Capital Investment 4

[Mefi]

Cześć wszystkim,

Słyszę często, że przy finansowaniu nieruchomości do wynajęcia powinno się preferować kredyt z odroczoną spłatą, ponieważ wyższe odsetki - wynikające z braku spłaty - można odliczyć jako koszty uzyskania przychodów.

Ale faktem jest, że mogę odliczyć te koszty jako koszty uzyskania przychodów tak czy inaczej. Jeśli teraz generują one wyższe koszty odsetek, to mogę zastosować jedynie stawkę podatkową do tych odsetek. Ostatecznie pozostaną zwiększone koszty, ponieważ stawka podatkowa nigdy nie wynosi 100%.

Więc czy to jest mit?

Z góry dziękuję za informację zwrotną.

[2utopus]

Oszczędzaj na podatkach - kosztem, czego by nie było. Wielu woli zapłacić 1000 € więcej odsetek - jeśli mogą je odliczyć od podatku, i przy wysokim podatku dochodowym wynoszącym 42% zaoszczędzić 420 €, to oznacza, że wydali dodatkowo 580 €. Może to mieć sens, jeśli można spłacić kredyt na nieruchomość do użytku własnego zaoszczędzoną ratą kredytową - lub sfinansować inne nieruchomości. Ale zawsze zależy to od indywidualnej decyzji.

[Mefi]

Tak, ale w tym przypadku otrzymuję zwrot tylko części (420 €) tego, co już wydałem.

[2utopus]

To może mieć swoje zalety - jeśli brak spłaty kredytu powoduje obniżenie raty o 2000€, to mam większy przepływ gotówki, który mogę ewentualnie zainwestować w inny sposób.

[Mefi]

Tak, masz rację. Ale tylko wtedy, gdy zwrot z alternatywy jest wyższy niż oprocentowanie pożyczki.

[2tneub]

Twoja wypowiedź jest prawdziwa tylko wtedy, gdy uzyskane dochody również podlegają opodatkowaniu. Przy dodatkowej spłacie własnej nieruchomości wystarczy, gdy oszczędności są większe niż dodatkowe odsetki pomniejszone o podatek od nieruchomości wynajmowanej.

Poprawnie należałoby porównać ponowne stopy zwrotu.

[StGe1973]

Decydującym punktem nie są odsetki, ale spłata...

Więc bardzo uproszczony przykład: Nieruchomość ma być sprzedana po 10 latach jako inwestycja kapitałowa. Cena zakupu 200 000 euro, cena sprzedaży 250 000 euro. Zysk jest zawsze wolny od podatku, ponieważ przez 10 lat jest w posiadaniu inwestora kapitałowego.

Kredyt nie jest spłacany: Wartość kredytu 200 000 euro, sprzedaż 250 000 euro = 50 000 euro zwolnione z podatku.

Przy rocznej spłacie, po 10 latach kredyt zostanie zmniejszony o 30 000 euro, czyli 170 000. Sprzedaż 250 000 = Zysk netto wolny od podatku 80 000 euro.

Jednakże te 80 000 euro są tylko pozornie wolne od podatku, ponieważ 30 000 euro spłaty w trakcie trwania kredytu są wydatkami osobistymi i nie mogą być odliczone podatkowo.

Mimo to zazwyczaj nie jest to zalecane: Bardzo często prywatne osoby kupują nieruchomość jako inwestycję kapitałową, ale później chcą ją podarować, przekazać w spadku itp. Wtedy nie chce się przekazać dziecku dużej kwoty kredytu, tylko możliwie wolną od długów nieruchomość...

[Mefi]

stge1973, to nie do końca pasuje do kontekstu zysku ze zbycia.

[Mefi]

Twoje oświadczenie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy generowane z niego dochody również podlegają opodatkowaniu. Przy dodatkowej spłacie kredytu hipotecznego na własną nieruchomość wystarczy, jeśli oszczędność jest większa niż dodatkowe odsetki pomniejszone o podatki od nieruchomości wynajmowanej.

Poprawnie należy porównać dochód netto z ulgą podatkową.

Tak, dokładnie.

[StGe1973]

Mefi,

ponownie bardzo uproszczone liczby, załóżmy, że osoba znajduje się w stawce podatkowej granicznej i wynosi ona 50%....

Ta osoba musi opodatkować dochód w wysokości 60 000 euro, aby móc wykonać spłatę w wysokości 30 000 euro (wydatek prywatny). Podczas sprzedaży ta osoba ma wprawdzie 80 000 euro nieopodatkowanego zysku, jednakże musiała opodatkować dochód w wysokości 60 000 euro, aby uzyskać ten zysk. Ostatecznie jednak ta osoba ma de facto tylko 20 000 euro nieopodatkowanego zysku.

W przeciwieństwie do tego, w przypadku kredytu ratalnego nieopodatkowany zysk wynosi po prostu 50 000 euro.

Jest to jednak bardzo teoretyczne rozważenie:

1. Ta osoba musi oczywiście zainwestować niezależną spłatę w inny sposób i generować odpisy amortyzacyjne (co dla osoby prywatnej nie jest takie proste), aby podatki rzeczywiście zostały uniknięte. Jeśli ta osoba tego nie zrobi i i tak płaci podatki, to zależy to od tego, co osoba robi z tym dochodem netto oraz czy przynosi to wyższy zwrot po opodatkowaniu niż odsetki od kredytu.

2. Ta osoba musi być naprawdę czystym inwestorem z zamiarem ostatecznej sprzedaży. Przy dziedziczeniach, darowiznach itp. jest to właściwie mało sensowne...

Dlatego powiedziałbym, że jest to raczej dla komercyjnych inwestorów kapitałowych. Dla prywatnych inwestorów kapitałowych będzie to raczej rzadko sensowne....

[Mefi]

Dziękuję za wyjaśnienie.