Capital Investment 4

[notice]

Witam wszystkich,

Jestem całkowitym nowicjuszem w dziedzinie nieruchomości i finansowania. Mimo to właśnie zamierzam sfinansować zakup własnego mieszkania. Zgromadziłem różne oferty i jestem bardzo zafascynowany następującą wersją (pierwsze wrażenie + nowicjusz). Chodzi o połączenie kredytu i umowy oszczędnościowo-budowlanej, która przejmuje resztę zadłużenia z kredytu i działa równolegle. Po nieco poszukiwaniach w internecie, mam teraz pewne wątpliwości, czy taka kombinacja jest dobrym wyborem. W szczególności często odradza się takiego wysokiego kwotowo kontraktu oszczędnościowo-budowlanego (180.00,00€). Co sądzicie o takim połączeniu? Czy raczej zdecydowanie odradzacie takie połączenie?

Cena zakupu: 235.000,00€
Koszty dodatkowe: 29.281,00€
Wkład własny: 29.281,00 €
------
Kredyt (Ing):
Okres kredytowania: 20 lat
Miesięczna rata: 503,29€ (307,46 początkowe odsetki 195,83 początkowa kapitałowa)
Oprocentowanie nominalne: 1,57%
Efektywne oprocentowanie: 1,60%
Pozostałe zadłużenie: 179.826,54 €
------

Bauspar (BHW):
Suma: 180.000,00€ (opłata za zawarcie umowy oszczędnościowo-budowlanej wynosi 1% i jest zawarta)
Saldo przy przydziale: 82.803,60 €
Pożyczka budowlana: 97.196.40 €
Taryfa: 1,25
Kapitalizacja odsetek: 789,94 €
W tym podatek od zysków kapitałowych: 208,34 €
Miesięczny wpłata/spłata (od 31.08.2020 do 31.05.2040): 186,00€ (20 lat)
Roczna wpłata/spłata (od 01.04.2021 - 01.04.2040): 2000€
Miesięczna wpłata/spłata: 800,00 € (od 30.06.2040 - 31.03.2051)

Całość:
Miesięczne obciążenie: 186,00 € (Bauspar 31.08.2020 - 31.05.2040)
Miesięczne obciążenie: 503,29 € (kredyt do 01.10.2020 - 30.09.2040)
--
Roczne obciążenie: 2000,00 € (Bauspar 01.04.2021 - 01.04.2040)
--
Miesięczne obciążenie: 800,00€ (Bauspar 30.06.2040 - 31.03.2051)

Mam nadzieję, że udało mi się to w miarę zrozumiale wyjaśnić, i będę wdzięczny za jakąkolwiek opinię. Feedback nie musi być koniecznie szczegółowy. Chętnie usłyszę również ogólną opinię na temat takiej kombinacji. Jeśli coś jest niejasne, proszę dajcie znać.

Z radością oczekuję odpowiedzi

[2utopus]

Osobiście to, co mnie tu zaniepokoiłoby:

Konstrukcje z nadpisanymi umowami oszczędnościowymi często są trudne do wypowiedzenia - lub naliczane są wysokie opłaty za wcześniejszą spłatę, jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana/zamieniona. (w ciągu 30 lat może się wiele zmienić)
Spłaca się mniej kredytu głównego i otrzymuje mało/żadnych odsetek od oszczędności w ramach umowy oszczędnościowej.
(Dlaczego płacisz podatek od kapitałów - czy kwota wolna od podatku w wysokości 1602€/rok dla par została już wyczerpana?)
Umowa oszczędnościowa jest chętnie sprzedawana, ponieważ przynosi ładną prowizję dla sprzedawcy.
Jakie odsetki są zawarte w umowie oszczędnościowej?
Osobiście, wolałbym spłacać trochę więcej bez umowy oszczędnościowej na okres 10/15 lat i żyć z ryzykiem, że odsetki za 10/15 lat wzrosną - ale to oczywiście tylko moja prywatna opinia. (W ten sposób nie muszę się też martwić, że po sprzedaży domu po 10 latach mogę być zobowiązany do zapłacenia pięciocyfrowej opłaty za wcześniejszą spłatę.)

[Smirnoff1983]

Wariant związany z umową oszczędnościową jest droższy, ale jednocześnie bezpieczniejszy.

Po prostu płacisz za bezpieczeństwo. O wiele taniej jest zrezygnować z umowy oszczędnościowej, ale wtedy musisz też grać o ryzyko.
Dawniej (~2014) wszędzie mówiono, że stopy procentowe osiągnęły dno i nie mogą spaść dalej. Okazaliśmy się jednak mylić! Dzisiaj otrzymujesz oprocentowanie poniżej 1%.

Nikt nie może ci powiedzieć, co będzie za 20 lat. Stopy procentowe mogą pozostać na tym samym poziomie, ale Unia Europejska może się rozpadnąć i znów będziemy mieli +8% oprocentowanie.

Zaletą umowy oszczędnościowej jest to, że wiesz, co cię czeka do spłaty kredytu i nie możesz doświadczyć żadnych niespodzianek. Znasz dzisiejsze stopy procentowe na przyszłość, ale za to płacisz!

Tutaj musisz zdecydować, jaką osobowością jesteś... Ryzyko czy bezpieczeństwo

[2utopus]

Korzyścią z umowy oszczędnościowej na cele mieszkaniowe jest to, że wiesz, co cię czeka do spłaty kredytu i nie możesz spotkać się z żadnymi niespodziankami. Dzisiaj znasz stopy procentowe przyszłości, ale za to płacisz!

Jednakże stopy procentowe mogą być także minusowe za 10 lat ... albo można chcieć przeprowadzić się z powodów zawodowych albo prywatnych i sprzedać mieszkanie ... można to oczywiście lepiej ocenić, znając czynniki takie jak wiek/planowanie rodziny/dochód/użytek własny lub wynajem/inne bieżące dochody/wydatki itp.

[notice]

Dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię oraz osobistą opinię. Ta wersja nie jest zatem fundamentalnie zła, ale faktycznie zależy od gotowości do ryzyka.

Faktycznie preferuję bezpieczniejszą i w pełni zaplanowaną opcję do końca. Nie chciałbym mieć pozostałego zadłużenia w wysokości około 100.000,00 € po 20 latach. Wiedząc dobrze, że po 20 latach możliwe jest uzyskanie niższego oprocentowania.



Alternatywnie, otrzymałem jeszcze następującą ofertę, jednak rata regularna jest zbyt wysoka.


kredyt: 235.000,00 €
Okres zapadalności oprocentowania: 30 lat
Oprocentowanie nominalne: 2,09%
Roczna stopa oprocentowania: 2,13%
Rata: 883,21 €
Pozostałe zadłużenie: 0 €

Możliwość dokonania dodatkowej spłaty:
w zakresie od 1.250,00 EUR do 11.750,00 EUR (5%) raz w roku, jednak nie wcześniej niż
12 miesięcy po wypłacie całości



Dlaczego płacisz podatek od zysków kapitałowych - czy kwota wolna od podatku w wysokości 1602€/rok dla par nie została już wykorzystana? - Uzyskuję finansowanie sam.

[notice]

Zinsy mogą być jednak za 10 lat na poziomie -2% ... lub można chcieć się przeprowadzić z powodów zawodowych lub prywatnych i sprzedać mieszkanie ... oczywiście łatwiej to ocenić, gdy zna się czynniki takie jak wiek/planowanie rodziny/dochód/użytek własny albo wynajem/inne bieżące dochody/wydatki itp.

Masz całkowitą rację, oczywiście tutaj grają rolę znacznie więcej parametrów.

- 1 dziecko
- nieżonaty
- Użytek własny (3 pokoje 84 m²; kompleksowy remont sprzed 10 lat; Mieszkam już od 10 lat na wynajmie w tym mieszkaniu)
- Obecnie czynsz wynosi 636 €
- Perspektywicznie możliwe zwiększenie wartości

Byłem tylko niepewny, czy nie popełniam grubego błędu przy takiej kombinacji. Ale dzięki na wasze odpowiedzi zakładam, że można śmiało zdecydować się na tę wersję.

[kub0185]

Ja, lepiej zrezygnować z BSV, wtedy nie skończysz z długiem w wysokości 100 000, ale tylko około 80 000 po 20 latach (prawdopodobnie wartość euro będzie wtedy tylko połową).
Poproś o warunki na 15 lat.

Mam pytanie - czy zakładasz, że przez najbliższe 20 lat nie otrzymasz podwyżki wynagrodzenia? Jesteś pewien, że nie przyjedzie kolejne dziecko, wtedy może być ciasno z trzema pokojami.

[NaTwoim13]

To opłacalne, jeśli w ogóle bardziej opłaca się wybrać 15-letni (lub krótszy) okres zabezpieczenia odsetek i wybrać taryfę oszczędności budowlanych w wysokości 2,25%. Proszę sprawdzić mieszaną stopę procentową na cały okres trwania, ponieważ doradca tego nie zrobił!! Ta opcja nie może być tania, nie potrzebujesz tego drogiego zabezpieczenia.

[bruno68]

kub0185 & noelmaxim,

To nie będzie oddane przez jego kapitał własny, trzeba także uwzględnić zasadę 40%! Co może być kluczowym punktem w tej finansowaniu! Utrzymywanie limitu 800 € wskazuje na czysty kapitał własny (po odjęciu kredytów) w wysokości 2.000 €.
Dlatego też specjalna płatność w wysokości 2.000 € po terminie! prawdopodobnie pochodząca z dochodu z urlopu i premii!

uwaga

Faktycznie uważam, że całe finansowanie jest mało przejrzyste i niekompletne!

Jako że 20 lat to 240 miesięcy, co daje 120 790 € odsetki i spłata, czyli również koszty!

Kapitał kredytu wynosi 235.000 €
Pozostały kapitał wynosi około 179.900 (zaokrąglony)
Różnica to 55.100 € spłacone / w miarę akceptowalne!

Ale oznacza to, że płacąc 120.790 € i spłacając 55.100 € kapitału, odsetki/koszty wynoszą 65.690 €! Przy 240 miesiącach jest to średnio 238 € odsetek! co odpowiada podanym wymiarom w przybliżeniu

Pokrycie w wysokości 180.000 € jest w porządku!

BHW Etap oszczędnościowy
Jeśli spojrzeć na etap oszczędnościowy, można powiedzieć, że specjalne wkłady w ciągu 19 lat w wysokości 38.000 € budzą podejrzenie, że nie są w stanie z czysto matematycznego punktu widzenia pokryć 167 € miesięcznie z ich obecnymi dochodami!
Dlatego obniżenie miesięcznej składki oszczędnościowej i zamianę niedoboru na specjalne wpłaty roczne w wysokości 2.000 €! Każda brakująca wpłata 2.000 € przedłuża okres lub przydział o prawie 1 rok.

BHW Etap spłaty kredytu: Tutaj robi się naprawdę mało przejrzyste

Chociaż podają wiele rzeczy, wiele z nich jest prawdą! podają 800 € odsetki i spłatę przez przeliczone 129 miesięcy daje koszty 103.200 €! Przy zadłużeniu w wysokości 97.200 € odjęcie tej kwoty od kosztów pozostawia około 6.000 € kosztów odsetkowych na okres 11 lat? Nigdy!

Obliczając 6.000 € odsetek przez 132 miesiące daje miesięczne koszty odsetkowe w wysokości 45,50 €(!)

Tylko prosta kalkulacja

97.200 € razy 1,25 % normalnych odsetek, daje odsetki w wysokości 1.215 € rocznie, czyli 101 € miesięcznie już!

alternatywnie noelmaxim podaje odsetki w wysokości 2,00 % skutecznie
97.200 € razy 2,00 % skuteczne odsetki wynoszą 1.944 € rocznie, czyli 162 € miesięcznie już!

Uproszczona weryfikacja 1.944 € razy 11 lat / 2 daje 10.700 € odsetek / 132 miesiące to 81 € miesięcznie

tutaj coś może być nie tak, albo oszczędzają rocznie 700 € plus dodatek 70 € i inne 500 € na dodatek 8,8 %, 43 €. Albo płacą rocznie swoje 2.000 € dalej!

Niestety nie podają, jaki jest rzeczywisty odsetek, a tylko on się liczy!

bruno68

[NaTwoim13]

W którym mieście - ze względu na dostępność regionalnych banków i funduszy pomocowych krajowych - odbywa się zakup?

[2utopus]

Jeśli weźmiemy na przykład miesięczną stawkę ING + BS-Rate (miesięczna + roczna/12), otrzymamy miesięczną ratę w wysokości 856€ - po 20 latach okresu kredytowego zostanie nam ponad 81600€ - przy zakładanej stopie inflacji 2% rocznie, to dzisiejsza siła nabywcza wynosiłaby: 54900€ - czyli już znacznie mniej - przy prawdopodobnie zwiększonych dochodach.
Jeśli teraz zostawić taką samą ratę, a okres kredytowy skrócić np. do 10 lat / 1%, to po 10 latach pozostałoby 151700€ długu (dopasowana do 2% inflacja siła nabywcza: 124400€) - czyli już spłacono ponad 83t€.

[notice]

BHW Faza spłaty kredytu: Tutaj staje się naprawdę nieprzejrzyste
bruno68

dokument siehe pn - feedback gern öffentlich.

[notice]

W jakim mieście - z powodu wyboru regionalnych banków i krajowych funduszy wsparcia - dokonano zakupu?

Dokonano zakupu w Lipsku.

[bruno68]

Cześć, zauważyłem,

niestety nie można odczytać wiadomości! Prawdopodobnie wybrano niewłaściwy format zakończenia, kopia na komputerze wykazała 440 stron, 37 800 słów i 1,6 mln znaków! Musiałem zrobić restart! Operatorzy tej strony internetowej nie będą zachwyceni!

Niestety nic z tego nie można zrozumieć!

Proszę po prostu przesłać mi tylko efektywną stopę procentową, jeśli w ogóle zostały im przekazane! Mowa o oprocentowaniu w wysokości 1,25%, zaskakujące może być RLV, które zostanie im naliczone za 20 lat!

Podaję krótki fragment tego, co do mnie dotarło. Muszę najpierw opróżnić skrzynkę pocztową, aby znów było miejsce!

bruno68

[NaTwoim13]

Po prostu nie wysyłaj niczego !!

Bruno, przestań wprowadzać konsumentów w zakłopotanie !!

To, co trzeba wyjaśnić, ja już wyjaśnię, niekonwencjonalnie !!!

Takie rzeczy załatwia się przez e-mail !!!!

[bruno68]

Tutaj jest wynik, który uzyskałem w dziale



Finanseowanie mieszkania poprzez kredyt + umowę oszczędnościową? (oferta kredytowa Ing+BHW)

Witaj bruno68,

Dziękuję bardzo za szczegółową opinię. Nie chciałem koniecznie publikować grafiki publicznie, dlatego prześlę Ci ją w skrócie prywatną wiadomością.

Opinie można zawsze udzielać publicznie.