Capital Investment 4

[Martin79HN]

Cześć wszystkim,

co należy wliczyć do odpisów amortyzacyjnych przy wynajmie? (Mieszkanie)

2 właścicieli po 50%

Cena zakupu zgodnie z umową notarialną z 2001 roku: Tak, pomniejszona o wartość gruntu i nieruchomości
Opłaty notarialne: Tak, także za zastaw hipoteczny, protokół, pełnomocnika
Koszty adwokackie: Tak lub nie (spór z deweloperem z kosztami sądowymi)
Doradztwo prawnika przy zakupie: Tak lub nie
Kuchnia: Tak lub nie
Sanitariat / Elektryka: Wanna narożna, dodatkowe punkty elektryczne np.: Tak lub nie
Podatek od nabycia nieruchomości: Tak
wszystkie powyższe koszty w okresie od 2001 do 2003 (2004)

Czy odsetki w przypadku odroczenia w umowie notarialnej z 2001 roku
są również objęte odpisami amortyzacyjnymi dla mieszkania? (mówimy tutaj o odsetkach powyżej 20 000 €!)

Pierwsze zamieszkanie w 2003 roku w mieszkaniu
Właściciele zamieszkujący sami z rodziny
Dziedziczenie przez 2 właścicieli od 2019 roku (zwolnienie podatkowe ze względu na limit zwolnienia)

Odpisy amortyzacyjne obowiązują od pierwszego zamieszkania czyli od 2003 roku na 50 lat z 2%? (lub od 2001 roku, ponieważ wtedy jeszcze nie było budowy!)

Cieszę się z informacji.

To tylko ogólne informacje dla mnie.

Pozdrowienia

Martin

[2tneub]

Cześć wszystkim,

co należy uwzględnić w kosztach początkowych przy wynajmie? (Mieszkanie)

2 współwłaścicieli po 50%

Cena zakupu zgodnie z umową notarialną z 2001 roku: Tak, minus wartość gruntu i ziemi poprawnie (stąd ustalenie proporcji między budynkiem a gruntem)
Opłaty notarialne: Tak, ale również za hipotekę, akty notarialne, pełnomocnika - tylko to, co dotyczy zakupu, a nie finansowania. Następnie udział należy podzielić proporcjonalnie między budynek i grunty
Koszty adwokackie: Tak lub Nie (spór z deweloperem z kosztami sądowymi) tutaj nie jestem pewien - mogą być kosztami nabycia
Doradztwo prawnika przy zakupie: Tak lub Nie, prawdopodobnie tak (proporcjonalnie do budynku)
Kuchnia: Tak lub Nie jako osobiste dobra ekonomiczne do odpisywania
Wyposażenie sanitarno-elektryczne: Wanny narożne, dodatkowe złącza elektryczne itp.: Tak lub Nie, moim zdaniem są to koszty późniejszych prac budowlanych na budynku
Podatek od nabycia nieruchomości: Tak, podział na udział w budynku i na gruncie
Wszystkie wyżej wymienione koszty w okresie 2001–2003 (2004)

Czy odsetki od odroczenia w umowie notarialnej z 2001 roku mają także być uwzględnione w kosztach początkowych dla AFA? (mówimy tutaj o odsetkach przekraczających 20 000 €!) Puuh, także te mogą być kosztami nabycia

Pierwsze zamieszkanie w 2003 roku Obiekt mieszkalny
Właściciel z rodziny zamieszkuje sam Nie zrozumiałem (wynajem czy samodzielne zamieszkanie?)
Dziedziczenie przez 2 współwłaścicieli od 2019 roku (wolne od podatku ze względu na przekroczenie progu Podatku od Nabywania Nieruchomości). Przy dziedziczeniu, moim zdaniem, brane jest pod uwagę na poprzedniego właściciela, kontynuowana jest odpisywania z poprzednika



AFA działa od pierwszego zamieszkania, czyli od 2003 roku na 50 lat z 2%? (lub od 2001 roku, gdy jeszcze nie było budowy!) od momentu ukończenia przez generalnego wykonawcę lub od momentu przekazania korzyści i ciężarów zgodnie z umową z deweloperem

Cieszę się z informacji.

To tylko ogólna informacja wstępna dla mnie.


Pozdrawiam


Martin

Przy niektórych kwestiach bardzo ważna jest formułowanie w umowie lub na fakturze.

[Martin79HN]

Wow, dzięki wielkie za te informacje!

Czy odsetki od odroczenia płatności w umowie notarialnej z 2001 roku dotyczące mieszkania są również uważane za odpisy amortyzacyjne (mówimy tutaj o odsetkach przekraczających 20 000 €!)? Mogą one być uważane za koszty związane z nabyciem.

Informacja ode mnie:

W umowie z 2001 roku odłożono płatność z oprocentowaniem w wysokości 6%. Jest to próba uwzględnienia tego w odpisach amortyzacyjnych (coś się zbiera przez ponad 2 lata trwania budowy).

Nie zrozumiałem, czy właścicielem mieszkania jest rodzina, która mieszka w nim samodzielnie (wynajem czy użytkowanie własne?).

Informacja: Obecnie matka mieszka za darmo, ale w planach jest wynajem za pół roku (matka przechodzi do domu opieki). Matka nie jest właścicielem mieszkania, należy ono do dwójki dzieci. Koszty domu opieki matka może pokryć sama, nie jest to tutaj tematem.

Ponieważ mieszkanie jest zamieszkałe (przez rodziców), nie było prowadzonego odpisu amortyzacyjnego dotyczącego mieszkania.
A ponieważ koszty produkcji oraz związane z mieszkaniem były bardzo wysokie, jest możliwe przeprowadzenie wysokiego odpisu amortyzacyjnego.

Jako spadkobierca, czy mogę w takim razie dokonać odpisu amortyzacyjnego? Od 2003 roku (gotowe do zamieszkania) na 50 lat z oprocentowaniem 2%, czyli aż do 2053 roku, prawda?

Koszty renowacji: nowe okna, nowe WC, umywalka, usunięcie ściany dla lepszego ustawienia mieszkania i nowa kuchnia - jak to możemy odpisać podatkowo?

Na pewno będziemy musieli zainwestować od 20 000 do 30 000 €, aby mieszkanie było dobrze wynajmowane.

[StGe1973]

Jak dokładnie przyporządkować koszty, tego tylko doradca podatkowy może udzielić jasnej odpowiedzi...W odniesieniu do kosztów remontu:Jeśli jest to związane z wynajmem, można je odliczyć jako koszty. Ogólnie rzecz biorąc, wszystko, co jest naprawiane, jest kosztem bezpośrednim, a wszystko co jest nowe, musi być zaksięgowane i amortyzowane. Istnieje także pewne ograniczenie dla napraw, około 12% wartości nieruchomości, gdy przekracza tę granicę, musi zawsze być zaksięgowane.No cóż, zawsze też zależy to od urzędu skarbowego. Kiedyś zamontowaliśmy nowe okna w budynku i nasz doradca podatkowy powiedział: Zazwyczaj jest to amortyzacja, ale w tym przypadku traktujmy to jako naprawę. Jeśli urząd skarbowy nie zarzuci tego, to można to uznawać za koszt bezpośredni.Radziłbym zaksięgować nową kuchnię jako amortyzację. Częściowe naprawy, takie jak nowe WC czy umywalka, na pewno są kosztami bezpośrednimi, ponieważ łazienka nie jest remontowana całkowicie od nowa. Usuwanie okien i ścian to graniczne przypadki, ja bym je również potraktował jako naprawy i mieć nadzieję, że urząd skarbowy zaakceptuje takie ujęcie. Jeśli nie, to urząd skarbowy to wyklaruje, a koszty będą musiały zostać zaksięgowane i wtedy amortyzowane.

[2tneub]

W zasadzie zgadzam się ze StGe1973.
Granica 15% (nie 12%) dotyczy jednak tylko kosztów nabycia ponad wymienione w ciągu pierwszych 3 lat.
Wszystko, co dotyczy późniejszych kosztów remontu, może być moim zdaniem odliczone natychmiastowo lub rozłożone na 5 lat.
Wyłączeniem są istotne ulepszenia. W tym przypadku jednak nie powinno to mieć zastosowania.
https://www.haufe.de/finance/haufe-f...-HI2540519.html
Kuchnia musi zostać odpisana osobno.
Według mojej wiedzy okres użyteczności kuchni wynosi 10 lub 11 lat zgodnie z oficjalnymi tabelami odpisów amortyzacyjnych
Mimo to, przedsięwzięcia są odliczalne tylko wtedy, gdy istnieje zamiar wynajmu za regularne wynajem. W razie konieczności należy to udokumentować.
Jeśli matka wyprowadza się, a brat wprowadza się i płaci tylko 50% standardowego czynszu, to jest źle. Istnieją tu ograniczenia (wcześniej 66% standardowego czynszu, ale jak mi wiadomo, zostały one właśnie zmienione), od których zależy, czy wydatki zostaną uznane. Bądź remont zostanie wykonany przed tym, jak matka oficjalnie się wyprowadzi.
Należy zachować właściwą kolejność. Matka się wyprowadza. I następnie rozpocząć jak najszybciej marketing podczas remontu i zachować go jako dowód.
W przeciwnym razie mogą wystąpić problemy, jeśli w 2021 roku zostanie przeprowadzony remont i będą poniesione koszty, ale dopiero w czerwcu 2022 roku znajdzie się najemca i dopiero wówczas pojawią się pierwsze dochody.

[Martin79HN]

Dziękuję za informacje

[StGe1973]

teunb,

dziękuję za poprawienie o 15%. Czy dotyczy to tylko kosztów późniejszych zakupów czy też napraw/remontów, które wystąpią w ciągu pierwszych 3 lat po wynajmie?

Cóż, praktycznie to prawdopodobnie mało istotne, jeśli ktoś kupuje nieruchomość, przywraca ją do stanu nadającego się do wynajmu, a następnie w ciągu 3 lat wynajmu powstają ponownie naprawy o tej samej wartości...

[2tneub]

Dotyczy to także większych napraw i remontów.

W ciągu ostatnich kilku lat zdarzyło mi się tylko raz lub dwa razy, że przekroczyliśmy granicę 15%.
W 2011 roku zakupiliśmy kompleks biurowy z częściowymi najemcami zewnętrznymi. Większość kompleksu została zajęta przez własne firmy, a przed przeprowadzką została dostosowana sucha zabudowa, prąd i sieć. Jednak było to daleko poniżej 15%.
W kolejnym roku również w jednym skrzydle przeprowadzono prace na suchą zabudową, prąd i sieć dla nowego najemcy. Tutaj także pozostaliśmy poniżej 15%.
W ciągu pierwszych 3 lat nastąpiła zmiana operatora kantyny, gdzie ponownie przeprowadzono większy remont (nowy prąd, zmiana ścian działowych, dodatkowe podłączenia dla nowej kuchni dla kursów kulinarnych i egzaminów IHK, dostosowanie systemu wentylacji i separatora oleju, itp.).
To spowodowało, że suma nakładów na remonty i naprawy jako całość przekroczyła 15%. Jeśli dobrze pamiętam, to nasza odpowiedzialna księgowa faktycznie przeszła te 3 lata raz jeszcze razem z naszym doradcą podatkowym i rozdzieliła prace kosmetyczne od działań naprawczych, aktywując tylko działania naprawcze w budynku.
W międzyczasie pojawiło się kilka wyroków, które wskazywały, że na przykład prace kosmetyczne także powinny być wzięte pod uwagę.
Pamiętam, że w zeszłym roku przeczytałem coś na ten temat, że dokonano pewnego odstępstwa, ale na szybko nie mogę tego znaleźć.

https://www.nwb-experten-blog.de/ans...itionshemmnis/


W przypadku obiektu wartego miliony, takiego jak kompleks biurowy, oznacza to, że przez pierwsze 2 lata mogą wystąpić wydatki w zakresie 100 tys. € i pozostaniesz poniżej 15%, a niestety w trzecim roku gdy najemca wyprowadza się i chcesz tam coś zrobić, przekroczysz granicę 15% i będziesz musiał opodatkować jako zysk wydatki z pierwszych dwóch lat. To jest inaczej niż w przypadku zakupu domu jednorodzinnego wymagającego remontu lub mieszkania, gdzie w momencie zakupu wiesz, że musisz najpierw przeprowadzić remont, zanim będziesz mógł wynająć.

[2utopus]

Czy istnieje ograniczenie dotyczące ilości różnych elementów, które można od razu zaliczyć do kosztów w ciągu pierwszych 3 lat? Na przykład, czy można od razu zaliczyć do kosztów grzanie, dach, okna, instalacje sanitarne, elektryczne - nawet jeśli kwota ta mieści się w 15%?

[2tneub]

Tak jest.
Istnieje również kwestia istotnej poprawy. Dotyczy to jednak nie tylko pierwszych trzech lat.
Jeśli podnoszę standard nieruchomości z prostego na średni lub ze średniego na luksusowy, to rachunki są traktowane inaczej niż w przypadku pozostania na tym samym poziomie. Wtedy dokładnie sprawdzane są poszczególne pozycje, czy standard został podniesiony czy nie, tak jak to podałeś.
Zobacz również mój link do Haufe w jednym z poprzednich postów.

Dla czytelników w przyszłości, dla wyjaśnienia:
To nie jest temat, który zajmuję się na co dzień, więc przedstawione informacje są jedynie wiedzą laika. Nie zastępuje to porady podatkowej.

[StGe1973]

tneub,

dziękuję za informacje. W takiej konstelacji może to być możliwe. Dla nas jako prywatnych wynajmujących jest to raczej przypadkowa sytuacja, która w rzeczywistości prawdopodobnie nigdy się nie zdarzy... mimo to dobrze wiedzieć...

[2tneub]

To może też przydarzyć się podczas zakupu domu wielorodzinnego jako prywatny wynajmujący.

Kupujesz Dom za 600 000€ (3x100m²)
Przy zakupie dotychczasowy właściciel wyprowadza się.
Korzystasz z okazji i remontujesz podłogę, 2 łazienki i instalację elektryczną za 60 000€ w wolnym mieszkaniu. Nie osiągasz znaczącej poprawy.
Koszty te odpisujesz w V+V.
Po 2 latach wyprowadza się kolejna osoba i ponownie remontujesz mieszkanie za 65 000€

Teraz masz pozwolenie na dodanie 125 000€ do wartości budynku (co daje 2500€ odpisu), ale musisz cofnąć 60 000€ z kosztów.
Przy stawce podatkowej granicznej wynoszącej być może 40%, to daje 23 000€ do zapłacenia za podatek za dany rok.

[StGe1973]

Teoretycznie się zgadza, ale praktycznie już nie.

Nieruchomości są dla mnie inwestycją jak każda inna, więc jeśli ktoś nie rozumie, nie powinien tego robić. Nie jestem technikiem budowlanym, który może ocenić potrzebę większych prac remontowych. Dlatego nigdy nie kupiłbym nieruchomości z tak dużym zaległościami remontowymi. Nie polegałbym tylko na ekspertyzie, jeśli nie potrafię sam tego oszacować.

Podatek dochodowy to ostatecznie (przynajmniej jeśli zamierza się utrzymać nieruchomość przez bardzo długi czas) czysty problem płynności finansowej. Kwestią jest, kiedy ponosi się ten koszt... że lepiej go mieć od razu, o tym nie ma wątpliwości.

Jednak jeśli ktoś kupi nieruchomość za 600 000 euro i wyda dodatkowo na naprawy/remonty ponad 15% wartości, wtedy wątpię, czy zatrzyma go podatek dochodowy w wysokości 23 tys. euro. W porównaniu do inwestycji to są naprawdę groszki... chodzi o płynność finansową, ponieważ koszt związany z amortyzacją liniową wtedy wystąpi później.

[2tneub]

Teoretycznie masz rację, ale praktycznie niekoniecznie.

Nieruchomości są dla mnie inwestycją finansową tak samo jak każda inna, dlatego jeśli ktoś nie rozumie, nie powinien tego robić. Nie jestem technikiem budowlanym, który potrafi ocenić większe zapotrzebowanie na remont. Dlatego nigdy nie kupiłbym nieruchomości z tak dużą potrzebą remontu. Nie polegałbym wyłącznie na ekspertyzie, jeśli sam nie potrafię tego oszacować.

To może być prawdą dla ciebie osobiście, ponieważ wybierasz swoje obiekty odpowiednio, ale to nie oznacza, że każdy prywatny wynajmujący działa w ten sposób

Co więcej, co oznacza dla ciebie potrzeba remontu? Dom z lat 90. może być energetycznie i budowlanie w pełni sprawny, ale łazienki mogą być przestarzałe, a zniszczony laminat możesz chcieć zamienić na bardziej wyrafinowaną podłogę.
Szybko można stracić większą sumę, która zapewni tylko estetykę i sprawi, że najemca będzie skłonny zapłacić więcej.
Im tańszy obiekt, tym bardziej taka niewielka modernizacja będzie miała wpływ.







Cytat StGe1973

Ostatecznie, dodatkowy podatek to (przynajmniej jeśli planuje się posiadać nieruchomość przez długi czas) czysty problem płynności finansowej. Więc kiedy pojawi się ten koszt... to lepiej mieć go od razu.

Jednakże, jeśli ktoś kupuje nieruchomość za 600 000 euro, a następnie inwestuje w naprawy/remonty przekraczające 15% wartości, wtedy wątpię, żeby 23 tysiące euro dodatkowego podatku było problemem. W porównaniu z inwestycją to naprawdę grosze... i chodzi tu naprawdę tylko o płynność finansową, ponieważ wydatek ten pojawi się później w związku z amortyzacją.



Zgadzam się z tobą, pod względem liczbowym to tylko przesunięcie. Jednak posiadanie płynności finansowej teraz jest znacznie bardziej wartościowe niż rozłożone na najbliższe 50 lat. Zgodnie z prawdą, musiałbym dokonać dyskontowania na poziomie inflacji dla porównania.
Ponadto, te 23 tys. euro mogą być przecież kapitałem własnym na kolejną nieruchomość lub przynajmniej dodatkową spłatą. Do dyskontowania może dojść doliczenie oprocentowania, gdy oprocentowanie jest większe od inflacji. Nie muszę tłumaczyć ci efektu dźwigni finansowej.