Capital Investment 4

[mhm]

Cześć forumowicze,


Jestem ciekawa waszych opinii.

Oto sytuacja:
W 2017 roku wzięliśmy kredyt w ING na budowę domu w wysokości 351 tys. EUR z oprocentowaniem odsetek wynoszącym 1,70% (efektywna stopa roczna 1,73%) na okres 15 lat. Miesięczna rata wynosi 1087 EUR; Odsetki od kapitału wynoszą 2%; Po 15 latach pozostały do spłaty: 251 tys. EUR (grudzień 2032)

Wtedy kwestia bezpieczeństwa była dla nas bardzo istotna, ponieważ przewidywaliśmy wzrost stóp procentowych i nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tak dużymi kwotami... Dlatego, pomimo opłat za założenie kredytu, postanowiliśmy zabezpieczyć się i założyć oszczędności budowlane w BHW (pakiet WohnBausparen Plus FX2), której rezerwacja przypada na koniec okresu oprocentowania ING (listopad 2032 roku) i ma nam zapewnić pozornie korzystny poziom odsetek (2,56% efektywna stopa roczna). Oszczędzamy na to miesięcznie 360 EUR.
Dodatkowe informacje o oszczędnościach budowlanych: suma kredytowa Bausparsumme 230 tys. EUR, oprocentowanie w fazie oszczędzania 0,1%, opłata za założenie 2300 EUR; Stan konta po zakończeniu fazy oszczędzania w 2032 roku: 62 tys. EUR; Kwota kredytu 167 tys. EUR, oprocentowanie stałe 2,35% p.a. lub 2,56% efektywna stopa roczna.

Nasz miesięczny budżet na spłatę domu nadal wynosi około 1400 EUR miesięcznie.

Teraz, gdy stopy procentowe ciągle spadają, zastanawiamy się, czy nie lepiej ustawić stopę odsetkową kredytu na poziomie 3% i zapłacić ING 1377 EUR miesięcznie, rezygnując z oszczędności budowlanych w BHW. OCZYWIŚCIE, stracilibyśmy wtedy opłatę za założenie i opcję na korzystne oprocentowanie (w wysokości 2,56% po zakończeniu okresu oprocentowania) - ALE kwota pozostała do spłaty na koniec okresu oprocentowania znacznie by się zmniejszyła (202 tys. EUR w porównaniu do 251 tys. EUR przy 2% spłacie).

Co o tym sądzicie? Jakie stopy procentowe przewidujecie na około 12 lat? Czy nadal wolicie dwutorowo zarządzać kredytem o spłacie kapitału wynoszącej 2% i oszczędnościami budowlanymi, a tym samym wiedzieć, jakie stopy procentowe można oczekiwać do 2044 roku, czy też skupić się na spłacie kredytu ratalnego w wysokości 3%, aby dług szybciej się zmniejszył?

Jestem ciekawa waszych opinii... proszę o kontakt w razie pytań:-)

Pozdrawiam serdecznie, Melanie

[2utopus]

Przy wyższej spłacie (na ile pozwala bank) można oszczędzić w ten sposób szybko 5 tys. euro na odsetkach przez 12 lat.

Ale można też po prostu zostawić oszczędności w Bausparvertrag - nie trzeba go od razu wypowiadać.

Na pewno istnieje kilka opcji - można zrezygnować/zrenegocjować oprocentowanie po ~10+0,5 latach od pełnej wypłaty. Następnie można np. przejść na 10-letnie zobowiązanie oprocentowaniem - nie powinno być to złą opcją.

Jednak nikt nie jest w stanie przewidzieć, jaka będzie sytuacja z oprocentowaniem za 7 lub 12 lat - osobiście uważam, że obecnie nie ma szybko rosnących stóp procentowych - ale jak będzie wyglądać gospodarka i euro za kilka lat? Czy nadal będzie się miało dobrze płatną pracę? Czy będziemy mieli wysokie bezrobocie i wielu ludzi będzie musiało sprzedawać swoją nieruchomość, aby nadal opłacać rachunki - co mogłoby obniżyć ceny - czy bank wtedy jeszcze będzie chciał kontynuować kredyt czy nawet czy bank nie zbankrutuje?

[2tneub]

Pytanie nie dotyczy tylko tego, co będzie za 12 lat, ale także tego, co będzie za 7-8 lat.
W takim przypadku możecie zrefinansować swoje zadłużenie wcześniej, jeśli stopa procentowa spadnie poniżej 1,7%.


Osobiście nie mam zbyt wielkiego zaufania do oszczędności mieszkaniowych. Oszczędzający w ramach tego programu zakładają znaczny wzrost stóp procentowych. Jednak przez ostatnie 30 lat taki wzrost nie miał miejsca. Osoba korzystająca z oszczędności mieszkaniowych zawsze w rezultacie traciła.
Można powiedzieć, że stopy nie mogą spaść niżej, ale takie same słowa słyszeliśmy już pięć lub dziesięć lat temu.
Osobiście nie wierzę w znaczny wzrost stóp procentowych, ponieważ prowadziłoby to do poważnych problemów finansowych niektórych krajów z ich zadłużeniem, ale aby to dokładnie ocenić, potrzebowałbym mojej kuli do wróżenia. Niestety, jest ona aktualnie u mechanika.

Niewiążąco szacując, graniczna stopa procentowa bez żadnych dodatkowych spłat w 2017 roku przy stałym obciążeniu w wysokości 1447€ przez cały okres wyniosłaby około 3,8%.
Jednakże już wpłaciliście pewną kwotę do oszczędności mieszkaniowych i na pewno ponieśliście opłaty w wysokości 2300€. To sprawia, że graniczna stopa procentowa przesuwa się w dół. Jeśli natomiast planowane/sprawne jest dokonywanie dodatkowych spłat, stopa procentowa przesunie się w górę.
Radziłbym obliczyć graniczną stopę procentową po 10,5 latach i po 15 latach, a następnie ocenić, czy oczekujesz wyższych czy niższych odsetek.
Ponadto warto dokładnie sprawdzić, jak rozwija się rata po 15 latach.


PS: Dlaczego budżet jest oznaczony tak grubą kwotą 1400€, skoro obecnie płacicie 1447€?

Może być też sensowne rozważenie tymczasowego rozwiązania (podział umowy oszczędnościowej mieszkaniowej)

[kub0185]

dlaczego nie przeznaczysz całych 360 euro na spłatę kapitału? Wtedy powinniście skończyć z dużo niższym zadłużeniem, na szybko obliczone - jeśli zainwestujecie 12*360*15 lat z oprocentowaniem 1,7%, to będzie to 70 000 więcej, które spłaciliście byście nie mieli BSV. --> pozostałe zadłużenie 170 000
Jeśli stopy procentowe wzrosną do 5%. Musicie zapłacić 700 euro odsetek i możecie spłacić 5%. Wykonalne. Ja bym to zrobił, ponieważ uważam, że EBC i praktycznie wszystkie rządy muszą utrzymać inflację na wysokim poziomie za wszelką cenę, aby stopy procentowe pozostały niskie, dzięki czemu wszystkie państwa UE mogą spłacać swoje odsetki. Ale to tylko moje zdanie, które może być również błędne.

Defensywnie możecie poczekać do 2027 i wtedy podjąć decyzję. Ponieważ wtedy macie prawo do wcześniejszej spłaty, gdy stopy procentowe wzrosną, kontynuujecie z BSV zgodnie z planem. Jeśli nie, po prostu zawieracie odpowiednią refinansowanie.

[kub0185]

Pytanie dotyczące Waszego BSV: jaka jest stopa spłaty, którą musicie płacić od 2032 roku?

[mhm]

Cześć Utopus, dzięki za Twój komentarz - zdecydowanie rozważymy niezwłocznie nie wypowiedzenie umowy o BSV, głównie ze względów bezpieczeństwa. Nasz bank pozwala na wielokrotne zmiany stóp procentowych...

Mam nadzieję, że gospodarka nie zmieni się w taki sposób i nie zacznie gwałtownie spadać, ale nigdy nie wiadomo!

[mhm]

Cześć tneub,

dziękuję za Twój wkład. Po pewnym namyśle stwierdzam, że BSV nie jest już dla nas opcją, to było raczej coś w rodzaju młodzieńczego lekkomyślności wynikającej z braku doświadczenia! i zgadza się, nie myślałem już o stopie procentowej granicznej, chyba wyparłem sobie kilka wykładów z zarządzania ;-) z pewnością dokładnie to jeszcze przeliczę, świetna wskazówka...!



Poza tym, oczywiście masz rację, obecnie płacimy 1447 EUR - chciałem tylko powiedzieć, że nasz budżet to mniej więcej +/-1400 EUR (liczba jest zaokrąglona i to Pogrubienie naprawdę nic nie znaczy, ale rozumiem, że może to być mylące - przepraszam).

[mhm]

@kub0185 stopa po okresie oszczędzania wynosiłaby wtedy 1.400 EUR/mies. r n r n Tak dokładnie, to również moja myśl >>> polegając na spłacie pozostałego długu i kontynuując zakładanie niskich stóp procentowych... jestem tylko trochę niepewny, brakuje mi szklanej kuli ;-)

[mhm]

@kub0185 stawka wynosiłaby wtedy 1.400 EUR

[kub0185]

Wasza umowa nie jest teraz umową z wysokim oprocentowaniem, więc mogę sobie wyobrazić, że bank oszczędności mieszkaniowych na razie to zaakceptuje, jeśli nie wpłacicie nic albo tylko niewiele. Na pewno nie powinniście rezygnować. To przecież 2500 euro.

P.s. musicie ustalić, kiedy finansowanie zostanie całkowicie spłacone. W tym momencie będziecie mogli anulować swoje finansowanie z sześciomiesięcznym wypowiedzeniem. Robicie to tylko wtedy, gdy widzicie jakąś korzyść.