Capital Investment 4

[jimmyone]

Cześć, Chciałbym kupić mieszkanie w okolicach Düsseldorfu. Koszty powinny wynosić 300 000 € za 85 m2. Byłem w 4 bankach. Wszystkie powiedziały nie. Posiadam sporą sumę własnego kapitału. Prawie 31 000 € i zarabiam całkiem dobrze, netto 1 700 €. 3 banki uważają, że nie mogę sobie na to pozwolić i chcieliby zrobić coś przed Wukr lub Wokr, cokolwiek to jest, ale tak nie wejdzie. Czwarty bank powiedział, że jeśli odmówili 3, to nie ma sensu z nami nawet rozmawiać. Skąd to wiedzą? Co za dziwne traktowanie.

[2tneub]

Cześć,

chciałem kupić mieszkanie w okolicach Düsseldorfu.
Kosztowało to 300 000 € za 85m2.

Byłem w 4 bankach. Wszystkie odmówiły.
Przy tym mam sporo kapitału własnego. Prawie 31 000 € i zarabiam całkiem dobrze, netto 1700 €.
3 banki twierdzą, że nie stać mnie na to, a przed czymś tam Wukr lub Wokr chcieliby to zrobić, ale w takiej sytuacji nie.
4. bank powiedział, że jeśli już byłeś w 3 bankach, które cię odrzuciły, to nie ma sensu z nami rozmawiać. Skąd oni to wiedzą?

Co to ma być? Taka szykana.

Czego się spodziewałeś? Przy 300 tys. € idzie kapitał własny na koszty nabycia.
Przy oprocentowaniu 4% masz ratę w wysokości 1000 €.
Dodając do tego koszty dodatkowe i opłaty za mieszkanie, na Twoje wynagrodzenie nie pozostaje już nic do życia.

[NaTwoim13]

Cześć jimmyone,

podziel się planem odnośnie kosztów:

- cena zakupu
- podatek od nabycia nieruchomości, notariusz, pośrednik
- ewentualne koszty modernizacji i remontu

Ponadto:

1) Stan cywilny?
2) Dzieci?
3) Raty [url]kredytu[/url]?
4) Lokalizacja inwestycji?
5) 13. pensja? Dodatkowa premia urlopowa i świąteczna?
6) Wiek?

[NaTwoim13]

Czego się spodziewasz? Przy 300 tysiącach euro koszty własne znikają na opłaty dodatkowe.
Przy oprocentowaniu 4% masz ratę w wysokości 1000 euro.
Dodając do tego opłaty dodatkowe i czynsz, z Twojego wynagrodzenia nie zostaje już nic więcej na życie.

Jak składa się 4% oprocentowanie?

[jimmyone]

Cześć jimmyone,

Podziel się z nami planami dotyczącymi kosztów:

- Cena zakupu
- Podatek od nabycia nieruchomości, notariusz, pośrednik
- ewentualne koszty modernizacji i remontu

Ponadto:

1) Stan cywilny?
2) Dzieci?
3) Raty kredytowe?
4) Lokalizacja inwestycji?
5) 13. pensja? Dodatkowa premia świąteczna i urlopowe?
6) Wiek?

Cześć,

Cena zakupu: 300.000 €
Koszty dodatkowe: 26.000 €
Nowe budownictwo

1) Stan wolny
2) Brak
3) 200 €
4) Düsseldorf
5) Nie
6) 35

Pozdrowienia

[jimmyone]

Czego się spodziewasz? Przy 300 tys. €, wkład własny idzie na koszty dodatkowe.
Przy oprocentowaniu 4% masz ratę w wysokości 1000 €.
Dodatkowe koszty i opłaty za mieszkanie pozostawiają Ci niewiele pieniędzy na życie.

Dlaczego 4%? Dziś wszędzie jest przecież 1%.

[2tneub]

[cytuj=noelmaxim]
Jak składa się 4% stała opłata roczna?
[/cytuj]
Możesz też założyć 3 lub 3,5%. 4% są na pewno bardziej realistyczne niż podane przez Jimmyone 1%.

Tak na oko, związany z oprocentowaniem > 10 lat, prawdopodobnie znajdzie się nieco ponad 1%. Aby skończyć w relatywnie akceptowalnym czasie (30 lat) potrzebna jest przynajmniej 2,5% spłata kapitału.
Wtedy jesteśmy co najmniej przy 3,5% stałej opłacie rocznej. Nawet nie trzeba uwzględniać dodatkowej raty [url]kredytu[/url], żeby wiedzieć dlaczego banki odmówiły.

[NaTwoim13]

Finansowanie nie jest możliwe nawet przy spłacie w wysokości 1%.

[kub0185]

Jak składa się 4% renta?

prawdopodobnie składa się z odsetek i spłaty kapitału.

[2tneub]

[cytat=noelmaxim]
Finansowanie jest... nie do przedstawienia.
[/cytat]
Ale da się.
I nawet gdyby w jakiejkolwiek formie z 10-letnim okresem obowiązywania oprocentowania i 1% spłaty kapitału było możliwe, byłoby to finansowe samobójstwo.

[NaTwoim13]

Jest możliwe.
I nawet gdyby to było w jakiś sposób możliwe z 10-letnim okresem kredytowania i 1% spłaty, byłoby to finansowe samobójstwo.

Nie mamy prawa tego oceniać i nie możemy tego ocenić również dla autora pytania.

[Freeliner]

Nie mamy prawa tego oceniać, ani tym bardziej dla OP.

Uważam, że.... Wynagrodzenie i kapitał własny są znacznie za niskie jak na cenę zakupu.... zgadzam się z tneub..... to finansowy samobój!!!

Szczerze mówiąc, nie rozumiem też OP, jak można w ogóle wpasc na taki pomysł i potem dziwić się, że wniosek został odrzucony?!

[NaTwoim13]

Finde ich schon......Gehalt und Eigenkapital deutlich zu niedrig für den Kaufpreis....sehe es wie tneub.....finanzieller Selbstmord!!!

Verstehe den TE auch ehrlich gesagt nicht, wie man auf eine solche Idee kommt und sich dann noch wundert, dass man abgelehnt wird?!

Moje osobiste zdanie wygląda w zasadzie tak samo, ale tutaj ponownie, nie znam sytuacji TE i jego rzeczywistych założeń, więc nie będę oceniał.

Ogólnie możliwe jest, że..

- dołącza przyjaciółka, która co miesiąc coś dołoży
- istnieją dodatkowe dochody, które nie są związane z dochodem netto
- TE żyje oszczędnie i mało potrzebuje
- wzrost wynagrodzenia jest zagwarantowany w najbliższym czasie
- itp.

Musisz mieć jakieś powody, jeśli planujesz uporać się z 300 000 euro mając 1700 euro dochodu netto, gdzie musisz liczyć przynajmniej z miesięcznym obciążeniem odsetkami i spłatą w wysokości 550 - 600 euro.

Kapitał własny uważam za akceptowalny, ale zapotrzebowanie finansowe/suma finansowania jest zdecydowanie zbyt wysoka.

[2utopus]

Jak już zostało wspomniane, należy liczyć na co najmniej 1% oprocentowania + 2% spłaty -> rata w wysokości 750€ miesięcznie - ile wynosi opłata za mieszkanie? (Przyjmując 350€) do tego jeszcze fundusz remontowy na nieprzewidziane wydatki (dach/fasada/ogrzewanie/garaż podziemny/ instalacje/łazienka...) jeśli przyjąć dodatkowe 0,5%, to będzie to 125€ miesięcznie - do tego jeszcze podatek gruntowy (75€?) będziemy mieli:

200€ rata [url]kredytu[/url] (stara)
750€ rata nieruchomości
350€ opłata za mieszkanie
125€ fundusz remontowy
75€ podatek gruntowy
====
1500€

Zostaje nam więc 200€ na miesiąc na jedzenie/mobilność/odzież/ubezpieczenia/emerytury/kulturę/prąd/internet/TV - wydaje mi się to dość mało.

[NaTwoim13]

Jak już zostało napisane, należy zakładać co najmniej 1% oprocentowania + 2% spłaty kapitału -> 750 € rata miesięcznie - ile wynosi opłata za mieszkanie? (Załóżmy 350 €) do tego trzeba doliczyć fundusz remontowy na nieprzewidziane wydatki (dach/fasada/ogrzewanie/garaż/podziemny/instalacje/lazienka...) jeśli założymy dodatkowe 0,5%, to będzie to 125 € miesięcznie - do tego jeszcze podatek od nieruchomości (75 €?) jesteśmy już tutaj:

200 € rata kredytu (stara)
750 € rata za nieruchomość
350 € opłata za mieszkanie
125 € fundusz remontowy
75 € podatek od nieruchomości
====
1500 €

Pozostaje więc miesięcznie 200 € na jedzenie/mobilność/ubrania/ubezpieczenia/emeryturę/kulturę/prąd/internet/TV - wydaje mi się to dość mało.

Czemu spekulujemy, zamiast pytać? Nawet udział raty za 2% zamiast 1% spłaty kapitału może być zbyt wysokim podejściem do miesięcznych kosztów, również uważam, że 350 euro za opłaty za mieszkanie w nowym budownictwie jest zbyt wysoką kwotą.

Również dlaczego nie spłacić kredytu z własnych środków i finansować/nabywać nieruchomość z mniejszym wkładem własnym - być może tylko na pokrycie kosztów ubocznych nabycia?

Czy może wprowadzi się współlokator, który będzie wnosił niewielki wkład w koszty?

[2utopus]

Dlaczego spekulujemy, zamiast pytać? Opłata za 2% zamiast 1% spłaty raty może być już zbyt wysokim kosztem miesięcznym, a 350 euro opłaty za mieszkanie w nowym budownictwie również uważam za zbyt wysoką.

Ponadto, dlaczego nie spłacić kredytu z kapitału własnego i sfinansować/nabyć nieruchomość z mniejszym kapitałem własnym - ewentualnie tylko na koszty dodatkowe związane z nabyciem?

Czy w mieszkaniu nie zamieszka współlokator, który wniesie niewielki wkład w koszty?

Zastanowiłem się jednak nad tymi wartościami - mogę zadać to samo pytanie dotyczące kredytu - czy spłata z kapitału własnego w ogóle jest możliwa, czy może pozostały zbyt duży dług?

W przypadku opłaty za mieszkanie pozostaje pytanie, co dokładnie obejmuje - na przykład basen/saunę do użytku wspólnego?
Wywóz śmieci/czyszczenie ulic/usługi zimowe/woźny/sprzątanie klatki schodowej/opieka nad ogrodem/administracja/woda/ogrzewanie...

Oczywiście można jeszcze spekulować o 40 euro na internet/telefon/telewizję, 60 euro na prąd, 20 euro na opłatę audiowizualną - wtedy pozostaje 80 euro na ubezpieczenia/jedzenie/transport.

[Klafius]

To również nie jest spekulacja, lecz realistyczna ocena na podstawie dostępnych danych, włączając w to uzupełnienia i oceny doświadczonych użytkowników. Na pewno ktoś z długim doświadczeniem w branży nieruchomości i finansów może tutaj zaoferować ocenę i zalecenie oraz pomóc użytkownikowi lub dać mu wskazówki dotyczące dalszych działań. Te rady zgadzają się z opiniami, które uzyskał od pytanych banków. Autor wątku już intensywnie zajął się tym tematem. Decyzja, czy jimmyone chce mieć współlokatora we własnych czterech ścianach, należy wyłącznie do niego i należy ją szanować.

[jimmyone]

Dziękuję za odpowiedzi.
Ile musiałbym zarabiać, aby to osiągnąć?

[2utopus]

Musisz po prostu mieć dość dochodów, aby móc z nich żyć i być w stanie wytrzymać kilka miesięcy zasiłku chorobowego/zasiłku dla bezrobotnych.

Jaka jest pozostała kwota [url]kredytu[/url] z ratą 200€?

W posiadaniu można też napotkać niespodzianki - na przykład opłata za mieszkanie w moim przypadku została zwiększona o 70€ miesięcznie na 8 lat, aby przeprowadzić remont elewacji - następnie wyremontowaliśmy naszą łazienkę za 11,000€, wyczyściliśmy ogrzewanie podłogowe za ponad 1000€ (zawory/przepłukiwanie) i za 900€ od każdego lokatora odnowiono 2. drogę ewakuacyjną... teraz pozostała jeszcze dach, winda i parking podziemny, mam nadzieję, że już mamy za sobą największe wydatki... ale potrzebne są odpowiednie oszczędności na to.

Jaka jest obecna czynszowa opłata?

Ewentualnie lepiej coś kupić w okolicach (Neuss/Krefeld/Duisburg...), gdzie jest taniej (wyższe koszty/czas dojazdu) - więcej zarabiać (praca za 450€?) albo mieszkanie z inną osobą / partnerem / podnajem... aby podzielić się bieżącymi wydatkami.

[Hilfe]

Dziękuję za odpowiedzi.
Ile musiałbym zarabiać, żeby to działało?

2795€ netto

[Ozymandias]

Problemem jest również to, że przy takiej pensji bardzo szybko możesz mieć problemy, jeśli wpadniesz w sytuację otrzymywania świadczeń zastępczych. Może to być zasiłek chorobowy lub zasiłek dla bezrobotnych. Wtedy może się okazać, że nie stać cię już na [url]Dom[/url], a bank ponosi ryzyko.
Długi staż pracy jest z reguły zaletą.

Twoje dochody zostaną prawie w całości pożarte przez podatek od nabycia nieruchomości i notariusza.

Z dwoma dochodami byłoby to zdecydowanie wykonalne.

[jimmyone]

2795€ netto

Ok, czy możesz mi również wyjaśnić, skąd pochodzi ta liczba?

[NaTwoim13]

2795€ netto

Jimmyone, nie odpowiedzaj nawet na tego idiotę, to kompletna głupota. @Hilfe nie ma pojęcia i nudzi się, dlatego wypisuje tutaj bezsensowne i irytujące posty!

[6Bankkaufmann]

Cześć Yimmyone, przy dochodzie w wysokości 1 700 EUR nie jest możliwe uzyskanie pożyczki na kwotę 300 000 EUR na zakup nieruchomości, bez względu na to, czy jest to nowe czy używane mieszkanie. Preferuję podejście oparte na mnożniku 100. Oznacza to, że dochód gospodarstwa domowego po odjęciu rat kredytowych pomnożony przez 100 stanowi maksymalną kwotę pożyczki. To podejście może być czasami nieco konserwatywne, ale pozwala szybko oszacować kwotę. Oznacza to, że przy dochodzie w wysokości 1 700 EUR można sfinansować kwotę 170 000 EUR. Mam nadzieję, że to pomoże Ci uzyskać orientacyjne wytyczne.

[vision]

@bankkaufmann

1700 - 200 Rate x 100 = 170.000 ?????????

Wskazówka: Po prostu przeczytaj wszystkie wpisy dokładnie, zrozum mentalnie i/lub skorzystaj z kalkulatora.

[NaTwoim13]

@bankkaufmann

1700 - 200 Rate x 100 =170.000 ?????????

Wskazówka: Po prostu przeczytaj wszystkie wpisy, zrozum mentalnie i/lub skorzystaj z kalkulatora.

No, ale nie rozumiem też, jak można stosować uniwersalnie współczynnik 100!

[2tneub]

Jo, ale również nie rozumiem, jak można arbitralnie zastosować czynnik 100!

No to podziel się z nami swoją wskazówką, nie wymagając od OP szczegółowego zapisu swoich przychodów i wydatków?
Ponadto pomoc z podaną liczbą nie jest aż tak daleko od formuły bankiera.
Widzę minimalne wymagane dochody gdzieś między 2500 a 3000€.

[kub0185]

W tym przypadku zasada kciuka pasuje całkiem dobrze.

[NaTwoim13]

Dlaczego nie podzielisz się swoją radą, nie ujawniając szczegółowo dotychczasowych dochodów i wydatków uczestnikowi dyskusji (TE)? Ponadto, pomoc związaną z dochodem nie jest aż tak daleka od formuły bankiera. Moim zdaniem minimalny wymagany dochód mieści się gdzieś między 2500 a 3000 euro.

Mam 27 lat doświadczenia jako makler finansowy, ale nigdy nie słyszałem o mnożniku 100, ani nie używałem go.

Na czym ten mnożnik miałby polegać, jaka podstawa go uzasadnia?

Jeśli ktoś zarabia 6000 euro netto, to powinien maksymalnie finansować 600 000 euro, aby było to zdrowe, nawet jeśli ta osoba jest w stanie przeznaczyć 3000 euro na odsetki i spłatę kredytu przez 35 lat oraz używa 400 000 euro jako wkład własny? Czy w takim przypadku może on wziąć milion euro kredytu i to wciąż byłoby w porządku?

Po prostu nie mogę zrozumieć mnożnika 100.

[NaTwoim13]

W tym przypadku zasada kciuka wydaje się odpowiednia.

I dlatego musi to pasować gdzie indziej, bo tutaj pasuje? Czy to ma być powszechne czy pasuje tylko czasami, wtedy jest dobrze, a jeśli nie pasuje, to też dobrze?

[kub0185]

Początkowo chodzi o ogólną wstępną selekcję wzorów. Aby zdobyć pierwsze wrażenie. Wypełnienie informacji o sobie i kalkulacja zajmują czas obu stronom. Gdy jest się daleko, jak w tym przypadku, można zaoszczędzić sobie bardziej dokładnych oszacowań.

[NaTwoim13]

W przypadku tej formuły chodzi przede wszystkim o ogólne sortowanie. Po to, aby uzyskać pierwsze pojęcie. Wypełnianie informacji o sobie oraz obliczenia zajmują czas obu stronom. Gdy jesteś daleko, jak w tym przypadku, można zaoszczędzić na bardziej szczegółowych szacunkach.

Nie, zawsze należy poświęcić czas na indywidualne rozważenie każdej sytuacji i oczywiście na poświęcony wysiłek, nawet jeśli ma na celu wykazanie konsumentowi, że plan wydaje się nierealny lub niewłaściwy dla zdrowia.

Grzebanie przy współczynniku 100 nie jest godne pracy doświadczonego maklera finansowego.

[kub0185]

Jaka byłaby twoja odpowiedź na jego pytanie?
Ile musiałbym zarabiać, żeby to było możliwe?`

Moją radą jest skorzystanie z kalkulatora fmh, dzięki któremu można szybko ustalić, na jaki mieszkanie można sobie pozwolić.
https://www.fmh.de/baufinanzierung/fuer-einsteiger

[NaTwoim13]

Jeśli wniosek zawierałby 1 900 [url]euro[/url], mogłoby to prowadzić do pozytywnej opinii kredytowej.

Może prowadzić, ponieważ brakuje wystarczających informacji. Na podstawie obliczeń dotyczących budżetu co najmniej się to zgadzałoby.

[Klafius]

Nie, zawsze powinno się poświęcić starań, aby rozpatrzyć każdy przypadek indywidualnie i oczywiście, poświęcić na to odpowiedni nakład pracy, nawet jeśli ma to na celu pokazanie konsumentowi, że plan wydaje się nierealistyczny lub niezdrowy.

Grzebanie przy współczynniku 100 nie jest godne pracy doświadczonego pośrednika finansowego.

Współczynnik 100 jako pierwsza wskazówka do szacowania górnego limitu, jak to używane przez bankowców na podstawie doświadczenia, na pewno jest pomocny.
Proszę, przejrzyj swoje archiwum klientów z zeszłego roku i powiedz nam, ile procent Twoich klientów sfinansowało powyżej współczynnika 100 (z rzeczywistą dostępną kwotą w budżecie domowym). Na pewno znajdą się przypadki, ale wydaje mi się, że zdrowe większości pozostaną poniżej tego współczynnika 100 lub przynajmniej w jego przedziale.
Jestem ciekawy, co wyniknie z Twojej bazy klientów...

[6Bankkaufmann]

Interesująca dyskusja, którą tutaj wywołałem.
Dobrze radzę sobie z regułą 100.

Uważam, że ustalenie minimalnego dochodu na poziomie 1900 EUR - nawet jeśli brakuje jeszcze szczegółów - przy wniosku o pożyczkę w wysokości 300 000 EUR jest zdecydowanie za mało. Dla nowego budownictwa nawet mniej.

PS: Duży bank stosuje regułę 108. Tak było w przypadku tego dużego banku partnera jeszcze kilka lat temu. Jeśli wniosek o pożyczkę jest większy (dochód gospodarstwa domowego pomnożony przez 108), to otrzymuje się automatyczne odrzucenie. Reguła 100 jest dobrym punktem odniesienia dla obu stron. To jest moje osobiste zdanie.

Oczywiście istnieją także inne podejścia.

[Hilfe]

Jimmyone, nie reaguj na debila, to kompletna głupota. @Hilfe nie ma pojęcia i nudzi się, dlatego papla tutaj z bezsensownymi i irytującymi postami!

Jaki ty jesteś wieśniaku? Pewnie uprawiasz ziemniaki w Buxtehude

[Hilfe]

Niech więc dzielimy się swoją wskazówką, nie wymagając od TE szczegółowego prowadzenia swoich dotychczasowych przychodów i wydatków?
Ponadto pomoc z Twoją liczbą nie jest tak daleko od formuły Bankiera.
Moim zdaniem minimalne wymagane dochody wahają się między 2500 a 3000 euro.

Tak mówię, doszedłem do 2795 euro, prawie w twoim przedziale

[Klafius]

Cześć,

chciałbym kupić mieszkanie w obszarze miejskim Dusseldorfu.
Koszty powinny wynosić 300 000 € za 85m2.

Byłem w 4 bankach. Wszystkie powiedziały nie.
Podczas gdy mam dużo własnego kapitału. Prawie 31 000 € i zarabiam całkiem nieźle 1700 € netto.
3 banki twierdzą, że nie mogę sobie na to pozwolić i przed „Wukr” lub „Wokr” co to jest, chcieliby to zrobić, ale nie w ten sposób.
4. bank powiedział, że jeśli już byłeś w 3 i zostałeś odrzucony, to nawet nie zaczynamy rozmawiać. Skąd oni to wiedzą?

Co to ma znaczyć? Taka dręczycielska postawa.

Cześć Jimmyone,
Jeszcze jedna ogólna wskazówka dotycząca ewentualnej finansowania. Lepiej liczyć nieco zbyt konserwatywnie niż zbyt entuzjastycznie. Jeśli banki lub finansowiirz pytają o „wkład własny”, dokładnie przemyśl, co naprawdę jesteś w stanie zrobić, fachowo, fizycznie I przede wszystkim czasowo!! Często od finansbiyzbiorców „przypuszcza się”, że możesz wnieść kwotę własnego wkładu w wysokości 10 000 € lub więcej, aby móc przeprowadzić finansowanie. (10 000 € to swobodnie 250-300h), które będziesz pracować samodzielnie w swoim projekcie budowlanym! Przy czym oczywiście będzie trzeba także samemu zakupić materiały do tego.
Oznacza to dla Ciebie: Nie wkładaj całego kapitału własnego, w przeciwnym razie nie będziesz mógł już kupować materiałów na swoje prace własne!
Jeśli jesteś fachowcem, na pewno potrafisz to dobrze oszacować!
Pozdrowienia

[Klafius]

„Czynnik 100“ jako pierwsze narzędzie orientacyjne do szacowania górnej granicy, tak jak używane przez doświadczonego bankowca, na pewno jest pomocny.
Proszę, sprawdź swoje pliki klientów z zeszłego roku i powiedz nam, ile procent Twoich klientów sfinansowało się powyżej tego czynnika 100 (od uczciwie dostępnego dochodu gospodarstwa domowego). Na pewno będą przypadki powyżej tej granicy, ale przypuszczam, że zdrowa większość jest poniżej lub przynajmniej w tym zakresie czynnika 100.
Jestem ciekawy, co wyniknie z analizy Twojej bazy klientów...

Cześć Noel,
Faktycznie, również mnie, a być może innych czytelników tego forum to interesuje, chociaż nie jest to reprezentatywne, może dać pewne poczucie wysokości finansowania w porównaniu do dochodu.
Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Nie ma problemu, traktuj to jako czynnik.

[Hilfe]

W takim razie weź to pod uwagę, nie ma problemu.

też tak sądzę