Capital Investment 4

[Sullivan61]

Cześć wszystkim,

Jestem tu nowy i pilnie potrzebuję pomocy w ocenie 2 ofert. Oferta 1 pochodzi od Deutsche Bank i została przeprowadzona przez doradcę finansowego. Oferta 2 jest bezpośrednio od Sparkasse.

Dane ogólne:
Projekt: Nowy Dom szeregowy
Koszt zakupu: 405.000 €
Dodatkowa rozbudowa: 20.000 €
Koszty dodatkowe: ~ 35.000 € (Pokrywane przez nas)

Oferta 1 (Deutsche Bank):
Suma: 425.000 € (w tym 120.000 KFW 154)
Oprocentowanie: 1,9 %
Okres zapadalności: 20 lat (KFW 10 lat)
Miesięczna rata: ~1470 €
Spłata dodatkowa: 5% (minimum 1250 €)

Oferta 2 (Sparkasse):
Suma: 425.000 € (w tym 120.000 KFW 154)
Oprocentowanie: 1,45% (1,9% po 15 latach na kolejne 15 lat)
Okres zapadalności: 15 lat Sparkasse + 15 lat LBS
Miesięczna rata: ~1250 € (~1870 € po 15 latach)
Spłata dodatkowa: nieograniczona
Inne: 12 € rocznie opłaty za LBS + jednorazowo 3050 €

Patrząc na ESIS obu banków, w Deutsche Bank należy zapłacić około 114.000€ odsetek od 305.000€, a w Sparkasse 80.000€. Niemniej jednak uważam, że ~1870€ miesięcznie po 15 latach to już dość sporo.

Załączyłem oferty zanonimizowane.

Proszę o wasze opinie.

Pozdrawiam
Sullivan

[2tneub]

Trochę jak konstrukcja Sparkassena wygląda bardzo niejasno. Próbowałem odtworzyć to w Excelu, udało mi się w miarę. Mimo to uważam to za ekstremalnie nieprzejrzyste.

Kilka pytań:
Dla czego w ogóle ma sens 2. oszczędności budowlane?
Jakie są warunki umów oszczędności budowlanych?
Czy warunki dla 2. oszczędności budowlanych są już ustalone?
Czy przewidziane są dodatkowe spłaty i jak wpłyną one na sytuację?
Co się stanie, jeśli stopa procentowa po 10 latach na przedłużenie pożyczki na cele mieszkaniowe wynosi nie 1,1%, a 3%? Czy rata zostanie zwiększona? Czy rata po 15 latach będzie jeszcze możliwa do spłacenia?
Jak uwzględniasz różnice między ratami (DB i Spk) w swoich rozważaniach?

Jeśli spojrzeć na ESIS obu banków, to w Deutsche Bank zapłacimy około 114.000 € odsetek za 305.000 €, a w Sparkasse 80.000 €. Niemniej jednak, kwota około 1870 € miesięcznie po 15 latach wydaje mi się już dość spora.

Skąd masz te liczby?
Sparkasse deklaruje różnicę między pożyczką a spłatą w wysokości 128.000 €. Z tego 3-4.000 € to opłaty, co oznacza około 124.000 € odsetek. Deutsche Bank podaje 117.000 € odsetek za pożyczkę główną. Do tego, moim zdaniem, dochodzi około 20.000 € odsetek za pożyczkę na cele mieszkaniowe.
Pozostaje więc 13.000 € na korzyść Sparkasse. Jednak jeśli dodamy 400 € różnicy w ratach od 15. roku w Deutsche Bank do dodatkowej spłaty, to DB byłaby trochę tańsza.

[2tneub]

doppelt.....

[Sullivan61]

"

Tak jakoś wygląda to konstrukt Sparkassen bardzo nieprzejrzysto. Próbowałem odwzorować to w Excelu, i udało mi się w miarę dobrze. Mimo to nadal uważam to za bardzo nieczytelne.



Kilka pytań:

Po co w ogóle jest sensowny drugi oszczędnościowy?

Jakie są warunki umów oszczędnościowych?

Czy warunki drugiego oszczędnościowego są już ustalone?

Czy planowane są dodatkowe spłaty i w jaki sposób wpłyną one na całość?

Co się stanie, jeśli stopa procentowa po 10 latach dla przedłużenia [url]kredytu[/url] preferencyjnego wynosi nie 1,1%, a 3%? Czy rata musiałaby wtedy być podniesiona? Czy rata po 15 latach byłaby nadal wykonalna?

Jak uwzględniasz różnice między ratami (DB i Spk) w swoich rozważaniach?



Skąd masz te liczby?

Sparkasse wskazuje różnicę między pożyczką a spłatą w wysokości 128 000 €. Z tego 3-4 000 € to opłaty, co oznacza około 124 000 € odsetek.

Deutsche Bank wskazuje odsetki w wysokości 117 000 € dla głównej pożyczki. Moim zdaniem dochodzi do tego około 20 000 € odsetek dla [url]kredytu[/url] preferencyjnego.

To wciąż daje nadwyżkę 13 000 € na korzyść Sparkasse. Ale jeśli wyrównasz różnicę 400 € w ratach od 15. roku w Deutsche Bank w dodatkowe spłaty, to DB byłaby nieco tańsza.



Te oszczędnościowe są dla zabezpieczenia oprocentowania w wysokości 1,9% na 15 lat po 15 latach w Sparkasse. Dzięki temu uzyskuje się łączne 30 lat zabezpieczenia oprocentowania. Jednak przez pierwsze 15 lat nie spłaca się nic w Sparkasse, tylko uzupełnia się swój oszczędnościowy. Który jest następnie wykorzystywany po 15 latach.



Oprócz podanych kwot, warunki nie są ustalone.



Planowane są dodatkowe spłaty. W DB podano minimalną kwotę 1250 rocznie i maksymalnie 5% rocznie. W Sparkassen nie ma ograniczeń, są one wpłacane na oszczędnościowy.



Po 10 latach można sfinansować kontynuację [url]kredytu[/url] KFW poprzez bank, tak jak to zrozumiałem.



Dane znajdują się w ESIS obu ofert. W Sparkasse w punkcie 2 (str. 2/6 u góry) i w Deutsche Bank na stronie 3/13.



Są zmartwiony kosztami w wysokości 305,000 € w Deutsche Bank, ponieważ istnieje znacząca różnica.



Poza tym:

Sparkasse oferuje 20 lub 30 lat zabezpieczenia oprocentowania tylko w połączeniu z pełną spłatą. To oznacza, że w ciągu 30 lat [url]Dom[/url] zostanie całkowicie spłacony."

[2tneub]

seinen Bausparvertrag.

Co mnie zainteresowało, zawsze mówisz o jednym Bausparvertrag. Są to jednak 2.







Cytat od Sullivan61

Sondertilgungen sind geplant. Die sind bei der DB mit minimum 1250 jährlich angegeben und max 5% pro Jahr. Bei der Sparkasse hat meine keine Grenzen, die werden in den Bausparvertrag gelegt.


Sondertilgung nie została jeszcze uwzględniona w obliczeniach i zmniejsza różnicę.
Ogólnie należy zauważyć, że warianty Bauspar powinny zapewniać długoterminową stabilność oprocentowania. Ponieważ w pierwszych latach nie ma spłaty kapitału, korzyści z Bausparvertragu ujawniają się dopiero bardzo późno.
Skracając czas spłaty poprzez dodatkowe wpłaty, korzyści z wariantu Bauspar stają się mniejsze w porównaniu z klasycznym kredytem ratalnym.
Należy także zauważyć, gdzie trafiają dodatkowe wpłaty w wersji Bauspar (w fazie wpłat). Moim zdaniem trafiają one dodatkowo do Bausparera, co oznacza, że mimo to płacisz odsetki od pełnej sumy, podczas gdy w przypadku kredytu ratalnego pozostały dług i tym samym odsetki maleją. W pewnych okolicznościach Bausparvertrag może być bardziej gotowy do przydzielenia. Pojawia się wtedy pytanie, czy kredyt z odroczeniem spłaty kapitału może zostać wcześniej spłacony, czy też jest to z góry ustalone.


Cytat od Sullivan61

Tajnie niepokoją mnie koszty wynoszące 305 000 euro z DB, ponieważ istnieje istotna różnica w tej kwestii.

Różnica jest jednak tak duża, ponieważ porównujesz jabłka z gruszkami. Gdyby raty były takie same, różnica byłaby prawie niezauważalna.

Więc właściwie to kwestia osobista, czy ktoś potrafi poradzić sobie z tym, że na końcu miesiąca zostaje jeszcze trochę pieniędzy, które można raz w roku przeznaczyć na dodatkową spłatę.
Także czy ktoś bardziej ceni bezpieczeństwo czy też lubi ryzykować. Dodatkowo należy zapytać, czy osoba osiągnęła już koniec swojej skali płacowej, czy też można spodziewać się jeszcze kilku większych wzrostów płac (powyżej inflacji).

U nas na przykład wzrosty płac (dla obojga) wystąpiły krótko po zakończeniu budowy domu. Zatem mieliśmy znacznie więcej pieniędzy do dyspozycji i poprzez wysokie dodatkowe wpłaty redukujemy dług, dzięki czemu prawdopodobnie nie będziemy potrzebować 15 lat do spłaty. Bausparer lub 20- lub 30-letnia oprocentowanie nie mogłyby wykorzystać tych korzyści nawet w przybliżeniu.
Jestem również trochę ryzykantem. Część pieniędzy inwestuję również w ETF-y, zamiast je przeznaczać na dodatkowe spłaty. Przy dobrej kondycji finansowej pozostały dług (po 10 latach) może zostać spłacony. Jeśli sytuacja finansowa będzie gorsza, kredyt działa normalnie.

Ponieważ to kwestia indywidualna, trudno jest coś doradzić.

Osobiście odrzuciłem konstrukcję Bausparkonstrukt od samego początku, ponieważ wydaje mi się zbyt niejasne.

[brainy]

Skłaniam się też ku DB. Moim zdaniem oszczędzanie mieszkaniowe wyszło z mody. Problemy finansowe BSK dopiero nadejdą, ponieważ wiele starych umów jest nadal oszczędzanych. Takiego partnera umowy nie potrzebujesz.

Za 15 lub 20 lat zarabiasz spokojnie 30%-40% więcej.

[Sullivan61]

Jestem wciąż na początku mojej kariery (na początku lat 30) i w mojej branży (programowanie) można przewidzieć kilka skoków w wynagrodzeniu. Mój plan zakładał również zobowiązanie mniejszej kwoty wobec banku i korzystanie z dodatkowych spłat. ETF-y również są częścią mojego planu. Na początku nie zawsze dostrzega się, że w SKP nie spłaca się kapitału. Dlaczego jednak jest dwóch oszczędzających w systemie Bausparer, tego jeszcze do końca nie rozumiem. Jak należy postępować z udziałem KFW, gdy minie 10 lat? Czy można to przejąć od banku, jeśli oprocentowanie KFW wzrośnie?

[2tneub]

W przeglądzie SPK wszystko jest spakowane razem. Można dobrze zobaczyć, kiedy co jest płatne, ale poszczególne elementy w ogóle nie są widoczne.Udział KFW jest przekazywany przez bank. Po upływie 10 lat KFW nie przedłuża tego, ale robi to przekazujący bank.Oprocentowanie wzrosło, ale 1,9% wydaje mi się dość wysokie. Niech użytkownik Noelmaxim dla zabawy obliczy Ci finansowanie. Mam głupie wrażenie, że coś jeszcze jest możliwe. Może konstrukcja budowlana wydaje się atrakcyjna tylko dlatego, że oferta Deutsche Bank jest tak słaba.Jeśli jesteś na początku kariery i oczekujesz dużej podwyżki wynagrodzenia, to oczywiście ryzyko, że później nie będziesz w stanie pokryć wyższych rat ze względu na wzrost oprocentowania, jest również mniejsze. Pytanie, czy naprawdę potrzebujesz stabilności oprocentowania na 20 lat, gdy za 15 lat Twoje zarobki mogą być na tyle duże, że spłacisz pożyczkę z kieszonkowego. To również decyzja osobista.

[2utopus]

Mi osobiście zbyt sztywny byłby plan oszczędnościowy na cele mieszkaniowe - wybrałbym konstrukcję, która byłaby nieco bardziej elastyczna - z początkowym okresem obowiązywania oprocentowania tylko na 10-15 lat - możliwość zmiany kilka razy wskaźnika spłaty (np. urlop rodzicielski/skrócony czas pracy/choroba/skok wynagrodzenia) oraz możliwość dodatkowej spłaty (spadek po zmarłym itp.) - i zamiast płacić stosunkowo wysoką premię za okres oprocentowania na 20/30 lat, wolę przeznaczyć tę kwotę na spłatę kredytu - wtedy po 10/15 latach długi powinny być już znacznie mniejsze - i nigdy nie wiadomo, czy własne pragnienia nie zmienią się w ciągu 30 lat, wiele różnych rzeczy może się wydarzyć... (odszkodowanie za przedterminowe spłacenie kredytu ...)

[bruno68]

Sullivan61,

sicherlich nie verstanden haben, was die beiden Banlen angeboten haben!

Wie kommen Sie auf die Summe? Welches Wertgutachten liegt vor? Deckt sich die Kaufsumme mit den Wertgutachten? Haben Sie überhaupt ein Wertgutachten des Kaufobjekts erhalten?

Lesen Sie mal den §505 a bis 505 d BGB durch



§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.


Ihnen dürfte sicherlich jetzt klar werden, bei einer nicht gemachten Wertermittlung des Objekts sie in der Beweispflicht befinden nachzuweisen dass das Objekt den Kaufpreis wert war und ist!
Sonst landen Sie beim § 499 BGB



§ 499 Kündigungsrecht des Darlehensgebers; Leistungsverweigerung
(1) In einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag ist eine Vereinbarung über ein Kündigungsrecht des Darlehensgebers unwirksam, wenn eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart wurde oder die Kündigungsfrist zwei Monate unterschreitet.
(2) Der Darlehensgeber ist bei entsprechender Vereinbarung berechtigt, die Auszahlung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, aus einem sachlichen Grund zu verweigern. Beabsichtigt der Darlehensgeber dieses Recht auszuüben, hat er dies dem Darlehensnehmer unverzüglich mitzuteilen und ihn über die Gründe möglichst vor, spätestens jedoch unverzüglich nach der Rechtsausübung zu unterrichten. Die Unterrichtung über die Gründe unterbleibt, soweit hierdurch die öffentliche Sicherheit oder Ordnung gefährdet würde.
(3) Der Darlehensgeber kann einen Verbraucherdarlehensvertrag nicht allein deshalb kündigen, auf andere Weise beenden oder seine Änderung verlangen, weil die vom Darlehensnehmer vor Vertragsschluss gemachten Angaben unvollständig waren oder weil die Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Satz 1 findet keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevante Informationen wissentlich vorenthalten oder diese gefälscht hat.


Das man aus den § 499 Abs. 3 letzter Halbsatz, wegen den Verstoß des § 505 b Abs. 3 letzter Satz, weil dann ein latender Fall von § 499 Abs. 3 letzter Halbsatz vorliegt! Das Kündigungsrecht des Gläubigers jederzeit! Damit werden vertragliche Fristen wertlos.
Fragen Sie ruhig den Gläubiger nach den Wertgutachten des Objekts und lassen sich eine Kopie aushändigen damit man später nicht wirtschaftlicht ausplündert, weil der Darlehnsvertrag wertlos war und ist.

Das sollte man als Schuldner vorab vermeiden

bruno68

[Sullivan61]

Dziękuję za odpowiedzi. Ale szczerze mówiąc, nie jestem prawnikiem i nadal nie rozumiem, o co chodzi. Na przykład w ESIS Deutsche Bank szacuje się wartość. Może mógłbyś mi wyjaśnić w bardziej zrozumiałym języku, o co dokładnie chodzi w tej sprawie, o której wspomniałeś. Jak mam w ogóle opracować ekspertyzę wartości czegoś, czego jeszcze nie ma? Chodzi o planowaną nową budowę. Byłoby to bardzo pomocne. Dziękuję bardzo!

[2tneub]

Jak mam stworzyć opinię o wartości czegoś, czego jeszcze nie ma? Chodzi tutaj o planowaną nową budowę.

Ponownie widać, że nasz Problembär Bruno czyta teksty, ale ich nie rozumie. Dotyczy to zarówno tekstów użytkowników, jak i aktów prawnych.