Capital Investment 4

[Simon-L]

Cześć,
krótko o mnie, nazywam się Simon, mam 29 lat i chciałbym kupić mieszkanie na własność.
Mam stałą umowę w koncernie motoryzacyjnym. Moje wynagrodzenie wynosi około 2700€ netto plus dodatki za zmiany.
Podstawowa pensja powinna w ciągu najbliższych 3 lat wzrosnąć do około 3000€ netto plus dodatki. Obecnie mam około 14 pensji rocznie, dzięki T-Zugowi.

Mam oszczędności własne w wysokości 75 000€.
Interesuje mnie mieszkanie nowobudowane za 278 000€ + 16 500€ garaż, bez prowizji dla pośrednika. Może udałoby się uzgodnić cenę na 290 000€.
W związku z tym szacuję, że kwota wyniesie około 310 000€ po odjęciu oszczędności własnych, które za 6 tygodni mogą wynieść 80 000€.

Jest to trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 83m².
Region Rastatt, Karlsruhe, Baden-Baden. Dokładniej 76470.

Trochę poczytałem i wydaje mi się, że zasada całkowitego spłacania kredytu jest całkiem fajna.
Mam stałe dochody, które nie zmniejszą się, obecnie warunki odsetkowe są dość korzystne.
Dla mnie oznacza to, że dzięki refinansowaniu nie powinienem mieć dużych możliwości oszczędności, ale za to zapewniona jest pewność.
Dodatekowo, rata będzie miała mniej wartości ze względu na inflację.^^

Miałem na oku miesięczną ratę w wysokości 750€ + opłata za zarządzanie nieruchomością w wysokości około 200€. Byłoby miło, gdyby mieszkanie mogło zostać spłacone w ciągu 25 lat z takimi danymi.
Jednak szczerze mówiąc, nie mam pojęcia, czy to, co sobie wyobraziłem, nadal byłoby racjonalne, czy raczej stanowiłoby ryzykowną przedsięwzięcie.

Tak naprawdę uważam, że to zbyt dużo pieniędzy za mieszkanie, ale obawiam się, że w mojej okolicy w ciągu następnych 10 lat ceny nie będą zbyt przystępne. -(
Zbliża się dla mnie krótki urlop, po którym chcę usiąść z doradcą finansowym, ale chciałem już teraz pozyskać kilka opinii w forum.
Dlatego bardzo bym się cieszył z kilku wskazówek.

Pozdrowienia

[2tneub]

Kiedy tylko wyciągniesz kalkulator, odjęcie 80 tys. € od 310 tys. € i podzielenie tego przez 25 lat i 12 miesięcy pokazuje, że nawet przy stopie oprocentowania wynoszącej 0%, nie jest możliwe osiągnięcie pożądanej raty. Będziesz więc musiał jeszcze poczekać na ujemne oprocentowanie.

Teraz na poważnie. Jeśli jesteś singlem, to ogólnie jest to możliwe, ale z taką ratą i bez Soti na pewno nie w ciągu 25 lat.

[Simon-L]

Ojej, dodatkową informacją, którą powinienem był podać, jest to, że dodatkowo wpłaciłbym co najmniej 2000€ rocznie. Obecnie np. moje miesięczne wydatki nie schodzą poniżej 3500. Dlatego łatwo jest coś jeszcze odłożyć. Ale nie chcę, aby finansowanie zależało od tego. Poza tym są jeszcze dodatkowe płatności, udziały w zyskach itp.

[BenniG]

Cześć Simonie,
najpierw serdecznie witamy Cię tutaj na forum. Z reguły spłata całościowa i dodatkowe spłaty się wzajemnie wykluczają.

Aby spłacić kredyt całościowy w wysokości 230 000 € w ciągu 25 lat, musiałbyś płacić miesięcznie ratę w wysokości od 950 do 1 000 €.
Twoja obecna sytuacja zdecydowanie jest bardzo dobra - zarówno Twoje dochody, jak i wkład własny są powyżej przeciętnej dla 29-latka.

Jako 29-latek, zastanowiłbym się jednak, czy warto wiązać sobie konie pod tak wysoką cenę, jaką jest ponad 300 000 € za mieszkanie. Z zakupem tracisz około 30 000 €.
Jakie są Twoje plany rodzicielskie?
Oczywiście mieszkanie teraz jest idealne, ale jeśli na przykład w ciągu najbliższych 5 lat planowane są narodziny dwójki dzieci, to może 83 m² będą trochę ciasne.
Ile obecnie płacisz czynszu?
Jakie czynsz mogłbyś otrzymać za to mieszkanie?

Jeśli podzielisz się więcej informacji o sobie i potencjale mieszkania, będziemy mogli lepiej ocenić, jak ryzykowne, sensowne lub nonsensowne jest Twoje zamierzenie.

Pozdrowienia

[Simon-L]

Najpierw dziękuję za opinię.
Spróbuję opisać moją obecną sytuację.
Obecnie mieszkam w mieszkaniu rodziców za 400€, co oczywiście jest ceną przyjacielską, ale za to mam dojazd około 50km w jedną stronę.

Szczerze mówiąc, nie planujemy jeszcze rodziny, a jeśli nawet, to maksymalnie jedno dziecko, więcej nigdy nie chciałem mieć. Ale mając świadomość, że nigdy nie wiadomo, co się stanie, chcę wybrać taką ratę, którą mogę pokryć ewentualnymi dochodami z najmu.

Ceny porównywalnych mieszkań wynoszą około 850€ czynszu, przynajmniej według moich badań. To jest jednak trudne do oceny.
Konkretnie, mieszkanie znajduje się w nowej dzielnicy Ötigheim.
Wokół są tylko domy jednorodzinne - bądź zostaną tam zbudowane - około 5km od Rastatt i 15km od Karlsruhe.
W Karlsruhe ceny są w zupełnie innej klasie, za tę samą cenę można dostać maksymalnie 60m² i 2 pokoje. W Rastatt są na podobnym poziomie lub nieco droższe.

Moją myślą było, że mieszkanie powinno wystarczyć nawet z jednym dzieckiem, które mogłoby kiedyś przyjść. Przede wszystkim jest to miejsce, gdzie wszystko jest - szkoły, połączenia S-Bahn do Karlsruhe, wszystkie sklepy.
Jeśli pojawi się więcej dzieci i możliwy Dom, mieszkanie zostanie wynajęte.
Wówczas kobieta musiałaby jednak pracować, w przeciwnym razie byłoby to trudne do udźwignięcia w tym regionie. Chyba że byłoby to coś wymagającego ekstremalnego remontu lub gdzieś w najbardziej odległym zakątku.^^
Moim zmartwieniem jest, że cena nieruchomości będzie rosła, jeśli jeszcze poczekam, a wtedy oszczędności znikną.

Mam nadzieję, że to wystarczy jako wgląd, chętnie odpowiem na dalsze pytania.

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Cześć Simon-L,

przy cenie zakupu 278 000 euro koszty poboczne wyniosą około 18 000 euro. Jeśli doliczę do tego garaż, koszty całkowite wyniosą około 313 000 euro. Po uwzględnieniu wkładu własnego w wysokości 75 000 euro, potrzebne będzie finansowanie w kwocie około 237 000 euro.

Ogólnie rzecz biorąc, zachęcam Cię do zrealizowania takiego planu przy tych warunkach.

[Simon-L]

Aktualnie skłaniam się ku podjęciu tego wyzwania.

Przede wszystkim mieszkanie będzie gotowe dopiero pod koniec 2020 roku. Mój harmonogram spłat byłby wprawdzie wymagalny od teraz, ale moi rodzice zrzekliby się czynszu od tego momentu, dzięki czemu nadal mógłbym oszczędzać miesięcznie do momentu przeprowadzki prawie 1000 € (ewentualnie trochę więcej, ponieważ poza kosztami podróży praktycznie nie mam stałych wydatków.) i następnie przeznaczyć je na dodatkową spłatę. Nadal miałbym dla siebie całkiem przyzwoite 1500 €.

Podstawowo, dla mnie nie stanowiłoby problemu sfinansowanie mieszkania na 30 lat. W ramach kredytu na pełną spłatę. Dzięki temu na pewno miałbym zapewnione, że ewentualny czynsz pokryje raty, albo jak radzilibyście Państwo postąpić?

W miarę dokładnie obliczyłem sobie moje dane finansowe:

Kredyt ratalny
Stopa nominalna/efektywna* 1,05% / 1,08%
Kwota kredytu 180 000 €
Miesięczna rata 607,50 €

Stopa spłaty 3,00%
Okres zabezpieczenia odsetkami 15 lat
Saldo zadłużenia na koniec okresu zabezpieczenia odsetkami 92 314,21 €
Szacowany okres spłaty (mniej więcej) 29 lat
Opłata za udostępnienie środków 2 miesiące bezpłatnie, od 3. miesiąca 3% rocznie

Kredyt KfW
Stopa nominalna/efektywna* 0,85% / 0,88%
Kwota kredytu 50 000 €
Okres zabezpieczenia odsetkami 10 lat
Miesięczna rata 191,98 € / 35,42 €***

W okresie spłaty stopa spłaty 3,758%
Roczne okresy karencji 1 rok
Opłata za udostępnienie środków 4 miesiące bezpłatnie, od 5. miesiąca 1,800% rocznie
Saldo zadłużenia na koniec okresu zabezpieczenia odsetkami 32 434,00 €
Całkowity okres spłaty 25 lat

= Stopa mieszana**: 1,01% / 1,04%, Twoja miesięczna płatność: 799,48 €

Martwiłbym się nieco krótkim okresem zabezpieczenia odsetkami. I czy to rzeczywiście zostałoby zaakceptowane...

Pozdrawiam

[OneOfMany]

Cześć,

to, co mnie zastanowiło, to fakt, że powierzchnia mieszkalna wynosząca 83 m kw. jest moim zdaniem zbyt duża dla jednej osoby. Dla rodziny z dziećmi natomiast moim zdaniem jest zbyt mała.

Nikt nie wie, co przyniesie przyszłość.

Jeśli zdecydujesz się na zakup własności, mógłbyś być może rozważyć mniejsze mieszkanie jako alternatywę. Dzięki temu mógłbyś kupić taniej, miałbyś prawdopodobnie niższą stopę procentową ze względu na większy udział wkładu własnego i mógłbyś szybciej spłacić kredyt hipoteczny.

Jeśli w przyszłości chciałbyś mieć dzieci z partnerką, mógłbyś sprzedać mieszkanie i wykorzystać uzyskane środki jako wkład własny do zakupu nieruchomości, która spełniłaby twoje wymagania.

[NaTwoim13]

Myślę, że wszystko ma swoje uzasadnienie, a rozważania są prowadzone w sposób jasny, ponieważ te mieszkania są budowane i są dostępne na rynku. Nie przyszłoby mi do głowy, aby kwestionować plany z powodu rozmiaru mieszkania.

[BenniG]

to, co zastanawia mnie, to fakt, że powierzchnia mieszkania wynosząca 83 m^2 jest według mnie raczej zbytecznie duża dla jednej osoby. Dla rodziny z dziećmi natomiast moim zdaniem jest raczej za mała.

Pierwszą część już tak naprawdę zasygnalizowałam. 83 m^2 to raczej coś dla starszego małżeństwa.
Prawdopodobnie budynek mieszkalny ma także windę, która niepotrzebnie podnosi koszty (czysta spekulacja). ;-)

Cytat od noelmaxim

Myślę, że wszystko ma swoje uzasadnienie i te rozważania są prowadzone celowo, ponieważ te mieszkania są budowane i są na rynku.

Nie przyszłoby mi do głowy, aby kwestionować planowanie ze względu na rozmiar mieszkania.

Ale wygląda na to, że dokładnie ta kwestia także martwi autora wątku.

PS: Dlatego że akurat kończy się produkcja Forda Kugi i można go zdobyć tanio, nie oznacza, że każdy kupi/wynajmie Ford Kuga.

Cytat od Simon-L

Tak naprawdę uważam, że to za dużo pieniędzy za mieszkanie, ale obawiam się, że w mojej okolicy w ciągu następnych 10 lat ceny nie spadną. :-(

Cytat od OneOfMany

Jeśli chciałbyś mieć dzieci z partnerką, możesz sprzedać mieszkanie i użyć uzyskanej kwoty jako wkład własny do zakupu nieruchomości, która odpowiada twoim wymaganiom.

Nie uważam tego za zbyt sensowne, ponieważ tracisz 20 000 € na koszty transakcji. Dodatkowo będziesz musiał zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę kredytu. Nie wiadomo też, czy można sprzedać 4-letnie mieszkanie za cenę zakupu.

[Martin79HN]

Hej, widzę to następująco. Mieszkanie o powierzchni 83 m² zapewnia pewność planowania co najmniej na kolejne 5 lat. Pierwsze dziecko za 2-3 lata, a potem jeszcze małe. Dopiero w wieku 3-4 lat będzie potrzeba więcej miejsca, gdy pojawi się drugie dziecko. Sprzedaż po 5 latach nie ma sensu! Ale wynajem może być opcją, zwłaszcza gdy dochód zmniejszy się z powodu dzieci. Dlatego nie ustalibyśmy zbyt wysokiej raty, ale pracowalibyśmy nad dodatkowymi spłatami. Wynajmować przez 5 lat i samemu wynajmować! A za 10 lat kupić większe mieszkanie lub Dom, a mieszkanie wynająć dalej lub sprzedać. Pozdrowienia, Martin

[Martin79HN]

Dodatek: Znalazłem obiekt i moje osobiste zdanie. Osiedle 1 Wejście 2 domy połączone ze sobą 14 mieszkań, z których mieszkanie na parterze (83 mkw), gdzie każdy może na ciebiespatrzeć, i brak prywatności. Parter może być lepszy z dziećmi, ale moim zdaniem zbyt drogi. (ale zostanie opłacony)

[tomy778]

@Benny czy kiedykolwiek miałeś do czynienia z budową od podstaw? O, masz już stary Dom i płacisz fortunę za opłaty domowe.

Ponieważ mam wiele nowych budynków, mogę powiedzieć, że koszty dodatkowe nie są tak wysokie. Tak, jest winda, ale domy są dobrze izolowane, społeczność zaczyna oszczędzać i gromadzić rezerwy itd... Zazwyczaj są one tańsze w utrzymaniu niż budynki z lat 60-90 ze względu na efektywność energetyczną.

Na twoim miejscu użyłbym jak najmniej własnych środków, czyli opłat dodatkowych i maksymalnie 10% ceny zakupu, w zależności od oprocentowania.
Kto wie, może za 10 lat będziesz mieć dzieci? Będziesz się wówczas martwił...

Zaletą mniejszej ilości własnych środków jest późniejsze odliczanie odsetek przy wynajmie oraz możliwość inwestycji reszty środków w coś nowego. Samą nieruchomość raczej nie sprzedałbym, a wynająłbym, jeśli ma się na to ochotę...
Pod względem dochodów i wszystkiego inne pasuje dobrze i w razie potrzeby możesz dodać 5-10% dodatkowych spłat do umowy i pracować z nimi. Uważam, że 3% spłaty to dobry pomysł.
Jednakże, uważam, że to nie jest dobra oferta, ze względu na krótki okres bezpłatnego przechowalnictwa.

Musisz zdecydować. Znasz okolicę, reszta tutaj w wątku, włączając mnie, na pewno nie. Znasz swoje preferencje, co do wielkości, standardu, itp... Reszta, włączając mnie, nie. Każdy będzie miał inne zdanie na temat ilości metrów kwadratowych, jakie potrzebujesz, jakiego auta, jakich wakacji itd... Nie pozwól, by ktoś tu zniechęcił cię do tego. Problemem tutaj jest to, że ludzie albo nie mają nieruchomości, albo mają coś starego i małego, i uważają że wszystko inne jest za duże lub za drogie, tylko dlatego, że nie pasuje im to...

[NaTwoim13]

@tomy778

W odniesieniu do tego, gdzie i w jaki sposób możemy indywidualnie pomóc, nie ma zbyt wiele do dodania!

[BenniG]

Dodatek:

Znalazłem obiekt i moja osobista opinia
Osiedle 1 Wejście 2 domy połączone ze sobą 14 mieszkań
w tym mieszkanie na parterze (83 m2) tam każdy może zaglądać na taras i mało prywatności.

Parter jest lepszy z dziećmi, ale moim zdaniem
zbyt drogi. (ale będzie opłacone)

Wszystkie mieszkania są dostępne z wejścia głównego za pomocą windy bez barier.

Na zdjęciu nie widać, że można przejść z trzeciego piętra jednego budynku na trzecie piętro drugiego budynku.
Czyli płacisz 1/7 za windę (konserwacja, przeglądy techniczne, prąd, naprawy), nawet jeśli korzystasz z niej tylko, żeby dostać się do parkingu podziemnego (i czy naprawdę chcesz czekać na windę na jedno piętro?).

Gdy wchodzisz do mieszkania, od razu stoisz w salonie, twoi goście zawsze muszą iść do twojej łazienki.
Poza tym nie ma wanny, co z pewnością byłoby korzystne dla relacji rodzic-dziecko.

Oczywiście, ostatecznie musisz wiedzieć, czego chcesz. Na pewno możesz sobie na to teraz pozwolić.

Ostatecznie musisz wiedzieć,