Capital Investment 4

[topjob]

Cześć wszystkim, mam do rozwiązania trochę skomplikowany przypadek w moim kręgu rodzinnych i poszukuję rozwiązania. Dotyczy to nieruchomości: Mieszkanie własnościowe o powierzchni 92 m², 3,5 pokoju, na parterze (przy istnieniu 4 pięter) zabytkowej kamienicy (zbudowanej około 1930 roku). Zamieszkane przez właścicielkę. Jest to kompleks z około 200 mieszkaniami własnościowymi (częściowo wynajmowane, częściowo zamieszkane przez właścicieli). Przekształcenie w mieszkania własnościowe miało miejsce około 10 lat temu. Mieszkanie w ogólności jest w dość dobrym stanie technicznym. Stopniowo planowane są prace remontowe w mieszkaniu. Łazienka została kompletnie odnowiona kilka lat temu i urządzona w wyższym standardzie. Lokalizację można uznać za dobrą (5 minut pieszo do stacji metra, cicha uliczka, zabudowa tylko z jednej strony, widok z salonu na Alsterlauf). Opłata miesięczna (czynsz) wraz z odłożeniami na naprawy wynosi około 350 EUR. Mieszkanie zostało zakupione około 7 lat temu przez obecną właścicielkę (aktualnie 66 lat) z mężem (obecnie zmarłym). Koszty zakupu zostały pokryte ze środków własnych właścicieli. Reszta mieszkania została sfinansowana kredytem. Cena zakupu to wtedy 280 000 EUR (dodatkowe 10 000 EUR zostały wniesione jako wkład własny). Zakup nieruchomości z perspektywy rozwoju inwestycji był z pewnością mądry, jednak obecnie finansowanie jest, powiedziałbym, prawdopodobnie suboptymalne. Finansowanie: Finansowanie zostało zaciągnięte wspólnie przez obie osoby w 2013 roku i składa się z następujących części: Program własnościowy KfW (124): Kwota kredytu 50 000 EUR, oprocentowanie 2,79%, 10-letni okres wiązania odsetek, miesięczna rata 188,77 EUR, szacowana pozostała kwota w grudniu 2020 roku 44 000 EUR kredyt hipoteczny I: Kwota kredytu 85 000 EUR, oprocentowanie 4,18%, 10-letni okres wiązania odsetek, miesięczna rata 437,75 EUR, szacowana pozostała kwota w grudniu 2020 roku 71 000 EUR kredyt hipoteczny II (spłata zawieszona do spłaty poprzez kredyt budowlany po 10 latach): Kwota kredytu 135 000 EUR, oprocentowanie 4,18%, 10-letni okres wiązania odsetek, miesięczna rata 303,75 EUR, szacowana pozostała kwota w grudniu 2020 roku 135 000 EUR kredyt budowlany LBS I: Kwota oszczędności 135 000 EUR, odsetki na środki na rachunku 0,5%, miesięczna rata oszczędności 454,00 EUR, szacowana kwota oszczędności w grudniu 2020 roku 39 000 EUR Dodatkowo, trzy i pół roku temu został podpisany kolejny kontrakt na kredyt budowlany, który również będzie płatny na koniec 10-letniego okresu spłaty pozostałych kredytów. Kwota oszczędności 50 000 EUR, stopa oprocentowania 0%, miesięczna rata oszczędności 237,00 EUR, szacowana pozostała kwota w grudniu 2020 roku 11 500 EUR W rezultacie, szacowana pozostała kwota zadłużenia na koniec 2020 roku wynosi 250 000 EUR, a kwota oszczędności na budowlany ponad 50 000 EUR. Aktualne raty do spłacenia miesięcznie to 1 621,27 EUR kredyty będą spłacane do końca 2023 roku O właścicielce: Obecna właścicielka ma 66 lat i przejdzie na emeryturę w przyszłym roku. Obecnie jej miesięczny dochód wynosi około 3 800 EUR netto. Po przejściu na emeryturę, jej dochód wyniesie około 2 800 EUR netto. Poza kredytem na samochód (około 300 EUR miesięcznie) pozostałe zobowiązania finansowe nie występują. Mąż miał 72 lata w chwili zakupu mieszkania i był już na emeryturze, lecz obecnie zmarł. Obie osoby faktycznie nigdy nie interesowały się zakupem nieruchomości. Jednakże, ponieważ budynek został skonwertowany na mieszkania własnościowe i stopniowo były one sprzedawane, oraz chcieli jak najdłużej mieszkać w danym mieszkaniu (ochrona przed wypowiedzeniem z powodu własnej potrzeby wynosiła 10 lat po przekształceniu), zdecydowali się na zakup. Problem: Aktualnie raty są jeszcze spłacane przez właścicielkę (nawet jeśli z dużym obciążeniem). Jednakże po przejściu na emeryturę nie będzie to już możliwe. Chciałaby jednak pozostać w mieszkaniu. W krótkim okresie można by zawiesić spłatę drugiego kredytu budowlanego, aby uzyskać trochę oddechu, ale również to nie wystarczy po przejściu na emeryturę. Z tego powodu pojawił się pomysł na całkowicie nowe sfinansowanie koniec roku. Szacowane odsetki od wcześniejszej spłaty nie zostały jeszcze dokładnie obliczone, lecz wynoszą maksymalnie około 22 000 EUR. Ponadto, szacowana pozostała kwota zadłużenia (po odjęciu oszczędności budowlanych) wynosi około 200 000 EUR. Według obecnych oszacowań, mieszkanie powinno mieć wartość co najmniej 350 000 EUR. Konkretna idea polega teraz na spłaceniu starych kredytów i sfinansowaniu około 222 000 EUR. Koszty (odsetki od wcześniejszej spłaty) są mniej istotne. Celem jest obniżenie rat do zdrowego poziomu, tak aby mieszkanie było nadal dobrze finansowane po przejściu na emeryturę. Czyli raty spłaty wynoszące maksymalnie 900 EUR miesięcznie. Problem, który widzę to wiek właścicielki. Prawdopodobnie nie otrzyma kredytu bankowego na tak długi okres ze względu na wiek, albo czy istnieją jakieś możliwości? W zasadzie są dwie dzieci (obaj nauczyciele), którzy dziedziczyliby mieszkanie w przyszłości. Czy istnieje tu szansa, jeśli wzięliby udział w kredycie hipotecznym? Jakie inne możliwości istnieją? Czy istnieje różnica, czy właścicielka będzie już na emeryturze podczas zaciągania nowego kredytu, czy nie? Dziękuję za wszystkie przewidywania i sugestie! Jeśli czegoś brakuje, chętnie dostarczę brakujące informacje. Pozdrowienia TopJob

[NaTwoim13]

Cześć topjob, tak się robi: można albo sprzedać i zostać z pięknym alkoholem, albo zdecydować się nadal zamieszkiwać nieruchomość i zrestrukturyzować finansowanie w sposób zbliżony do czynszu. Wiek nie gra roli, ponieważ jest wiele najlepszych banków do dyspozycji. Jedyną kwestią do rozwiązania jest wyjście poprzez zapłatę odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ponieważ bank nie musi koniecznie wyrazić na to zgody bez sprzedaży. Warto dodać, że byłoby lepiej, gdyby wtedy nie wybrano pożyczki z kapitałem spłacanym na koniec okresu, co również jest dla mnie niezrozumiałe, biorąc pod uwagę, że konsumenci wtedy nie byli już najmłodsi. Spłata kapitału na koniec okresu prowadzi także do wyższego odszkodowania za wcześniejszą spłatę, zarówno z powodu wyższego pozostałego długu, jak i braku możliwości dodatkowych spłat i zmiany stóp kapitałowo-odsetkowych w przyszłości.

[bruno68]

Post został usunięty przez moderatora

[NaTwoim13]

Punkt kulminacyjny stanowił będzie brak poręczyciela i spadkobiercy!

W żadnym wypadku - dobra pani może obecnie, jak i będąc na emeryturze, samodzielnie korzystać z wielu topowych banków pod względem zdolności kredytowej.

[2utopus]

Jakie byłyby koszty najmu podobnego mieszkania w pożądanej lokalizacji miesięcznie? Czy jest potrzebne zmniejszenie przestrzeni mieszkalnej (mniejsze mieszkanie)? Czy samochód będzie nadal potrzebny w okresie emerytalnym? Czy są dodatkowe oszczędności, które mogą pokryć różnicę do 2023 roku? Mam nadzieję, że drugi kontrakt oszczędnościowy ma saldo dodatnie, a nie długi. Jak sytuacja wygląda z dziećmi? Czy mogą/chcą one wspierać matkę? Być może przekazanie z użytkowaniem albo prawem do mieszkania? Cała konstrukcja finansowania jest oczywiście (z obecnego punktu widzenia) nieoptymalna - obecnie oprocentowanie jest często znacznie niższe - czy są możliwe dodatkowe spłaty? 222t€ przy ratach w wysokości 900€ miesięcznie oznacza około 4,8% rocznie Zysk+Spłaty - na razie nie brzmi to całkowicie niemożliwie.

[NaTwoim13]

Gdybym był dzieckiem, zaleciłbym mojej matce, żeby spłacała jak najmniej i wybrała długotrwały okres oprocentowania, aby zachować jak największą płynność finansową i przeżywała swoje pieniądze, nie martwiąc się. Byłbym gotowy odziedziczyć nieruchomość obciążoną jak największym długiem, gdzie wystarczy, że dochód ze sprzedaży pokryje pozostały dług.

[topjob]

Dziękuję z góry za odpowiedzi. Nie pomyślałem jeszcze o tym, że obecny bank (Hamburger Sparkasse) mógłby nie zgodzić się na przedwczesne rozwiązanie umowy z odszkodowaniem za wyjście z obligacji przedterminowych. W końcu dzięki odszkodowaniu za wyjście z obligacji dostaliby oni zastępstwo za całe odsetki od razu. Czy macie doświadczenie w tym, czy często zdarza się, że wcześniejsze spłacenie (przez inną bank, Haspa moim zdaniem nie oferuje zbyt atrakcyjnych stóp procentowych) jest odmawiane? Z pewnością po całej sprawie związanej z koronawirusem będzie konieczna rozmowa z Haspą. Jak wygląda sytuacja ogólnie w obecnym ustawieniu. Drugą umowę depozytową można po prostu zawiesić lub wypowiedzieć bez wpłacania składek. Czy to w ogóle jest możliwe także dla pierwszej umowy depozytowej? W takim przypadku można by krótkoterminowo obniżyć raty do 930 EUR. Jednak nie jestem pewien, czy wpłata jest obowiązkowa (ponieważ planowane jest spłacenie jednej umowy kredytowej). Oczywiście, spowoduje to konieczność całkowicie nowego finansowania po 10 latach, ponieważ deponenty wtedy jeszcze nie będą gotowe do realizacji, ale tak właśnie będzie. Co do pytań od bruno68. Drugi deponent pochodzi również z LBS. Zgodnie z wstępnymi obliczeniami ma on być gotów do realizacji pod koniec 10 lat. W przypadku drugiej umowy depozytowej tak też powinno być, ale z mojego punktu widzenia jest kilka nieścisłości. Plan początkowy pokazuje bowiem trochę wyższą ratę niż ta, którą obecnie się płaci. Ale nie jestem w tej kwestii w pełni pewny. Dopiero co zacząłem przerabiać całą dokumentację. Niestety, nie brałem udziału w finansowaniu w tamtym czasie. To była taka sytuacja: Od lat Haspa jest naszym bankiem domowym, więc chciałbym lepiej zrobić finansowanie przez nich :-/

[NaTwoim13]

Jo, ostatnie zdanie jest często początkiem końca. HaSpa, jak już wspomniano, nie musi wyrazić zgody, jeśli nie nastąpi sprzedaż, bez względu na to, czy otrzyma odsetki czy nie. Również wysokość spłaty, która idzie na spłacony wcześniej bilet BSV, nie może być zawieszona bez zgody HaSpa. Teraz, w czasie kryzysu koronawirusa, HaSpa zgodzi się na to początkowo na 3 miesiące, ale to nie jest to, co zostało tu sugerowane. Konieczne jest napisanie do HaSpa prośby o wypowiedzenie umowy i jej spłatę wraz z obliczeniem odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ewentualnie dodając, że w przeciwnym razie mogą pojawić się problemy finansowe. Ponadto zaleca się wyraźnie, aby skonsultować umowę kredytu pod kątem błędów formalnych oraz błędów w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy za darmo u specjalisty prawnego, gdzie szanse na sukces wobec tego banku są wyjątkowo dobre, ponieważ zdarza im się popełniać ogromne błędy!!!