Capital Investment 4

[TomSgb87]

Cześć wszystkim.

oto kilka danych o naszej sytuacji:

- On 33 lata, żonaty, urzędnik państwowy na dożywotniej posadzie, 3 000 € pensji netto & dodatkowa praca za 600 €
- Ona 31 lat, żonata, zatrudniona na stałe, 1 700 € pensji netto
- brak dzieci
- brak bieżących zobowiązań wobec banków itp.

- istniejąca umowa oszczędnościowa na budowę mieszkania 16 000 € z około 3 000 € na rachunku, nieprzydzielona.

Aktualnie mieszkamy bezpłatnie w domu rodziców. Współpłacimy 250 € za koszty dodatkowe. Od stycznia 2021 roku oszczędzamy stałą kwotę 2 500 € miesięcznie. Nasze średnie miesięczne koszty wynoszą około 2 000 € łącznie z wszystkimi wydatkami (ubezpieczenia oraz rezerwa na wakacje itp.). Aktualnie nie mamy dodatkowej gotówki. Samochód zakupiony w ubiegłym roku i opłacony gotówką. Pozostałą różnicę trzymamy na koncie bieżącym.

Mieszkamy w regionie Bonn/Ren-Sieg. Ceny nieruchomości w naszym regionie znacznie wzrosły w ostatnich latach. Na nową budowę bez piwnicy musielibyśmy zapłacić około 450 000 € plus około 10 % kosztów dodatkowych.

Mamy zapisane prawo pierwokupu dla nieruchomości. Jest to narożny Dom jednorodzinny z 1970 roku z garażem i zimowym ogrodem. Wszystko wybudowane z solidnych materiałów. Obecny właściciel dbał o Dom i gruntownie go odnowił. Możliwa sprzedaż/kupno zostanie rozpatrzone po raz pierwszy w połowie 2023 roku. Uważam, że realistyczną ceną zakupu obecnie byłoby 500 000 €.

Zakładając kontynuowanie naszej aktualnej stopy oszczędzania, oszacowałbym początkowy kapitał własny na około 60 000 €.

Przy kredycie ważne jest dla nas wysokie rozłożenie spłaty. Chcielibyśmy spłacać miesięcznie od 1 500 € do 1 700 €. Jeśli to zsumuję, wygląda na to, że ostatecznie będzie to 100 % finansowanie.

Czy nasze plany są realistyczne, czy musimy coś zmienić?

[bruno68]

Cześć Tomsgb87,

Odpowiadam na twoje pytanie!


W przypadku kredytu ważna jest dla nas wysoka spłata. Chcielibyśmy spłacać miesięcznie od 1 500 € do 1 700 €. Jeśli to zsumujemy, okaże się, że będzie to prawdopodobnie 100% finansowanie.

To prawda, jest to 100% finansowanie! Własny kapitał pokrywa koszty dodatkowe!

Zgodnie z programem, miesięczne obciążenie waha się między poszczególnymi wariantami:
Wariant A) 1 440 € miesięcznie, świeża suma kapitału 335 000 € po 15 latach. 1 440 € razy 180 miesięcy = 259 200 € + pozostały dług 335 000 € = 594 200 € - cena domu = 94 200 € /180 miesięcy = 524 € odsetek miesięcznie
Wariant B) 1 540 € miesięcznie przez 15 l., potem 2 250 € przez 13 r. 6 m., pozostały dług 0 €, koszty odsetkowe 292 600 € + 364 500 € = 657 100 - cena domu = 157 100 € /352 m. = 447 € odsetek miesięcznie
Wariant C) 2 000 € miesięcznie przez 27 l. 11 m., pozostały dług 0 €, koszty odsetkowe 170 000 € /334 miesiące = 525 € odsetek miesięcznie

Mała spłata specjalna lub oszczędnościowa w wysokości 5% rocznie (25 000 €) jest możliwa we wszystkich 3 wariantach!

Wszystkie warianty mogą być zastąpione po 10 latach przez korzystniejszy pod względem odsetkowym nowy kredyt!

W przypadku wariantów B i C unikamy ponownej wyceny,
ocena jest przeprowadzana tylko w wersji B ze względu na skok w spłacie o około 700 €, czy można to zapłacić!

Lepszy byłby zakup za 450 000 €, wtedy obciążenie byłoby każdorazowo o 10% niższe!

bruno68

[EgonO]

Ładna gra słów: dopiero co u rodziców, a już planuje się Dom towarowy. Czy to ma przyszłość? Wystarczy pomyśleć o Kaufhof - przekręcone byłoby to wtedy na Hofkauf. Powodzenia! ?

[EgonO]

Cześć Tomsgb87,

aby odpowiedzieć na Twoje pytanie! Faktycznie, to jest 100% finansowanie! Własny kapitał pokrywa koszty dodatkowe!

Według programu, miesięczna obciążenie między poszczególnymi wariantami wynosi:
Wariant A) 1.440 € miesięcznie przez 15 lat. RS wynosi 335.000 €. 1.440 € razy 180 miesięcy = 259.200 € + pozostały dług 335.000 € = 594.200 € - cena domu = 94.200 € / 180 miesięcy = 524 € odsetek miesięcznie.
Wariant B) 1.540 € miesięcznie przez 15 lat 10 miesięcy, a następnie 2.250 € przez 13 lat 6 miesięcy. Pozostały dług 0 €. Koszty odsetek 292.600 € + 364.500 € = 657.100 € - cena domu = 157.100 € / 352 miesiące = 447 € odsetek miesięcznie.
Wariant C) 2.000 € miesięcznie przez 27 lat 11 miesięcy. Pozostały dług 0 €. Koszty odsetek 170.000 € / 334 miesiące = 525 € odsetek miesięcznie.

Dodatkowa spłata lub oszczędność w wysokości 5% rocznie (25.000 €) jest możliwa we wszystkich 3 wariantach!

Wszystkie warianty można zastąpić bardziej korzystnym kredytem po 10 latach!

W przypadku wariantów B i C nie ma potrzeby nowej wyceny,
ocena odbywa się tylko w wariancie B ze względu na skok spłaty około 700 €, aby sprawdzić, czy można go opłacić!

Lepszym rozwiązaniem byłoby kupno za 450.000 €, wtedy obciążenie byłoby o 10% niższe!

bruno68

Czy program poza niezrozumiałymi równaniami podaje także stopę procentową? Byłaby ona dla mnie jako potencjalnego nabywcy domu naprawdę interesująca.

[BenniG]

Cześć!

W ciągu dwóch lat może się wiele wydarzyć.
Fajnie, że od miesiąca budujecie kapitał własny - lepiej późno niż wcale.
Tak, wiem, o samochodzie zeszłego roku...

Ratowanie w wysokości 2.500 € brzmi na pierwszy rzut ucha dobrze.

A jak podzielone są u was klasy podatkowe?
Czy on dostaje tylko 3.000 €, bo jest w klasie podatkowej 3, czy tutaj, przy ewentualnej przerwie z jej strony (jeśli chcecie dziecko/dzieci - jeśli tak, kiedy?), jest jeszcze możliwe zwiększenie netto?

Jak trafiliście na nieruchomość?
Dlaczego jesteście pewni, że w 2023 roku mieści się sprzedaż?

Pozdrowienia
BenniG

[bruno68]

@EgonO, To wynika przecież z czasu trwania! Obie warianty B i C są kredytami spłacanymi w całości, więc po zakończeniu okresu kredyt będzie spłacony! Wariant A to tzw. kredyt balloonowy, zaczyna się od 450.000 € i kończy na 335.000 €! po czym konieczna jest refinansowanie Istnieje tu ryzyko niepowodzenia, ponieważ ani przyszła stopa procentowa, ani planowanie rodziny nie są obecnie znane! Wierzyć, że można wpłacić maksymalną nadpłatę, jest ogólnie mitem, ponieważ ta nadpłata wynosiłaby rocznie 25.000 €! około 2.085 € miesięcznie! Czy z podanych informacji można jakoś rozpoznać, czy klient jest na tyle rentowny? Nie, i zawieranie pisemnych umów na podstawie obietnic odradzam jako pośrednik licencjonowany, już ze względów odpowiedzialności. Wykonanie również nadpłat jest bezsensowne! Choć faktycznie zmniejsza kwotę kredytu, nie zmienia jednak faktu potencjalnego niepowodzenia refinansowania po pierwszym okresie stałej stopy procentowej. Normalny klient zawsze opiera się na obecnym stanie rzeczy, ale to nie jest prawda! - Co z dziećmi? Brak dzieci w ciągu najbliższych 15 lat? - Zmiany w stopie procentowej? Kto zagwarantuje, że stopa procentowa pozostanie taka sama przez 15 lat? Nikt! - Warunki kredytu w jakiejkolwiek formie? Czy pozostaną takie same przez najbliższe 15 lat? Kto to zagwarantuje? Ta lista może być dowolnie długa. Problem polega na tym, że klient tego nie dostrzega, a wielu pośredników nie porusza tego tematu, ponieważ może to zaszkodzić biznesowi! Ale faktem jest, że niepowodzenie jest możliwe. W mojej roli pośrednika zawsze powinienem przekonać klienta do osiągnięcia w miarę spłacalnego poziomu zadłużenia, bez mojej pomocy! Ponieważ mam już 52 lata, czy mogę doprowadzić klienta...

[C. Andreas]

Cześć,

Na pewno powinieneś dalej regularnie oszczędzać na umowę oszczędnościową i pozostawić ją do czasu osiągnięcia minimalnego depozytu. Tuż przed zakupem zalecałbym akceptację przydziału, dzięki czemu będziesz mieć więcej własnego kapitału odpowiadającego sumie umowy oszczędnościowej.