Capital Investment 4

[AntonMantonImmo]

Cześć wszystkim,

Mam pytanie dotyczące finansowania nieruchomości jako inwestycji kapitałowej w banku. Mam ogólną informację, że banki udzielające kredytów na podstawie zabezpieczeń (przede wszystkim bieżącej wartości nieruchomości, która ma być nabyta) w przypadku negatywnego przebiegu cen nieruchomości w ogóle, mogą skontaktować się z dłużnikami i powiedzieć, że nieruchomość, na którą udzielono kredytu, nie wystarcza już jako ekwiwalent, ponieważ cena tej nieruchomości obecnie wynosi na przykład 30% mniej niż pół roku temu, i dlatego żądają, aby w bardzo krótkim czasie (np. 14 dni) przekazać bankowi pewną kwotę pieniędzy, w przeciwnym razie nieruchomość zostanie zajęta w drodze przymusowej egzekucji.

Czy ktoś może mi powiedzieć, czy ta informacja jest prawdziwa, czy też takie aspekty faktycznie znajdują się w regulaminach banków i jeśli tak, czy te punkty można omówić z bankiem podczas udzielania kredytu lub je zapisać na piśmie.

Z góry dziękuję za odpowiedź. Nie wiem bowiem, czy obecnie powinienem inwestować, ponieważ nikt dokładnie nie wie, czy ceny w najbliższym czasie spadną z powodu kryzysu czy nie...

Pozdrowienia,

Anton.

[bruno68]

Cześć Antonie,

Przeczytaj to:

§ 490 Prawo nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy

(1) Jeśli w sytuacji majątkowej kredytobiorcy lub w wartości zabezpieczenia udzielonego dla kredytu następuje istotne pogorszenie lub grozi jego pogorszenie, które zagraża spłacie kredytu, nawet po zabezpieczeniu, kredytodawca może w razie wątpliwości zawsze zrezygnować z umowy kredytowej przed wypłatą kredytu, po wypłacie zwykle bezzwłocznie.

(2) 1Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową, w której oprocentowanie jest stałe, a kredyt jest zabezpieczony hipoteką nieruchomościową lub morską, przestrzegając terminów określonych w § 488 ust. 3 zdanie 2, jeśli jego uzasadnione interesy tego wymagają i minęło sześć miesięcy od pełnej kwoty kredytu. 2 Takie zainteresowanie występuje zwłaszcza wtedy, gdy kredytobiorca ma potrzebę innej wartości zabezpieczenia zastawionej rzeczy.
3Kredytobiorca jest zobowiązany do rekompensaty kredytodawcy szkody wynikającej z wypowiedzenia umowy przed czasem (odszkodowanie za wcześniejszą spłatę).

(3) Postanowienia § 313 i 314 pozostają w mocy.

Szczególnie, jeśli weźmiemy pod uwagę tylko części dla wierzyciela Abs. 1 i 3, wynikają zupełnie inne kwestie prawne!

§ 313 Zakłócenie podstawy umowy
(1) Jeśli okoliczności, które stały się podstawą umowy, istotnie zmieniają się po zawarciu umowy i strony nie zawarłyby umowy w takiej postaci, gdyby przewidziały tę zmianę, to umowa może być dostosowana, o ile nie można obciążyć jednej ze stron w sposób niewłaściwy, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności indywidualne, w szczególności podział ryzyka umownego lub prawnego.
(2) Równoznaczne z zmianą okoliczności jest gdy istotne założenia, które stały się podstawą umowy, okazują się fałszywe.
(3) 1Jeśli dostosowanie umowy jest niemożliwe lub niewłaściwe dla jednej ze stron, uprawniona strona może odstąpić od umowy. W przypadku stosunków długotrwałych zamiast prawa do odstąpienia od umowy przysługuje prawo do wypowiedzenia.

i tutaj

§ 314 Wypowiedzenie stosunku długotrwałego z ważnego powodu
(1) Każda ze stron umowy długotrwałej może wypowiedzieć umowę z ważnego powodu bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Ważny powód istnieje, gdy z uwzględnieniem wszystkich okoliczności indywidualnych i wagą obu interesów kontynuacja stosunku umownego do z góry ustalonego zakończenia lub do wygaśnięcia okresu wypowiedzenia nie może być przewidziana jednej ze stron.
(2) Jeżeli ważny powód wynika z naruszenia obowiązku umownego, wypowiedzenie jest dopuszczalne dopiero po bezskutecznym upływie okresu, udzielonego na naprawę, lub po bezowocnym upomnieniu. O odpowiednią stosuje się § 323 ust. 2 numer 1 i 2 w zakresie niekonieczności określenia terminu na naprawę oraz braku konieczności upomnienia. Określenie terminu na naprawę i upomnienie są też niekonieczne, jeśli zachodzą szczególne okoliczności, które w połączeniu z wagą interesów obu stron uzasadniają natychmiastowe wypowiedzenie.
(3) Uprawniony może wypowiedzieć umowę w rozsądnym terminie po uzyskaniu wiedzy o podstawie wypowiedzenia.
(4) Prawo do żądania odszkodowania nie jest wyłączone przez wypowiedzenie.

Twoje spostrzeżenie: Czy Zatem jest Prawidłowe!

Zapamiętaj: Jeśli wartość nieruchomości spada, to spada również przyjaźń między wierzycielem a dłużnikiem, szczególnie gdy chodzi o pieniądze i długi!

W tym tygodniu Commerzbank zarezerwowała 500 mln euro, przy stopie niewypłacalności od 10 do 30%. Kwota kredytu wynosząca od 5 mld do 1,7 mld euro może znaleźć się w trudnościach finansowych, ponieważ średnia wartość każdego obiektu wynosi około 300 000 euro, co oznacza między 5 670 a 16 670 finansowań kwartalnie, które znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. A to tylko w Commerzbank!

Bruno68

[AntonMantonImmo]

Dzień dobry Bruno68,

dziękuję bardzo za tę szczegółową wiadomość. W takim razie będę uważać na dokonywanie inwestycji w tym czasie.

Wszystkiego dobrego dla Pana/Pani!!!

Anton

[bruno68]

Cześć Anto,

jeśli mimo wszystko zamierzasz to zrobić, oczywiście można to przesunąć na później, ale do tego czasu lepiej jest odłożyć, ponieważ każdy niewykorzystany euro oznacza oszczędności w postaci odsetek, kosztów i ostatecznie nerwów!

bruno68

[tomy778]

To kompletna bzdura od Bruno, poza tym że znowu dużo papla...

Sama mam wiele nieruchomości do inwestycji i bank też nie przyszedł i nie powiedział...

Och, zmieniamy dołu, ponieważ twoja nieruchomość teraz jest warta podwójnie tyle... nie zmieni się też w dół...

Dlaczego? Dopóki płacisz swoje miesięczne raty, nic się nie dzieje. Nie słyszysz niczego od nich do samego końca okresu kredytu, po prostu...

Bank na pewno nie dostosuje czegoś, aby potem przejść do przymusowej licytacji... to kompletna bzdura, nikt na tym nie zyska, a bank musiałby jeszcze więcej odpisać...

Bruno, nie pisz tutaj tyle bezsensownego bełkotu... to tak, jakbyś chciał opowiadać, jak to jest rodzić dziecko... nie możesz, bo nie jesteś kobietą. Tym bardziej nie możesz opowiadać o inwestycjach kapitałowych.

Nie wprowadzaj ludzi tutaj w niepewność swoją półwiedzą z jakichś paragrafów

[bruno68]

Ja, ja tomy778 250.000 € pozostałej kwoty zadłużenia
że wartość nieruchomości wzrośnie
śnij dalej! Naprawdę myślisz, że Commerzbank utworzy rezerwę, która spowoduje kwartalną stratę w wysokości 295 mln €?

Kryzys spowodowany przez koronawirusa pcha Commerzbank w dół
opublikowano 13.05.2020 o 14:00 W ciągu pierwszych trzech miesięcy Commerzbank zanotował stratę w wysokości 295 milionów euro.
Kryzys spowodowany przez koronawirusa pokrzyżował start Commerzbanku w nowym roku i sprawia, że cel zysków na rok 2020 staje pod znakiem zapytania.
Plan zakończenia roku ze zyskiem jest „bardzo ambitny”, pisze frankfurcka firma MDax w swoim sprawozdaniu kwartalnym.
Co najmniej w obszarze obsługi klientów, na który bank ma wpływ, zarządzanie liczy na to, że „dochody pozostaną na stosunkowo stabilnym poziomie” - o ile gospodarka stopniowo rusza do przodu i nie dochodzi do kolejnego lockdownu. Szybkość podwyższenia stóp procentowych określa szybkość załamania rynku i przesunięcie z rynku sprzedającego na rynek kupującego.
Pod koniec marca, pomimo dobrych interesów zwłaszcza ze strony klientów indywidualnych i przedsiębiorców, na koncie banku pojawiła się strata w wysokości 295 mln euro, jak poinformował instytut. Rok wcześniej instytucja finansowa wykazała nadwyżkę 122 mln euro.
Zwłaszcza obawy przed wieloma niewypłacalnymi kredytami skutkowały obniżeniem wyniku: Bank zwiększył czterokrotnie swoje zabezpieczenia przed ryzykiem - z 78 milionów euro w analogicznym okresie poprzedniego roku do 326 milionów euro. W całym 2020 roku bank przewiduje zabezpieczenia na poziomie od 1,0 do 1,4 miliarda euro - po 620 milionach euro w ubiegłym roku.

Masz więcej pytań? Jak jest z jednym z 400 banków! Jeśli drugi co do wielkości bank w Niemczech musi utworzyć rezerwę co robią pozostałe 398 mniejszych banków? One będą musiały to zrobić na polecenie Bafin, tworząc rezerwy na wypadek niewypłacalności kredytów.

Ponadto od 08.05.2020 zostały odwołane wszystkie obniżki oprocentowania w wysokości 0,21 do 0,31 % r/r!
Dla kilku klientów, którzy zakończyli transakcję w 1 kwartale, gdyby teraz ją zakończyli, oprocentowanie byłoby wyższe o 0,5 % r/r!

Zresztą, jest to powszechne zjawisko, które miało miejsce już pół roku temu w USA, gdzie stopy kredytów hipotecznych wzrosły pomimo polityki zerowych stóp procentowych FED!
Powód był bardzo prosty, pośrednictwo kredytowe nie było już opłacalne, a domy w gorących regionach stały się nieosiągalne! I to przed kryzysem koronawirusa! Jeśli domy są nieosiągalne, ceny muszą teraz spaść mimo 0% polityki, w przeciwnym razie żadne domy nie będą mogły być kupione/sprzedane!

Zatrzymanie rozwoju cen nieruchomości w 2020 r. dotyczy także Niemiec. Bądźmy zadowoleni, że pozytywny rozwój wartości nieruchomości nie jest już od 2016 r. uwzględniany w obliczeniach kredytowych!



Ustawa o działalności kredytowej (Kreditwesengesetz - KWG)
§ 18a kredyty konsumenckie i płatne wsparcie finansowe; upoważnienie do regulacji
....
(4) W przypadku umów kredytów konsumenckich zabezpieczonych na nieruchomościach bank powinien szczegółowo zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy na podstawie koniecznych, odpowiednich i adekwatnych informacji o dochodach, wydatkach oraz innych finansowych i ekonomicznych okolicznościach kredytobiorcy. Bank ma obowiązek odpowiednio uwzględniać czynniki istotne dla oszacowania, czy kredytobiorca może prawdopodobnie spełnić swoje zobowiązania z umowy kredytowej.
Należy unikać głównego oparcia się przy ocenie zdolności kredytowej na tym, że wartość nieruchomości przewyższa kwotę kredytu, lub na założeniu, że wartość nieruchomości wzrośnie, chyba że umowa kredytowa służy budowie lub remontowi nieruchomości.

Co jeszcze będzie interesujące: Czy banki wiedzą wyprzedzająco, że same muszą dokonać podwyżki stóp procentowych lub będą musiały to zrobić! Za 70 lat działalności wiedzą, przy jakim wzroście stóp procentowych biznes się zatrzyma (rynek nieruchomości zamarza), zerowy system działania. Szybkość podwyższenia stóp procentowych określa szybkość załamania rynku i przesunięcie z rynku sprzedającego na rynek kupującego.

To, co będzie się jednocześnie działo, to ograniczona możliwość zarobków kupującego, ponieważ maksymalne obciążenie przez oprocentowanie i spłatę będzie ograniczone. I jeśli stopy procentowe wzrosną, ceny nieruchomości muszą obniżyć się przymusowo.
a) Jeśli kupujący może przeznaczyć miesięcznie 1.600 € na oprocentowanie i spłatę, długi związane z nieruchomościami przy 100 % obciążeniu i 0,9 % oprocentowaniu powinny wynieść 270.000 € na 15 lat, pozostały dług 800 €
b) Jeśli kupujący może przeznaczyć miesięcznie 1.600 € na oprocentowanie i spłatę, długi związane z nieruchomościami przy 100 % obciążeniu i 1,4 % oprocentowaniu powinny wynieść 260.000 € na 15 lat, pozostały dług 500 €

Jeśli klient otrzymuje jedynie wstępne finansowanie na 10 lat na tych samych warunkach, klient zapłaci
a) w ciągu pierwszych 10 lat, oprocentowanie wynoszące 0,9 %: już 23.600 €, przy kwocie kredytu 262.000 € pozostały dług - 300 €
b) w ciągu pierwszych 10 lat, oprocentowanie wynoszące 1,4 %: już 35.000 €, przy kwocie kredytu 250.000 € pozostały dług - 880 €

We wszystkich czterech przypadkach kupujący musi przez 180 miesięcy wyłożyć 1.600 € na oprocentowanie i spłatę, aby utrzymać maksymalne obciążenie!

Ceny zakupu nr 2 muszą spaść o co najmniej 3,62 % w tych warunkach kupującego, jeśli ma dojść do sprzedaży/zakupu!
I to jest oczywiste dla wszystkich przyszłych nabywców nieruchomości!

Oczywiście dla wielu pośredników może być to bardzo trudne, ponieważ wydali kredyty, które działają jak balony. Kwota kredytu zmniejsza się z każdą ratą, ale także wartość nieruchomości maleje wraz z każdym kolejnym wzrostem odsetek kredytowych na rynku! Dlatego wraz z końcem pierwszego okresu ustalania oprocentowania przyszła stawka odsetek i spłaty mogą być tak wysokie, że już na wstępie wyklucza się nową rundę drugiego kredytu!

Biedny ten, kto nie ma już oszczędności z zabezpieczeniem oprocentowania!

bruno68

[tomy778]

Krótko i zwięźle, bo nie mam ochoty czytać Twoich bezsensownych opowiadań..
Ile nieruchomości masz jako inwestycję kapitałową?
Pozwól mi zgadnąć, 0
Porównywanie USA i Niemiec pod względem finansowania nieruchomości to porównywanie jabłek do gruszek..
Banki tworzą rezerwy i teraz zatrzymaj się na chwilę, na co... konsumpcję i kredyty ratalne... to zupełnie co innego niż finansowanie nieruchomości... ale kontynuuj pierdyliardowy bełkot...

@autorze wątku, proszę zapoznaj się z tematem, zwłaszcza czy znasz ryzyko i czy masz ochotę na wszystko.

[StGe1973]

Anton,

bruno i tomy mają rację, jeden w teorii, a drugi w praktyce.

Teoretycznie zgadza się, że bank może zażądać dopłaty wartości np. w przypadku utraty wartości. Teoretycznie bank może również wypowiedzieć umowę kredytową, jeśli twoja ogólna sytuacja ekonomiczna się pogorszy, np. niższe dochody z powodu zmiany pracy itp.

Praktycznie to wszystko nie jest istotne, przynajmniej nie znam przypadku, w którym tak się stało. Dla banku najlepszym rozwiązaniem jest normalne zakończenie kredytu do końca. Dlatego bank nigdy samoistnie nie podejmie działań, jeśli raty są płatne na czas, bez względu na to co się dzieje.

Problemy mogą się pojawić przy refinansowaniu, ponieważ w nowej umowie kredytowej nieruchomość zostanie ponownie wyceniona. Do tego czasu obowiązuje: płacić raty na czas i nie będzie problemu z bankiem.

O wartości nieruchomości:
Mogę powiedzieć tylko dla nas tutaj, Bawarskiej Szwabii. Obecnie ceny nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza handlowych, spadają. Nieruchomości prywatne (lub prywatne wynajem) w ogóle nie...

Co do przyszłości: Trudno, pojawią się 2 efekty:

Wzrost licytacji przymusowych, ponieważ kryzys gospodarczy będzie znacznie głębszy i dłuższy (przynajmniej moim zdaniem) niż obecnie uważa giełda. Powszechnie powinno to obniżyć ceny.

Ale banki centralne i państwa będą pompować biliony w gospodarkę, i to dużo pieniędzy będzie szukać inwestycji. To w rezultacie sprawi, że nieruchomości będą tendencjonalnie droższe.

Nikt nie ma kryształowej kuli na przyszłość, ale ja raczej spodziewam się wzrostu cen nieruchomości prywatnych...

[Timo82]

Pomijając fakt, że inwestycje w nieruchomości są dla większości prywatnych nabywców sprawą długoterminową...

I na przestrzeni 30 lat inwestycja w nieruchomości powinna zawsze przynieść >= 3% zysku rocznie..., nawet jeśli co 10 lat pojawi się coś podobnego do pandemii jak koronawirus...

[kub0185]

To jednak nie jest stała naturalna 3%