Capital Investment 4

[membersound]

Cześć ludzie,

oto sytuacja: kilka lat temu kupiliśmy Dom jednorodzinny z 1989 roku, poddasze było używane przez ostatnie lata tylko jako pokój dla gości. Ponieważ zostało zaprojektowane jako mieszkanie dla wynajmujących, zaczęliśmy w tym roku wynajmować je poprzez Airbnb i inne platformy.

Pytanie: Czy mogę pomniejszyć dochody z najmu o 2% wartości budynku, proporcjonalnie do powierzchni mieszkania na wynajem?

Przyjmijmy, że wartość naszego budynku wynosi 200 000 €, mamy 200 m² powierzchni, a mieszkanie ma 20 m². Czy mogę więc odjąć od moich dochodów z krótkoterminowego wynajmu 200 000 € * 2% * 20 m²/200 m² = 400 € rocznie?

Czy musiałbym przeliczyć te 400 € jeszcze raz na liczbę dni wynajmu w roku? Jeśli na przykład byłoby wynajmowane tylko przez 100 dni: 400 € * 100 dni/365 dni = 110 €?

[2tneub]

Nie jestem pewien w 100%, ale moim zdaniem podstawą obliczeń nie jest wartość nieruchomości w chwili przekształcenia, lecz pierwotna cena zakupu, ewentualnie zwiększona o koszty renowacji z tamtego czasu.

[membersound]

Na pewno istnieje kalkulator Excel umożliwiający obliczenie wartości budynku na podstawie ceny zakupu w związku z powierzchnią działki, powierzchnią mieszkalną oraz wartością gruntu:
https://www.bundesfinanzministerium....kaufpreis.html

Ale oprócz tego, co jest dla mnie dużo ważniejsze, to czy w ogóle mogę zastosować 2% odpis amortyzacyjny. A jeśli tak, czy ma to być obliczone za cały rok, czy proporcjonalnie do dni wynajmu?

[2utopus]

Czy można odliczyć straty związane z niewynajętymi dniami? (Nie jestem ekspertem, ale również chciałbym się dowiedzieć...)
Jak jest z proporcjonalnymi kosztami dodatkowymi zakupu/kosztami kredytu/kosztami ubezpieczenia itp.?

[membersound]

Ubezpieczenia na budynek, podatek gruntowy, prąd itp. można łącznie uwzględnić proporcjonalnie do powierzchni oraz liczby dni wynajmu.

[Marc2512]

Ubezpieczenia budynków, podatek od nieruchomości, prąd itp. można uwzględnić proporcjonalnie do powierzchni oraz liczby dni wynajmu.

Ale prąd z pewnością nie...

[membersound]

Drzewa na pewno nie...

Dlaczego nie? Moi goście zużywają przecież proporcjonalnie prąd/wodę/gaz. Czyli mogę obliczyć roczne zużycie / 365, a następnie proporcjonalnie przypisać to osobom w mieszkaniu wynajmowanym przez dni wynajmu.
Czy mam tutaj błąd myślowy?

A co do reszty dotyczącej kosztów budynku, po prostu proporcjonalnie do procentowej powierzchni wynajętego mieszkania.

[Marc2512]

https://www.haufe.de/steuern/kanzlei...70_207450.html

Pozostaję przy moim nie. Być może byłoby to możliwe, jeśli zarejestrowana jest działalność gospodarcza (podlegająca opodatkowaniu podatkiem od działalności gospodarczej) i odróżnienie między prywatnym a komercyjnym jest jednoznaczne + dostarczenie dokumentów dla urzędu skarbowego.

PS: Również jestem na AIRBNB od 5 lat (superhost). Zawsze podaję podatek gruntowy, ubezpieczenia, odpisy amortyzacyjne proporcjonalnie do podatku.

[membersound]

Oczywiście nie prowadzę tego komercyjnie (przecież nie chcę być sklasyfikowany jako działalność gospodarcza).

Ale jak sobie radzisz w takim przypadku z opłatami dodatkowymi (załóżmy, że mieszkanie nie ma własnych liczników). Czy nie miałoby sensu zmniejszyć dochody o proporcjonalne opłaty dodatkowe? W końcu w tym przypadku opłaty dodatkowe są wydatkami, które w praktyce zmniejszają moje dochody...

[Marc2512]

Przy krótkoterminowym wynajmie wszystkie koszty dla gościa są już uwzględnione w cenie za dobę. Nie musisz rozliczać dodatkowych opłat, jeśli ktoś przebywa u Ciebie przez dwie noce.
Moim zdaniem koszty związane z energią elektryczną nie są kosztami obiektowymi, które można odliczyć od podatku.

[membersound]

Ale jak w takim przypadku postępuje stały wynajmujący, jeśli żąda opłaty ryczałtowej? Wtedy koszty zużycia są także zawarte w czynszu. Ale na pewno stały wynajmujący podaje koszty dodatkowe w zeznaniu podatkowym? I wtedy chyba jest to to samo?

[Marc2512]

Najemca może sam wybrać swojego dostawcę prądu i bezpośrednio zawrzeć z nimi umowę. W moim mieszkaniu wynajętym na stałe czynsz podstawowy jest rozliczany normalnie, a także opłaty dodatkowe. Tutaj również możliwa jest roczna amortyzacja. Od urzędu skarbowego otrzymuje się decyzję o wartości jednostkowej. Podatek od nieruchomości jest rozliczany bezpośrednio z najemcą (opłaty dodatkowe).

Myślę, że obecnie rzadziej stosuje się czynsz z opłatami dodatkowymi, ponieważ jako właściciel możesz pozostać na kosztach, jeśli czynsz nie pokryje kosztów...

[membersound]

Ok, przy oddzielnym liczniku prądu mogę to jeszcze zrozumieć.

Ale teraz, załóżmy, że najemcy apartamentu wakacyjnego generują 5,- kosztów dodatkowych ogółem. W takim przypadku odliczyłbym je od przychodów z najmu. Bo przecież nie chcę przekazywać tych 5,- na opłaty energetyczne dostawcom i jeszcze dodatkowo opodatkować ich jako zysk.

W rezultacie jest konieczne potraktowanie ich jako koszty reklamowe dla mieszkania. A jeśli nie można zmierzyć dziennego zużycia energii w apartamencie wakacyjnym za pomocą osobnych liczników (przypuszczam, że większość nie ma 2 liczników wody lub 2 liczników gazu do ogrzewania), trzeba jakoś rozdzielić roczne zużycie na wynajęte dni i liczbę osób. Czy popełniam tu jakiś poważny błąd myślowy?

Podobnie jest napisane w podanym przez Ciebie linku:
Całkowite koszty mieszkania (czynsz, koszty dodatkowe, amortyzacja, odsetki od kredytu itp.) mogą być przez Pana A odliczone jako koszty reklamowe w wysokości 33% od jego dochodów z najmu.

[Marc2512]

Nie jestem doradcą podatkowym. Koszty prądu jako opłaty dodatkowe odnoszą się tylko do ogólnego prądu, a normalne zużycie prądu jest sprawą najemcy. Przy krótkoterminowym wynajmie nie ma potrzeby rozliczania opłat dodatkowych. Pozostają więc tylko koszty reklamy, które ewentualnie można odliczyć. Nie mogę powiedzieć, czy prąd powinien być uwzględniony w tych kosztach. Być może ktoś jeszcze coś doda?? Specjaliści ds. podatków....

[2tneub]

To widzę nieco inaczej niż Marc2512. Moim zdaniem energia elektryczna może być kosztem reklamowym.
Wyobraź sobie domek letniskowy. Wynajem obejmuje czynsz wraz z opłatami za prąd.

Pytanie brzmi, jakie są kryteria rozliczenia w przypadku apartamentu letniskowego bez własnego licznika.
Moim zdaniem metoda rozliczania za metraż nie jest odpowiednia, ponieważ apartament nie jest wynajmowany przez cały rok.
Osobiście zdecydowałbym się na zamontowanie dodatkowego licznika dla apartamentu letniskowego i stworzył rodzaj rozliczenia opłat dodatkowych.

Co do kwestii odpisów amortyzacyjnych. Jeśli apartament letniskowy jest dostępny do wynajmu przez cały rok, to należy odliczyć amortyzację za cały rok, bez względu na ewentualne dni/tygodnie bez najemców.
Ważna jest wiarygodna i ewentualnie udokumentowana intencja wynajmu.

Inaczej jest w przypadku, gdy własne użytkowanie np. kończy się w maju, a wynajem zaczyna w czerwcu. Wtedy można odliczyć tylko 7/12.

[membersound]

@tneub: faktycznie, byłoby bardziej właściwe rozłożyć koszty prądu/wody na podstawie liczby osób w domu w danym czasie. Ponieważ kąpiel, gotowanie są raczej niezależne od zamieszkiwanych metrów kwadratowych.

Innymi słowy, roczne zużycie / 365 dni daje cenę dzienną. A następnie proporcjonalnie do liczby osób wynajmujących. Dla rodziny 4-osobowej i wynajmu dla 2 osób, byłoby to: Cena dzienna * 2 / (4+2). Czyli 1/3 ceny dziennego zużycia, jeśli tak można to nazwać.

Przypuszczam, że nikt nie chciałby instalować drugiego licznika prądu i wody tylko dla wynajmu. Ponieważ znowu naliczaliby opłaty za to miastu.

W odniesieniu do amortyzacji: fakt, że w pierwszym roku można uwzględnić ją tylko proporcjonalnie do miesięcy z zamiarem wynajmu, to dobry punkt. Ale oczywiście ma to sens.

[membersound]

Znalazłem całkiem dobrą listę: https://www.zimmer-guenstig.de/infor...uern/ Niemniej jednak twierdzą, że nawet 15,- od każdej zmiany gościa można odliczyć jako koszty reklamowe.

[2tneub]

Nie pozwól, aby dostawca wyposażył Cię w oddzielne liczniki wody i prądu, zamiast tego zainstaluj tylko podliczniki na rurociągach do apartamentu wakacyjnego. W ten sposób całość będzie nadal funkcjonować normalnie za pośrednictwem głównego licznika dostawcy, tylko ty sam będziesz mógł odczytywać zużycie apartamentu na podliczniku. W tym przypadku nie muszą nawet regularnie przechodzić kontroli. Zarówno liczniki wody, jak i energii elektrycznej są dostępne w sieci lub marketach budowlanych za mniej niż 30€. Do tego może być konieczny montaż.

Na przykład, zainstalowałem osobny podlicznik dla mojego ogrzewania (pompy ciepła), aby wiedzieć, ile energii zużywam na potrzeby ogrzewania. Tak samo jak mój kran zewnętrzny ma własny podlicznik, ponieważ nie płacę za odprowadzanie ścieków.

[2tneub]

Znalazłem całkiem dobrą listę:

Ponieważ w tym przypadku mieszkanie jest używane współdzielone, obliczenia dzień po dniu są oczywiście inne niż w przypadku Twojego zamkniętego apartamentu wakacyjnego. Moim zdaniem podatkowo lepiej wypadniesz ze swoim apartamentem wakacyjnym.

[membersound]

Ok, dzięki, źle to zrozumiałem. Koszty podliczników występują tylko raz, w ogrodzie zainstalowałem własny podlicznik wody w zeszłym roku.

Niestety, dotyczący Dom jest z 1989 roku, a rury biegną ukryte i po różnych miejscach. Nie ma widocznej centralnej rury, która przynosiłaby wodę na górę.
Prąd na pewno byłby łatwiejszy, bo w skrzynce rozdzielczej wystarczy przestawić przewody.

Gaz odpada, bo oczywiście jest tylko jeden kocioł na cały Dom. Ale w przypadku ogrzewania można by po prostu uwzględnić ilość metrów kwadratowych, ponieważ mieszkanie musi być ogrzewane także podczas pustostanu. W przeciwieństwie do wody i prądu, które nie są zużywane podczas pustostanu.

Dopóki nie mam własnych liczników, czyli podejście będzie następujące?

- Według wykorzystania na osobę: prąd, woda, internet, opłata radiowo-telewizyjna GEZ
- Według metrów kwadratowych z zamiarem wynajmu: podatek gruntowy/wywóz śmieci/odprowadzanie ścieków, ogrzewanie (gaz), ubezpieczenia budowlane, odsetki od kredytów, odpisy amortyzacyjne
- Ewentualna opłata za zmianę gości
- Naprawy i zakupy dla mieszkania w pełnej wysokości