Capital Investment 4

[pucapg]

Cześć wszystkim, jestem w trakcie zakupu nieruchomości i już dostałem kilka ofert finansowania, ale według mnie nadal jest tam trochę miejsca do negocjacji. Ponadto, nie jestem pewien, na ile lat chciałbym ustalić okres obowiązującego oprocentowania i dlatego proszę o waszą radę.

Najpierw kilka danych:
Jestem w średnim wieku, żonaty.
Dochód około 3700 netto.
Nieruchomość znajduje się w pobliżu Pulsnitz i została wyceniona przez bank na 270 tysięcy (bez oględzin 230 tysięcy).
Szacuję koszty remontu na około 150 tysięcy, ale zamierzam potwierdzić/odwołać to przy pomocy inżyniera budowlanego/architekta.
Wkład własny to około 100 tysięcy.
Koszty zakupu to około 15 tysięcy.

Przy miesięcznej raty w wysokości około 1 tysiąca euro i opcji nadpłaty do 5%, przy okresie obowiązywania oprocentowania wynoszącym 10 lat, otrzymałbym stawkę procentową od 0,77% do 0,81%. Przy okresie 20 lat byłaby to stawka od 1,14% do 1,43% oprocentowania.

Chciałbym sfinansować tę nieruchomość samodzielnie (bez pomocy mojej żony, ponieważ ma ona niewielki wkład do spłaty), ale nie będziemy ustalać separacji majątkowej, tylko zmodyfikowaną wspólność majątkową.

Teraz zastanawiam się, który okres obowiązywania oprocentowania byłby zalecany i jakie inne opcje mam, aby obniżyć stopę procentową.
Cieszę się z Waszych wskazówek.

[2utopus]

Jak można zmniejszyć obciążenie odsetkami?

Obniżenie wskaźnika obciążenia (więcej kapitału własnego - ewentualnie z umowy oszczędnościowej lub kredytu pozabilansowego - kredyt prywatny od krewnych/przyjaciół - dodatkowe nieruchomości jako zabezpieczenie)

Ewentualnie ustalona dodatkowa spłata (np. raz w roku 1000 € (pieniądze na wakacje/święta)

Lub wyższa stopa spłaty/kredyt dla pełnych spłat - poprzez wysokie wykorzystanie dobrowolnej spłaty dodatkowej oczywiście płaci się również mniej odsetek.

Być może zaoszczędzone odsetki wykorzystać na krótszy okres wiązania odsetek niż na wyższą spłatę ...

Oczywiście to jest wróżenie z kryształowej kuli - bezpieczeństwo kosztuje - jaka będzie sytuacja za 10 lub 20 lat? Nie mam pojęcia - jeśli stopy procentowe będą gwałtownie rosnąć, to niektóre kraje w UE będą w kłopotach ... albo zawsze wyższe ujemne stopy procentowe - albo dewaluacja poprzez inflację?

(Inflacja jest tu twoim przyjacielem, ponieważ dochód zwykle rośnie zgodnie z nią i długi są zdeprecjonowane ...)

[BenniG]

Cześć pucapg,

załóżmy, że koszt remontu dla inżyniera budownictwa wynosi również 150 000 €, ile kapitału własnego chciałbyś zachować jako rezerwę?
Czy otrzymujesz 3 700 € w przypadku klasy podatkowej 3, 4 czy 5?
Czy kapitał własny został zgromadzony samodzielnie czy pochodzi od rodziców/ krewnych?
Ile obecnie płacicie czynszu?

Jestem ciekawy Twoich odpowiedzi.

Preferuję 20-letni okres wiązania oprocentowania wynoszący 1,14% w porównaniu z 0,77-0,81% na 10 lat przy takiej kwocie kredytu.

[pucapg]

Cześć, dzięki wielkie za odpowiedzi.
Chciałbym zachować około 50 tysięcy jako kapitał własny
Klasy podatkowe 4
Kapitał własny pochodzi od rodziny
Obecnie wynajmuję za około 500 euro


Pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Cześć pucapg, po stronie banku będzie tak, że koszty renowacji będą bardzo dokładnie analizowane. W tym przypadku cena zakupu wynosząca 270 000 EUR, a koszty renowacji w wysokości 150 000 EUR to już znaczna suma. Po stronie banku będzie rozróżnienie między konserwującym i podnoszącym wartość. Dlatego konieczne jest dokładne przyjrzenie się temu przez bank, dlatego wstępne wskazanie oprocentowania jest absolutnie niezobowiązujące. Właściwie trzeba najpierw mieć wszystkie dane dotyczące nieruchomości oraz szczegółowe zestawienie kosztów podzielonych na konserwujące i podnoszące wartość. Dopiero wtedy będzie można coś więcej powiedzieć. Jednak finansujący bank później może mieć nieco inne spojrzenie na zestawienie kosztów. Dlatego ostateczne warunki finansowania w tym przypadku ceny zakupu i renowacji zostaną przekazane bezpośrednio przez bank. Dlatego pytanie, czy można negocjować tak niskie oprocentowanie, jest raczej drugorzędne. Raczej chodzi o to, czy jest partner bankowy, który będzie chciał wziąć udział w tej transakcji. Ponieważ nie każdy partner bankowy udzieli kredytu w tym przypadku. Niektóre mają ograniczenia dotyczące ceny zakupu oraz maksymalnej modernizacji. Czy posiadasz już potwierdzone zestawienie kosztów od architekta?

[pucapg]

Cześć, niestety jeszcze nie mam zestawienia kosztów. Postaramy się je przygotować w przyszłym tygodniu z architektem lub inżynierem budownictwa.

Dziękuję za informacje. Również już słyszałem o zachowaniu i wzroście wartości.

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Zazwyczaj wybierane przez banki - jeśli w kosztach nie uwzględnia się kuchni lub wyposażenia - uznają koszty modernizacji w 100%, przynajmniej ja, jako doświadczony pośrednik finansowy, kieruję się bankami, które postępują w ten sposób.

Należy oczywiście przedstawić klientowi solidne i zrównoważone warunki!

[pucapg]

Cześć, po znalezieniu inżyniera budownictwa i przeanalizowaniu z nim kilku optymalizacji, doszliśmy teraz do następującego wniosku: Koszty remontu wraz z rozbudową mieszkalną na poddaszu o powierzchni 40m2 wynoszą 172 tys. € brutto + 41 tys. € netto w ramach własnej pracy. W kosztach remontu nie uwzględniono żadnych mebli itp., tylko:
- prace elektryczne
- nowe łazienki
- nowa podłoga z dostosowaniem wysokości podłóg
- zmiany w układzie pomieszczeń
- prace rozbiórkowe
- prace tynkarskie
- nowe okna/drzwi
- prace malarskie

W zasadzie wszystko jak opisano powyżej, ale cena zakupu została obniżona do 255 tys. €. Teraz interesuje mnie opcja pełnej spłaty, w ramach której koszty remontu zostaną zwrócone bez konieczności składania faktur. Istnieją różne warianty, na przykład pełne otrzymanie pieniędzy lub rozliczenie wraz z postępem prac budowlanych. Obecnie mam oferty od minimum oprocentowania: 1,59% / Efektywne 1,62%.

Mam pytanie:
- Czy są banki, które w pełni zaliczają koszty remontu (jako działanie modernizujące, zwiększające wartość), jeśli tak, to które?
- Czy istnieją inne możliwości optymalizacji w celu zmniejszenia obciążenia odsetkami przez okres 30 lat?
- Otrzymałem oferty związane z oszczędnościami budowlanymi, w które wpłacam przez x lat, aby zabezpieczyć stopę oprocentowania na poziomie 1,3%, jednakże wyliczyłem, że w tym przypadku przez cały okres spłaty zapłaciłbym więcej odsetek niż w przypadku pełnej spłaty.
- Moje życzenie to rata w wysokości około 1000 € rocznie przynajmniej przez pierwsze 10 lat, ponieważ potrzebuję trochę dodatkowego zapasu na nieprzewidziane wydatki. Ponadto chciałbym założyć ogród, garaż itp., co nie może być uwzględnione w finansowaniu. Niestety nie znalazłem banku, który pozwoliłby na zmianę stawki po 10 latach spłaty przy pełnej spłacie.

Jestem otwarty na uwagi/pytania/wskazówki, dzięki.

[NaTwoim13]

Koszty remontu bez potwierdzonych faktur? Banki ryzykują promowanie nielegalnej pracy.

Nigdy nie jest mile widziane przekazywanie pieniędzy z góry na konto. Klient idzie z pieniędzmi do kasyna, ale Dom nie osiąga wymaganego wartości rynkowej z powodu braku koniecznych remontów.

[pucapg]

Tak, rozumiem, że prawdopodobnie dlatego coraz mniej banków to robi.

[2tneub]

Cześć Pulsnitz, zazwyczaj każdego roku odwiedzam Wasz jarmark piernikowy jako wstęp do świątecznych jarmarków, ale niestety w tym roku znów został odwołany. Co do Twoich wyjaśnień. Moim zdaniem życzenie zmiany wskaźnika spłaty kredytu przeczy sensowi pełnej spłaty, która zakłada stałą ratę od początku do końca. Jeśli chcesz wydać tylko 1000 € miesięcznie, ponieważ chcesz jeszcze coś zaoszczędzić na ogród i garaż, czy nie byłoby to możliwe do sfinansowania i jednocześnie zwiększenia raty? Moje osobiste zdanie: Jeśli wybierzesz okres 15-20 lat na wiązanie oprocentowania, to Twoje własne środki powinny wiązać się z akceptowalnym ryzykiem. Ponadto, inflacja właśnie rośnie. Jeśli wynagrodzenia pójdą w górę w tempie inflacji, rata powinna być łatwa do spłacenia po 15-20 latach, nawet przy rosnących stopach procentowych. Spróbuj obliczyć jaka pozostała kwota kredytu będzie po 15 lub 20 latach oraz jak podwyżka oprocentowania o x% wpłynie na ratę.

[NaTwoim13]

W modelach pełnopłatniczych zazwyczaj nie ma opcji zmiany stopy spłaty. Pełnopłatnicy generują opóźnienia warunkowe, więc stopa spłaty musi pozostać taka sama.