Capital Investment 4

[HausbauNord]

Witajcie, od dłuższego czasu czytam Wasze wpisy bez rejestracji, ale teraz chciałbym/muszę uzyskać oszacowanie i kilka wskazówek dotyczących dalszych działań na podstawie doświadczeń. Przepraszam z góry za długi tekst. My - oboje 30-latkowie, jeszcze niezamężni - mieszkamy w Kilonii i chcemy zbudować Dom w bezpośredniej okolicy. Interesująca nowa działka budowlana, na której mamy całkiem niezłe szanse na zdobycie działki, jest planowana na lato (budowa planowana prawdopodobnie od przyszłego roku). Na początek sytuacja finansowa: Oboje mamy stałe prace związane z układami zbiorowymi pracy, z 13-stką. Netto: On 2.400€, Ona 2.100€ = 4.500€ Od połowy roku oboje dostaną podwyżki wynikające ze stopni w swoich firmach Netto: On ok. 2.550€, Ona ok. 2.200€ = 4.750€ Obecnie czynsz za małe mieszkanie ok. 60 m² wynosi 480€ czynsz zimno - 620€ czynsz z opłatami W ogólnym rozrachunku planujemy ślub i 2 dzieci, więc zarówno koszty, jak i struktura wynagrodzenia na pewno się zmienią, a zmiana klasy podatkowej będzie możliwa. Klasycznie, na początku kobieta pozostanie w domu, ale planuje jak najszybciej stopniowo wrócić do pracy - własne życzenie. Pracodawca oferuje pełną swobodę co do godzin pracy, w tym pracę zdalną. 20-25 godzin tygodniowo są na pewno realne, ponieważ mąż również może pracować elastycznie. Obecny realistyczny poziom oszczędzania rocznie wynosi około 25-28.000€ (z 13-stką), w ostatnich dwóch latach osiągnęliśmy 18.000€-20.0000€ / 1.500€ miesięcznie, ale był tu wydatek na 2. samochód - 5.000€ oraz bardzo drogie wakacje - po ok. 7.000€ każde. Samochody mają około 3 i 4 lat, więc nie planujemy zakupu nowego auta. Dodatkowo do wspomnianego wskaźnika oszczędności oszczędzamy oddzielnie 200€, co z wiekiem samochodów na pewno trzeba zwiększyć. Planujemy znaczne ograniczenie wydatków na wakacje, dzięki czemu potencjalny wskaźnik oszczędności mógłby być naprawdę osiągnięty. Obecnie posiadamy własny kapitał: 50.000€ na lokacie terminowej, ok. 23.000€ na koncie papierów wartościowych (które obecnie można sprzedać bez żalu), a nasi rodzice mogliby nas dopłacić 50.000€ („przedwczesne dziedziczenie”) = ok. 120.000€. Realistyczna rata dla nas: 1300-1500€ plus koszty dodatkowe (ok. 400€?). Preferowana opcja to zmiana możliwości spłaty kredytu, aby na początku korzystać z jak najwyższej raty i reagować na sytuację kosztową związaną z dziećmi. Teraz o kwestii domu: Ceny gruntów nie są jeszcze znane, a wartość gruntu można szacować w przybliżeniu na ok. 200€. Obecnie szacujemy cenę działki na ok 130.000€ plus koszty dodatkowe związane z zakupem ok. 12.000€. Sporządziliśmy ogólny plan domu z lokalnym generalnym wykonawcą. Planujemy około 160 m² (prawdopodobnie zgodnie z normą KFW55, która nie jest naszym wymogiem, ale już standardem dla firm wykonawczych tutaj), co pozwoli na zagospodarowanie parteru jako biura (z drugim wykorzystaniem jako pokoju gościnnego) do ewentualnej przyszłej działalności gospodarczej. Cena domu z katalogu wynosi ok. 230.000€. Wszystkie dodatki (drzwi, okna, wyposażenie sanitarne, rolety, ...) 50.000€, kuchnia i wyposażenie 30.000€. Prace zewnętrzne 20.000€, inne koszty zakupu ok. 10.000€, infrastruktura + ewentualne dodatkowe koszty budowy 15.000€. Obecny stan to około 500.000€ - na pewno istnieje wiele rzeczy do skonkretyzowania, ale uważam, że jesteśmy na właściwej drodze - w rodzinie ktoś zbudował niedawno mniejszy Dom 60 km stąd. Z uwzględnieniem wzrostu cen powinno być to realistyczne. Ogólnie więc: Kapitał potrzebny 500.000€ Własny kapitał: -120.000€ kredyt: 380.000€ Możliwa rata: 1.300-1.500€ Pożądane: opcja zmiany spłatyKolejno, jeszcze istnieje małe oszczędności mieszkaniowe w wysokości 10.000€ (o których będzie oszczędzanie w ramach VWL), obecnie z oszczędnościami w wysokości ok. 2.000€. Na pewno za kilka lat można je wykorzystać na remonty/... Do początku prac budowlanych i w trakcie budowy nasz kapitał własny powinien wzrosnąć o dodatkowe 20.000€, które wykorzystamy jako dodatkowe zabezpieczenie. W razie ogromnych problemów (obliczeń) rodzice mogliby nas krótkoterminowo wesprzeć, ale oczywiście nie jest to planowane. Na zakończenie wreszcie moje pytania Czy powinniśmy już teraz otrzymać od banku, na przykład Sparkasse, limit finansowania przed wprowadzeniem do obrotu działek budowlanych? Czy Sparkasse (ich bank) działa za darmo? On ma konto w ComdirectuDziwnie brzmiące pytanie: Czy warto jest wydawać oprawę przed zawarciem umowy kredytowej lub aktu notarialnego, jeśli ślub jest planowany najpóźniej po wprowadzeniu się do domu? Musiałaby wpis zabezpieczenia hipotecznego etc. w przypadku zmiany nazwiska kobiety w związku z opłatą za przepisanie, czy ma to znaczenie dla warunków finansowania?Jak należy podzielić koszty budowy w związku z wnioskiem o finansowanie (doradcy/bank). Czy mam podać 500k€, podkreślając, że 30k€ przeznaczone są na wyposażenie/kuchnię, a ok. 20k€ na koszty dodatkowe niewpływające na wzrost wartości? => łączna kwota zabezpieczenia kredytowego ok. 450.000€?Jak zamierzacie sfinansować i jakie warunki kredytowania można przewidywać? Czy użyć całego kapitału własnego przy zapotrzebowaniu 380k€? Jeśli przyjmujemy 450k€ jako wartość kredytowania, to czy 120k€-50k€=70k€ kapitał własny to około 80%? Na ile lat planujecie kredytować i jakie warunki są możliwe?Czy warto skorzystać z oferty IB.SH (Dom efektywny energetycznie)? 100.000€, oprocentowanie skuteczne 1,70% przy 3% spłaty przez 15 lat. Jako pożyczka wtórna i tym samym traktowana jako kapitał własny (czy wszystkie banki to robią?). Po 15 latach pozostanie około 55k€, a powinna być dostępna oferta następcza. Czy jest to konstrukcja opłacalna i czy obniża ona oprocentowanie głównego kredytu na tyle, że stosunkowo wysokie oprocentowanie staje się korzystne? Czy ma sens tylko w przypadku kredytu na 15 lat, aby następnie wspólnie opracować refinansowanie? Czy ogólnie uważacie to przedsięwzięcie za możliwe czy za zbyt duże? Czekam na wszelkie wskazówki/krytykę/pomoc

[Alex [CryptoMod]]

Cześć, Jeśli zakładasz zapotrzebowanie na kredyt w wysokości 380 000 EUR i przyjmujesz ratę w wysokości 1 500 EUR, będziesz mieć 200 000 EUR po 15 latach przy oprocentowaniu 2% i spłacie w wysokości 2,73%. To już nie jest dużo, ale też nie mało. W innym przypadku trzeba by po prostu ustalić, jak finansowo planować urlop rodzicielski. To byłby dla mnie kluczowy punkt. Jeśli na przykład budujecie w tym roku, a za 3 lata spodziewacie się potomstwa, to przy Waszych zarobkach netto w wysokości 4 750 EUR (czy wliczyliście w to 13. pensje?) oraz raty w wysokości 1 500 EUR + 500 EUR na dodatkowe koszty + 1 200 EUR na życie, czyli 3 200 EUR, powinniście mieć na pewno jeszcze 1 000 EUR oszczędności miesięcznie. Jeśli konsekwentnie odkładacie tę kwotę, to do narodzin dziecka powinniście mieć na koncie z powrotem 50 000 EUR w gotówce. W ten sposób cała sytuacja powinna być już wykonalna.

[Hilfe]

Dobra sytuacja bazowa, chociaż pracując na część etatu będziecie mieli niższe dochody netto, a wyższe koszty związane z dziećmi. Nie ma sensu teraz brać kredytu. Proces przetargowy od zakupu działki do budowy może zająć 1-2 lata. Warto zapytać. Może się zdarzyć, że będziesz musiał załatwić finansowanie w banku. Co do zmiany nazwiska. Wszystko w porządku, później będzie to po prostu nazwisko panieńskie. Co do kuchni, mebli. Tutaj musicie zaoszczędzić trochę gotówki i nie będzie ona zwiększała wartości ani nie będzie uwzględniana w licytacji.

[HausbauNord]

Cześć, dziękuję za pierwsze odpowiedzi: @Herrmueller Dokładnie to także jest kluczowym punktem naszych rozważań. Bez planowania rodziny można także pomyśleć o wyższej stawce. Ogólnie planowane jest: Kobieta zmienia po ślubie na czas do klasy podatkowej 3, aby zwiększyć zasiłek rodzicielski - byłoby około 1600€ zamiast 1365€. Mężczyzna następnie po klasyfikacji 3 miałby około 3100€ => Dochód w tym czasie w zależności od wariantu 4400-4700 + zasiłek rodzicielski (co oczywiście jest bardzo uproszczone obliczenie z szybkim kalkulatorem w internecie). Po okresie urlopu rodzicielskiego kobieta miałaby zarabiać od 1000-1300€, w zależności od tego, ile naprawdę uda się osiągnąć - średnioterminowo możliwe, że więcej dzięki dodatkowym pracom pozarolniczym. Możliwe byłoby wtedy zaplanowanie dochodu na poziomie co najmniej 4300€ wraz z zasiłkiem rodzin ym - dalsze podwyżki wynagrodzenia obok taryfowych %, które rekompensują inflację, są przewidywalne, ale raczej skierowane na nadpłatę rat lub przyjemniejsze życie. Obecne 4500€ lub wszystkie wartości to miesięczne wynagrodzenia, więc 13. wynagrodzenie wynosi około dodatkowej wartości. Myślę, że rata w wysokości 5% byłaby więc możliwa do zrealizowania, zwłaszcza w pierwszych latach, gdy dzieci jeszcze nie są tak drogie, ale opcja zmiany spłaty mogłaby tu mieć nadzieję na złapanie doświadczenia nieobecnego w zakresie kosztów i jakości życia. R eszta długu jest wprawdzie jeszcze dosyć wysoka, ale wciąż możliwa do udźwignięcia przy ponad 20 latach do emerytury, ale myśl, że spłaca się długi w ostatnich 10 latach przed emeryturą, z pewnością jest przyjemniejsza - tym bardziej, że wkrótce trzeba będzie bardziej uwzględnić także konserwację. Wszystko to oczywiście silnie zależy od poziomu oprocentowania, które można osiągnąć. @Pomoc Dziękuję za wskazówki. Ogólnie takie procedury trwają oczywiście dosyć długo. Sam deweloper, który został zlecony przez gminę, zawsze jest bardzo optymistycznie nastawiony i sądzi, że plan zagospodarowania przestrzennego da się przeprowadzić w pół roku i można rozpocząć realizację - dzięki temu budowa rozpoczęłaby się na początku przyszłego roku. Realistycznie patrząc, dodałbym do tego przynajmniej pół roku. Marketing ma być prowadzony przez dewelopera bez konieczności finansowania przez bank XY, co również bywa czasami (VR lub Sparkasse). Pomysłem za tym zapytaniem do Sparkasse o ramy finansowe jest zatłoczony rynek nieruchomości. Mogę sobie wyobrazić, że deweloper nie miałby nic przeciwko, gdybym powiedział, że chcę działkę xy (rezerwacja miałaby być możliwa od razu) - tutaj potwierdzenie banku, że kwota jest dla nas realistyczna i możemy postawić na działce więcej niż jeden kontener. Słyszałem o tej możliwości potwierdzenia ram finansowych. Jeśli w jakiś sposób przekaza nie to do Sparkasse, lepiej niech tak zostanie - musiałyby zdarzyć się cuda, żebyśmy po pewnym rodzaju rozmowie perspektywicznej z nimi zdecydowali się na konkretną finansowanie

[volltilger]

Cześć HausbauNord, ten plan powinien dać się zrealizować, koniecznie skorzystajcie z profesjonalnej pomocy przy planowaniu urlopu rodzicielskiego, aby wyciągnąć z niego maksimum, ponieważ czyha wiele pułapek, państwo daje i zabiera.

[Schmiddies]

Znajdowanie pomysłu ze zmianą na 3 dla kobiety wcześniej i odwrócenie później, ponieważ zasiłek rodzinny nie podlega opodatkowaniu, jest dość sprytne, zapamiętam sobie

[volltilger]

Tak, jednak Elterngeld podlega tzw. progresji podatkowej, co może się odbić na podatku, o to mi chodziło mówiąc o pułapkach, więc już na kursie przygotowawczym do porodu polecanym przez położną można pozyskać cenne wskazówki, więc dobrze uważaj.

[volltilger]

Zmiana nazwiska po ślubie u nas również nie stanowiła problemu, wysłaliśmy kopię aktu ślubu do banku, musieliśmy następnie złożyć nowe podpisy na wspólnym koncie, wszystko bezpłatnie, żadnej wizyty u notariusza ani żadnych dodatkowych formalności.

[Hilfe]

Tak, zasiłek rodzicielski podlega jednak klauzuli progresji podatkowej, co może się odbić na podatkach, to miałem na myśli mówiąc o pułapkach, dlatego na kursie przygotowawczym do porodu położna udziela wskazówek i tricków, dobrze jest jej uważnie słuchać.

Och, teraz położna udziela porad podatkowych. To tak, jakby nasz czarny charakter odrzucał finansowanie przez harakiri w ogóle do progresji. Tak, dokładnie, jest brany pod uwagę, ale jeśli mężczyzna z dochodem podatkowym w skali 5 w dalszym ciągu nie jest obciążony podczas rozliczania podatków.

[2utopus]

Przy progresji podatkowej należy liczyć się z tym, że po złożeniu zeznania podatkowego niekoniecznie otrzyma się zwrot pieniędzy, a być może trzeba będzie zapłacić dodatkowo. Jak zawsze, ważne jest aby nie wydawać wszystkich pieniędzy - lepiej zaoszczędzić niewielką kwotę - wtedy będzie mniej problemów w przyszłości. (Stowarzyszenie pomocy podatkowej/doradca podatkowy mogą oczywiście pomóc w tej kwestii.)

[volltilger]

Oh, to było ironiczne i nie zostało odpowiednio oznaczone... kiedyś przyszedł do nas na spotkanie rodziców taki agent ubezpieczeniowy, złapał panią i szybko zniknął. Radziłem skorzystać z usług profesjonalisty, są różne możliwości rekompensaty, wtedy dobrowolnie płaciliśmy składki do funduszu emerytalnego, doradztwo prowadził niezależny specjalista na zasadzie wynagrodzenia prowizyjnego, nic nie ma za darmo... Po prostu nie mam ochoty się tym zajmować, wtedy to kosztowało mniej niż 300€, mam w głowie kwotę 225€, było w porządku i działało do tej pory.

[Schmiddies]

Przepraszam za offtopic. Oczywiście, pewnie i tak nie zrobilibyśmy tego bez skonsultowania się z doradcą podatkowym. Ale jeśli dopiero na kursie przygotowawczym do porodu z położną pomyślimy o tym, to nie będzie za późno, czyż nie? Mój pomysł polegał na tym, aby kobieta pracowała na etacie 3 przez cały rok lub dłużej, aż do momentu przejścia na urlop macierzyński, co pozwoliłoby jej uzyskać wyższe wynagrodzenie netto, które stanowiłoby podstawę do obliczenia zasiłku rodzicielskiego. Gdy zacznie pobierać zasiłek rodzicielski, zmiana etatu na 3, i równocześnie ja również zmieniam etat na 3. Czy teoretycznie w ogóle jest to możliwe?

[volltilger]

W przypadku progresji podatkowej trzeba liczyć się z tym, że po złożeniu zeznania podatkowego niekoniecznie otrzyma się zwrot pieniędzy, a może się nawet zdarzyć, że trzeba będzie dopłacić. Jak zawsze, ważne jest: nie wydawać całych pieniędzy - lepiej zebrać niewielką rezerwę - wtedy później będzie mniej problemów. (Stowarzyszenia pomocy podatkowej/doradcy podatkowi mogą tutaj oczywiście pomóc.)

Dokładnie tak właśnie jest. A jeśli nie przewiduje się wydatków, można elastycznie zareagować. Jeśli ktoś polega na zasiłku rodzicielskim, powinien to wziąć pod uwagę, ma to znaczenie.

[Schmiddies]

Zarówno zależne, jak i niezależne, nie trzeba niczego rozdawać

[BenniG]

Musicie być absolutnie ostrożni przy wielokrotnych zmianach klasy podatkowej. Tutaj jest super nowy wyrok https://www.haufe.de/sozialwesen/sgb...38_487826.html Przed okresem macierzyńskim były 6 miesięcy w klasie 1, potem ślub i 2 miesiące w klasie 4, a następnie zmiana do klasy 3 (6-1 / 2-4 / 4-3). Gdyby natychmiast zmieniła po ślubie (6-1 / 6-3), każdego miesiąca dostawałaby kilkaset złotych więcej. Gdyby poszła na urlop macierzyński później, tak aby grudzień nadal był brany pod uwagę (5-1 / 2-4 / 5-3), również decydująca byłaby klasa 3 i kilkaset złotych więcej. PS: Konwersja wynagrodzenia brutto ma również negatywny wpływ na zasiłek rodzinny, ponieważ zmniejsza dochód podlegający opodatkowaniu. Tak działa nasze państwo - chce, aby ludzie oszczędzali prywatnie i mieli dzieci - ale karze pewną formę oszczędzania na zasiłku rodzinnym.

[HausbauNord]

Chociaż temat trochę odbiegł od głównego, nie uważam tego za problem. W końcu temat ten może przynieść pieniądze, jeśli spełni się odpowiednie warunki - w naszej rodzinie posiadamy wiedzę i doświadczenie, ale może warto skonsultować się z fachowcem. Jeśli chodzi o finansowanie, należałoby rozważyć najgorszy scenariusz - być może poprzez opcję zmiany harmonogramu spłaty. Czy moje wyliczenia dotyczące zaciągnięcia pożyczki hipotecznej są w miarę trafne? (Z pewnością będą zmiany w kwotach) Czy można w ogólny sposób wprowadzić konfigurację do kalkulacji na biallo, czy też stopy procentowe są zbyt dalekie od rzeczywistości? Chodzi mi o określenie wpływu okresu obowiązywania oprocentowania na umowę oraz sensowność ewentualnej pożyczki IB SH. Stworzyłem dla tego celu kalkulator kredytowy w Excelu - oczywiście są to przybliżone wartości i tendencje. Jeśli szukam online danych na poziomie 2%, a rzeczywistość to 1,5%, to zmienia to wiele rzeczy. Oczywiście to nie zastąpi dla nas konsultacji z doradcą. Zanim do tego dojdziemy, minie pewnie jeszcze ponad pół roku, a może też już za kilka tygodni.

[Schmiddies]

Na jaki okres chcecie związać Wasze oprocentowanie w przybliżeniu? Obecnie mamy około 400€ mniej netto. Poziom obciążenia hipoteczny jest podobny, w zależności od obliczeń, 60%, ale raczej 80%. Nasza kwota kredytu wynosi 360k i otrzymujemy oprocentowanie dla dużej kwoty kredytu w wysokości 310k z oprocentowaniem odsetek 1,68% rocznie, efektywnie 1,68% przy spłacie 2,5% oraz dodatkowo KfW w wysokości 50k z oprocentowaniem 1,0% (jednak otrzymujemy 1,0% tylko jeśli zdecydujemy się dodatkowo na oszczędności w ramach budowy mieszkania). Z małym oszczędnościowym planem miesięczne obciążenie wyniosłoby około 1450€. Przy 15-letnim okresie powiązania oprocentowania ta sama transakcja miałaby oprocentowanie odsetek w wysokości 1,48%

[HausbauNord]

Takie doświadczenia są zawsze świetne do porównywania. Generalnie to kobieta w domu (lub raczej w mieszkaniu) zawsze stawia na bezpieczeństwo, dlatego dąży ona do długiego okresu kredytowania na stałych warunkach. Z mojego punktu widzenia jako osoby trochę bardziej zaznajomionej z tematem, widzę faktycznie 2 scenariusze: Optymalnym życzeniem byłoby 25 lat - czy ostatecznie wyniesie 20, 25 czy 30 lat, zależy na pewno od tego, jakie będą zmiany w stopach procentowych w momencie składania wniosku. Przy ogólnym obliczeniu z oprocentowaniem na poziomie 1,6% przy kwocie 380 tys. € i początkowej spłacie kapitału w wysokości 3,2% (rata 1520€) jestem bardzo blisko pełnej spłaty kapitału (łącznie odsetki nieco ponad 80 tys. €... nie warto nawet o tym myśleć...). Nawet przy oprocentowaniu 1,7% i dostosowaniu raty do ok. 1300€, po 25 latach pozostałoby do spłaty 85 tys. € bez ewentualnych dodatkowych spłat. Wydaje się to całkiem możliwe, prowadząc spłatę aż do emerytury lub wcześniej. Alternatywą dla mnie jest skorzystanie z IB SH Immo Efficiency House na kwotę 100 tys. € z oprocentowaniem 1,7% jako pożyczka subordynowana i w ten sposób kredyt hipoteczny na kwotę 280 tys. €, a także kredyty ustawione na 15 lat, aby zbiec końcowi. Obliczone przy 1,2% dla dużej pożyczki: Po 15 latach pozostałoby do spłaty około 175 tys. € przy zapłaconych odsetkach w wysokości 56 tys. €. Przy stałych stopach procentowych można to przedstawić jako kredyt spłacany w całości w 10 lat z bardzo niskim obciążeniem odsetkami. W przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych przegralibyśmy zakład - u mnie już przy 2%. Doradca na pewno potrafiłby stworzyć coś pięknego z tego, ale przypuszczam, że ostatecznie wybór padnie raczej na okres kredytowania na stałych warunkach przez ok. 25 lat - być może istnieje też dobre rozwiązanie polegające na zachowaniu oprocentowania dużej pożyczki na 25 lat i dobrze zabezpieczeniu pozostałych ok. 55 tys. € pożyczki IB SH lub mieć nadzieję, że oferta przedłużenia IB SH nie będzie zła. Oczywiście można w tym kontekście wspomnieć o dziedziczeniu, dzięki czemu może się okazać, że nie trzeba martwić się tak bardzo jak inni, ale szczerze mówiąc, nieco to dla mnie makabryczne.