Capital Investment 4

[Rubberduck]

Okazjonalnie natykamy się na oferty w ogłoszeniach, gdzie właściciel chce pozostać w domu przez pewien czas. Od kilku miesięcy do roku. W związku z tym konieczne jest zawarcie umowy najmu i opłacanie czynszu. Motywacje mogą być bardzo zróżnicowane. Zawsze można je jakoś zrozumieć. Nie chcę tego jednak teraz dyskutować.

Moje pytanie brzmi: Czy można spodziewać się problemów z finansowaniem? Czy oferta KfW odpada zdecydowanie w takiej sytuacji?

Niezależnie od tego, nie podoba mi się rozwiązanie poprzez wynajem. Ostatecznie nie chcę zostać wynajmującym. (Nigdy nie interesowałem się przykładowo aspektami podatkowymi.)

Stąd pytanie: Czy istnieją sposoby na uniknięcie umowy najmu w przypadku, gdy dotychczasowy właściciel (z jakiegoś powodu) natychmiast potrzebuje gotówki, bez stosowania chwytów?

[finanzierung]

No cóż, często zdarza się, że stary właściciel chce najpierw sprzedać, a potem kupić, albo jego nowy Dom jest jeszcze w fazie budowy. Wówczas jest oczywiście łatwiej zamieszkać jako najemca w starym domu trochę dłużej niż szukać mieszkania do wynajęcia na kilka miesięcy. Ostatecznie ważne jest, aby obie strony finansowo się porozumiały co do wartości tej transakcji... Jedną z możliwości byłoby np. przesunięcie przejęcia nieruchomości (i również płatności) na później....

[Rubberduck]

Jeśli ktoś potrzebuje natychmiast gotówki, to późniejsza płatność nie jest opcją. Rozumiem to. Ale nie widzę problemu w ustaleniu po prostu późniejszej daty przekazania. To zostałoby uwzględnione w umowie kupna i sprzedaży, i koniec kropka? Umowa najmu stwarza przede wszystkim problemy dla kupującego. Powinno być możliwe znalezienie wiążącego i bezpiecznego dla wszystkich rozwiązania bez niego. Uważałbym za głupie, żeby najpierw zapłacić wysokie koszty dodatkowe, tylko po to, aby ostatecznie uzyskać dochód z najmu, który należałoby ewentualnie opodatkować. Co mnie zadziwia: Często w takich ofertach zaangażowani są również maklerzy (o uznanej renomie w okolicy). Z tego powodu nie jest to po prostu jakaś amatorska działańka przy kawie.

[clubfan]

To zdarza się czasami, obecnie też mam taki przypadek, starszy pan sprzedaje swoją nieruchomość, z powodu trudnej sytuacji finansowej potrzebuje stosunkowo szybko gotówki (znalezienie się w banku nie jest możliwe) i chce tymczasowo pozostać w domu jeszcze przez 12-18 miesięcy, żeby spokojnie znaleźć mieszkanie w domu opieki. Jak wspomniałem, sytuacje są różne.

Jeśli z kolei będziesz brał pod uwagę swoją sytuację osobistą (kiedy i gdzie chcesz mieszkać) na taki okres czasu, to moim zdaniem sytuacja wygląda następująco:

Ponieważ nie każdy potencjalny kupujący (sam miałem takie doświadczenie w ubiegłym roku) chce na to przystać, zazwyczaj istnieje możliwość, że twoje zrozumienie dla sytuacji sprzedającego powinno wpłynąć na cenę (kwestia negocjacji).

O ile wiem - ale zapytaj fachowców (w tym notariusza) - tego rodzaju dalsze korzystanie z nieruchomości dotychczasowego właściciela nie powinno być uzasadniane umową najmu (to może być skomplikowana sytuacja prawna), lecz umową o czasowo ograniczonym udostępnieniu nieruchomości (może być zawarta w umowie sprzedaży). Składka finansowa jest wówczas ponownie dowolnie negocjowana, np. miesięczna opłata za udostępnienie (podobna do czynszu, najprawdopodobniej najrozsądniejsza), ewentualne jednorazowe obniżenie ceny zakupu itp.

Jako dodatkowe zabezpieczenie finansowe można uzgodnić, że pewna część pozostałej kwoty kupna (np. 10-25% ceny) stanie się wymagalna dopiero po opuszczeniu domu.

W tym kontekście (oczywiście również z punktu widzenia sprzedającego) pojawia się problem, kiedy dokonana zostanie zmiana własności w księdze wieczystej. Z pewnością z Pańskiego punktu widzenia po dokonaniu istotnej części zapłaty kupna. Wtedy notariusz zapewne poinformuje sprzedającego, że w odniesieniu do pozostałej kwoty kupna ma tylko roszczenie umowne.

W zasadzie, jak zawsze w życiu, nigdy nie wiadomo dokładnie, czy wszystko potoczy się zgodnie z umową (np. wyprowadzka w odpowiednim terminie). W takich sytuacjach należy po prostu ocenić okoliczności. Nie można się jednak za bardzo denerwować, zawsze istnieje rozwiązanie i absolutna większość ludzi jest uczciwa i godna zaufania, zwłaszcza właściciele nieruchomości.

[2tneub]

Wierzę, że konstrukcja ma umożliwić kupującemu zrekompensowanie swojego podwójnego obciążenia wynikającego z opłacania czynszu i rat poprzez opłacenie czynszu dotychczasowego właściciela.
Jeśli kupujący ma odpowiednie środki, to twój sposób jest zdecydowanie lepszy.
Oczywiście trzeba dokładnie rozważyć, czy niższa pożyczka i niższe koszty nabycia nieruchomości równoważą ewentualnie wyższą stopę procentową ze względu na mniejszy wkład własny.
Pytanie brzmi raczej, co się stanie, jeśli jego przyszły Dom nie jest jeszcze gotowy, a on po prostu nie wyprowadzi się? Czy nadal będzie miał możliwość darmowego korzystania z domu?

[Rubberduck]

Zazwyczaj sprzedawca zawsze wie, ile jest gotowy zapłacić za wynajem. Tak samo jak w przypadku ceny zakupu, tutaj prawie nie będzie miejsca na negocjacje. To po prostu oferta.

Szukam różnych opcji, aby zaproponować rozsądne alternatywy dla umowy najmu. Jeśli jest głupi, kto zgodzi się na to bez dyskusji, to niech robi to bez mnie. To też musi być jasne.

Nikt jeszcze nie napisał, co to oznacza dla finansowania? Czy to problem? Praktycznie nie mogę sobie wyobrazić, żeby nie był.

[2utopus]

W takiej sytuacji naturalnie mogą pojawić się problemy z otrzymaniem dotacji państwowych - jak np. budżet na zakup mieszkania/domy/KfW/programy banków regionalnych itp. - nie jestem też pewien, czy każdy bank się w to zaangażuje - i jak już wspomniano, co się stanie, jeśli sprzedający nie będzie w stanie wymeldować się z obecnego miejsca zamieszkania, ponieważ nowe mieszkanie/działka dla seniorów nie będzie gotowa w terminie, a my sami będziemy czekać z niecierpliwością... osobiście nie skłaniałbym się ku takiej opcji...

[Rubberduck]

Nie otrzymamy żadnej pomocy budowlanej dla rodzin z dziećmi. (Mamy już dziecko, ale mamy zbyt wysokie dochody brutto).
Otrzymaliśmy ofertę od Sparda Hessen, która uwzględnia również 100 tysięcy euro z programu KfW.
Jeszcze nie zapytałem tam, co myślą o tego rodzaju konstrukcjach wynajmu.

[2titan1981]

Jeśli sprzedawca chce się przeprowadzić dopiero za x miesięcy, powinien sprzedawać wtedy i wtedy otrzymać swoje pieniądze. W przeciwnym razie może to spowodować kłopoty dla kupującego.
Wymiana pieniędzy za towary...
Wszelkie inne rozwiązania są niekorzystne dla kupującego i nie zdecydowałbym się na nie.
Ponowne odwrócenie transakcji zakupu jest z jednej strony kosztowne i musi być prawdopodobnie dochodzone sądownie.... ponadto oznacza to ograniczenie dla siebie....

[2utopus]

Oczywiście, jeśli zostanie to odpowiednio uwzględnione w cenie zakupu - praktycznie więcej niż zwykły czynsz - z odpowiednim dodatkiem ryzyka - albo od określonego momentu czynsz boli - można się na to zgodzić - oczywiście trzeba jasno ustalić, czy bank się zgodzi i ewentualnie omówić to z notariuszem/doradcą podatkowym.