Capital Investment 4

[denkika]

Cześć wszystkim,

Aktualnie posiadam razem z moją partnerką życiową mieszkanie, które zostało sfinansowane za pomocą 2 kredytów.

130 tys. bank
100 tys. KFW 124

Oba kredyty zostały załatwione wspólnie przez bank. kredyt działa dopiero od 1 roku. Wyłącznie na cele własne.

Jak to bywa w życiu, chcielibyśmy się powiększyć. Jak najlepiej podchodzić do tego tematu?

Obecnie istnieje nabywca, który chciałby kupić mieszkanie za 270 tys. (jednakże kara za wcześniejszą spłatę wynosi 14 tys. EUR)

Jaka jest najlepsza opcja, aby odzyskać nasz kapitał? Sprzedać mieszkanie, wynająć, kupić Dom, czy też wymienić zastaw? Tylko nie jesteśmy pewni, jaki jest przebieg tej ostatniej opcji - jeśli nowa nieruchomość ma większą wartość, czy możemy zwiększyć kredyt, czy różnica musi pochodzić z kapitału własnego?

[6Bankkaufmann]

Cześć denkika, pytanie brzmi, czego chcesz.
Chcesz się powiększyć? W takim razie zdecydowanie z własną nieruchomością, a nie nieruchomością wynajmowaną, prawda?
Jeśli teraz masz nabywcę za 270 000 EUR, to po odliczeniu odszkodowania przedterminowego pozostanie Ci około 26 000 EUR według Twojego obliczenia.
Jednak z naszej perspektywy powinieneś naprawdę sprzedać swoją nieruchomość dopiero wtedy, gdy znajdziesz jednocześnie nową nieruchomość.
Różnica ta może wynikać albo z wyższego kredytu, albo z Twojego kapitału własnego.

Warto również rozważyć zamianę zastawu, ale proszę zauważyć, że nie każdy bank zgodzi się na taką zamianę.

[NaTwoim13]

Witam wszystkich,

Obecnie posiadam wraz z moją partnerką życiową mieszkanie, które jest finansowane przez 2 kredyty.

130T od banku
100T KFW 124

kredyt działa zaledwie 1 rok.

(jednakże opłata za przedterminową spłatę wynosi 14T EUR)

Czy bank to już potwierdził? Jak długo trwał okres zabezpieczenia odsetek?

[denkika]

Czy to zostało potwierdzone przez bank? Jak długi był okres zabezpieczenia oprocentowania?

Okres zabezpieczenia oprocentowania wynosi 10 lat. Jeśli teraz sprzedam nieruchomość, pozostaje jeszcze 9 lat.

Ze względu na wyłączne użytkowanie własne podatek od zysków miałby zniknąć.
Rozważenie dotyczące wynajmu wynika z faktu, że rynek nieruchomości w aktualnym regionie marzeń jest bardzo ograniczony, a cena zakupu z ewentualną różnicą może wkrótce nie być już osiągalna.

[2utopus]

Jak wysokie były koszty dodatkowe związane z zakupem? - Ponieważ zostałyby one stracone podczas sprzedaży obok odszkodowania za wcześniejszą spłatę.
(Te dwa razem po podziale na 12 miesięcy dają całkiem pokaźny fikcyjny czynsz, jeśli doliczymy do tego też odsetki/opłaty za mieszkanie...)
Być może byłoby także możliwe wynajęcie mieszkania? W ten sposób miałby Pan/Pani wyższe dochody i mógłby/a uniknąć odszkodowania za wcześniejszą spłatę.
Czy ma być to również w przyszłości własność? Kto wie, co może się zmienić do przyszłego roku lub nawet jeszcze dalej? (Zmiana miejsca pracy/nowe dziecko/...)

[denkika]

Jak wysokie były koszty dodatkowe związane z zakupem? Przy sprzedaży straciłbyś je obok odszkodowania za wcześniejszą spłatę.
(Oba razem, podzielone przez 12 miesięcy, dają dość znaczną fikcyjną opłatę czynszową, jeśli jeszcze doliczyć odsetki/koszty utrzymania budynku...)

Być może możliwe byłoby wynajęcie mieszkania? To dałoby ci wyższe dochody i pozwoliłoby zaoszczędzić na odszkodowaniu za wcześniejszą spłatę.

Czy ma to być na przyszłość własność? Kto wie, co może się zmienić do przyszłego roku lub następnego? (Zmiana miejsca pracy/powrót rodziny/...)

Dokładnie - te dodatkowe koszty dojdą.
Więc koszty dodatkowe zakupu + odszkodowanie za wcześniejszą spłatę byłyby pokryte przy tej sprzedaży i można by powiedzieć, że przez rok mieszkało się neutralnie pod względem kosztów.
Zysk praktycznie pokryłby te koszty, więc byłbyś ponownie na pozycji wyjściowej sprzed zakupu.

Wynajem również był brany pod uwagę i został mi doradzony przez bank, jednak nie chciałbym trzymać nieruchomości przez 10 lat.

[NaTwoim13]

Odstępnienie odsetek jest zupełnie zbędne, ponieważ kredyt może zostać przeniesiony na nowy obiekt w ramach zamiany zastawu. Krótkoterminowa różnica między sumą zastawu - ponieważ kwota ze sprzedaży nie jest od razu dostępna - jest finansowana poprzez zmienny kredyt, przeniesienie zastawu na nowy obiekt i brakujący kapitał (łączne koszty nowego obiektu minus kwota ze sprzedaży) jest finansowany długoterminowo.

Czy bankier nie powiedział im tego? Kto jest obecnym wierzycielem zastawu?

[denkika]

Vorfälligkeitsentschädigung jest całkowicie zbędna, ponieważ kredyt może zostać przeniesiony na nowy obiekt w ramach wymiany hipoteki. Krótkoterminowe różnice pomiędzy sumą obciążenia hipotecznego - ponieważ dochód z sprzedaży nie jest natychmiast dostępny - są finansowane poprzez kredyt zmienny, hipoteka jest przenoszona na nowy obiekt, a niedobitka (koszty ogólne nowego obiektu minus dochód ze sprzedaży) jest finansowana długoterminowo.

Czy doradca bankowy nie powiedział im o tym? Jaka bank jest obecnie wierzycielem hipoteki?

Dziękuję za wskazówkę, to również informacje, które dotychczas uzyskałem za pośrednictwem Google.
Wierzycielem hipoteki jest Deutsche Bank. doradca nie był zbyt zainteresowany tematem wymiany hipoteki, dlatego prawie odłożyłem to na bok i zakładałem, że będę wynajmował i opłaciłem karę za wcześniejszą spłatę. W chwili rozmowy nie było jeszcze żadnego kupującego, a doradca raczej zakładał, że mieszkanie nie zostanie sprzedane z fikcyjnym zyskiem, ale raczej będzie stratą.

[BenniG]

Czy macie obiekt, który naprawdę Wam się podoba, który nie będziecie ponownie szukać za 12 miesięcy?
Jak długo ma cierpliwość kupujący, jeśli nie znajdziecie od razu odpowiedniego obiektu?

[denkika]

Czy macie obiekt, który wam naprawdę odpowiada, tak abyście nie szukali go ponownie za 12 miesięcy.
Jak długo jesteście gotowi czekać, jeśli nie znajdziecie od razu odpowiedniego obiektu?

Aktualnie rynek niestety nie oferuje odpowiedniego obiektu.
Dlatego rozważamy wynajem, aby móc potem spokojnie poszukać. Kupujący chciałby poczekać do końca roku i zawrzeć pewnego rodzaju wstępną umowę, aby zabezpieczyć sobie mieszkanie.

[2utopus]

Najlepiej byłoby również zapytać doradcę podatkowego - jeśli mieszkanie służyło nam do użytku własnego przez ponad 1 rok i nie trzeba było płacić podatku spekulacyjnego - moim zdaniem powinno to być również prawdą, jeśli wynajmiemy je po upływie tego roku? (Ale to tylko moje prywatne zdanie!)

[denkika]

Niestety nie, według adwokata jest to przypadane tak:

Albo wyłącznie własne użytkowanie = sprzedaż = brak podatku spekulacyjnego.

lub po wynajmie 3 lata własnego użytkowania (gdzie 1 dzień w pierwszym roku i 1 dzień w kolejnym roku wystarczy.)

W skrócie - jeśli mieszkanie jest wynajmowane, muszę je zachować przez 10 lat.

[BenniG]

Tak wysoka nie jest Wasza wygrana z tytułu sprzedaży.

To zależy od Was, czy w ogóle chcecie być wynajmującymi.
Ponadto powinniście wziąć pod uwagę, że nabywcy własności nie będą chcieli płacić tak dużo za mieszkanie, z którego musieliby wyrzucić poprzedniego lokatora.
Inwestor kapitałowy też chętniej sam wybierze lokatorów niż przejmie niezweryfikowany przypadek sprzed lat.