Capital Investment 4

[buggy]

Cześć wszystkim,

chciałbym kupić Dom dwurodzinny, w którym jedno mieszkanie zostało bezpłatnie udostępnione krewnemu właściciela do zamieszkania (czynsz = 0€, nie ma również umowy) a drugie mieszkanie jest wynajmowane za około 900€ zamiast możliwych 1300€ według lokalnej taryfy.

Czy miałbym po zakupie jakiekolwiek szanse na uzyskanie odpowiedniego czynszu? Jak powinienem postąpić?
W przypadku wynajętego mieszkania prawdopodobnie będę mógł stopniowo zwiększać czynsz w ramach dopuszczalnych możliwości, aż po około 10 latach uzyskam pożądany czynsz.

Ale co z bezpłatnie udostępnionym mieszkaniem? Czy mogę wyrzucić najemcę? Pozew o eksmisję? Skoro nie mogę go zmusić do podpisania umowy najmu.

Dziękuję za wszelkie wskazówki,
Jochen

[2utopus]

Czy prawo do zamieszkania jest zapisane w księdze wieczystej? Jaki jest pogląd dotychczasowego właściciela w tej sprawie? Bez umowy najmu byłoby to właściwie okupacją - czyż nie? (Chociaż istnieją również umowy ustne i w przypadku sprzedaży prawdopodobnie zostałyby one przeniesione na nowego właściciela.)

Czy może Dom jest odpowiednio tańszy, ponieważ ta okoliczność została uwzględniona w cenie?

[buggy]

Zapomniałem wspomnieć, że Dom zostanie wystawiony na licytację komorniczą.

Tak, istnieje ustna umowa i mieszkaniec może to dość wiarygodnie potwierdzić, ponieważ mieszka tam od wielu lat.

Nie jestem jeszcze pewien, jak sobie dwójka to wyobraża. Prawdopodobnie niedługo się wyprowadzi - ale jeśli nie?

[StGe1973]

W zasadzie obowiązuje zasada: Zakup nie niszczy umowy najmu...

Przypadek 1 jest jasny i jednoznaczny: Możesz liczyć na wyprowadzkę i od razu podnieść czynsz do standardowej stawki przy nowym najmie. Jeśli się to nie zdarzy (co byłoby prawdopodobne, gdyby najemca mieszkał tak taniej), pozostanie Ci tylko stopniowo podnosić czynsz w ramach ustawowych przepisów, zazwyczaj o 20% w ciągu 3 lat.

Przypadek 2, radziłbym omówić z prawnikiem, moje amatorskie zdanie na ten temat:
Nie mamy tu do czynienia z umową najmu, ponieważ nie zawiera ona ustalenia odpłatności za wynajętą przestrzeń. Chodzi raczej o czyste prywatne porozumienie, które nie powinno zostać przeniesione na Ciebie po zakupie. W związku z tym możesz od razu po zakupie wystąpić z pozwem o eksmisję. Ale jak już wspomniałem, najlepiej skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie mieszkaniowym...

Jedynym problemem byłoby (jak zauważył utopus), gdyby faktycznie było to zarejestrowane na przykład jako prawo do zamieszkania w księdze wieczystej. W takim przypadku musiałbyś to wykupić od właściciela... Choć wątpię, że tak jest...

[Birgit]

Po licytacji komorniczej przysługuje prawo do specjalnego wypowiedzenia umowy najmu. Kiedyś wynajmowałem pomieszczenia na pierwszym piętrze w domu jednorodzinnym. Właściciel mieszkał na parterze. Ponieważ właściciel przestał spłacać raty hipoteczne, groziła mu licytacja komornicza. Po tym jak mi o tym powiedział, zapytałem mojego prawnika, co to oznacza dla mojego stosunku najmu. Powiedział mi, że po licytacji komorniczej nabywca, który otrzyma ofertę, miałby prawo do specjalnego wypowiedzenia umowy. Okres wypowiedzenia wynosiłby 3 miesiące.

[StGe1973]

Birgit,

teraz tak, twój prawnik ma rację i nie ma. To prawo istnieje, ale moim zdaniem bardziej jako pozór. Nowy właściciel musi również uzasadnić swoje uzasadnione interesy, co ostatecznie często oznacza wypowiedzenie z powodu własnego użytkowania. Największe niebezpieczeństwo zawsze zaś ma najemca....

Jedyna różnica między wypowiedzeniem przez wynajmującego przed i po licytacji przymusowej polega na tym, że czas trwania najmu nie jest uwzględniany w okresie wypowiedzenia.

Ale powody, z którymi wynajmujący może wypowiedzieć umowę na podstawie swojego uzasadnionego interesu, są zawsze takie same, przed i po zmianie właściciela.