Capital Investment 4

[Mustermann]

Witajcie,

natknąłem się na to forum dzięki Google i jestem bardzo ciekawy waszego zdania na temat moich planów. Jestem przedsiębiorcą i chcę zacząć inwestować w nieruchomości.

Tłem jest to, że dysponuję stosunkowo dużą płynnością finansową i dlatego nie muszę polegać na dochodach z najmu, więc w zasadzie mogę utrzymywać nieruchomość (bez dochodów), sfinansować ją i w razie potrzeby sprzedać z zyskiem. Oczywiście dochody byłyby mile widziane, aby pokryć finansowanie i być może przynieść dodatkowy zysk. Jestem z południowych Niemiec, dlatego na początek chciałbym ograniczyć się do regionu. Jako początkujący ułatwi to wiele rzeczy, a nasz rynek nieruchomości nie jest teraz taki zły.

Plan: Szukam działek budowlanych bez planu zagospodarowania przestrzennego z możliwością użytkowania komercyjnego w mniejszych uzdrowiskach tutaj, w Schwarzwaldzie. Na tych działkach planuję postawić małe Chalety. Tak nazywają się te domek na Airbnb. To są mniejsze, wolnostojące chatki drewniane z bogatym wyposażeniem, które są wynajmowane turystom za średnio do wysokiej ceny. Zaletą tych chat jest oczywiście to, że ich budowa nie jest tak czasochłonna i kosztowna jak w przypadku tradycyjnego domu.

Przykład: Znalazłem słoneczną działkę o powierzchni około 2100 m² bez planu zagospodarowania przestrzennego (§ 34) za kwotę 135 000€. Otrzymuję finansowanie w wysokości 250 000€. Z tej kwoty pokryję koszty działki oraz budowę 3 takich domków. Na podstawie moich badań przewiduję osiągnięcie dochodu z najmu w wysokości 90€ za noc za jedną chatkę przez 365 dni w roku. Realistycznie przyjmuję kwotę 45€ i zakładam, że chatki będą puste przez 50% roku. Oznacza to dochód w wysokości 2025€/mies. Przy miesięcznej spłacie kredytu w wysokości 500€ zostałby tu pewien zysk - nawet po uwzględnieniu wszystkich kosztów.

Jeśli wszystko pójdzie dobrze, mogę obsadzić działkę kolejnymi domkami i ewentualnie zwiększyć kredyt. Jeśli wynajem chat będzie nieudany, wartość działki wciąż wzrośnie i mogę ją elastycznie sprzedać. Jeśli - w najgorszym przypadku - 500€/mies. byłoby dla mnie zbyt wiele, mógłbym (jeśli dobrze to zrozumiałem) sprzedać ją przed zakończeniem okresu kredytowania, o ile bank zgodziłby się na przejęcie kredytu.

Czekam na wasze opinie!

[BenniG]

Czy Twoim głównym celem jest obecnie prowadzenie handlu nieruchomościami komercyjnymi z dodatkowym efektem pokrycia kosztów poprzez wynajem przez Airbnb?

Kto zajmuje się organizacją wynajmu - i jakie są związane z tym koszty?

[Mustermann]

To bardzo dobre pytanie. Wolałbym trzymać nieruchomości długoterminowo i skalować koncepcję na kilka regionów/krajów, aby w końcu osiągnąć wysokie zyski poprzez posiadanie kilku obiektów wakacyjnych. Mam doświadczenie i dobre zasoby w dziedzinie marketingu internetowego, co jest istotne dla promocji apartamentów wakacyjnych. W zależności od rozwoju cen chciałbym sprzedać tylko bardzo późno, jeśli w ogóle. Opcję sprzedawania traktuję jako zabezpieczenie. Jeśli z jakiegoś powodu projekt się nie powiedzie, mogę wyjść na 0 lub nawet osiągnąć zysk (w zależności od wartości nieruchomości).

Także organizacja (księgowość, konserwacja, sprzątanie, przekazywanie kluczy, zgłaszanie szkód), która na pewno nie jest do lekceważenia, jest dla mnie wykonalna. Na początku zrobiłbym to wszystko sam (oprócz sprzątania), a potem stopniowo przekazałbym obowiązki.

Oczywiście konieczna jest dokładna analiza rynku przed zaangażowaniem się w taki projekt. Zarówno jeśli chodzi o rozwój cen nieruchomości, jak i o rozwój rynku apartamentów na Airbnb oraz stabilność Airbnba w ogóle + aspekt regulacyjny. Zależy mi bardziej na dyskusji czy ogólnie rzecz biorąc ten pomysł mógłby mieć sens.

[2utopus]

Czy można budować na nieruchomościach bez planu zagospodarowania przestrzennego? Czy nieruchomości są już skomunalizowane? (Woda/Prąd/Internet...) Ceny nieruchomości nie muszą koniecznie rosnać w nieskończoność - jeśli niespodziewanie w pobliżu pojawi się nowe niemieckie składowisko odpadów radioaktywnych/autostrada/linia przesyłowa/linia kolejowa lub większy kryzys gospodarczy, może nastąpić długi okres spadków.

[Mustermann]

Opis brzmi mniej więcej tak:

Teren jest w pełni uzbrojony (sąsiednie przyłącza wodne, kanalizacyjne i elektryczne), ponadto istnieje dobra możliwość dojazdu samochodem.

Grunt można bebnować jednorodzinnym budynkiem, domem wielorodzinnym, bliźniakiem lub również domami szeregowymi. Nie ma jednak obowiązku budowy. Nie ma również planu zagospodarowania przestrzennego.

Tymczasowa utrata wartości nieruchomości może być zrównoważona przez dochody z najmu. Problemy z wynajmem mogą być zrekompensowane przez wzrost wartości nieruchomości. Jeśli oba zdarzenia wystąpią, to oczywiście jestem w opałach. Idealnie byłoby prowadzić to poprzez spółkę kapitałową, ubezpieczenie D&O zapewnia, że majątek prywatny nie może być zagrożony. Teraz jednak zaczynam już wchodzić w bardzo szczegóły. Jak wspomniałem, zależy mi raczej na tym, czy to w ogóle może być opłacalne. Dotychczas miałem tylko powierzchowną wiedzę na temat nieruchomości.

[Marc2512]

Czy opłaca się to z pewnością może wyjaśnić doradca podatkowy. Takie rzeczy jak lockdown - koronawirus itp. są trudne do przewidzenia. Jeśli kredyt jest przyznany (w banku), to powinien być też plan biznesowy, prawda?

[Mustermann]

kredyt nie miałby żadnego biznesplanu. Nie byłby to kredyt hipoteczny, lecz kredyt na dowolne wydatki, co ma różne przyczyny. Prosty proces uzyskania kredytu jest jednym z powodów, dla których chcę go wykorzystać. W obecnych czasach pandemii, wynajem apartamentów wakacyjnych jest oczywiście bardzo trudny, jeśli nie niemożliwy (obecnie według mojej wiedzy dozwolone są jedynie podróże służbowe). Planuję to bardziej długoterminowo. Ocena zyskowności może być dokonana tylko przez doradcę podatkowego lub osobę mającą ogólny obraz mojej sytuacji indywidualnej, co jest bardzo ważne. Tworząc ten temat chciałem dowiedzieć się, czy istnieją jakieś istotne przeszkody lub No-Gos dotyczące mojego zamierzenia, które jako laik w dziedzinie nieruchomości mógłbym przeoczyć.

[Marc2512]

A więc jeśli chodzi o Airbnb, mogę powiedzieć: Jest jak Amazon. Tam klient (najemca) jest traktowany zdecydowanie lepiej niż sprzedawca (wynajmujący). Już kilka razy miałem do czynienia z Airbnb w związku z nieprawdziwymi opiniami, ale bez szans. Gdy opinie są już na człowieka nałożone, coraz trudniej utrzymać status Superhosta, co z kolei obniża ranking ofert. Ponadto Airbnb jest teraz spółką akcyjną, więc należy się spodziewać wzrostu opłat. Całkowicie przerzucenie tego na czynsz nie działa, bo w przeciwnym razie cena byłaby zbyt wysoka. Ale jako dostawca usług można to jakoś uwzględnić podatkowo...

[BenniG]

Ja również oferowałem kiedyś Airbnb i nie miałem problemów z organizacją. Ale wynajmowałem tylko mój pokój dzienny.

Czy możesz prowadzić tego rodzaju działalność w czysto mieszkalnej okolicy?
Jakie ogólne zasady dotyczą funkcjonowania obiektów noclegowych w gminie?
Jakiej dodatkowej infrastruktury musisz dostarczyć?
Czy koszt budynku z wszystkimi przyłączami to naprawdę tylko 40 000 €?
Jeśli zasadniczo chcesz wynajmować przez 365 dni w roku, musisz także zapewnić obsługę przez 365 dni - w przeciwnym razie musisz długoterminowo planować swoje wakacje i odpowiednio dostosować ustawienia reklamy.