Capital Investment 4

[miketango]

Cześć Forum Finansowe,
Posiadam gospodarstwo rolne, którego grunty rolne mają aktualną minimalną wartość około 1,4 miliona euro, a Dom mieszkalny i teren o wartości co najmniej 600 000 euro. Nie mam żadnych innych kredytów ani długów, ani żony ani dzieci, które mogłyby zgłaszać roszczenia, mam 54 lata.

Jak napisałem powyżej, mam 38 000 euro długu na koncie, za co obecnie płacę 7% odsetek rocznie na bieżącym koncie.
Chciałbym więc wziąć pożyczkę w wysokości 50 000 euro (aby mieć trochę zapasu), której odsetki byłyby mniejsze niż 7%.

W księdze wieczystej wpisana jest hipoteka w wysokości 120 000 euro, która jednak nie jest obciążona. Mam nadzieję, że właściwie się wyrażam, ponieważ nie jestem specjalistą w tych sprawach.
Spłata powinna odbywać się równomiernie np. przez 10 lat.

Jaka forma pożyczki byłaby dla mnie zalecana i jaką stopę procentową należałoby uwzględnić? Jako zabezpieczenie ma służyć nieobciążona hipoteka wpisana w księdze wieczystej.

[2utopus]

Skąd się wzięły długi w wysokości 38t€? (Przecież pewnie nie spadły z nieba.)

Przy 7% odsetek to ponad 200€ odsetek każdego miesiąca - czy spłacasz coś?

Masz wpis do księgi wieczystej, przy czym kredyt został już spłacony? (Czy masz jeszcze dokument od banku, który pozwoliłby usunąć wpis z księgi wieczystej?)

W przypadku kredytu hipotecznego powinny być dostępne znacznie lepsze oprocentowania (poniżej 2%) - a jak wygląda dochód?

[miketango]

Skąd się wzięły długi? W ostatnich latach niewiele zarabiano na rolnictwie. Więc masz wpis zabezpieczenia hipotecznego, choć kredyt został już spłacony? Tak dokładnie. Masz nadal odpowiedni dokument od banku, żeby móc go usunąć z księgi wieczystej? Bank kiedyś powiedział mi, że może być korzystne nie usuwać go, jeśli kiedyś będę chciał ponownie wziąć pożyczkę. Czy byłoby to problemem, gdybym teraz wziął kredyt w innym banku?! Moje dochody są raczej niskie, jak wspomniałem, w rolnictwie trudno jest uzyskać wyższe dochody, chyba że zainwestuje się duże kwoty. Mam jeszcze jedno pytanie, czy inny bank może przejąć zabezpieczenie hipoteczne mojego banku? Prawdopodobnie nie jest to możliwe, prawda? Dziękuję za odpowiedź utopus!

[Marc2512]

38t € Długu przy 2 mln. (Operacyjnym) majątku. No, to jest świetnie... Powinienem sobie zadać pytanie, co będzie za 20 lat, bez dzieci i rodziny. Być może można nieco zmniejszyć firmę poprzez 1 ha? Wystarczy, jeśli doradca podatkowy się zgodzi... Zwłaszcza jeśli nie zarabia się już dużo pieniędzy...
Chociaż długi (koszty odsetkowe) w przypadku firm podatkowo też nie są złe...

[miketango]

Marc2512: Sprzedać ziemię można tylko raz, tak mówią na wsi????.

Znalazłem w internecie informację na temat wpisu hipoteki i nowego banku. Stara hipoteka może być użyta jako zabezpieczenie dla nowego kredytu w innym banku. Stary bank musi zgodzić się na cesję, a nowy bank musi przejąć hipotekę. Cesja musi być potwierdzona przez notariusza i wpisana do księgi wieczystej.

Na pewno stary bank żąda jakiś wstępnego depozytu, aby zgodzić się na cesję.

Jakoś to dziwne, jestem milionerem, ale zdobycie 50 000 euro w innym banku na korzystnych warunkach wydaje się być trudniejsze niż się wydaje.

[Marc2512]

Tylko ostatnia koszula nie ma kieszeni


Tylko redukcja, żadne zadanie

[miketango]

Jeśli pójdę do swojego obecnie banku, który zarabia na mnie 7% odsetek, i zaproponuję przeniesienie kredytu na np. 2-2,5%, to bank byłby głupi, aby zrezygnować z różnicy między 7 a 2-2,5%, nawet jeśli straci mnie jako klienta. Dla banku i tak tacy klienci jak ja to pikuś.

[2utopus]

Można sprzedać grunt, można go także wynająć.

Ogólnie rzecz biorąc, nie powinno być problemem przenieść zastawu na inne bank. Do tego jednak potrzebny jest „papierek” od banku, informujący o spłaconym kredycie oraz zgoda banku na skreślenie zastawu.

Czasami udzielane są także kredyty bez konieczności ustanowienia zastawu, z oprocentowaniem znacznie poniżej 7% - tu zawsze liczy się rachunek kosztów, ponieważ notariusz/rejestr gruntów itp. zawsze wiążą się z określonymi kosztami.

Osobiście nie wziąłbym dodatkowego kredytu „na wszelki wypadek” - raczej skorzystałbym z kredytu ramowego, który mogę elastycznie wykorzystać.

[StGe1973]

miketango, nie jestem w stanie ocenić liczb, które podajesz jako majątek, ale zachęcam do ostrożności... Budynki mieszkalne i użytkowe: Czy to ziemia budowlana, czy raczej teren gospodarski (czyli nieziemia budowlana)? Jeśli to nie jest ziemia budowlana, to jej sprzedaż jest ekstremalnie trudna. Można coś przebudować, ale dla wszystkich inwestorów ziemia ta jest praktycznie bezwartościowa. Potrzebni są bardzo specjalni klienci, którzy albo są rolnikami (i mogą z tego skorzystać), albo ludzie, którzy naprawdę chcą żyć odosobnieni, bez rzeczywistego dostępu do infrastruktury. Rolnictwo to również specyficzny obszar. Nie mam pojęcia, jak obecnie radzą sobie rolnicy w Niemczech. Jeśli mają oni bardzo trudną sytuację, trudno będzie znaleźć kogoś, kto chciałby to dzierżawić lub kupić. Chyba że istnieje szansa, że mogłoby się to stać ziemią budowlaną. Chcę ci powiedzieć następujące rzeczy: Jest całkowicie możliwe, że podane przez ciebie liczby są prawdziwe. Ale są to w pierwszej kolejności liczby na papierze. Wartość czegoś poznasz dopiero wtedy, gdy podaż spotka się z popytem w rzeczywistości... Takie liczby mogą się szybko rozpłynąć jak dym...

[miketango]

[Cytat = StGe1973;195413]miketango,

Nie jestem w stanie ocenić liczb, które podajesz jako majątek, ale byłbym bardzo, bardzo ostrożny...

To właśnie tak jak opisałem, z wartością około 2 milionów euro, a to jest minimalna kwota, ponieważ ceny ziemi rolnej wynoszą co najmniej 7-8 euro za m2, w szczycie nawet 10-12 euro, w regionie południowo-zachodniego Münsterland. Wydaje się, że nie jest tak łatwo zrealizować mój wniosek o refinansowanie i to w innej banku.

[hugocontrollo]

Przejście na nową umowę kredytową powinno być proste. Wystarczy znaleźć bank lub oszczędności i zapytać o warunki kredytu w wysokości 50 tys. euro. Gdy nowy bank zgadza się udzielić kredytu, pojawia się problem związany z tym, że bank, który obecnie udziela kredytu, oczekuje odszkodowania za wcześniejsze spłacenie starego kredytu. To może się łatwo zamknąć w kilku tysiącach euro. Na przykład: jeśli kredyt jest spłacany jeszcze przez 5 lat, a 38 tysięcy euro pomnożone przez 7% daje około 2000 euro odsetek rocznie, które bank chciałby otrzymać przez 5 lat, to razem to już 10 tysięcy euro tylko na spłatę starego kredytu. A do tego trzeba spłacić również 38 tysięcy euro. Kwota majątku w wysokości około 2 milionów euro jest wystarczająca, ale konieczne jest wykazanie dochodów, które umożliwią spłatę kredytu w ustalonym terminie. Ustawodawca wprowadza wytyczne dotyczące udzielania kredytów - bez dochodów nie ma kredytu.

[StGe1973]

mike,

to zdecydowanie możliwe, ale chciałbym zadać ci pytanie osobiście...

Mówisz, że długi zostały spowodowane brakiem lub niskimi dochodami z rolnictwa. Patrząc na prognozy dotyczące zmian klimatycznych, rolnictwo jest najbardziej dotknięte skutkami ekstremalnych warunków pogodowych, czy to suszami, jak w ostatnich latach, czy tegorocznym nadmiarowo deszczowym latem.

Czy zapłaciłbyś 2 miliony euro za coś, wiedząc, że nie przynosi ci to zysków lub przynosi minimalne zyski, a do tego z ryzykiem, że w przyszłości może być jeszcze gorzej (z powodu ekstremalnych warunków pogodowych)? Wątpię, żebyś to zrobił... przynajmniej ja na pewno nie.

Niestety, często dzieje się tak w przypadku firm. Wartości istnieją jedynie na papierze, ale jeśli firma nie generuje zysków lub ponosi straty, to wartość firmy jest prawie zerowa. Prawdziwą wartość mają wtedy aktywa materialne, czyli nieruchomości, ziemia itp., które należą do firmy. Jednak ta wartość wynika z zainteresowania inwestorów tą ziemią, ponieważ jest to obszar przemysłowy lub mieszany.

Możesz sprzedać tylko rolnikowi, a ten zaoferuje ci zawsze cenę, która pozwoli mu osiągnąć następujące cele:
1. Koszty muszą być pokryte z zysków, konserwacja, nowe maszyny itp.
2. Musi móc utrzymać siebie i swoją rodzinę z zysków.
3. Musi móc spłacić cenę zakupu z zysków w określonym okresie.

To jest cena, którą faktycznie dostaniesz. Jeśli wynosi co najmniej 2 miliony, ktoś zaoferuje ci te 2 miliony. Jeśli nie, to nie.

[6Bankkaufmann]

Cześć, jaki tu właściwie jest problem?
Jako rolnik nie jesteś w ogóle związany z żadnym bankiem.
Jeśli twoje główne bank nie oferuje Ci pożyczki powyżej 50 000 EUR, z pewnością zrobi to inny bank.
Ważne jest, abyś mógł „zarabiać” pieniądze na papierze.
A także, aby księga wieczysta była naprawdę wolna po refinansowaniu.
Brak prawa do zamieszkania lub podobnych rzeczy w dziale 2.
Wtedy powinno być możliwe uzyskanie pożyczki znacznie poniżej 7%

[miketango]

Dziękuję wszystkim, którzy odpowiedzieli tutaj!

hugocontrollo: przy wcześniejszej spłacie starego kredytu, rekompensata za wcześniejsze spłacenie Tutego tu nie ma, ponieważ chodzi o konto debetowe.

StGe1973: Zmiany klimatyczne i zmniejszone dochody z rolnictwa? Tak, to prawda, choć w 2021 roku spodziewana jest wyjątkowa żniwa. Można nawet tak powiedzieć, że w moim regionie suche lata są korzystne dla dobrej wydajności, w przeciwieństwie do bardzo deszczowych lat.

StGe1973: Możesz sprzedawać tylko rolnikowi, i zawsze zaoferuje ci cenę... Często są inwestorzy spoza branży rolniczej, którzy inwestują pieniądze w przedsiębiorstwa rolnicze, ponieważ ziemia rolna i nieruchomości uważane są za bezpieczne podczas kryzysu, a także rolnicy, którzy na przykład sprzedali grunty pod zabudowę i nie chcą dzielić się dochodami ze sprzedaży z urzędem skarbowym, chętnie kupują zbyt drogie grunty rolne lub gospodarstwa rolne.

Jeśli teraz pójdę do mojego banku i poproszę o korzystny kredyt, bankier pomyśli, że teraz płaci 7% i chce spłacić kredyt np. 2-3%, co jest dla banku złym biznesem.

Jeśli pójdę do innego banku i dostanę tam kredyt np. 2-3%, musiałbym liczyć się z kosztami kilku tysięcy euro za wpis hipoteki na moje grunty rolnicze lub nieruchomości gospodarcze, a mój bank musiałby zgodzić się na wpisanie hipoteki.

[BenniG]

Cześć Mike, Bank z reguły nie będzie miała nic przeciwko zwolnieniu hipoteki (jeśli wszystkie kredyty zostały spłacone). Koszty są również dość niskie (zawsze poniżej 1 000 €). Brakuje tylko jeszcze regularnego zysku. Na pewno Twoi bankowi zależy na Tobie i na pewno zaoferują Ci dobrą ofertę - nie chcą przecież stracić klienta oraz z pewnością myślą lepiej wróbel w garści, niż gołąb na dachu.

[2utopus]

Jeśli jesteś na minusie z oprocentowaniem 7%, a bank oferuje kredyty od 2-3%, to sam jesteś winien, jeśli z tego nie skorzystasz.
Nie musisz koniecznie zmieniać banku - warunki w banku domowym często nie są optymalne - ale porównując oferty, jest często możliwe uzyskanie lepszych warunków.
Moje sprawy związanew z hipoteką są w zakresie 1-2% od kwoty hipoteki? To, co płacisz teraz w ciągu 1-3 miesięcy na odsetkach... jeśli możesz zaoszczędzić na tym dużą część - dlaczego nie skorzystać?

[6Bankkaufmann]

Na gospodarstwie rolno-spożywczym nie można oczekiwać warunków internetowych różowych chmur 0,xx. Na pewno zostanie doliczony ryzykowny dodatek, więc kwota prawdopodobnie wyniosłaby prawie 38 000 EUR w wysokości około 2%.
Tutaj jednak korzyść z oprocentowania znacząco przewyższa 7% oprocentowanie kredytu odnawialnego w porównaniu z wpisem hipotecznym na nieruchomości. Lub nawet przekazanie istniejącej hipoteki na obiekcie.

[StGe1973]

Chociaż sądzę, że wyobrażasz sobie kilka zamków na piasku (np. sprzedaż gruntów rolnych przez rolnika jest zawsze opodatkowana osobno przez urząd skarbowy, nie może zaoszczędzić podatków, jeśli za te pieniądze kupuje grunty orne), ale ostatecznie to nie ma znaczenia.

Prawdopodobnie będziesz prowadzić rolnictwo jako działalność gospodarczą i samodzielny przedsiębiorca, więc będziesz potrzebować oświadczenia o dochodach z ostatnich 3 lat. Zakładając, że miałeś tam znacząco pozytywne dochody (czyli bank może założyć, że możesz spłacać raty kredytu i kapitał z Twoich dochodów), otrzymasz kredyt we wszystkich bankach (również w swoim banku).

Czy to pasuje do około 40 000 euro długu, to jest decydujące pytanie. Jeśli oświadczenia o dochodach były odpowiednio negatywne, nie otrzymasz kredytu...