Capital Investment 4

[IM2021]

Cześć wszystkim,

otrzymaliśmy wiążące potwierdzenie oraz dokument dotyczący wpisu hipoteki od banku. Termin spotkania z notariuszem w celu zakupu jest za 2 tygodnie, ale bank mówi, że umowa pożyczki może zająć 6-8 tygodni ze względu na obecną zajętość ich działu prawnego. Moje pytania:

1. Czy to normalne?
2. Co dokładnie robi dział prawny, jeśli bankier już dawno otrzymał i zweryfikował wszystkie dokumenty?
3. Jakie mogą być przyczyny, dla których bank mógłby nie zatwierdzić kredytu w sposób zgodny z wiążącym potwierdzeniem?

Tło:

Nieruchomość (Dom jednorodzinny) z opłatami = 1.100.000, wkład własny = 380.000,
Miesięczne dochody netto EUR 7.600
Odstępstwo 3%, efektywna stopa procentowa 1,02% na okres 15 lat
Wycena nieruchomości przez bank około 130k mniejsza niż cena zakupu, ale pokryta wkładem własnym.

Niestety nie możemy przesunąć terminu spotkania z notariuszem, sprzedający ma presję czasu.
Przy tej kwocie czujemy się niepewnie idąc do notariusza bez umowy kredytowej.

Jednym z naszych obaw był wynik w SCHUFA, ponieważ płaciłem dopiero po 2. wezwaniu. Mimo to wynik wynosił ostatnio 97,3%. Czy to w porządku? Niestety nie jest to najlepsza kategoria. Moja żona ma jednak 97,8%.

Został zamówiony nowy wyciąg, ale jeszcze nie dotarł. Brak innych kredytów, nigdy nic nie było finansowane, nawet samochody.

Po prostu zastanawiamy się, jak realne jest, że może pojawić się problem, ponieważ szczerze mówiąc nie potrafimy sobie niczego wyobrazić.

Dziękuję bardzo i miłej niedzieli!

[6Bankkaufmann]

Cześć IM2021

Znamy to również z banków spółdzielczych, z którymi już odnosimy sukcesy.
W przeszłości decydent kredytowy wydawał akt zawierający zabezpieczenie hipoteczne wraz z potwierdzeniem finansowania.
Umowa pożyczki była sporządzana później.

Ważne jest jednak, czy otrzymali Państwo od pracownika biura obsługi dokument zabezpieczenia hipotecznego oraz jak dokładnie brzmi sformułowanie potwierdzenia finansowania.
Bowiem istnieją banki, które wydają akt zawierający zabezpieczenie hipoteczne i piszą ...pod warunkiem pozytywnej oceny kredytowej.

Dlatego potrzeba tu trochę więcej informacji.
Niemniej jednak, to co się u Państwa zdarzyło, nie jest zasadniczo niezwykłe.
Chodzi po prostu o detale.

[hal]

1.
Nie, zazwyczaj trwa około 2 tygodni od momentu zatwierdzenia przez kierownika kredytu/zarządu do sporządzenia umowy kredytowej. Ale w okresie wakacyjnym może to trwać dłużej.

2.
Nie mam zielonego pojęcia, co tam robią chłopaki i dziewczyny z działu prawnego banków.

3.
Umowa, a w szczególności umowa kredytowa, nie powstaje dopiero po podpisaniu dokumentu papierowego z napisem Umowa kredytowa. Umowa nabiera mocy prawnej poprzez złożenie oferty i jej akceptację (może to nawet nastąpić ustnie, choć wtedy udokumentowanie jest trudne); istotne jest jedynie, aby kluczowe elementy umowy były ustalone. Konkretnie: wystarczy więc jedno zdanie, w którym jest określony obiekt do sfinansowania lub do obciążenia, wysokość kredytu, stopa procentowa, okres wiązania oprocentowania oraz początkowa stopa spłaty lub rata, z którą obie strony się zgadzają (jedna składa ofertę, druga ją akceptuje). Wszystkie długie dokumenty zawierające umowę kredytową i broszurę informacyjną ESIS służą głównie bankowi jako zabezpieczenie, aby klient nie mógł później pozwać go za niewystarczające/błędne informacje. Tego rodzaju potwierdzenie finansowania jest wystarczające w sensie prawnym. Więc umowa kredytowa jest już zawiązana prawnie, nawet jeśli szczegóły, takie jak data wypłaty, data rozpoczęcia spłat lub termin płatności rat, nie są jeszcze ustalone.
Oczywiście sprawa ma się inaczej, jeśli w oświadczeniach jest wspomniane pod warunkiem oceny kredytowej. Wtedy mowa nie odnosiła się do oferty, która mogłaby zostać przyjęta. Ale tak nie brzmiało pierwotne ogłoszenie.

Prawdziwy problem jednak leży gdzie indziej:
Jeśli w ciągu tygodnia ma miejsce termin u notariusza, a sprzedawca pilnie potrzebuje gotówki, to jako sprzedawca na poważnie zastanowiłbym się, czy w ogóle podpisać umowę kupna, jeśli dowiedziałbym się, że wypłata może nastąpić dopiero za 1-2 miesiące i wcześniej nie otrzymam pieniędzy. Najprawdopodobniej spróbowałbym więc szybciej otrzymać swoje pieniądze poprzez innego nabywcę. Ale w zasadzie niewiele można zrobić: ponieważ zmiana banku teraz nie wchodzi w grę, skoro umowa (według tu udostępnionych informacji) najprawdopodobniej została już zawarta. W najlepszym razie można byłoby zaproponować sprzedawcy, że w razie pojawienia się szybciej płacącego zainteresowanego, można zwiększyć cenę; ale to również nie jest rozsądne, ponieważ w praktyce prowadziłoby to do tego, że w grę wchodzi blef ze strony sprzedawcy, który automatycznie doprowadziłby do wyższej ceny; przede wszystkim znowu jest to problematyczne prawnie w kontekście zaciągania kredytu, ponieważ rzeczywista cena zakupu nie zgadza się już z podaną ceną w stosunku do banku i wtedy bank faktycznie miałby prawo do odstąpienia... albo jeśli poinformowano by o zmienionej cenie, trzeba by zaczynać ten proces od nowa na kolejne 1-2 miesiące...

[Ex-Studentin]

6-8 tygodni brzmi bardzo długo. W szczególności w umowie kupna zostanie określony termin płatności. Wtedy zależy to od treści umowy, jakie kroki sprzedawca może podjąć, jeśli pieniądze nie wpłyną na czas.