Capital Investment 4

[Konrad4]

....- jeśli w ogóle nadejdzie, co stanie się ze spłatą istniejących zobowiązań kredytowych?

Na przykład dzisiaj 1.000,- €, a w przypadku inflacji wartość 10.000,- €.

[2utopus]

Czym dokładnie się interesujesz?

Kredytem w obcej walucie? (frank szwajcarski/dolar amerykański ...)
Kredytem konsumenckim w wysokości 1000€ przy wzroście cen konsumenckich dziesięciokrotnie? (1000%)
Kredytem hipotecznym, gdzie na przykład wartość zabezpieczenia (np. miejsce parkingowe) wzrasta z 1000€ do 10.000€?

[Konrad4]

Przykład: pożyczka 300 000,- €, rata 500,-€:
Przy inflacji w wysokości 500,- €, można - powiedzmy - kupić 1 chleb.
Czy rata pożyczki pozostanie taka sama?

[2utopus]

Dopóki nie wystąpi reforma walutowa, ogólnie rzecz biorąc, inflacja prowadzi do dewaluacji długu.

Oczywiście również do rent i oszczędności w euro.

[2titan1981]

Mówiąc o stałej inflacji wynoszącej 2% przez okres 15 lat i pożyczce w wysokości 300 000 euro, po dzisiejszej sile nabywczej pożyczka jest warta tylko około 223 000 euro, jeśli do tego czasu nic nie spłacisz. Oczywiście zakładając, że nie ma reformy walutowej ani podobnych wydarzeń.

Jednak zwykle spłaca się pożyczkę miesięcznie, więc suma ta nie zmieni się, dopóki okres ustalonych stałych oprocentowania nie dobiegnie końca. Po jego zakończeniu oprocentowanie prawdopodobnie będzie ponownie negocjowane. Być może będziesz mógł spłacać większe raty, co skutkowałoby zwiększeniem kwoty spłaty i skróceniem czasu trwania kredytu.

[2utopus]

I jeśli dochód rośnie rocznie, na przykład o 2% jako rekompensata inflacji + 1% premia karierowa, to na przykład kwota 2000€ po 15 latach wzrośnie do około 3100€ - przy stałej stawce 1000€ obciążenie spadnie z 50% dochodu na około 32%.

A w ostatnich latach ceny nieruchomości w wielu lokalizacjach wzrosły znacznie bardziej niż 2% inflacja.

Jeśli po wyższej inflacji zostanie wprowadzona nowa waluta (np. nowa marka lub NordEuro), może się zdarzyć, że oszczędności i długi będą traktowane inaczej - co oznacza większe obciążenie dla dłużników.

[NaTwoim13]

Teraz niektórym zaczyna to w końcu wychodzić.

Oczywiście trzeba również wspomnieć o kosztach napraw, oszczędnościach, zagrożeniu bezrobociem, chorobie itp., ale uważam, że można obliczyć to indywidualnie dla każdego i przede wszystkim zabezpieczyć, a także sfinalizować transakcję, ponieważ sprzedaż w ostateczności nie musi wiązać się z bankructwem.

[Konrad4]

Powoli zaczyna się to wyjaśniać dla niektórych osób

Warto również wspomnieć o kosztach naprawy, oszczędnościach, ryzyku utraty pracy, chorobie itp., ale uważam, że można je indywidualnie obliczyć dla każdego, a przede wszystkim ubezpieczyć i zabezpieczyć, ponieważ zawsze możliwa jest sprzedaż w ostateczności, niekoniecznie równoznaczna z bankructwem.

Ponieważ tak jak niektórzy ekonomiści i politycy wspominają o inflacji - kilka poważnych informacji byłoby dobre, aby nie wpadać w panikę.

[bruno68]

Cześć Konrad4,

no więc, co to jest inflacja? Według powszechnej opinii, to nadmiar pieniądza w stosunku do zapotrzebowania! Tutaj można stwierdzić, że ta opinia jest obecnie zbyt ograniczona!

Ponieważ ta opinia obejmuje tylko pieniądze, które są niezabezpieczone, ponieważ tylko pieniądze zabezpieczone mogą spowodować inflację! Jednak wydając listy zastawne z jednej strony, do drukowanych pieniędzy, a także pieniądze giralne (książkowe) po drugiej stronie bilansu, inflacja została zneutralizowana.

Jednakże, uwzględniając wzrost produkcji i jednoczesne obniżenie kosztów wynagrodzeń, koszty utrzymania powinny być już znacznie obniżone w deflację! Jedynie globalny, łagodny wzrost populacji nadal temu przeszkadza!
Także marnotrawstwo obecnych kapitałów, poprzez wojny domowe, zamieszki, ... systematycznie redukuje nadmiar pieniędzy.

Można zauważyć, że bossowie wielu krajów woleliby prowadzić wojny niż trzymać ręce z dala od ziemi! Czasem wielcy mogą się spotykać, ale nigdy nie podpisują żadnych umów, bo w innym przypadku podpisują swoje wyroki śmierci dla swojego kraju i siebie! patrz Sadam, Irak,...!

Jednak istnieją produkty, które z powodu ograniczenia stają się sztucznie coraz droższe. Na przykład: nieruchomości, metale szlachetne, moda (futrzaki), przedmioty, których nie można już dłużej produkować, np. obrazy, prace zmarłych artystów.

W tych obszarach istnieje ogromna inflacja, która jednak nie przenosi się na życie wielu ludzi i dlatego nie jest istotna! Z wyjątkiem kupujących nieruchomości! Ale nawet tutaj nie dotyczy to wszystkich - chociaż ceny rosną w bezpiecznej Europie Zachodniej, Środkowej i Wschodniej (Polska), jednak co dalej? Jaki był stary kawał Ota: Wygrałeś działkę! Gdzie leży? Na Wzgórzach Golana i musisz ją sam obronić? Zamień tylko miejsce, a żart pozostaje ten sam!

Jedynie niedobór żywności może spowodować rzeczywistą inflację w Europie, ponieważ to jest podstawa życia!

Więc inflacja składa się z wielu czynników, które muszą działać jak zegarek, jeśli tego nie ma, nie będzie ogólnej inflacji. Jednakże bardzo specyficzne rodzaje inflacji można uniknąć, ponieważ podlegają one innym warunkom, takim jak niedobór, nadmiar w bardzo krótkim czasie (lek na pandemię), których cena jest określana przez ważność!

Ale co z dłużnymi papierami wartościowymi? Ich wartość jest ustalona, prawda?

Więc jeśli rosną stopy procentowe,
- nie zmienia to warunków umowy między dłużnikiem a wierzycielem!
- jednak refinansowanie poprzez list zastawny, którego wartość nominalna spada, ponieważ oprocentowanie listy jest zbyt niskie! W związku z tym aktywowany zostaje § 490 BGB (radykalne pogorszenie zabezpieczenia). Ponieważ wartość rynkowa domu jest związana z wartością nominalną listu zastawnego! Jeśli wartość listu zastawnego spadnie do 80% wartości nominalnej, spada jednocześnie zabezpieczenie!

W rezultacie dochodzi do sprzedaży listów zastawnych, jeśli istnieją atrakcyjne alternatywy! Co z kolei może być bardzo wartościowe dla ubezpieczeń, ponieważ mogą one kupić listy zastawne zamiast wykonywać je po wartości nominalnej, za 80% nominalnej wartości!
Przy okresach zapadalności do 10 lat oznacza to minimalny wzrost wartości oprocentowania 2% p.a., w przypadku krótszych okresów zapadalności od 8 do 2 lat oprocentowanie rośnie gwałtownie, co oznacza, że oprocentowanie przy 2 latach pozostałego okresu zapadalności wynosi 10% zamiast należnej stopy procentowej!

Kto ponosi stratę? No, zgadnijcie? Dokładnie, dłużnik, który musi zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, musi zapłacić, gdyż został mu odebrany obowiązek spłaty z powodu pogorszenia zabezpieczenia, które może doprowadzić do aktywacji § 490 BGB!

I nie jest to uzależnione od zgody klienta, ponieważ wynika to z treści umowy i prawa, ponieważ jak można udowodnić, że nie doszło do pogorszenia wartości rynkowej!

Jeśli amortyzacja i przepisy § 505 a do 505 d BGB zabraniają poprawy wartości rynkowej? Możliwe jest to tylko po ponownej ocenie przez dłużnika, z nową wyceną długu i ustaleniem nowego oprocentowania i okresu zapadalności, co nie jest prologowaniem w węższym znaczeniu! Ale nową pożyczką, zgodnie z obowiązującymi przepisami w momencie zawarcia umowy!

No, kto płaci odszkodowanie za wcześniejszą spłatę? Dokładnie, dłużnik, z jego radością, ponieważ uniknął on przymusowej sprzedaży przez bank!

Czy to wyjaśnia twoje pytania dotyczące inflacji i umowy kredytowej? Módl się, aby nigdy nie nastała inflacja do poniesienia kosztów, bo w przeciwnym razie większość właścicieli pójdzie na dno!

bruno68

[NaTwoim13]

Burza

[Dante]

----wow----

[StGe1973]

konrad,

das Problem ist, dass deine Rate nicht identisch bleiben wird. Ich versuche das mal an einem Beispiel zu verdeutlichen:
Aktueller Wert einer Immobilie: 1 Mio mit 500.000 Darlehen
Bei einer Hyperinflation (dein Beipiel Brot kostet 500 euro) steigt zunächst der Immobilienwert auf (ich nehme mal vereinfachte Beispiele) 10 Mio und Darlehen und Rate bleiben zunächst gleich.

Das große ABER kommt jetzt:
Die Hyperinflation beenden kann eine Staat nur über eine Währungsreform, sagen wir 10 euro wird eine Neu D-Mark, was zunächst Immobilien und Darlehen abwertet d.h. Wert 1 Mio Neu-DM und Darlehen 50.000 Neu DM mit entsprechender geringerer Rate. Allerdings muss ein Staat Vertrauen in die neue Währung schaffen, letztlich seine Finanzen nachhaltig so sanieren, dass Investoren und Bürger die neue Währung wieder als wertvoll ansehen...

Eine Möglichkeit war z.B. 1948 das Lastenausgleichsgesetz, was dann letztlich für Immobilien eine Art Zwangsdarlehen bedeutete d.h. Immobilienbesitzer mussten einen Betrag an den Staat bezahlen oder eine neues Darlehen auf die Immobilie aufnehmen. Wie hoch das ausfallen würde ist Spekulation, es wäre also möglich, dass sich Darlehenrate in neu DM erhöht...

[kub0185]

Po 1923 roku wprowadzono podatek od zysków z nieruchomości. https://de.m.wikipedia.org/wiki/Hauszinssteuer Pobierany jest od tych, którzy jeszcze coś posiadają.

[NaTwoim13]

Nach 1923 gab es die Hauszinssteuer.
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Hauszinssteuer
sie holen es sich von denen die noch was haben.

.....w bardzo dużych krokach, ale tylko od tych, których COVID nie powalił!

[hal]

Na pytanie autora wątku nikt tutaj adekwatnie nie odpowiedział. Wrócę do tego zaraz. Co do tego, jak inflacja wpływa na siłę nabywczą w kontekście stałych stóp procentowych kredytu, jest to oczywiste i zostało już omówione.

Ale najpierw chciałbym powrócić do dyskusji na temat opłat związanych z nieruchomościami w czasach hiperinflacji, które są często przywoływane w tego typu debatach. Tak, takie opłaty były wówczas pobierane przez państwo (i będzie podobnie w przyszłości). Jednakże - wbrew temu, co często jest błędnie przedstawiane - NIE JEST TO PROBLEM SPECYFICZNY DLA NIERUCHOMOŚCI, ale raczej w sytuacji masowej kryzysowej, gdzie państwo jest zagrożone niewypłacalnością, próbuje zdobyć potrzebne pieniądze w jakiś sposób. Najlepiej idzie to tym, którym - jak wspomina również kub0185 - wciąż stosunkowo dobrze idzie w takich czasach hiperinflacji, a są nimi właśnie posiadacze nieruchomości. W sytuacji skrajnego kryzysu państwo będzie próbować pobrać pieniądze od WSZYSTKICH, od których da się cokolwiek zdobyć. Bez wątpienia także od akcjonariuszy. Obecnie, dzięki cyfryzacji/zniesieniu tajemnicy bankowej itp., państwom znacznie łatwiej jest wydobywać pieniądze od akcjonariuszy, niż miało to miejsce wcześniej, gdy wiele firm (a państwo jeszcze bardziej) nie wiedziało nawet, kto tak naprawdę jest ich akcjonariuszami, gdyż wówczas były powszechne akcje na okaziciela, którymi można było handlować jak gotówką, bez wiedzy kogokolwiek innego (banku, giełdy, państwa), że doszło do zmiany udziałowca.

Dlatego w tak skrajnych czasach kryzysu na pewno nie zostaną obciążeni tylko posiadacze nieruchomości, ale wszyscy do których państwo może dotrzeć i od których jeszcze coś można zdobyć. W związku z tym oczekiwana opłata od posiadaczy nieruchomości w ekstremalnych czasach kryzysu nie jest czymś, co przemawia przeciwko posiadaniu nieruchomości, wręcz przeciwnie, posiadacze nieruchomości byli mimo tej opłaty ogromnymi zwycięzcami.

Teraz jednak do właściwego tematu, nad którym również wielokrotnie się zastanawiałem: Twierdzenie, że ostatecznie gwarantowana umownie stała stopa procentowa jest naprawdę nieruchoma we wszystkich okolicznościach, jest moim zdaniem BŁĘDNE w takiej uogólnionej formie (to samo dotyczy ustalonej wysokości spłaty kapitału oraz całej raty jako całości). Oczywiście bank nie może bez powodu zwiększyć stałej stopy procentowej; i przy rocznych stopach inflacji w jednocyfrowym procencie, również stopa procentowa nie będzie się zmieniać.

ALE: Jeśli faktycznie doszłoby do hiperinflacji z np. inflacją w wysokości trój- lub dwucyfrowego procentu rocznie i odpowiednio rosnącymi stopami procentowymi (gdzie interesowałaby nas właśnie wiązana z festzinsiem), banki mogą według informacji, które otrzymałem niezależnie od siebie od 2 prawników (sędziego + adwokata), odwołać tę umowną gwarancję zachowania stałej stopy procentowej. Niestety, usłyszałem o tym przypadkowo, podczas większego wydarzenia; nie mam więc bliższego kontaktu, żeby to dokładniej sprawdzić. W obu przypadkach ton był jednak podobny, gdy nastała skrajna sytuacja (dla samego banku, ale także dla całej gospodarki ogólnie), wtedy obowiązują inne prawa niż w normalnych czasach. Bardzo uproszczając, umowy mogą być zmieniane przez bank, jeżeli pojawia się groźba bankructwa banku albo fali bankructw.

Podobno sytuacja ma się podobnie także w przypadku gwarantowanych oprocentowań z ubezpieczeń na życie, więc zanim branża się zachwieje i rynek kapitałowy przestanie oferować wystarczająco bezpieczne zyski do zaspokojenia wszystkich umów z wysokimi oprocentowaniami, ubezpieczeni mają małe szanse.

Ale to, co mnie najbardziej zastanawia: Widziałem u znajomego na czarno na białym w jego umowie kredytowej, że bank ma prawo do zwiększenia stałej stopy procentowej w trakcie okresu wiązania odsetek. Jak już wspomniałem: Nie jest to przekaz, a sam widziałem warunki umowy, dołączone do niej, i dokładnie taki zapis tam był, bez wskazywania bliższych okoliczności, kiedy to będzie możliwe.

Alternatywnie, w tego typu scenariuszach kryzysowych możliwe jest/warto oczekiwać drastycznego podwyższenia wymaganej spłaty kapitału czy, w ostateczności, natychmiastowego wygaśnięcia kredytu z odpowiednio wysokimi odsetkami za zwłokę w przypadku niespłacenia długu.

Jeszcze raz: to nie jest moje zdanie, a jedynie przekaz ekspertów lub znalezionych samodzielnie warunków umowy.

Jednak z pewnością byłoby pomocne, gdyby te twierdzenia mogły zostać potwierdzone także gdzie indziej.

To spekulacja, że inflacja i w związku z nią stopy procentowe sięgają zenitu, ale ja z moim kredytem o stałej stopie procentowej płacę tylko marne odsetki, a realna wartość rośnie nominalnie w zawrotny sposób jest teoretycznie słuszna, ale z moich informacji wynika, że w praktyce jest to mało realne. Oczywiście ta logika działa przy niskich stopach inflacji poniżej 10% rocznie, ale w sytuacjach wyjątkowych o dużych stopach inflacji, wydaje się, że obowiązują zupełnie inne warunki prawne.

Taki ekstremalny scenariusz olbrzymiej mega-inflacji nie byłby w ogóle pożądany, gdyż w takich ekstremalnych czasach kryzysu problemem numer jeden nie byłoby już wyznaczanie korzyści/prawomocności inwestycji w nieruchomości oraz łączenia długów procentowych, ale w takich skrajnych czasach kryzysu chodziłoby raczej o to, żeby nie zostać zamordowanym na ulicy, narażać się na grabieże/zniszczenie domów itp.

Moje krótkie podsumowanie: marne inflacje w jednocyfrowych procentach są korzystne dla posiadaczy nieruchomości finansowanych stałymi stawkami procentowymi, ale bardzo wysokie inflacje są mniej pożądane. Jeżeli natomiast nieruchomość jest spłacona, wzrost inflacji również nie przynosi korzyści, ponieważ wówczas zasadniczo nie można już zasilić się ewentualnymi wyższymi dochodami z wynajmu nieruchomości, ponieważ wszystko stało się droższe (a wręcz przeciwnie: ze względu na tendencyjne zwiększenie stawki podatków, może się to nawet okazać, że będzie można kupić sobie mniej…)

[kub0185]

To zawsze występuje w przypadkach, gdy system ochrony finansowej jest aktywowany. Dlatego kasy oszczędności mieszkaniowych otrzymują wsparcie sprzedaży, takie jak premia mieszkaniowa, aby uniknąć kłopotów. To samo dotyczy skomplikowanego programu Riester.

[KipferM]

Gdy mówimy o inflacji, oznacza to pogorszenie siły nabywczej, co oznacza, że w środowisku inflacyjnym o 10% możesz kupić mniej za 1000 USD niż w środowisku inflacyjnym o 2%. W sytuacji stałego oprocentowania kredytu (stopa procentowa jest ustalona na cały okres kredytu), płatnik korzysta z wysokiej inflacji, ponieważ płaci tę samą wartość nominalną, na przykład 1000 USD, ale rzeczywista wartość (wartość nominalna - inflacja) jest niższa. W przypadku zmiennoprocentowego kredytu płatnik płaci więcej przy wysokiej inflacji. Dlatego istnieją instrumenty pochodne, takie jak swap i FRA, które pozwalają płatnikowi zabezpieczyć się przed takim ryzykiem.