Capital Investment 4

[BoeMD]

Witam serdecznie na forum,

mam dość specyficzne pytanie i byłbym wdzięczny, gdyby ktoś mógł nam pomóc odpowiedzią.

Chodzi o zakup nieruchomości, która dotychczas była oferowana tylko nam, więc nie ma dużego pośpiechu. Poniżej podaję dane i fakty. Nieruchomość ta jest naszą absolutną wymarzoną nieruchomością, więc jesteśmy gotowi zaakceptować finansowanie bez warunków w stylu różowe chmury, dopóki nasza sytuacja się polepszy.

Aktualna sytuacja:

Moja partnerka i ja jesteśmy obydwaj zatrudnieni, zarobki wynoszą 1.900€/ 2.400€ (netto). Oboje zatrudnieni w sektorze publicznym. Cena nieruchomości to 270.000€, obecnie płacimy czynsz w wysokości 1.100€ razem z opłatami i oszczędzamy około 1000€ miesięcznie.

Ze względu na spór sądowy z 2019 roku mam negatywną historię kredytową w Schufa, która została jednak zakończona w 2020 roku. Mój wynik kredytowy wynosi 20%. Spór sądowy wygrałem w 2020 roku, ale wpisy będą usuwane dopiero w 2023 roku, nie udało mi się uzyskać wcześniejszego usunięcia przez mojego adwokata.

Ze względu na koszty procesu nasza gotówka jest niestety ograniczona, kiedyś mieliśmy 40.000€, teraz pozostało zaledwie 5000€ (ponieważ od początku 2021 roku zaczęliśmy ponownie oszczędzać). Moja partnerka ma pozytywną historię kredytową w Schufa.

Złożyliśmy wniosek przez pośrednika, który po tygodniu poinformował nas, że nie mamy szans na uzyskanie finansowania hipotecznego. Zrozumiałe, z punktu widzenia banków ze względu na Schufę.

W związku z tym mój ojciec zaoferował mi, że możemy skorzystać z jego nieruchomości na zakup domu, ponieważ zna naszą rzetelność płatniczą i przyczyny, które mogły doprowadzić do negatywnej historii kredytowej. Jego nieruchomość jest niemal wolna od obciążeń (pozostało jeszcze 12.000€ do zapłaty, które zostaną spłacone w całości w grudniu 2021 roku). Wszelkie ryzyka są nam znane i rozważone.

Teraz moje pytanie: Czy istnieje możliwość uzyskania finansowania hipotecznego na powyższą nieruchomość?

Dane i fakty:

Dochód: 4300€ netto Miesięczne koszty stałe: ok. 2000€ (1100€ czynsz z opłatami, 410€ stare kredyty, ubezpieczenia itp.) Miesięczne oszczędzanie: przynajmniej 1000€ Dzieci: Brak

Nieruchomość:

Cena zakupu: 270.000€ Rok budowy: 1994 Powierzchnia mieszkalna: 140m² Działka: 800m² Kod pocztowy: 31xxx

Z góry dziękuję za odpowiedź, a jeśli są jakieś pytania, chętnie na nie odpowiem.

Pozdrawiam

[BenniG]

Jaka jest wartość/zastaw hipoteczny ojca nieruchomości?
Jednym z pomysłów byłoby wcześniejsze spłacenie 12 000 € (z niskim wynagrodzeniem wstecznym), aby pierwszy ranking był wolny.
Kto zarabia 2400 €?

[BoeMD]

Cześć Benny,

Wartość wynosi 300.000€, 12.000€ zostanie spłacone pod koniec roku, więc Dom będzie spłacony w grudniu 2021.

Zarabiam 2.400€.

Pozdrawiam

[2tneub]

Nie do końca rozumiem, dlaczego ojcowie mają służyć jako zabezpieczenie? Chodzi przecież o osobiste warunki uczestnika dyskusji, a nie o nieruchomość jako zabezpieczenie. Teoretycznie ojciec mógłby zaciągnąć zmienny kredyt hipoteczny na nieruchomość uczestnika dyskusji. Jednocześnie ojciec udziela pożyczki uczestnikowi dyskusji na tych samych warunkach, a za 3 lata uczestnik dyskusji, z poprawioną historią kredytową, bierze pożyczkę i spłaca długi ojcu.

[BoeMD]

Cześć tneub,

dziękuję za odpowiedź.

Informator powiedział nam, że teoretycznie można wprowadzić zabezpieczenie w postaci rodzinnego domu, przez co bank już nie patrzyłby tak krytycznie na moją historię kredytową.

Oczywiście chcielibyśmy tego uniknąć. Najchętniej mielibyśmy finansowanie, które na początku byłoby dość krótkie, a potem, gdy moja historia kredytowa będzie czysta, kontynuować czyste finansowanie domu.

W pierwszej kolejności zależy nam na kupnie domu, ponieważ taka szansa nie zdarza się często. Znamy ten Dom od dzieciństwa i ma dla nas wartość emocjonalną.

Rozumiem Twoją wypowiedź tak, że mój ojciec mógłby wziąć zmienne pożyczkę, którą my bylibyśmy w stanie spłacić, ale mój ojciec jest wcześnie emerytowany, posiada jedynie „tylko” Dom i działkę.

Pozdrowienia

[IsNichWahr]

Na początku powinieneś poważnie rozważyć, czy sensowne jest kłamstwo samemu sobie (i forum) w kontekście inwestycji, która zazwyczaj ma miejsce raz w życiu.

Gdybyś rzeczywiście wygrał sprawę, o której tak łatwo twierdzisz, nie miałbyś ani negatywnego wpisu w rejestrze dłużników (Schufa) ani nie płaciłbyś ponad 40,000 kosztów sądowych.

Jeśli podchodzisz do tej sprawy z taką postawą, to można tylko gorąco odradzić twojemu ojcu zabezpieczenie jakościami.

[BoeMD]

Cześć, Istnichtwahr, dzięki za odpowiedź.

Nie mam zamiaru kłamać na forum i uważam, że Twierdzenie, że to robię, jest dość poważne, szczególnie że nie znasz mnie osobiście.

Chodziło o długotrwały proces sądowy, gdzie „zwycięzca” został dopiero określony pod koniec procesu. I uwierz mi albo nie, nawet jeśli wygrasz proces, możesz stracić dużo pieniędzy, jeśli przeciwnik zbankrutuje.

Tak czy inaczej, nie sądzę, że jesteś prawnikiem i możesz to ocenić.

Będę wdzięczny za dalsze odpowiedzi od osób, które znają się na tej problematyce.

Przymilne mówienie moralizatorskich słów nie pomaga mi w tej sytuacji.

Pozdrawiam

[2tneub]

Rozumiem Twój post tak, że mój ojciec mógłby wziąć zmienne kredyt i w zasadzie my go spłacamy, ale mój ojciec jest osobą wcześnie emerytowaną, posiada jedynie Dom i działkę.

Nie ułatwia to sprawy. Być może Noelmaxim się odezwie i będzie miał pomysły.

[IsNichWahr]

Oczywiście,

Wygrałeś sprawę sądową, ale twój prawnik nie zdołał usunąć powiązanego wpisu w Schufa, a walka prawna wydaje się dotyczyła sporej kwoty, przekraczającej 40 000 euro na koszty sądowe i prawnicze.

Ponieważ cała ta sprawa trwała cholernie długo, między wpisem w Schufa a wygraną minął zaledwie rok.

Możesz sobie nadal wmawiać, że to coś zmieni... nie mam pojęcia.

Masz wpis w Schufa i brak własnego kapitału. Wydumywanie powodów dla tego stanu rzeczy praktycznie nic nie zmieni.

[BoeMD]

Kto powiedział, że te 40 000 € to czyste koszty procesu? Jak już wspomniałem, wygląda na to, że nie jesteś prawnikiem. Może powinieneś poczytać o prawie pracy i zapoznać się z przypadkami, w których pracownicy wygrali sprawy przeciwko swoim pracodawcom, ale mimo to ponieśli porażkę finansową.

Nie będę już więcej o tym mówić, moja sprawa dotyczy zupełnie innego pytania.

Moja sprawa to „Finansowanie budowy z pomocą rodziców”, a nie „Amatorzy prawa poszukują amatorskich opinii”.

Pozdrowienia

[IsNichWahr]

A pracodawcy lubią zlecać wpisy do Schufa, które mimo wygranej przez powoda są potwierdzane sądowo.

Myślę, że oczywiste jest, że lepiej będzie, jeśli nie będziesz więcej nic na ten temat mówić.

Twoim tematem jest: od 2023 roku wreszcie będziesz mógł kupić Dom. O ile oczywiście nie wygra się kolejnego procesu.

[BenniG]

Musieliśmy wypłacić jedno z rodzeństwa mojej żony 100 000 €, nie obciążając spadku domem. W tym celu spłaciłem resztę długu (około 30 000 € z pierwotnie 50 000 €) za inny apartament i miałem do dyspozycji 70 000 €. Pozostałą kwotę miałem jeszcze przy sobie po pracom remontowym. Za kwotę 100 000 € płacimy ratę w wysokości prawie 500 €, ale nadal pracujemy w zawodzie. W zależności od wysokości renty twojego ojca, mogę sobie wyobrazić, że mógłby on wziąć kredyt na swoim domu w wysokości 100 000 € i podarować wam. Możecie spłacać 1 000 € miesięcznie. Wtedy pozostałby tylko kredyt w wysokości 170 000 €, który można by spłacać z dochodu (1 900 €) twojej partnerki. Według mnie to powinno działać.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć BEOMD, Problem prawdopodobnie leży w tym, że banki chcą widzieć zabezpieczone spłaty kredytu, a twoja historia kredytowa w SCHUFA na pierwszy rzut oka tego nie gwarantuje. To właśnie jest rola SCHUFA. Poza tym toczy się tu dyskusja jak dzisiaj państwo vs. STIKO.... kredyt zdolności kredytowej oceniana jest na podstawie dotychczasowego zachowania płatniczego, które tym razem mówi NIE. Dodatkowo, wydaje się, że finansowanie wyniosłoby 110-120%, z braku kapitału własnego. Jeśli bank obawia się, że kredyt nie zostanie spłacony poprawnie, to też zabezpieczenia nic nie zmienią, są one przecież po to, aby zabezpieczyć standardowe udzielanie kredytów, które nie mają wpisów czy negatywnych cech. Dlatego należy poczekać aż SCHUFA będzie w porządku + jednocześnie oszczędzać dalej i odbudowywać kapitał własny. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że takie wymarzone nieruchomości pojawiają się ciągle, ale lepiej jest kupić nieruchomość, w którą nie jest się w 100% przekonanym. Wtedy patrzy się na to znacznie bardziej krytycznie niż przez różowe okulary. (Moje zdanie....)

[Alex [CryptoMod]]

W zależności od wysokości emerytury twojego ojca, mogę sobie wyobrazić, że mógłby on wziąć 100 000 € kredytu na swoje Dom i podarować wam. Możesz spłacać 1000 € miesięcznie.

Jednak ważne jest również porozmawianie o tym, co zrobić, gdy wystąpi przypadek konieczności opieki i instytucja opieki społecznej postanowi anulować takie transakcje.
W rodzinie zdarzyło się, że Dom został przekazany, rodzeństwo odkupione, a teraz mamy problem z ustaleniem, jak to rozwiązać, gdy jeden z rodziców potrzebuje opieki.....

[BoeMD]

Dziękuję za odpowiedź Panie Müller!

Oczywiście masz w pełni rację, że związane z tą sprawą jest u nas wiele emocji. Naszą zasadą było czekanie, aż moje zapisy znikną, i do tego czasu ponowne oszczędzanie, co obecnie robimy, odkładając co najmniej 1000€ miesięcznie. W przyszłym roku otrzymam nawet premię w wysokości 10.000€, którą również od razu odłożymy.

Dom należy do naszej przyjaciółki, ale ze względu na jej sytuację rodzinna musiała niestety wystawić go na sprzedaż, co w tej chwili sprawia mi trochę kłopotów. Jeśli nie będzie realnej możliwości zakupu tego domu, będziemy musieli poczekać i za trzy lata ponownie rozważyć tę kwestię.

Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że banki nie mają nas w tej chwili za swoich ulubionych klientów, więc jeśli będzie jakaś szansa, podejdziemy do tego rozsądnie i nie chcemy popchnąć siebie ani moich rodziców na skraj bankructwa.

Szczerze mówiąc, nie spodziewałam się, że ta sprawa zostanie tak krytycznie oceniona, bo w kręgu znajomych i przyjaciół wszyscy, biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny nieruchomości, zazwyczaj finansują się dodatkowym zabezpieczeniem.

Wygląda na to, że na wsiach u nas to standardowa praktyka.

Pozdrowienia

[Alex [CryptoMod]]

Czy istnieje możliwość zakupu na raty, jeśli właścicielką jest przyjaciółka? Czy przyjaciółka musi natychmiast sprzedać za gotówkę?

[BoeMD]

To było pierwsze, o co ją zapytaliśmy, więc oczywiście graliśmy fair. Niestety, potrzebuje gotówki, jej mąż zmarł, a Dom jest tylko obciążeniem, zarówno finansowym, jak i emocjonalnym.

[BoeMD]

Widzę, że nie ma realistycznej możliwości uniknięcia dużego ryzyka.

To w porządku, chcieliśmy tylko ogólnie ocenić możliwości.

Jeśli nie zadziała, odpuścimy nieruchomość i spróbujemy ponownie za 3 lata.

Dziękuję wszystkim za przyjazne i odpowiednie odpowiedzi na temat!

Pozdrowienia

[BenniG]

A co stoi na przeszkodzie, aby twój tata pożyczył Wam 100 000 € (jeśli renta wystarcza), a twój partner wziął pozostałe 170 000 € jako pożyczkę we własnym imieniu?