdują się Państwo już w okresie Forward. W związku z tym istnieje możliwość optymalizacji, a z tego, co zrozumiałem od tneub, być może zrobiłby to już, gdyby był w Państwa sytuacji. W jakim mieście ma odbyć się to przedsięwzięcie?

[anschlussfinanz]

Dom znajduje się w 33106 Paderborn. kredyt, o ile mi wiadomo, został w pełni spłacony we wrześniu 2013 r. (pobierano kilka zaliczek w zależności od postępu prac budowlanych). kredyty KfW były wcześniej spłacane. Moim zdaniem refinansowanie powinno być możliwe we wrześniu 2023 r. + 6 miesięcy (okres wypowiedzenia)?

[2tneub]

i tak, jak ja to rozumiałem, on również mógłby to zrobić, gdyby był w jej sytuacji.

Zależy to od osobistego oszacowania odsetek, czy forward w ogóle ma sens. Dla głównego kredytu pozostało dokładnie jeszcze 5 lat. Osobiście uważam, że stopy procentowe nie wzrosną gwałtownie, ale każdy może mieć inne zdanie. Dlatego też mam mieszane uczucia co do konieczności zabezpieczenia się na 5 lat do przodu. Jeśli wbrew moim oczekiwaniom stopy procentowe rzeczywiście gwałtownie wzrosną, to dla głównego kredytu zarówno u mnie, jak i u TE stopa procentowa jest już długoterminowo zabezpieczona. Warto jednak przeliczyć i się nad tym zastanowić. Ostatnio znów zastanawiałem się, czy udać się do naszego pośrednika i skorzystać z jego porady, ponieważ w zależności od oceny banku obecnie moglibyśmy być poniżej 60% obciążenia. Nie mam pojęcia, czy inne banki w drugim rzędzie oferują mniej niż 1,4% przy obciążeniu poniżej 60%. Z drugiej strony, ewentualne oszczędności wynoszące może 0,4% to tylko 180-200€ rocznie przy niecałych 50 banknotach. Jeśli dojdzie do opłat za zmianę hipoteki, to prawdopodobnie to już się nie opłaci.

[NaTwoim13]

To z pewnością nie będzie warunkiem na tę małą kwotę bez forwardu.

[anschlussfinanz]

Tneub, das wird im Nachrang auf diese kleine Summe ohne Forward keine Kondition um die 1,4% sein.

Przepraszam za naiwne pytanie, ale dlaczego pożyczka ma być w ogóle w pozycji następnego, skoro jednocześnie oryginalna zabezpieczona kwota KfW153 została całkowicie spłacona? Czy to zabezpieczenie nie mogłoby zostać zastąpione nową pożyczką w pierwotnej wysokości (50T€)?

[NaTwoim13]

Załóżmy, że bank pośredniczący zabezpieczył hipotekę zastawną, co najmniej KfW znajdzie się w drugiej kolejności. Jeśli teraz klient zaciągnie kredyt w innym banku, aby spłacić część zaległej kwoty zabezpieczonej hipoteką, bank hipoteczny przekaże nowemu bankowi wolne hipoteki, które są zabezpieczone w dalszej kolejności.

[hausbauwest]

Gdybyś wtedy posłuchał mnie i zrobił to tak jak ja.... 10 lat ustalenia oprocentowania, wszystko inne jest kompletnym absurdem... dostałbyś stopę procentową około 2,6 i miałbyś teraz, przy takiej samej raty, o 12,500 euro mniej zadłużenia i zapłaciłbyś o 12,700 euro mniej odsetek. To jest aż 25,200 zł zaoszczędzonych !!!!

[anschlussfinanz]

Gratulacje, jesteś moim bohaterem :-)

[NaTwoim13]

refinansowanie, nie daj się zirytować, to post bez żadnej wartości dodanej. Jego wizytówka! Żaden ekspert finansowy, ani naukowiec ekonomii, ani ekonomista, nikt nie mógł przewidzieć niczego, nawet dzisiaj nie wiadomo, dokąd to zmierza, ale on ma kryształową kulkę! ... 10-letni okres zabezpieczenia stóp procentowych, wszystko inne to całkowita bzdura... Co za bzdura, niewiarygodne!! Zawsze chce udawać mędrca, ale chce pozwolić konsumentom - również tym finansowo najlepszym - wpaść w ewentualną katastrofę! Kiedyby, jeżeliby i wszelkie zastrzeżenia to trzej najbogatsi maklerzy giełdowi, a budownictwo jest czwarte!!!!

[anschlussfinanz]

Nie dałam się tym nawet zirytować. W gruncie rzeczy nawet jest to zabawne, kiedy twierdzi, że kiedyś dał mi wskazówkę, mimo że od niedawna jestem zarejestrowana na tym forum. Tak czy inaczej: od tamtej pory spałam bardzo dobrze z długim okresem wiązania oprocentowania i nadal jestem w 100% przekonana, że wtedy podjęłam właściwą decyzję. To jednak nie oznacza, że nie zastanawiam się, co mogę dzisiaj dalej zoptymalizować.

[Hilfe]

Przewodząca finansowa, nie daj się zirytować, to jest post bez żadnej wartości dodanej. Wizytówka tylko dla niego! Żaden ekspert finansowy, żaden ekonomista, nikt nie mógł przewidzieć niczego, nawet dzisiaj nie jest jasne, dokąd zmierza, ale on ma kryształową kulę! Co za nonsens, niewiarygodne!! Zawsze próbuje wywierać presję, ale chce, żeby konsumenci - nawet ci najlepiej sytuowani finansowo - wpadli w potencjalną katastrofę! Czy to nie absurdu? Zawsze chciał przekazywać przestrogi, ale chce, aby konsumenci - nawet najlepiej zamożni - wpadli w potencjalną katastrofę! Czy to coś warte, wartość najniższa!

mówi pośrednik z 3-dniowym certyfikatem ihk

[Batman_BU]

mówi pośrednik z 3-dniowym certyfikatem ihk

Nie jestem pewien, czy to w ogóle były 3 dni.

[hausbauwest]

To głównie tak jak jest teraz u Ciebie.... Gra się na strachu ludzi i sprzedaje marzenie finansowe, 20-30 lat wiązania oprocentowania w najlepszych warunkach. A po 10 latach wszystko jest rzucane przez okno, bo albo potrzebne jest pieniądze, albo zmieniły się plany życiowe. Bank nie może zarobić pieniędzy szybciej niż w ten sposób. Ale każdy otrzymuje w życiu to, co zasłużył. Nic nie zastąpi dobrej porady i zdrowej finansowania, wtedy można spać spokojnie nawet po 10 latach.

[anschlussfinanz]

Nie rozumiem, po co cała ta polemika w tym wątku. Cieszcie się, jeśli trafiliście poprawnie obstawiając przeciwko rosnącym stopom procentowym, albo jeśli jesteście w stanie spłacić tak dużo, że ryzyko odsetek jest akceptowalne. Dla wielu osób będzie rozsądnym pomysłem nie angażować się w ryzyko refinansowania przy niskiej stopie spłaty kapitału. Jeśli stopa procentowa jest niższa - skorzystaj z prawa do wcześniejszej spłaty i refinansuj. Jeśli stopa procentowa wzrosła: ciesz się, że udało Ci się uniknąć tego problemu. To jest takie proste. Mówienie ogólnie o złym wyborze uważam - z szacunkiem - za absolutnie ograniczone. Przypomina mi to dyskusje na forach giełdowych, gdzie zawsze mówi się o pewnych inwestycjach i o tym, jak można być tak głupim, żeby nie inwestować tutaj. Niektórzy ludzie nie są głupi, po prostu mniej chętni do ryzyka. Oczywiście, to ogranicza naturalnie możliwość uzyskania wysokich zysków z kursów, ale też skutecznie chroni przed zbyt dużymi stratami.

[Hilfe]

Nie rozumiem, po co cała ta polemika w tym wątku ma być dobra. Cieszcie się, jeśli trafiliście dobrze w swojej zakładce przeciwko rosnącym oprocentowaniem lub jeśli jesteście w stanie spłacić tyle, że ryzyko oprocentowania jest akceptowalne. Dla wielu osób bardzo rozsądne będzie nie narażać się na ryzyko refinansowania przy niskich stopach spłaty. Jeśli stopa procentowa jest niższa - skorzystaj z prawa do wcześniejszej spłaty i przenieś kredyt. Jeśli stopa procentowa wzrosła: ciesz się, że kielich minął Cię bokiem. To takie proste. Tutaj mówienie ogólnie o złym wyborze uważam - z całym szacunkiem - za całkowicie ograniczone. Przypomina mi to dyskusje na forach giełdowych, gdzie zawsze mówi się o pewnych inwestycjach na pewno-odnoszących sukces, oraz o tym, jak można być głupim, nie inwestując tutaj. Niektórzy ludzie nie są głupi, po prostu są mniej skłonni do ryzyka. Oczywiście, zmniejsza to naturalnie możliwość dużych zysków, ale także skutecznie chroni przed dużymi stratami.

nie, byliśmy przed tymi pośrednikami, którzy wieczorem zażywają coś nieokreślonego i sprzedają ludziom dziwne elementy o różnych okresach, z których nigdy nie wypadają. tylko regularna spłata

[NaTwoim13]

Niestety większość TEs jest uważanych za głupich przez niektórych tutaj i/lub rzeczywiście nie interesuje ich to, a treść ich opinii i postów odzwierciedla smutne, nudne i ograniczone życie, być może też dużo samotności, więc nie ma potrzeby zwracać na siebie uwagi. Rewelacyjnie, że mimo małych lub żadnych funduszy własnych nigdy nie pożałowałeś tego kroku i wydaje się, że masz dobre, ułożone i przemyślane finanse, bo w przeciwnym razie Twoje zainteresowanie byłoby inne. Smutne i charakterystyczne jest jednak, jak ktoś próbuje prowadzić Cię i Twoją sytuację ku innym wydarzeniom!

[anschlussfinanz]

Posiadaliśmy wystarczającą ilość wkładu własnego, aby uzyskać wówczas bardzo korzystną stopę procentową na 20 lat (była ona około 0,7% gorsza niż na 10 lat). Oczywiście moglibyśmy zdecydować się na zwiększenie spłaty do 2,7% z obecną stopą procentową, ale kwota pozostałej po 10 latach zobowiązania byłaby zbyt wysoka, aby móc zapewnić mi spokojny sen. Jak zawsze, sprawy te są bardzo subiektywne: Inni ludzie mogą zbliżyć się do prywatnej niewypłacalności i nadal czuć się bardzo zrelaksowani - mnie to jednak nie dotyczy. Ryzyko było po prostu zbyt duże, bym po 10 latach musiał przedłużyć wszystkie 3 części kredytów, a stopy procentowe mogły się pogorszyć, co doprowadziłoby mnie do trudności finansowych. Niesolidni doradcy finansowi (na szczęście ich nie mieliśmy) z pewnością argumentowaliby inflacją i wzrostem wynagrodzeń, aby rozwiać obawy. Dla mnie ważne było, aby można było sobie poradzić z tymi środkami, które mieliśmy w tamtym czasie. Moim warunkiem do podjęcia takiej przygody z własną nieruchomością zawsze było: kredyt musi być spłacalny z jednej z dwóch ówczesnych pensji na pełny etat + praca na pół etatu za 400 €. Pozytywny rozwój naszych pensji od tego czasu i nasza obustronna praca na pełny etat, pomimo posiadania dzieci, łagodzi dzisiejszą sytuację finansową i daje większe pole manewru - między innymi właśnie na dodatkowe spłaty. Dlaczego wówczas zdecydowałem się na 20 lat zamiast 10 lat zobowiązania? Obecnie mam tylko dwa kredyty KfW, które muszę spłacić po 10 latach oraz kredyt DSL, który mogę spłacić wcześniej zgodnie z prawem o specjalnym wypowiedzeniu. Było mi to warte.