Capital Investment 4

[Haus123]

Cześć wszystkim, choć pisze z tego drugiego, tak naprawdę tak jest: Od lat jestem cichym czytelnikiem i z tego forum już wiele dobrych wskazówek wyniosłem, więc najpierw dziękuję! Chociaż nie sądziłem, że znajdę się w takiej sytuacji, chyba wkrótce będę potrzebować finansowania nieruchomości w wysokości 135 000 euro na moje domki, ponieważ moje pewne wynajęte mieszkanie wkrótce wejdzie na sprzedaż, jak dziś poinformowała mnie właścicielka. Na otwartym rynku będzie chciała więcej, cena jest niemal wyłączna. Teraz problem polega na tym, że przez ostatnie lata pozwoliłem sobie na wiele rzeczy i nie zaoszczędziłem, przecież byłem pewny, że wynajem będzie trwał. Zamiast tego zaciągnąłem trzy kredyty w ciągu lat, które również normalnie i bez problemów spłacam, ale są obecne. Dlatego moje pytanie brzmi: Czy jest możliwe, że z większymi obciążeniami z przeszłości i tym samym umiarkowanymi wartościami w Schufa, ale z pewnym i regularnym dochodem, zdobędę finansowanie w pełni skierowane w jakimś miejscu w jakiś sposób? Dodatkowe opłaty za ryzyko nie stanowiłyby dla mnie problemu, po prostu nie mam pojęcia, która bankowa instytucja mogłaby mi pomóc i w zasadzie przepchnąć wszystko oraz czy w ogóle coś takiego istnieje. Ponadto chciałbym samodzielnie zająć się finansowaniem, bez poręczycieli i partnerki. Być może znajdzie się tu jakiś zdolny umysł finansowy, który pomoże mi ocenić swoje szanse. Czekam na odpowiedzi.

[clubfan]

Hej,

najlepiej nazwij dokładne wartości:

€ 135.000,-- KP
€ Podatek od nabycia nieruchomości wynoszący od 3,5 do 6 % w zależności od landu
€ 3.300,-- ok. Notariusz, księga wieczysta dla umowy kupna, zamówienie GS, wpisy do księgi wieczystej, tutaj dobrze policzyć około 2,5 %.

istniejące pożyczki prywatne (należy/należy wziąć pod uwagę):
pierwotna kwota kredytu, miesięczna rata € od, aktualne saldo € ... nie można oczywiście określić tak dokładnie (pierwotny kredyt z odsetkami i bez odsetek,
Zwrot odsetek za wcześniejsze spłacenie, chociaż teraz również nie chodzi o ostatnie tysiące euro, lecz stanowi część ogólnego obrazu.

Zasadniczo zawsze trudno jest przedstawić pełne finansowanie z kosztami pobocznymi i kredytami do spłacenia, ale nie jest to niemożliwe (zazwyczaj wykluczone są schematy F banków). Będzie trzeba pracować z pożyczkami długoterminowymi.

Pozytywnym aspektem jest to, że suma ogólna nie wydaje się wysoce pompowana ze względu na niską wartość KP, prawdopodobnie również z Państwa strony jest do udźwignięcia. Jeśli mieszkasz w metropolii, zawsze zaskakuje cię tak niesamowicie niska cena nieruchomości, ale oczywiście istnieje.

Podejmowałbym również działania wspomagające finansowanie, przykłady:

1) Wydaj oświadczenie wraz z twoją sprzedawczynią (dotychczasową lokatorką), że jako długoterminowy najemca oferujesz obiekt taniej od ceny rynkowej, uzasadnienie, że nie musi długo zajmować się sprzedażą, nie chce uczynić ci jako długoterminowemu dobremu najemcy krzywdy, na przykład niezamierzonym wyrzuceniem z domu (zamieszkanie innego kupującego) itp.

2) Czy jako najemca przeprowadziłeś prace renowacyjne, rozbudowy, istotne upiększenia z substancją, co pośrednio wpłynęło także na KP, związaną z tym zwiększenie wartości itp.

Cel: Bank powinien zaakceptować lub samodzielnie określić wyższą wycenę obiektu na podstawie ogólnej sytuacji (niski KP).


Jeśli wszystko mieści się w przewidywalnym ramach finansowych (oczywiście zapewnienie finansowania), a obsługa finansowania jest w dobrych rękach, finansowanie powinno być możliwe do zrealizowania. Przy takiej cenie zakupu (tylko odsetki stanowią koszt, spłata to oszczędzanie w późniejszym czasie), czyli koszty wahają się poniżej około € 1.500,-- rocznie, zazwyczaj preferowałbym zakup nad wynajmem.

Erich Dotzler

[sebastian_AZ]

Mogę się tylko zgodzić z poprzednikiem. Dokładne zestawienie obecnych kredytów i dochodów byłoby pomocne w ocenie sytuacji.

Pomysł na wyższą wycenę nie jest zły, ale muszą zaistnieć naprawdę uzasadnione powody. W końcu w dzisiejszych czasach nikt nie ma nic do oddania, nawet obecna właścicielka.

[StGe1973]

Regulacja umowy najmu poprzez sprzedaż domu zasadniczo nie narusza umowy najmu. Oznacza to, że nawet w przypadku sprzedaży osobie trzeciej umowa najmu pozostaje nienaruszona. Istnieje jednak problem związany z potrzebą własną, czyli potencjalny nabywca może wypowiedzieć umowę najmu z powodu potrzeby własnej.
Taki przypadek jest prawie klasycznym przykładem "najmu z opcją zakupu", w którym zostaje stworzona dodatkowa umowa do umowy najmu, w której na przykład ustalana jest cena kupna w określonym terminie. W międzyczasie umowa najmu obowiązuje nadal, kapitał może być oszczędzany, a istniejące kredyty mogą być spłacane. Oczywiście wymaga to zgody wynajmującego, ale byłoby to najlepsze rozwiązanie. Jeśli jednak wynajmujący chce szybko sprzedać i potrzebuje pieniędzy, na to nie wyrazi zgody.
Ogólnie należy zachować ostrożność przy ekskluzywnych cenach. Dlaczego wynajmujący miałby rozdawać pieniądze? Czy prowadził podobnie hojną politykę w umowie najmu, na przykład darował niespłacone czynsze? Wynajmujący doskonale wie, że sprzedaż w trakcie trwającego najmu nie jest optymalna. Jeśli nowy nabywca nie jest czystym inwestorem (w takim przypadku umowa najmu i tak kontynuowałaby się), zawsze musi brać pod uwagę: musi wypowiedzieć umowę z powodu potrzeby własnej, w skrajnym przypadku uzyskać wypowiedzenie na drodze sądowej i dokonać eksmisji przez komornika. Cały ten proces trwa wiele miesięcy, jest bardzo czasochłonny i kosztowny, a ponadto wymaga od nowego właściciela zaplanowania swojej sytuacji mieszkaniowej.
Dlatego jeśli chcesz kupić, zawsze warto uzyskać opinię rzeczoznawcy dotyczącą bieżącej wartości rynkowej. Oczywiście, chyba że znasz się na nieruchomościach i lokalnym rynku tak dobrze, że możesz to sam ocenić.

[sebastian_AZ]

W razie niejasności lub potrzeby, zazwyczaj mieszkanie własnościowe jest sprawdzane przez rzeczoznawcę banku, co pozwala klientowi zaoszczędzić te koszty. Nawet jeśli zwykle jest to tylko sprawdzenie zdalne na podstawie zdjęć i dokumentów, może to już pomóc.

[finanzierung]

Teraz jest problem, że w ciągu ostatnich lat pozwoliłem sobie na wiele rzeczy i nie zrobiłem żadnych oszczędności, zakładałem przecież, że umowa najmu będzie trwać. Zamiast tego przez lata wziąłem trzy kredyty, które obecnie normalnie funkcjonują, ale są obecne.

Innymi słowy, to, na co sobie pozwoliłeś, nie mogłeś sobie na to pozwolić ze zwykłymi dochodami i musiałeś to zrobić na kredyt.... Trochę to mnie martwi. Zazwyczaj banki zastanawiają się, dlaczego ktoś rezygnuje z pieniędzy przy sprzedaży, gdy jednak w tym przypadku sprzedaż domu z najemcą na pewno obniżyłaby cenę.

Dzisiaj powinieneś mieć co najmniej 2000 EUR dodatkowo dostępnych oprócz twoich kredytów.

[kub0185]

Bank również mnie interesuje :-) nie, myślę, że zgodnie z obowiązującymi przepisami takie rzeczy nie istnieją, bankom zostało najprawdopodobniej nakazane bardzo dokładne sprawdzanie z ważnych powodów.

[NaTwoim13]

To na początek wszystko jest dość proste, wystarczy skontaktować się z doświadczonym i niezależnym pośrednikiem finansowym oraz wycenić nieruchomość. Reszta wynika naturalnie z ustalonych wartości, a podejście - jeśli ustalona wartość jest wyższa, widać, że sprzedaż będzie tańsza - niższa cena sprzedaży ze względu na stosunek najmu i wynikające (lub też nawet zmyślone) z inwestycji ze strony najemcy (jeśli jakakolwiek inwestycja została dokonana w poprzednich latach, niezależnie od tego, przez kogo została opłacona), może zdecydowanie doprowadzić do akceptacji podejścia o wyższej wartości - tak jak przy sprzedaży rodzinnej!!!

[Haus123]

Dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi, teraz jeszcze raz wszystko przemyślę i mam teraz kilka wskazówek od was.

[NaTwoim13]

Dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi, teraz jeszcze raz wszystko przemyślę i otrzymałem od was kilka pomysłów.

Dlaczego nie stworzą koncepcji finansowania? Dlaczego nie przeprowadzą analizy finansowej, aby móc pracować i myśleć na podstawie danych, liczb i faktów?

Jakie były twoje oczekiwania związane z tym postem??

[Haus123]

Na pewno tak...

[bruno68]

Cześć Haus123,

Mając na uwadze maksymalne obciążenie w wysokości 135.000 € plus koszty dodatkowe, będziemy wylądowali przy finansowaniu na poziomie 120%! co w przybliżeniu oznacza kwotę 150 do 160.000 €! Około 600 € i więcej miesięcznie plus reszta zadłużenia na koniec okresu obowiązywania odsetek!

Punkt kulminacyjny: poziom niezajmowalności tutaj możesz wpaść w pułapkę, ponieważ twoje 3 pożyczki już znacząco zmniejszają twoje majątek i dochody, kiedy to zostanie ujawnione w rejestrze Scoring!

A co oznacza tu średni wynik w rejestrze Scoring?

Wczoraj na spotkaniu w Baunatal widziałem także wielu pośredników i z łatwością mogłem poznać pytania, które wyraźnie wskazywały, że sami pochodzili z wyłączności i byli aktywni w pośrednictwie kredytowym, rozmawiali dość swobodnie o tym, że można dostać kredyt nawet bez partnera małżeńskiego! Na pytanie: "Dlaczego partner bez wkładu własnego powinien być wpisany mimo wszystko?" nie padła żadna odpowiedź!
Jak zawsze: Wyraźny sygnał szkolenia Strukki, których główną cechą jest błyszczenie, jeśli chodzi o korzyści klienta, poprzez zaniżanie lub/i pomijanie informacji o korzyściach ekonomicznych dla klientów podczas doradzania!
Po latach życia z savoir-vivre, sztuką jest cieszyć się życiem.

Kiedy nagle i niespodziewanie natrafiasz na kolejną trudność, a konieczne jest dodatkowe zadłużenie!

Generalnie już udowodniłeś się jako nierzetelny dłużnik, mimo że zarabiasz dobrze, ciągle zadłużasz się na rzecz jakiegoś luksusu! Teraz oczekujesz, że wierzyciele, którzy z powodu kryzysu mają już znaczne ryzyko niewypłacalności, ponieważ dotychczasowi klienci nie są w stanie spłacić długów, będą chcieli przyjąć cię jako klienta? Czyż nie jesteś tym, kto od lat błyszczał poprzez rozszerzanie kredytów?

I następnie domagają się warunków, które zwiększają ryzyko nie spłacenia długu, czyli wykluczenie prawdziwego poręczyciela!

Dlatego aby zrozumieć, czego tak naprawdę chcesz, A) pożyczka w wysokości 135.000 € (czy Dom rzeczywiście jest warty tyle, który to może określić tylko rzeczoznawca), punktem odniesienia może być wycena ustalona przez rzeczoznawcę, zatwierdzonego przez sąd miejscowy! Ale wierzyciel nie jest do tego zobowiązany, musi sam przysłać swojego rzeczoznawcę!
I ten, kto uważa, że lepiej jest decydować przy zielonym stole, zda sobie sprawę, kiedy w trakcie sporu okaże się, że brak im części dokumentów niezbędnych do udzielenia pożyczki! Ponieważ w takim przypadku dłużnikowi nie przysługuje wycena ze strony wierzyciela, ponieważ nie ma jej dla dłużnika!

Patrz również na § 505 b ust. 4 i § 505 c ust. 3 BGB

§ 505 b ust. 4 BGB
(4) W przypadku umów kredytowych dotyczących nieruchomości używanej przez konsumentów, wierzyciel jest zobowiązany określić, udokumentować i przechowywać procedury i informacje, na których opiera się ocena zdolności kredytowej.
§ 505 c ust. 3 BGB
3. Należy udokumentować i przechować na trwałym nośniku informacje wycen dotyczących nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie dla kredytów hipotecznych dla konsumentów.

Z tych odpowiednich przepisów prawa nie wynika obowiązek udzielenia informacji ani prawo wydania dla dłużnika! Prawdziwa luka w przepisach! W rezultacie, co masz w ręku? Nic, na co mógłbyś się powołać, gdy przyjdzie do rozliczenia!

Teraz zerknijmy, co oznaczają długi? Przy 135.000 € plus 20% kosztów dodatkowych, możliwa kwota kredytowa wynosi 162.000 €, ale w księdze wieczystej zostanie wpisana nie tylko kwota 162.000 €, a więcej!
oprócz kosztów dodatkowych w wysokości X procent, według moich informacji, wierzyciel zakłada 15% kosztów dodatkowych na rok (24.300 €)! Zatem podpisujesz się pod zobowiązaniami nie ograniczonymi jedynie do nieruchomości (ponieważ to byłaby tylko hipoteka, a nie zastaw) w wysokości 186.400 €, na tę kwotę podpisujesz się!
Dzięki temu wierzyciel może wezwać komornika w swoim imieniu na twoje konto! Który w razie potrzeby wyrzuci cię z domu, choć wierzyciel z reguły ponosi te koszta, to jednak prowadzi to do kolejnego nakazu zapłaty na twoją niekorzyść!
Przelicz tylko inne długi, dodaj je i oblicz razem, a jeśli okaże się, że długi razem z odsetkami i spłatą przekraczają 40% twoich dochodów netto, koniec przyjemności!
Drugim obliczeniem jest EK pomniejszone o dochód niedający się zająć, a jeśli dostępne saldo jest mniejsze niż wymagana suma dla spłaty wszystkich pożyczek, to już złamałeś dwa bardzo czerwone limity!

Wszystko inne staje się zbędne!

bruno68

[NaTwoim13]

Nie oszukuj! Nieuczciwym dłużnikiem jest osoba, która nie płaci rat terminowo lub w ogóle, a nie ktoś, kto wziął 3 kredyty, spłaca je punktualnie, jest dobrym dłużnikiem!!

Reszty nawet nie będę czytać!!

[finanzierung]

Pozwól mi...

Drogi Haus123, nie zrozumiałeś dobrze Noelmaxim... Powinieneś to zrobić u niego

[NaTwoim13]

Finansowanie, on - tak jak wielu innych konsumentów i osób poszukujących pomocy - bardzo dobrze to zrozumiał, a oczywiście moja pomoc rozpoczęła się już dawno temu. Krótka wskazówka: zanim oskarżysz innych o niewłaściwe zrozumienie, najpierw spróbuj zrozumieć sam!!!