Capital Investment 4

[Chris2021]

Witam wszystkich,


rozważamy zakup mieszkania własnościowego (nowy budynek, około 163 000 euro). Naszym celem jest posiadanie nieruchomości na emeryturze i uzupełnianie emerytury dzięki dochodom z najmu.
Już skorzystałam z wielu kalkulatorów online do określenia dochodowości obiektu, dochodowości netto z najmu i przepływów gotówkowych.
Jednakże liczby wyglądają wszystko, tylko nie różowo. Przy obecnych cenach nieruchomości nie można się temu dziwić.
Obiekt, który nas interesuje, to nowa budowa (rozpoczęcie budowy pod koniec 2021 roku). Z relacją cena zakupu - czynsz netto w wysokości 27,7.
Chcielibyśmy sfinansować w 100%, przy czym pokryjemy koszty dodatkowe zakupu samodzielnie, a otrzymamy umorzenie spłat w wysokości 18 000 euro w ramach kredytu KfW.
Według moich kalkulacji, osiągniemy przepływ gotówkowy po opodatkowaniu wynoszący -190 euro. Oznacza to, że mieszkanie nie pokryje się tylko z dochodów z najmu, ale będziemy musieli dopłacać 190 euro miesięcznie na spłatę.
Czytałam wiele artykułów, w których wskazywano, że przy negatywnym przepływie gotówkowym i dochodowości netto z najmu na poziomie 2,3% należy trzymać ręce z dala od tego.
Jednak nie do końca to rozumiem, ponieważ muszę pokryć tylko koszty dodatkowe zakupu i bieżące koszty w wysokości miesięcznych 190 euro (powiedzmy przez 20 lat), a w zamian posiadam nieruchomość, z której dalej otrzymuję dochody z najmu.
Nawet jeśli wartość nieruchomości się nie poprawi, a nawet coś się pogorszy, zapłaciłam tylko około połowy ceny nieruchomości i nadal otrzymuję dochód z najmu.
Czy ktoś może mi wskazać, gdzie popełniam błąd w myśleniu?
Dziękuję

[2titan1981]

masz dodatkowe ryzyko związane z niemożnością wynajęcia, lokatorami, itp. i musisz również gromadzić rezerwy, dlatego mieszkanie powinno samo siebie utrzymać oraz generować zysk powyżej inflacji, aby zrekompensować ewentualne puste okresy wynajmu.

[Chris2021]

Ryzyko niedoszacowania czynszu uwzględniłem w wysokości 3% czynszu netto, a rezerwy w wysokości 1,50 euro za metr kwadratowy (981 euro rocznie). Koszty te są już uwzględnione w przepływach pieniężnych.

[2utopus]

Na jak długo zaplanowałeś czas obowiązywania odsetek? Co by się stało, gdyby za 10/15/20 lat odsetki wzrosły z powrotem do np. 4%, a ty mógłbyś stracić pracę/zasiłek chorobowy? Czy nadal byłbyś w stanie finansować nieruchomość?
Ile czasu miesięcznie/rocznie chcesz poświęcić na nieruchomość?
Część kosztów dodatkowych nie może zostać przeniesiona na najemcę - ciekawe, co może przynieść przyszłość pod względem podatków CO2 i limitów najmu.

[Chris2021]

Nieprzenoszone koszty uwzględniłem również w przepływach pieniężnych. Umowa z KFW na kredyt miałaby okres zabezpieczenia tylko na 10 lat. Dla mniejszego kredytu, wybrałbym okres 20 lat. Ryzyko bezrobocia jest bardzo niskie ze względu na zatrudnienie w sektorze publicznym. Obecnie spłacamy kredyt hipoteczny, który zostanie spłacony w ciągu 15 lat. Oznacza to, że po 15 latach mielibyśmy wystarczająco środków, aby spłacić pozostały dług za mieszkanie.

[StGe1973]

Może się też zdarzyć, że będziesz musiał pozwać najemcę z powodu zaległości w opłatach najmu. Wtedy będziesz mieć co najmniej 6 miesięcy utraty czynszu plus koszty adwokackie i sądowe. Oczywiście teoretycznie wszystko powinien ponieść najemca, ale jeśli po prostu nie płaci i w ostateczności ogłasza upadłość, to po prostu masz pecha. Dlatego w idealnym przypadku powinieneś mieć Nettorenite na poziomie 5%.

Ale to też tylko teoria, ponieważ obecnie trudno jest znaleźć nieruchomości w sektorze prywatnym z takimi zwrotami. Tanie pieniądze i potrzeba inwestowania pieniędzy (ze względu na bardzo niskie odsetki) po prostu napędzają ceny w większości regionów Niemiec.

Ale to nie oznacza, że nie powinieneś kupować. Ceny nieruchomości, zwłaszcza czynsze, zmieniają się, szczególnie gdy obecnie finansujesz długoterminowo. Ktoś, kto kupił mieszkanie pięć lat temu, miał taką samą złą Nettorendite, dzisiaj sytuacja wygląda zupełnie inaczej, ponieważ czynsze znacznie wzrosły.

Ostatecznie zawsze zależy to od Twoich oczekiwań... tak naprawdę nie znam nikogo, kto spodziewa się spadku cen najmu...

[Marc2512]

No cóż, istnieją również ubezpieczenia ochronne dla właścicieli nieruchomości, w zależności od pakietu kosztujące od 80 do 150 EUR rocznie. (jako przykład). Dzięki temu ma się przynajmniej pewne bezpieczeństwo. Mój najemca przebywa tam od 10 lat bez problemów, życie nie zawsze musi być złe.