Capital Investment 4

[Simon-L]

"Cześć wszystkim,



krótko o mnie, mam 30 lat, 100 000€ wkładu własnego, około 3500-3700€ miesięcznej pensji netto, zatrudniony na stałe u jednego z producentów samochodów.

Stałe koszty to tylko samochód około 600€ z wliczoną konserwacją i ubezpieczeniem. (zmienia się rocznie, ale już nie będzie rosnąć.)



Chcę kupić nowe mieszkanie na parterze - 2 pokoje 54m2. To obiekt KFW55.

Cena zakupu to 214 000€ plus miejsce postojowe w garażu podziemnym 17 900€.

Opłata dla pośrednika nie jest wymagana.

Lokalizacja to 76470 Ötigheim.

Rozpoczęcie budowy za tydzień, a 90% mieszkań jest już zarezerwowanych, u nas niestety tak jest... :-(



Teraz mam ofertę od Dr. Klein i chciałbym zapytać, jaki was to robi wrażenie.



Miesięczna rata -> 655,65€

Oprocentowanie mieszanego -> 0,971% Efektywne 1,01%

Wkład własny 40 000€



Kredyt KFW w wysokości 120 000€

Okres związania odsetek 10 lat

Miesięczna rata 394,65€

Stopa procentowa nominalna: 0,95% // Efektywna: 0,99%

Spłata: 2,997%

Dotacja na spłatę w wysokości 18 000€



Kredyt ratalny w Commerzbank 87 000€

Okres związania odsetek 10 lat

Miesięczna rata 261,00€

Stopa procentowa nominalna: 1,00% // Efektywna: 1,03%

Spłata: 2,60%

5% dodatkowy wkład rocznie



Złożyłem jeszcze zapytanie do Interhypa, ale podejrzewam, że nie będzie zdecydowanie lepsze, co o tym myślicie?

Co do 2 pokoi, to mi w zupełności wystarcza i nigdy nie chciałem mieć dzieci. Jeśli kiedyś zwiążę się poważnie z kobietą, mieszkanie zostanie wynajęte.

Pozostała część wkładu własnego pozostanie na depozycie.



Będę wdzięczny za kilka porad.



Pozdrawiam"

[kub0185]

Skąd masz kwotę 40 000 euro wkładu własnego? Czy sam zaproponowałeś tę kwotę, czy sugerował ją Dr. Klein?

[Simon-L]

Mam tak naprawdę proponowaną kwotę pożyczki w wysokości 210.000€, z dodatkiem, że może on pozwolić sobie na grę, jeśli warunki znacznie się poprawią.

Edycja: I rata w wysokości około 650€, co obecnie stanowi realistyczne przychody z najmu, wliczając parking podziemny. Ale to rozważę najwcześniej za pięć lat.
Edycja2: Pozostały dług na koniec okresu na stałe wyznaczony -> około 129.000€ -> Jeśli chciałbym, mógłbym finansować to równie łatwo z kapitału własnego. Jeśli stopy procentowe wzrosną skrajnie. Ale nie mogę sobie tego wyobrazić, biorąc pod uwagę co się dzieje obecnie -> długi państwowe itp.

[kub0185]

Więc moim zdaniem Psd Bank w połączeniu z KfW złożyły najlepszą ofertę. Zdecydowanie polecam także negocjacje z lokalnymi bankami. Musisz im od razu jasno dać do zrozumienia, że nie interesują cię umowy oszczędnościowe na cele mieszkaniowe.

[bruno68]

Cześć Simon-L,

lepiej już nie będzie! Czas na to minął!

jednak muszę cię poinformować, że twoje obliczenia są błędne, twoje obciążenie byłoby o 150 € wyższe miesięcznie bez dotacji, czyli 806,00 € obciążenia! pytanie brzmi, czy w związku z zakupem drugiego obiektu nie byłoby sensowne skorzystanie z dotacji? Dotacja jest przyznawana tylko raz w życiu!

Twoje informacje są zrozumiałe, ale to tylko pozorne wielkości, które wynikają tylko z dotacji w wysokości 18 000 €! Nie chodź w to, aby przyjęcie dotacji powodowało zobowiązanie społeczne o okresie 30 lat przy wynajmowaniu obiektu! Powinieneś sprawdzić warunki pożyczki w KfW!

Powinieneś również przemyśleć wynajem obiektu, ponieważ koszty podatkowe się podwajają! Podsumowując, może to skutkować zerowym wynikiem lub nawet stratą podatkową! Zauważ, że w przypadku wynajmu obiektu za pośrednictwem obcych środków KD może on nie być zastosowany! Wówczas dotacja mogłaby zostać częściowo cofnięta!

Powinieneś również wziąć pod uwagę, że pierwsze finansowanie może uniemożliwić drugie, znacznie większe finansowanie! Ponieważ 660 € lub 810 €, wykorzystane na pierwsze finansowanie, będą brakować przy drugim finansowaniu!

Miej na uwadze, że wynajem dofinansowanej rzeczy zawsze obejmuje artykuł 264 ust.1 pkt 1 Kodeksu karnego! Tutaj dotyczy to nie tylko 18 000 €, ale także możliwych bonifikatów od KfW na 10 lat!



§ 264 Oszustwo dotyczące subwencji

(1) Karą pozbawienia wolności do pięciu lat albo grzywny zostanie ukarany ten, kto

1.
wobec właściwego organu przyznającego subwencje lub innego zaangażowanego w procedurę subwencji organu lub osoby (dawcy subwencji) składa nieprawdziwe lub niepełne oświadczenia dotyczące faktów dotyczących subwencji, korzystne dla niego lub dla innej osoby,
...




A czy kiedykolwiek będziesz mógł budować w ciągu następnych 10 do 15 lat jako skazaniec, zdecydowanie kwestionuję!

Nie daj się sprowadzić na manowce, przeczytaj warunki pożyczki od comschmerz i KfW, czy nie wymagają one dodatkowych niespodziewanych usług, które nie są częścią umowy pożyczki!

bruno68

[Rubberduck]

EK-Einsatz von 40.000€

Jeśli jest dostępne 100k, należy je również wydać. Nie rozumiem.






Cytat Simona-L

kredyt ratalny w Commerzbanku 87.000€
Okres zapadalności 10 lat
Stopa procentowa Wartość nominalna: 1,00% // Efektywna: 1,03€


To powinno iść już lepiej. Zwłaszcza przy solidności kredytowej i kapitale własnym. To tylko drobiazg...
Dlaczego więc CoBa?

[Rubberduck]

Edytuj: I rata w wysokości około 650€, co obecnie byłoby realistycznym dochodem z wynajmu z miejscem postojowym w garażu. Ale ten pomysł rozważam najwcześniej za pięć lat.

Też tego nie rozumiem. Czyli ma to być jak najszybciej wynajęte (w ciągu 5 lat)? Czyli w gruncie rzeczy nie na własne potrzeby?

[Muenchner82]

Przy danych ramowych, stopa procentowa poniżej 0,7 powinna być możliwa bez problemu.

[bruno68]

Nie, Muenchner82
Zeszłego tygodnia stopy procentowe zostały podniesione średnio o 0,3%! Nie ma możliwości przebicia stóp procentowych KfW, jeśli oferta banku KfW to 1%, inne banki będą się tego trzymać!
Ponadto obecnie stopy procentowe nie pokrywają kosztów! Dlatego podwyżka, ponadto jest to finansowanie w 100%, a nie w 60%!
bruno68

[NaTwoim13]

Nie, Muenchner82

oprocentowanie zostało podniesione o 0,3% w zeszłym tygodniu! Niemożliwe jest obniżenie stóp procentowych KfW, jeśli bank KfW oferuje oprocentowanie na poziomie 1%, inne banki będą się go trzymać!

Ponadto obecne stopy procentowe nie pokrywają już kosztów! Dlatego podniesienie stóp, ponadto jest to finansowanie w 100%, a nie 60%!

bruno68

Co to za nonsens!! Stopniowo to wystarcza, do głupoty, bezsensownych, niepożądanych rzeczy i irytujących, teraz dochodzą jeszcze kłamstwa.

Żadna stopa procentowa nie wzrosła, a tym bardziej nie o 0,3%!!!! Twierdzenie, że wzrost stop procentowych jest spowodowany niepokrytymi kosztami, to absolutna bzdura!

[Rubberduck]

krótko o mnie, mam 30 lat, 100 000 EK, około 3500-3700 € miesięcznej pensji, jestem stałym pracownikiem u jednego z producentów samochodów.
Stałe wydatki to tylko auto około 600 € wraz z serwisem i ubezpieczeniem (zmienia się rocznie, ale nie będzie już więcej).

Czy nadal są dostępne kredyty studenckie lub coś podobnego? Czy są jakieś niejasne wpisy w Schufie z młodości?

Dlaczego miesięczna rata jest tak niska? Czy 5% dodatkowy zwrot powinien być w pełni wykorzystany?
Dla szybkiej spłaty, KfW raczej jest przeszkodą...

[Simon-L]

Cześć wszystkim, dzięki za odpowiedź.
W przypadku KFW chodzi o program 153 - Efektywna budowa, o ile mi wiadomo, wynajem nie stanowi problemu?

Żadnych kredytów ani wpisów do rejestrów dłużników.
Rata została tak dobrana, aby dało się ją spłacić z ewentualnego czynszu.
Być może nawet nigdy nie będę wynajmować, chcę po prostu zachować tę opcję otwartą.

Miałem już plan skorzystania z opcji nadpłaty. kredyt ratalny.

[NaTwoim13]

Miesięczna rata -> 655,65€
Mieszany procent -> 0,971% Efektywny 1,01%
Wkład własny w wysokości 40.000€

1) pożyczka KFW w wysokości 120.000€
Okres obowiązywania oprocentowania 10 lat
Miesięczna rata 394,65€
Stopa nominalna 0,95% // Efektywna: 0,99€
18.000€ dotacji na spłatę kapitału

2) pożyczka ratalna w Commerzbanku 87.000€
Okres obowiązywania oprocentowania 10 lat
Miesięczna rata 261,00€
Stopa nominalna 1,00% // Efektywna: 1,03€
5% dodatkowa spłata rocznie

1)
Identyczny

2)
87.000,00 na 10 lat / nominalnie 0,87 % / efektywnie 0,90 % / Rata odsetkowa i kapitałowa 208,08 € / Spłata kapitału 2% / Opcja dodatkowej spłaty 5,00% / Okres karencji 15 miesięcy

[NaTwoim13]

Cześć wszystkim, dzięki za informacje zwrotne.
W przypadku KFW, chodzi o program 153 - Efektywna budowa, z tego co mi wiadomo, wynajem nie stanowi problemu?

Żaden problem

[Rubberduck]

Czy stawka została wybrana tak, aby móc pokryć koszty ewentualnego czynszu?

W mojej skromnej opinii, to wyrzucić pieniądze w błoto. Nowe mieszkanie nie stanie się tańsze tylko dlatego, że zarabiasz dodatkowe dochody z czynszu.

[2tneub]

Kiedy jest dostępne 100k, należy je również wykorzystać. Nie rozumiem.

Zacytowane przez Rubberducka

W mojej skromnej opinii, to lewą kieszeń, prawa kieszeń. Nowe mieszkanie nie będzie tańsze tylko dlatego, że ma się dodatkowe dochody z wynajmu.

Należy zauważyć, że odsetki od pożyczki przy wynajmie są odliczalne pod względem podatkowym.

Czy istnieje duże prawdopodobieństwo, że nieruchomość zostanie wynajęta w przyszłości i wtedy będzie można coś nowego nabyć/zbudować. Być może ma sens obecnie utrzymać niskie zaangażowanie kapitału własnego i stopę spłaty kapitału oraz raczej zainwestować oszczędzony kapitał w własne mieszkanie.

[kub0185]

Czy ogólny efektywny oprocentowanie nie powinno być ujemne, jeśli uwzględnimy kwotę 18 000?

[Rubberduck]

Czy istnieje duże prawdopodobieństwo, że obiekt zostanie wynajęty perspektywicznie i będzie trzeba coś jeszcze kupić/zbudować. Może być sensowne trzymanie obecnie niskiego wkładu własnego i wskaźnika spłaty kredytu oraz używanie zaoszczędzonych środków na własny Dom.

Ale najpierw musiałby znaleźć sobie żonę.

Ponieważ nie ma absolutnie żadnych konkretnych planów, byłoby dla mnie zbyt wiele zmiennych.
Czy opłaciło się to, dowiemy się potem. Ostatecznie, hazard na kredyt...

[2tneub]

Jeśli mądrze zainwestuje resztę pieniędzy, osiągnie wyższy zwrot niż kilka groszy odsetek, które musi płacić. W zależności od sytuacji może stopniowo dokonywać nadpłat, po 10 latach spłacić część lub zainwestować pieniądze w odpowiednią inną nieruchomość. Oczywiście wiąże się to z pewnym ryzykiem, ale każdy posiadacz akcji, każdy przedsiębiorca i również każdy wynajmujący podejmuje ryzyko. Dopóki można spać spokojnie pomimo zadłużenia, wszystko jest w porządku. Własny kapitał pasuje, dochody pasują, dlaczego nie.

[2utopus]

Tak samo to widzę - jeśli płacisz 1% za kredyt, a (perspektywicznie) możesz osiągnąć 7% z szeroko rozproszonych ETF-ów - i nie potrzebujesz pieniędzy przez 10 lat - w takim przypadku na przykład za kwotę 100 000 €, po 10 latach zapłacisz 10 000 € odsetek, a portfel mógłby wzrosnąć do prawie 200 000 € dzięki efektowi składania odsetek (bez uwzględniania podatku) - oczywiście istnieje pewne ryzyko - ale nawet jeśli akcje (na całym świecie) spadną na koniec o 50%, straty nie będą bardzo duże.

[kub0185]

Ja, ja nie zrobiłbym tego inaczej. Jest wielu innych, którzy włożyliby maksymalnie tyle, ile potrzebują do uzyskania finansowania bankowego. Na przykład, jeśli zmniejszyłby wkład własny o dodatkowe 13 000, druga pożyczka spadłaby do 100 000, a oprocentowanie prawdopodobnie nie wzrosłoby jeszcze bardziej.

[NaTwoim13]

Nie zmieniłbym tego w jego sytuacji. Są ludzie, którzy zrobią to inaczej i zainwestują tylko tyle, ile mogą uzyskać od banku jako finansowanie. Na przykład, jeśli obniży jeszcze raz kapitał własny o 13 000 EUR. Aby druga suma kredytu również wyniosła 100 000 EUR, prawdopodobnie oprocentowanie nie będzie znacznie wyższe.

Właściwie byłoby to dużo wyższe i bezsensowne, jeśli tymczasowo dysponuje się kapitałem własnym w wysokości 100 000 euro!

[NaTwoim13]

Czasami naprawdę zdumiewające, jak elastycznie niektórzy argumentują w kwestiach ryzyka i prognoz dla konsumentów. Raz wszystko jest zbyt ścisłe i niezalecane, a teraz być może ma być gotowy zapłacić wyższe odsetki, aby związać mniej kapitału własnego?!

Być może możemy dowiedzieć się, jakie były dotychczasowe inwestycje, moim zdaniem powinno być dostępnych więcej informacji indywidualnych, aby móc wydać tu zalecenie.

[kub0185]

Czasami naprawdę zdumiewające jest, jak elastycznie niektórzy argumentują w kwestii oceny ryzyka i prognoz dotyczących konsumentów. Raz wszystko jest zbyt ciasne i niezalecane, a teraz powinien być gotów zapłacić wyższy odsetek, aby związać mniej kapitału własnego?!

Być może możemy ustalić, gdzie do tej pory zainwestował, w mojej ocenie powinno być dostępnych więcej informacji indywidualnych, aby móc wydać tutaj zalecenie.

Kto wydał zalecenie? Czy możesz poprzeć to bezsensowne liczbami, aby można było to zrozumieć.

[NaTwoim13]

Nie, nie mam ochoty

[kub0185]

Czyli Twoja odpowiedź była tylko strzałem?

[NaTwoim13]

Tak jak ja, tak również inny, ponieważ mamy zbyt mało informacji dotyczących konsumenta, całego projektu i zbyt mało informacji indywidualnych.

Jeśli deklarowane jest to jako zrobiłbym to w ten sposób, wszystko w porządku, ale moje zadanie, moje dążenie tutaj nie polega raczej na tym, aby pomóc konsumentowi indywidualnie oraz według jego własnej sytuacji wyjściowej, obiektywnie, fachowo i niezależnie.

[Simon-L]

Ja, inne ale inni również, gdyż mamy nad konsumentem, projektem jako całością zbyt mało indywidualnych informacji.

Jeśli byłoby to deklarowane tak, jakbym ja robił, to wszystko by było dobrze, ale to nie jest moje zadanie, moje dążenie tutaj, bardziej chodzi mi o indywidualne potrzeby konsumenta i JEGO sytuację wyjściową, obiektywnie, profesjonalnie i niezależnie pomóc dalej.

Witam ponownie i dziękuję za owocną dyskusję.

Chociaż nie jestem pewien, jakie dokładnie informacje brakuje.
Niemniej jednak istotne jest dla mnie utrzymanie równowagi w życiu.
Oczywiście mogę szybciej spłacać długi itp.
Jednak dla mnie ważny jest określony standard życia, nie chodzi o bogactwo, ale chciałbym też sobie coś pozwolić.
Jestem jeszcze młody i chciałbym mieć coś z życia, pewną równowagę. Nie chciałbym marnować kasy, ale też nie odkładać wszystkiego na czarną godzinę, może spotka mnie coś za kilka dni/tygodni/lat, wtedy wszystko byłoby na marne...

W ciągu ostatnich dwóch lat zebrałem trochę doświadczenia ze swoim depozytem, zainwestowałem tylko 10 000 € i uzyskałem roczny zwrot, pomimo pandemii, w okolicach 6% po opodatkowaniu.
Do końca roku mam dość luźne 110 000 € kapitału własnego.

Jeśli odliczę 40 000 € na kapitał własny, jestem na tyle zaawansowany, że pozostałe 60 tysięcy również trafiłyby do depozytu, aktualnie jest na nim około 11 tysięcy.

Według Dr. Klein comiesięczna rata przy 2,66% spłaty i 100 tys. kapitału własnego (110 tys. dopiero za kilka miesięcy) to około 0,6% odsetek -> 400 €
Comiesięczna rata przy finansowaniu KFW i 100 tys. kapitału własnego -> 450 € przy spłacie około 2,89% (zestawione)

Przy kapitale własnym 40 tys. comiesięcznie należałoby zapłacić 650 € -> Miesięczna różnica mówmy 220 €

Wykorzystanie kapitału własnego 40 000 €
Jeśli zainwestuję 60k lub 50k w depozyt, ponieważ jest na nim już 11k (pozostawiam na koniec roku sumę oszczędności, która w obu przypadkach trafi do depozytu), a oszczędzam tylko 150 € miesięcznie, po 10 latach będę miał kapitał w wysokości około 135 000 € po opodatkowaniu –> pozostały dług około 129 000 € (Teoretycznie mogę spłacić kredyt za mieszkanie za jednym zamachem, teoretycznie.)

Wykorzystanie kapitału własnego 100 000 €
Jeśli zainwestuję 0 € w depozyt i oszczędzam miesięcznie 370 € –> Po 10 latach kapitał wyniesie około 59 000 €, dług około 91 000 € (Nie mogę spłacić kredytu za mieszkanie przedterminowo.)

Oczywiście z większym ryzykiem, ale w moim wieku jestem gotów na to, jeśli chcę budować majątek, moim zdaniem nie ma innego wyjścia. Przynajmniej w moim zakresie możliwości. Jednak uważam, że ryzyko być w gorszej sytuacji niż z pełnym wykorzystaniem kapitału własnego na tę nieruchomość jest dla mnie osiągalne.
To jest główna myśl przy podejmowaniu decyzji dlaczego nie powinienem używać pełnego kapitału własnego.

Jeśli chodzi o wynajem czy nie, nie można przewidzieć przyszłości, chcę po prostu pozostawić tę opcję otwartą. Nigdy nie byłem rodzinny, jeśli chodzi o posiadanie dzieci, ale nigdy nic nie wiadomo.^^

[NaTwoim13]

Myślę, że chcesz postawić tylko 40 000 euro??

[Simon-L]

Tak, dokładnie, początkowo myślałem o wpłaceniu większej kwoty, ale zdecydowałem się przeciw temu z powyższych powodów.
Ponieważ niektórzy napisali, że bardziej opłaca się zainwestować całą kwotę w EK. -_-
Powyżej starałem się uzasadnić, dlaczego zdecydowałem się tylko na 40k.

[NaTwoim13]

Warunki do poprawy

[Simon-L]

1)

Identisch



2)

87.000,00 10 Jahre fest / nom. 0,87 % / eff. 0,90 % / Zins-, und Tilgungsrate 208,08 € / Tilgung 2 % / Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 15 Monate



Interesująca oferta, jakby wyglądało to z 2,6% spłatą, jeśli mogę zapytać?

To zostało zaproponowane przez Dr.Klein, edytuję informacje w początkowym poście.



Edit: Aby w ogóle mieć możliwość spłacenia lokalu po 10 latach przy użyciu 100.000€ wkładu własnego, musiałbym osiągnąć miesięczną ratę 250€, aby móc zaoszczędzić 550€ miesięcznie przy powyższym rozrachunku -> prawdopodobnie oznaczałoby to (-) oprocentowanie. :-D

[bruno68]

Simon-L,

das wird so nicht klappen! Sie haben ein 100 % Finanzierung vor sich! Seit wann kommt ein Kleindarlehn vor den Hauptdarlehn? Im Rang 1 kommt immer die 1. Beleihung bis 80 % und das wäre dann der KfW Bereich! Allerdings ist die KfW bereit auf den 2 Rang zu gehen, wäre dieser Zinssatz möglich!

Zum anderen ist aber das der TG- Stellfläche, keinerlei Wohnwirtchafltiche Nutzung darstellt. Kann da keine Finanzierung mit Wohnkredit erfolgen! Denn die TG Stellfläche ist nicht abhängig von der Wohneinheit, man kann ja die Wohnung ja ohne TG Stellfläche kaufen oder verkaufen!

bruno68