Capital Investment 4

[amsterdam]

Cześć,

chciałbym zakupić 2-pokojowe mieszkanie jako inwestycję kapitałową
Mieszkanie: 242.000
Miejsce parkingowe: 18.000
Pośrednik; Notariusz; Rejestr gruntów około 20.000

Łącznie: około 280.000

Oszczędziłem około 240.000

Czyli musiałbym pożyczyć około 40.000 od banku.

Co byście doradzili?

Jakie ukryte koszty mogą jeszcze na mnie spaść?


Będę wdzięczny za każdą wskazówkę.

Co należy wziąć pod uwagę przy zakupie, bo jeszcze nigdy nie kupowałem mieszkania.
Zakup mieszkania to już całkiem co innego, niż gdybym kupił sobie samochód.




Dzięki wszystkim

[tomy778]

Nie powinieneś wydawać całych oszczędności na to. Temat związany z blokadą kapitału.

Możesz odliczyć od podatków odsetki od dochodów z najmu, co w twoim przypadku by odpadło.

Jako inwestor kapitałowy, maksymalne koszty dodatkowe (czyli np. notariusz i podatek, jeśli to ma znaczenie). Następnie sprawdź, czy rata jest pokryta czynszem netto.

Zamiast kupować jedno mieszkanie za 240 tysięcy, możesz kupić od razu 3-5 mieszkań po 300 tysięcy każde....

Ach tak, zaraz przyjdzie Bruno i zacznie dyskutować na tematy nie związane z tematem. Dobrze, że go zablokowałem, nie muszę wdychać tych jego bzdur...

[2utopus]

Szczególnie ważne jest przeczytanie ostatnich protokołów z zebrania właścicieli - czy planowane/są już przewidywane prace remontowe (fasada/dach/ogrzewanie/garaż podziemny/winda/...)? Jakie są możliwe czynsze do osiągnięcia tutaj? (w % - czynsz netto pomniejszony o koszty nieuwzględniane w rozliczeniach / cena zakupu) - należy porozmawiać na ten temat z doradcą podatkowym. Czy istnieje większość udziałów własnościowych w jednej rodzinie? (Ci mogliby wtedy według własnego uznania zlecać projekty/koszty/remonty, które wszyscy musieliby opłacić...)

[NaTwoim13]

Czy obecnie mieszkasz na wynajmowanym mieszkaniu, czy nadal u rodziców?

[amsterdam]

Przede wszystkim należy przeczytać ostatnie protokoły z walnych zgromadzeń właścicieli - czy w planach/są podejrzane remonty (fasada/dach/ogrzewanie/garaż podziemny/winda/...)?
Jakie czynsze można uzyskać tutaj? (w % - czynsz zimowy pomniejszony o niezbywalne koszty dodatkowe / cena zakupu) - porozmawiaj z doradcą podatkowym na ten temat.

Czy istnieje większość udziałów własnościowych w jednej rodzinie? (Ci mogliby decydować o projektach/kosztach/remontach według własnego uznania, które potem musieliby opłacić wszyscy ...)

Obecna kaltmiete wynosi 520 euro, i od ponad 8 lat nie było podwyżki czynszu.

Brak windy

[amsterdam]

Obecnie i nadal mieszkasz na wynajętym mieszkaniu czy u rodziców?

Mieszkam na wynajętym mieszkaniu i tak ma zostać.

[amsterdam]

Nie powinieneś włożyć całych swoich oszczędności w to. Kwestia związania kapitałem.

Możesz odliczyć od dochodów z wynajmu odsetki podatkowe, co wydaje się być dla ciebie znaczące.

Jako inwestor kapitałowy, maksymalne koszty poboczne (czyli notariusz i podatek, a także ewentualnie pośrednik, jeśli jest w grze)
I upewnij się, że rata jest pokrywana przez czysty czynsz itd....

Zamiast jednego mieszkania, za 240k możesz kupić od razu 3-5 mieszkań po 300k każde....

Ach tak, zaraz przyjdzie Bruno i zacznie wypisywać swoje bełkotliwe teorie, które nie pasują do tematu ani do niczego innego. Dobrze, że go zablokowałem, nie muszę męczyć oczu jego śmieciem...

no cóż, w tym roku kończę 51 lat i chciałbym być wolny od długów tak szybko, jak to możliwe.
Nie lubię, gdy mam jakiekolwiek długi.

Moja kalkulacja wyglądałaby następująco: obecny czynsz netto wynosi 520 euro, a ja dopłacam jeszcze 450, czyli wychodzi łącznie 1000 euro miesięcznie do spłaty.

Ceny za mieszkanie 3-pokojowe... które w miarę pasuje... wynoszą około 400 000 +-

Mieszkanie 2-pokojowe z roku 1988

Ceny tu zależą od lokalizacji mieszkania/domu

[BenniG]

To jest miłe, że zaoszczędziłeś 240 000 €, ale ten apartament prawdopodobnie jest dla Ciebie raczej sposobem na marnowanie pieniędzy niż inwestycją.

Jeśli się zastanowisz nad liczbami... Otrzymujesz 6 240 € rocznego czynszu przy inwestycji w wysokości 280 000 €, co daje 2,2%. Musiałbyś wynająć go przez 45 lat, aby odzyskać cenę zakupu 280 000 € dzięki czynszowi. Musisz wynająć go przez 3 lata, aby odzyskać koszty zakupu. Jakie są koszty eksploatacji niewłączane w koszty? Jaka jest kondycja domu i samego mieszkania po 33 latach? Jak wysoka jest rezerwa na utrzymanie? Każda podwyżka czynszu może skłonić obecnego najemcę do wyprowadzki.

Dla mnie ta nieruchomość nie miałaby sensu - nawet gdybym miał całe 280 000 €.

[StGe1973]

Amsterdam,

Twoje główne koszty po zakupie to koszty dodatkowe, które nie mogą zostać przeniesione na najemcę. Trudno to uogólnić, ponieważ zawsze zależy to od konkretnej nieruchomości. Po prostu poproś o ostatnie rozliczenie kosztów dodatkowych od zarządcy nieruchomości, gdzie dokładnie jest wyjaśnione, które koszty mogą być przeniesione na najemcę, a które nie.
Ważne jest również to, że w rozliczeniach kosztów dodatkowych nie ma uwzględnionej podatku od nieruchomości. Możesz także przełożyć ten podatek na najemcę w swoim rozliczeniu kosztów dodatkowych.

Jak utopus zauważa: Dowiedz się ogólnie o nieruchomości. Standardowy fundusz na bieżące utrzymanie ochroni cię przed dodatkowymi opłatami przy mniejszych projektach. Większe remonty, takie jak dach, ogrzewanie itp., zazwyczaj są finansowane poprzez dodatkowe opłaty. Pod względem wieku budynku, na przykład ogrzewanie to typowa sprawa, która została wykonana w ostatnich latach lub będzie wymagała zmian w bardzo krótkim czasie. Również po tym okresie konieczna będzie renowacja elewacji zewnętrznej. Jeśli nie została wykonana, będzie to konieczne w krótkim czasie.

Brak podwyżek czynszu przez 8 lat oznacza, że zwykle możesz od razu zwiększyć go o 20%. Nawet wyprowadzka najemców nie stanowi problemu, rynek dla wynajmujących jest obecnie bardzo korzystny i nie będziesz mieć problemów z nowym wynajmem. Wtedy rentowność wygląda zupełnie inaczej, a obecnie normą jest miesięczna rentowność brutto w wysokości od 3,5 do 4,5%.

Ale ważne jest to: To jest także prezent dla właściciela nieruchomości, że ma dobrych i długoterminowych najemców. Jeśli najemcy są dobrzy, niezawodni i dbają o mieszkanie, zrezygnuj z dużych podwyżek czynszu. Nasze doświadczenie pokazuje, że nie opłaca się iść maksymalnie w górę czynszu. Może to wydawać się bardziej opłacalne dla teoretyków pod względem rentowności, ale praktycznie dobry najemca jest warty więcej niż maksymalny czynsz związany z wymianą najemców (finansowo też).

Oczywiście teoretycznie prawidłowe jest, że z czystego punktu widzenia biznesowego maksymalnie powinieneś finansować kapitał inwestycyjny i lokować swoje oszczędności w nieruchomości dla siebie lub inne inwestycje kapitałowe. Ale praktycznie musisz czuć się dobrze z każdym rodzajem inwestycji i móc spokojnie spać. Jeśli chcesz finansować tylko 40 000, to zrób to dokładnie tak.

[amsterdam]

Amsterdam,

Deine primären Kosten nach dem Kauf sind die nichtumlagefähigen Nebenkosten. Das lässt sich pauschal schwer sagen, da es immer vom Objekt abhängig ist. Lass dir einfach die letzte Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung zeigen, da ist genau aufgeschlüsselt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.
Wichtig hierbei ist immer: In den Nebenkostenabrechnungen ist die Grundsteuer nicht enthalten. Diese kannst du ebenfalls auf den Mieter in deiner Nebenkostenabrechnung umlegen.

Wichtig wie utopus sagt: Informiere dich über die Immobilie insgesamt. Die normale Instandhaltungsrücklage schützt dich vor Sonderumlagen bei kleineren Projekten. Größere Sanierungen, wie Dach, Heizung usw., werden eigentlich immer über Sonderumlagen finanziert. Vom Baujahr her wäre z.B. die Heizung eine typische Sache, die entweder in den letzten Jahren gemacht wurde oder in sehr kurzer Zeit kommen wird. Ebenfalls nach diesem Zeitraum wird mal die Außenfassade fällig werden. Wenn diese nicht gemacht wurde, wird diese in kurzer Zeit fällig werden.

Seit 8 Jahren keine Mieterhöhung bedeutet, dass du im Normalfall sofort um 20% erhöhen kannst. Auch ein Auszug der Mieter ist kein Problem, der Markt für Vermieter ist aktuell extrem gut und du wirst keine Probleme mit der Neuvermietung haben. Dann sieht die Rendite ganz anders aus und eine Bruttorendite von 3,5 bis 4,5 % ist aktuell absolut normal.

Aber hier gilt: Gute und langfristige Mieter zu haben ist auch ein Geschenk als Vermieter. Wenn die Mieter gut, zuverlässig und sich um die Wohnung kümmern, dann verzichte auf große Mieterhöhungen. Unsere Erfahrung ist, dass es sich nicht lohnt, auf die maximale Miete zu gehen. Das sieht zwar bei den Theoretikern besser in der Rendite aus, aber praktisch ist ein guter Mieter mehr wert als die maximale Miete mit Mieterwechseln (auch finanziell besser).

Natürlich ist es theoretisch richtig, dass du rein aus betriebswirtschaftlicher Sicht die Kapitalanlage maximal finanzieren solltest und deine Restersparnisse in eine Immobilie für dich oder andere Kapitalanlagen investieren solltest. Aber praktisch musst du dich mit jeder Art von Investition gut fühlen und ruhig schlafen können. Wenn du nur 40.000 finanzieren willst, dann mache das genau so.

Danke für die ausführlichen Informationen.

Meine Gedanken wären folgende....
Dass ich so in ein paar Jahren dann selber einziehen werde.
Ich möchte schon versuchen, so gut und schnell es geht, die Wohnung abbezahlt zu bekommen.

Danke für eine neue Sicht auf die Dinge. Diese waren mir bis grade nicht bewusst.

[Rubberduck]

Jako inwestor kapitału maksymalne koszty poboczne (czyli notariusz & podatki, ewentualnie pośrednik, jeśli jest w grze)
A następnie sprawdź, czy rata jest pokrywana z zimnej czynszu itd....

Maksymalnie -> Nie.
Z ceny zakupu można odliczyć udział w budynku. To nie jest po prostu cena zakupu minus udział w gruncie.
W Ministerstwie Finansów istnieje kalkulator,

Jeśli jest w niej kuchnia, to ten element może być wykazany oddzielnie i odliczony w ciągu kolejnych 10 lat.

[amsterdam]

Maksymalny -> Nie.
Część budynku można odliczyć od ceny zakupu. To nie jest po prostu cena zakupu minus udział w ziemi.
Istnieje narzędzie obliczeniowe Ministerstwa Finansów,

Jeśli jest wmontowana kuchnia, ten element może być oddzielnie uwzględniony i odliczany przez najbliższe 10 lat.

Jedna kuchnia została wbudowana. Ponieważ mieszkanie jest wynajmowane.
Myślę, że z powodu kuchni nie ma już nic do zrobienia.

[2utopus]

Czy kuchnia w zabudowie należy do najemcy czy dotychczasowego właściciela?
W drugim przypadku można to wyraźnie uwzględnić w umowie kupna-sprzedaży - wówczas prawdopodobnie nie trzeba płacić za nią podatku od nieruchomości...

[Rubberduck]

Kuchnia jest już wbudowana. Ponieważ mieszkanie jest wynajmowane.

Myślę, że nic więcej nie trzeba robić ze względu na tę kuchnię wbudowaną.



Możesz także odliczyć używaną kuchnię. Kuchnia musi być tylko wymieniona oddzielnie w umowie kupna.

W związku z tym podatek od nabycia nieruchomości zostanie odpowiednio zmniejszony.



Wygląda na to, że nie masz pojęcia, prawda? A co powiesz na dobrą książkę lub forum dla wynajmujących??

Albo po prostu odwiedź doradcę podatkowego :-)



A równoczesne prowadzenie dwóch wątków nie jest fajne.

[StGe1973]

Nie masz pojęcia, co nie? A może lepiej poczytać dobrą książkę albo skonsultować się na forum dla wynajmujących mieszkania??

Albo po prostu zasięgnąć rady u doradcy podatkowego :-)



Nie lubię takich komentarzy. Jeśli wiedziałby wszystko, nie zadawałby pytań na forum. Dlatego właśnie istnieją fora. Ludzie mają pytania, a inni powinni starać się na nie najlepiej odpowiedzieć.



Poza tym, takie komentarze zawsze pochodzą od osób, które same powinny przeczytać takie książki...



Krytykujesz tu Tomyego za radę dotyczącą maksymalnego finansowania inwestycji kapitałowej i zwracasz uwagę na możliwość odliczenia udziału w budynku. To są dwie zasadniczo różne rzeczy...



Możliwość odliczenia dotyczy odpisów amortyzacyjnych, na które właścicielowi zawsze zależy, niezależnie od tego, jak jest sfinansowana inwestycja. Koszty finansowania (oprocentowanie [url]kredytu[/url]) zawsze są w pełni odliczalne, bez względu na wysokość finansowania.

[amsterdam]

Nie lubię takich komentarzy. Gdyby znał wszystko, nie zadawałby pytań na forum. Dokładnie po to jest forum. Ludzie mają pytania, a inni powinni na nie jak najlepiej odpowiadać.

Poza tym takie komentarze zawsze pochodzą od osób, które same powinny przeczytać takie książki...

Krytykujesz tu tomyego za jego radę, że inwestycja kapitałowa powinna być finansowana maksymalnie, i wskazujesz na możliwość odliczenia części budynku. To są dwie zupełnie różne rzeczy...

Możliwość odliczenia dotyczy odpisów amortyzacyjnych, a zawsze jest to obojętne dla właściciela, jak jest sfinansowana inwestycja. Koszty finansowania (oprocentowanie kredytu) są zawsze w pełni odliczalne, niezależnie od wysokości finansowania.

Dziękuję za Twoje słowa

[amsterdam]

Możesz również odliczyć używaną kuchnię. Kuchnia musi być jednak odrębnie wymieniona w umowie kupna.

Niezależnie od tego, podatek od nabycia nieruchomości jest odpowiednio obniżony.



Naprawdę nie masz pojęcia, co? Może jakiś dobry poradnik albo forum dla wynajmujących??

Albo po prostu do doradcy podatkowego :-)



I równoczesne prowadzenie dwóch wątków jest również niecool.



Tak, jestem szczery. Nie mam pojęcia, stąd też te pytania, nawet jeśli są głupie.

Lepiej zadawać głupie pytania niż nie pytać.



Skąd mam wiedzieć, nie mogę sobie pozwolić na kupno mieszkania co roku, gdybym miał pieniądze, zrobiłbym to.

[Rubberduck]

Krytykujesz tutaj tomyego za jego radę, że inwestycja kapitałowa powinna być maksymalnie sfinansowana i odnosisz się do możliwości odliczenia części budynku. Są to dwie fundamentalnie różne rzeczy...

1. Powinienem był dodać emotikon, mea culpa.
2. Nie, moja uwaga nie odnosiła się do tego. W związku z tym nie rozumiem Cię.

Czy nie napisał współuczestnik następującego? Mam nadzieję, że teraz się zgadzamy.






Jako inwestor kapitałowy maksymalne koszty dodatkowe (mówimy o notariuszu i podatku, a w razie potrzeby o pośredniku)
I następnie sprawdzamy, czy rata jest pokrywana z czynszu netto itd....


Więc nie wspomniałem o modelu finansowania.

Nie dotyczyło tego:
W końcu wszyscy nie wiemy, ile Amsterdam w ogóle może zaoszczędzić na podatkach.
Jeśli pieniądze nie zostały odziedziczone, to prawdopodobnie ma on raczej wysoki dochód.

[Rubberduck]

Skąd mam wiedzieć, nie mogę sobie pozwolić na kupno mieszkania co roku, gdybym miał pieniądze, zrobiłbym to.

Jeśli źle to rozegrałeś, pieniądze mogą być jeszcze dostępne, ale nie będziesz mógł na nich zarobić.

Jak zainwestowałeś obecnie te 240k? Powinny one przynieść jeszcze 1-2% przy dość konserwatywnym podejściu. Czy teraz kończą się różne lokaty terminowe?

[Rubberduck]

Witaj,

chciałbym kupić mieszkanie z dwiema sypialniami jako inwestycję kapitałową
Mieszkanie: 242.000
Miejsce postojowe w garażu: 18.000
Makler; Notariusz; Prawo własności około 20.000

260k (mieszkanie + miejsce postojowe) -> NK 20k byłoby 7,7%??? (Czy się mylę?)

Moim zdaniem to jest raczej szacowane zbyt dokładnie. (Podanie landu pomogłoby... Bawaria ??)

[2utopus]

Warto zauważyć, że trzeba więcej niż 3 lata całkowitych dochodów z wynajmu zainwestować w koszty zakupu - jeśli dodatkowo uwzględnimy koszty nieuwzględniane w kosztach najmu/opłaty specjalne/remonty/rezerwy na utrzymanie nieruchomości/koszty odsetek, może to być znacznie więcej - a ceny nieruchomości nie muszą koniecznie stale rosnąć. (Jeśli istnieje krajowa górna granica czynszu (plafon czynszu) lub zaistnieje kryzys gospodarczy, zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości może znacznie się zmniejszyć - a oczywiście lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja) Jednak oczywiście, dotychczasowe decyzje nie były całkowicie błędne.

[StGe1973]

gumowa kaczka,

tomy bardzo wyraźnie odnosił się do finansowania, wydobywasz z niego zdanie i interpretujesz je w zupełnie innym sensie. Ale okej, zdarza się. W zasadzie chodzi o to, że jeśli ktoś otwarcie mówi, że szuka porady, bo ma niewiele pojęcia o zakupie nieruchomości, to nie trzeba mu tego wypominać. Jeśli tego zachowania nie akceptujesz, to po prostu nie bierz udziału w tej dyskusji, nikt cię do tego nie zmusza.

utopus,

zasadniczo oczywiście słuszne. Ryzyko bańki nieruchomościowej istnieje absolutnie (przynajmniej w niektórych regionach). Jednak w tym konkretnym przypadku uważam, że taka uwaga jest mało pomocna. Ostatecznie nie chodzi tutaj o czystą inwestycję kapitałową, ale o chęć późniejszego zamieszkania w niej, co również stanowi formę zabezpieczenia na starość. W zależności od sytuacji rynkowej można wcześniej lub później zadecydować o wypowiedzeniu umowy z powodu własnego użytkowania.

Posiadanie nieruchomości przeznaczonej do własnego użytku i wolnej od zadłużenia nadal wydaje się dobrym posunięciem. Jest się niezależnym od zmian stawek czynszu i praktycznie można przeczekać każdy rodzaj zmian na rynku, nawet jeśli pojawi się dłuższy okres negatywnego rozwoju. Nawet jeśli w przyszłości będzie się mieć chęć sprzedaży, nie ma żadnej presji ze strony rynku i można po prostu zaczekać na fazę, w której uzyska się cenę sprzedaży, za jaką się chce sprzedać.

[bruno68]

Cześć Amsterdamie,

moja rada: Odstąp od tego!

Ryzyka nie są warte udziału w zyskach!

Użytkownicy BenniG i StGe1973 mają całkowitą rację!

Jaka byłaby alternatywa? W końcu rozwiązali Państwo swój problem finansowy! Dlaczego więc chcielibyście zaciągnąć na siebie bankructwo poprzez wynajem nieruchomości?
Pamiętajcie, że pomimo znacznego wkładu własnego, większość udziałowców może zdecydować o wprowadzeniu dużej elektrowni słonecznej na dachu, a przedtem dach będzie musiał być wyremontowany! Kosztuje to 200 000 €, Wasz udział to 40 000 €, więc zamiast 240 000 € na koncie, będziecie mieli 100 000 € długu!
Wasz zysk z inwestycji lub z wynajmu może stać się wsparciem finansowym na dziesięciolecia.
Jednakże pojawia się pytanie, jakie są alternatywy!
Zatem pozostają tylko dwa inne obszary: ubezpieczenia i inwestycje finansowe!
No cóż, może tam już być 240 000 €, a roczne odprowadzanie 25% podatku przy stopie zwrotu 6% rocznie wiąże się z rosłymi dochodami w wysokości 14 400 €
z czego 25% podatku, pomniejszone o kwotę wolną od podatku 801,00 €, to 13 599 € dochodu z oprocentowania i dywidend, co oznacza 3399,75 € rocznego podatku według skali podatkowej Kap.
Przy przeciętnej długości życia 90 lat i pozostałej oczekiwanej długości życia 40 lat podatek wynosi 135 990 € zgodnie z obowiązującym prawem.
To, czy w przyszłości pojawi się obowiązek ubezpieczenia w GKV, jest niepewne.
Oczywiście stoją przed nimi koszty szkolenia w wysokości maksymalnie 9 600 € w przypadku stawki 2,5% do 4,0% AC*.
Co jest tańsze? Opłata jednorazowa w wysokości maksymalnie 9 600 €* prowizja za zawarcie umowy na 240 000 € czy roczny podatek w wysokości 3 399,75 €? przez całe życie? Na kolejne 40 lat?
I to nawet nie uwzględnia dalszych kosztów podatkowych z tytułu odsetek składanych, czyli wzrostu przyszłego salda!
Dlatego pośrednik powinien posiadać odpowiednie uprawnienia, aby świadczyć pełną usługę.
Jeśli jednak rezygnuje się z wynajmu ze względu na nierozsądny stosunek ryzyka do zwrotu z inwestycji,
to pośrednik powinien móc zaproponować rozwiązania, które niestety nie są prawne ze względu na jego uprawnienia jako pośrednika w kredytach hipotecznych.
W najlepszym razie może on działać jako transportowy usługodawca podlegający opodatkowaniu od obrotu, co nie stoi w proporcji do wkładu.
Podsumowując...