Capital Investment 4

[SUPRIMAR]

Dobry wieczór,

właśnie odkryłem to forum i mam nadzieję, że moje pytanie jest tutaj odpowiednie.

Około dwóch tygodni temu, my z żoną dostaliśmy niespodziewaną możliwość zakupu nieruchomości. [url]Dom[/url] jest obecnie zamieszkany i w dużej mierze gotowy do zamieszkania.

Właściciel domu żąda 125 tys. €. Na remont przewidziano 10 tys. €. Sprzedaż odbywa się prywatnie.

Otrzymaliśmy trzy oferty od banku. Między innymi pożyczkę KfW + pożyczkę banku oraz [url]refinansowanie[/url] pozostałej kwoty poprzez nową umowę na budowę, a także ofertę dotyczącą pożyczki terminowej.

Istnieje również opcja finansowania całej kwoty z oprocentowaniem stałym na 15 lat. Po tym czasie pozostałby dług w wysokości nieco poniżej 48 tys. €. Oprocentowanie efektywne 2%; spłata w wysokości 3,82%. ; Koszty dodatkowe pokryte byłyby z kapitału własnego. Dodatkowe spłaty byłyby możliwe, a obecnie istnieje umowa na oszczędności budowlane (jeszcze w fazie oszczędzania, około 5000 €).

Realistyczne są roczne dodatkowe spłaty w wysokości około 1000 €, co zmniejszyłoby dług do 33 tys. €.

W ten sposób rata miesięczna byłaby stała i planowana, a nie byłoby konieczności spłacania 2 pożyczek czy wpłacania wkładu na oszczędności budowlane? Czy oprocentowanie efektywne mieści się w normalnych ramach? Miesięczna rata [url]kredytu[/url] wynosi wraz z miesięcznymi kosztami dodatkowymi (prąd, zaliczka na ogrzewanie, woda itp.) i ubezpieczeniami na [url]Dom[/url] niemal 29% miesięcznych dochodów.

Dziękuję z góry.

Pozdrowienia

[Banker_mit_Herz]

Cześć wieczorem!

Przy sumie finansowania 125 tys. € 2% jest całkowicie w normie.

W zależności od tego, jaki krajowy fundusz rozwoju (KfW) jest tu aktywowany, mamy (przypuszczalnie) zapotrzebowanie finansowe poniżej 100 tys. €.
Oznacza to, że marża banku jest tutaj bardzo niska z powodu niskiej kwoty. Ponadto, ze względu na dodatkowe formalności związane z KfW, żaden doradca nie zgodzi się na obniżenie o kolejne 0,01 lub 0,02 procenta.

Ogólnie obliczenia przeprowadza się na podstawie różnych czynników:
- Jak już wspomniano, kwota kredytu ma znaczenie (im niższa, tym wyższe odsetki)
- Drugim czynnikiem jest wskaźnik kapitału własnego: Bank zawsze stosuje zniżkę zabezpieczeń na poziomie 40%. Oznacza to, że jeśli 125 tys. € może być zabezpieczone jako hipoteka,
bank uwzględnia 75 tys. € jako zabezpieczone i 50 tys. € jako niezabezpieczone. Jeśli dodatkowo pojawi się kolejna hipoteka na kwotę 83 333 € (100% gdy 50 tys. = 60%), bank
ma zabezpieczenie w 100%, a odsetki znacznie spadają. Oznacza to, że im większe zabezpieczenie, tym niższe odsetki (zabezpieczenie ryzyka).
- Im dłuższy okres oprocentowania, tym drożej (ale w obecnej fazie oprocentowania absolutnie rozsądne jest wybranie 15 lat!)
- Z tego, co zrozumiałem, cena domu wynosi 125 tys. €, a chcecie dostać 135 tys. € od banku (na dodatkową modernizację), prawda? W rezultacie jest to finansowanie ponad 100%
i tym samym znowu trochę droższe.

W zależności od warunków, jakie daje Ci Twoja bank zawierająca umowę kredytową, nawet zrezygnoważbym z pożyczki KfW. W razie potrzeby są one dość nieelastyczne...
pożyczka ratalna jest opłacalna jedynie wtedy, gdy po zakończeniu okresu oprocentowania możecie otrzymać np. ubezpieczenie na życie, które pokrywa pełne saldo zadłużenia. W przeciwnym razie jedynie pomagacie bankowi, płacąc pełne odsetki...
Spłata resztkowego salda za pomocą umowy oszczędnościowej na budowę (BSV) jest najlepszym rozwiązaniem. W ciągu 15 lat nasza stopa oprocentowania może wyglądać zupełnie inaczej, a dzięki BSV zabezpieczacie obecne odsetki i macie pewną pewność planowania.

Mała wskazówka ode mnie:
Obecnie macie ratę w wysokości 654,75 € miesięcznie, prawda? Jeśli zdecydujecie się zwiększyć spłatę z 3,82% do 4,02%, dostaniecie od większości banków lepszy zakres oprocentowania.
Wtedy rata wzrośnie o 22,50 € do 677,25 € miesięcznie, ale w najlepszym przypadku możecie zaoszczędzić 0,1% odsetek (co odpowiada 11,25 € miesięcznie)

[Alex [CryptoMod]]

Dzień dobry Suprimar,

mam jeszcze krótkie pytanie:
Ile macie lat i czy macie dzieci?
Jakie są wasze dochody netto?


Jeśli już macie BSV, to pytanie brzmi: na jaką kwotę jest on podpisany i kiedy dojdzie do przypisywalności? -> Jakie odsetki ([url]kredyt[/url]/depozyt) są w tym przypadku obowiązujące?

Czy nie byłoby sensowniejsze wybrać krótki okres kredytowania i w miarę możliwości skorzystać z istniejącego BSV do refinansowania?

[SUPRIMAR]

Cześć,

dziękuję za szybkie odpowiedzi, w szczególności dla Banker_mit_Herz za wskazówkę dotyczącą raty spłaty

@Herrmueller
Moja żona ma 28 lat, ja mam 30 lat. Na razie nie mamy dzieci. Moja pensja netto wynosi około 1900 €, żona zarabia prawie 1400 € i dodatkowo pracuje na pół etatu (około 340 €). Razem wychodzi nam około 3650 € / miesiąc.

Właśnie zauważyłem, że na koncie oszczędności na cele mieszkaniowe zostało wpłacone tylko około 1500 €. Moja pamięć mnie sporo zawiodła. Kwota oszczędności mieszkaniowych wynosi 15 000 €. Oprocentowanie wynosi 0,05%. Umowa została podpisana w 2016 roku. Aktualnie służy ona do wpłacania składek akcji oszczędnościowych (40€).

Moim ulubionym rozwiązaniem do tej pory byłoby sfinansowanie całej kwoty poprzez pożyczkę i minimalizowanie pozostałego długu poprzez dodatkowe spłaty.

Pozostałe alternatywy, z KfW i odrębną pożyczką oraz pożyczka bullet wydają mi się jako laikowi dość niejasne. W ten sposób miałbym zawsze kontrolę nad ratą i pozostałą kwotą do spłacenia.

doradca bankowy mógłby być w stanie zaoferować mi zakup oprocentowania na 20 lat. To musiałoby zostać omówione na następnym spotkaniu.

Pozdrawiam serdecznie

[Alex [CryptoMod]]

Ok, kosztowałoby Was to miesięcznie około 630 EUR raty i szacunkowo 500 EUR kosztów dodatkowych (w tym fundusz remontowy), prawda? Razem to 1.130 EUR stałych wydatków. Z obecnych dochodów pozostałoby Wam 2.500 EUR. Jeśli konsekwentnie oszczędzalibyście (1.000 EUR/miesiąc?), w ciągu 4-5 lat powinniście móc mieć kwotę pozostałego zadłużenia na koncie terminowym. W ten sposób nawet trudne czasy, np. gdy przyjdzie potomstwo i tymczasowo zniknie część dochodu, nie będą problemem. Uważam, że [url]ubezpieczenie[/url] kwoty 48 tys. EUR w ramach BSV jest zbędne, zbyt kosztowne, a pozostałe 48 tys. zadłużenia nie stanowią prawdziwego problemu. Być może można by podnosić obecną kwotę oszczędnościową i wybrać okres związania na 5 lat, aby później można było włączyć BSV? Jakie byłyby oprocentowanie [url]kredytu[/url] BSV?

[bruno68]

"Cześć Suprimar,



przy kwocie pożyczki 135.000 € zakładam limit obciążenia 100 lub 110 %



Tylko przy 100 % Bilans 135.000 €



= 23 lata 4 miesiące przy 607,50 € miesięcznie

= 28 lat 3 miesiące przy 540,00 € miesięcznie



Jeśli uwzględnimy możliwość korzyści z Riester, obciążenie zmniejszy się o 350 € plus oszczędności VL Bausparen możliwe dodatkowe premie 40 plus 43 = 83 € razy 2 osoby, co daje 163 €, korzyści podatkowe nie są brane pod uwagę!



Co byłoby możliwe to obniżenie limitu obciążenia zamiast 100 % do tylko 60 %!



Na pierwszym miejscu do 60 % około 70.000 € [url]pożyczka[/url] Stała 10 lat 8 % roroczo spłacana 525 € miesięcznie Pozostały dług 12.200 €, pozostały dług zostaje spłacony po przydzieleniu BSV 15.000 €

Na drugim miejscu Riester nr 1 Mąż z 40.000 / 40 % Oszczędności 16.000 przez 120 miesięcy = 140 € miesięcznie , pomniejszone o 175 € rocznie

Na trzecim miejscu Riester nr 2 Żona z 30.000 / 40 % Oszczędności 12.000 przez 120 miesięcy = 110 € miesięcznie , pomniejszone o 175 € rocznie

BSV z 15.000 € 40 % Oszczędności 6.000 € przez 120 miesięcy =........................................ 50 € spłaca pożyczkę w ciągu 10 lat pomniejszone o możliwe 163 € rocznie



Na pierwszym miejscu do 60 % około 70.000 € [url]pożyczka[/url] Stała 15 lat 5 % roroczo spłacana 380 € miesięcznie Pozostały dług 12.200 €, pozostały dług zostaje spłacony po przydzieleniu BSV 15.000 €

Na drugim miejscu Riester nr 1 Mąż z 40.000 / 40 % Oszczędności 16.000 przez 180 miesięcy = 90 € miesięcznie

Na trzecim miejscu Riester nr 2 Żona z 30.000 / 40 % Oszczędności 12.000 przez 180 miesięcy = 80 € miesięcznie

BSV z 15.000 € 40 % Oszczędności 6.000 € przez 180 miesięcy =.......................................35 € spłaca pożyczkę w ciągu 15 lat pomniejszone o możliwe 163 € rocznie



Brakujące zobowiązania obejmują [url]ubezpieczenie[/url] od szkód wyrządzonych na nieruchomości, [url]ubezpieczenie[/url] budynku, ochronę na wypadek śmierci!



bruno68"