Capital Investment 4

[Inno]

Dobry wieczór, Mam pytanie dotyczące refinansowania mojego domu wielorodzinnego. Nieruchomość składa się z czterech jednostek mieszkalnych w poszukiwanym mieście. Mój [url]kredyt[/url] wygasa w przyszłym roku z pozostałym saldem w wysokości 350 000€ i chciałbym dokonać ostatniej inwestycji w wieku 58 lat. Dlatego planuję rozbudowę nieużywanych pomieszczeń (parter + strych) i stworzenie dwóch dodatkowych jednostek mieszkalnych. Wartość rynkowa wynosi między 0,95-1 miliona, a z dwoma dodatkowymi jednostkami wzrosłaby do 1,3-1,4 miliona. Chciałbym przeprowadzić ogólną modernizację oraz sfinansować rozbudowę nowych powierzchni mieszkalnych, wszystko w ramach refinansowania w nowym kredycie. Z kredytem w wysokości około 520 000€ oraz dobrym wskaźnikiem loan-to-value (50-55%), mam nadzieję, że bank uzna to za osiągalne. Moje dochody netto to 3 700€ i otrzymuję dodatkowo 5 000€ z wynajmu. W związku z tym mam dwa pytania: 1. Czy mogę łatwo zwiększyć kwotę [url]kredytu[/url] o około 200 000€ w ramach refinansowania? 2. Czy finansowanie jest nadal możliwe w wieku 58 lub 59 lat? (Nie chcę scenariusza ze spłatą + oprocentowaniem na poziomie 6-7%) Z góry dziękuję za poradę.

[hausbauwest]

DLaczego to miałoby nie być możliwe? Dochody z najmu pokrywają miesięczne raty kredytowe wielokrotnie, dlatego Twoje aletr jest całkowicie bez znaczenia. A przy udziale 50% możesz również zmniejszyć spłatę do 1% i sprzedać nieruchomość za 10 lat, wkładając te 500 k na bok lub wydając je sobie spokojnie. Będziesz miał wtedy 68 lat i jeśli optymistycznie założysz, że Twój żywot potrwa do 90 lat, to będziesz mógł wydawać prawie 2000 [url]euro[/url] każdego miesiąca bez jakiejkolwiek odsetek. Dodatkowo, możesz odliczyć pełne 200 K i rozłożyć je na powiedzmy 4 lata, wkładając co roku 50 K do swoich dochodów i przez 4 lata praktycznie unikając opodatkowania. Ale to, że jeszcze w wieku 58 lat...

[Aipnos]

A więc szybkie odpowiedzi:

1) Tak, wszystko jest w porządku!
2) Zakładam, że za 7-8 lat, gdy przejdzie się na emeryturę, również otrzyma się dobrą emeryturę? Wtedy bank uwzględniłby przychody z wynajmu + emeryturę jako dochody i odjęłby od nich koszty utrzymania oraz ratę, ewentualnie wyższą po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania. Jeśli wszystko się zgadza, finansowanie jest bardzo dobrze wykonalne! Jeśli nie pasuje, trzeba znaleźć bank, który mimo
braku zabezpieczeń (0,00 ryzyko dla banku) zgodzi się na towarzyszenie.

Więc nie ma problemu!

PS. Czy 170 000 EUR wystarczy na rozbudowę/modernizację?
PS2. Jeśli więc bierze się 10-letni okres linczobiorczy, można spodziewać się stawki 0,xx%, więc można od razu wybrać dłuższy okres linczobiorczy. A jeśli sporo się spłaca, rata mogłaby wynosić od 2 000 do 3 000 EUR miesięcznie, więc po 10-15 latach nie zostaje zbyt wiele, dlatego 6-8% (które banki uwzględniają po zakończeniu okresu linczobiorczego) można śmiało zaniedbać....

[Inno]

Dziękuję za Wasze obszerne opinie.

Mam pewną swobodę, która pozwala mi na pewne dodatkowe wydatki. Prawdopodobnie zostaną one uwzględnione w analizie przychodów i wydatków banku. Dlatego jestem trochę ostrożny, czy uda się załatwić [url]refinansowanie[/url] połączone z podwyższeniem [url]kredytu[/url].

Dla mnie ważniejsze jest jednak określenie warunków zastawu, co sprawia mi pewne trudności.

1. Określenie wartości na podstawie wszystkich możliwych jednostek mieszkalnych, co się stanie, jeśli jedna jednostka nie otrzyma pozwolenia na budowę? Czy dochody z najmu będą uwzględnione dla wszystkich jednostek, również dla tych, które jeszcze nie istnieją?

2. Jeśli planuję zabezpieczyć kwotę 230k zamiast 170k na wypadek nadmiaru funduszy, czy mogę skorzystać z nadwyżki - skrajnie mówiąc 100k - na dowolne cele lub zainwestować jako natychmiastowy wkład na nieruchomość?

3. W przypadku darowizny dla dziecka, czy muszę przenieść [url]kredyt[/url] czy też pożyczkobiorca i właściciel mogą być różnymi osobami w księdze wieczystej?

Serdecznie Wam dziękuję.


PS: Odnośnie uwagi jednego z użytkowników: mogę być specjalistą w niektórych obszarach, ale nieruchomości nie należą do nich. Zakup nieruchomości był zwykłą, normalną decyzją jako obywatela, który nie miał większej perspektywy..

[hausbauwest]

Dziękuję za wasze szczegółowe opinie.

Mam pewną swobodę, która pozwala mi na kilka innych wydatków. Prawdopodobnie wpłyną one na bilans przychodów i wydatków banku. Dlatego jestem trochę ostrożny, czy refinansowanie + zwiększenie kredytu się uda.

Dla mnie ważniejsze jest ustalenie wartości zastawu, co sprawia mi trudność.

1. Określenie wartości na podstawie wszystkich możliwych jednostek mieszkalnych, co jeśli jedna jednostka nie uzyska pozwolenia na budowę?
Dochody z najmu zostaną obliczone dla wszystkich jednostek, również dla tych, które jeszcze nie istnieją?

2. Jeśli zaplanuję na wszelki wypadek 230k zamiast 170k i zostanie mi nadmiar środków, czy mogę wykorzystać tę kwotę - skrajnie 100k - na dowolne cele lub ulokować jako natychmiastowy kapitał inwestycyjny w nieruchomość?

3. W przypadku darowizny dla dziecka, czy muszę również przenieść kredyt czy dłużnik a właściciel mogą być różni w księdze wieczystej?

Dzięki wielkie.


PS: ze względu na uwagę użytkownika: mogę być specjalistą w jednej lub drugiej dziedzinie, ale nie dotyczy to nieruchomości. Zakup z czasów sprzed lat był zwykłą, normalną decyzją jako obywatel bez wielkiego rozeznania..

Serio....
Piszesz tutaj takie dziecinne rzeczy, że nie mam ochoty poświęcać na to mojego czasu.
Jeśli faktycznie posiadasz tę nieruchomość, to zatrudnij porządnego doradcę podatkowego i kogoś, kto ma pojęcie o inwestowaniu, i pozwól im to załatwić.
Brakuje ci wiedzy i perspektywy we wszystkich dziedzinach.

I w wieku 58 lat nie musisz już tego uczyć się.

[Aipnos]

Dziękuję za wasze wyczerpujące opinie.

Mam pewną swobodę, która pozwala mi na pewne dodatkowe wydatki. Prawdopodobnie będą one uwzględnione w rozliczeniu dochodów i wydatków banku. Dlatego podchodzę nieco ostrożnie do kwestii refinansowania + zwiększenia kwoty kredytu.

Dla mnie ważniejsze jest określenie wartości licytacyjnej, co stanowi dla mnie pewien problem.

1. Określenie wartości na podstawie wszystkich możliwych jednostek mieszkaniowych, co się stanie, jeśli jedna z jednostek nie otrzyma pozwolenia na budowę?
Dochody z najmu będą obliczane dla wszystkich jednostek, nawet dla tych, które jeszcze nie istnieją?
Brak pozwolenia na budowę = bank prawdopodobnie nie uwzględni tej powierzchni w wycenie.
Warto byłoby uzyskać pozwolenie na to później!

2. Jeśli planuję zabezpieczyć kwotę 230k zamiast 170k i pozostanie mi nadmiar gotówki, czy mogę wykorzystać tę kwotę - ekstremalnie 100k - do dowolnego celu lub zainwestować jako natychmiastowy kapitał w nieruchomość?
Jeśli komunikuję to od samego początku, nie będzie to problemem.
Część na modernizacje/przebudowy = zostanie udokumentowana. Pozostała część do pozyskania kapitału = bez dokumentów.


3. W przypadku darowizny dla dziecka, czy muszę przenieść kredyt również czy pożyczkobiorca i właściciel mogą być różnymi osobami w księdze wieczystej?
Tak, pożyczkobiorca i właściciel mogą być różnymi osobami, pozostajesz dłużnikiem wobec banku, a zabezpieczeniem pozostaje mimo to Dom, nawet jeśli ma innego właściciela.


Bardzo Wam dziękuję.


PS: odnośnie uwagi użytkownika: być może mam pewną specjalizację w niektórych obszarach, ale nieruchomości nie należą do nich. Zakup wtedy był zwykłą, normalną decyzją jako obywatel bez wizji przyszłości..

jeśli pojawią się jeszcze pytania, proszę o kontakt...